TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 Novembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00177 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EZSF

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [S] et Madame [K] [O] épouse [S] demeurant [Adresse 1],

comparants ;

DEFENDEURS :

Monsieur [G] [B] demeurant [Adresse 2], comparant et assisté par Madame [D] [V], intervenante sociale de l’UDAF Savoie dans le cadre d’une mesure Accompagnement social lié au logement ;

Madame [H] [Z] épouse [B] demeurant [Adresse 2], non comparante ;

Madame [C] [B] demeurant demeurant [Adresse 2], non comparante ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 07 octobre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 2 février 2019, Monsieur [N] [S] et Madame [K] [O] épouse [S] ont donné à bail à Monsieur [G] [B] et Madame [H] [Z] épouse [B], un logement à usage d’habitation outre un parking situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 700 euros, outre une provision sur charges de 130 euros.

Le 9 février 2019, Madame [C] [B] s’est portée caution de Monsieur [G] [B] et Madame [H] [Z] épouse [B] pour le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation pour la durée du bail initial et de ses renouvellements.

Monsieur [N] [S] et Madame [K] [O] épouse [S] ont fait signifier un commandement de payer, visant la clause résolutoire, et ont saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 24 juin 2025 et sollicitent :

— le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail,

— en conséquence dire que Monsieur [G] [B] et Madame [H] [Z] épouse [B] sont occupants sans droit, ni titre,

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [B] et Madame [H] [Z] épouse [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation solidaire de Monsieur [G] [B] et Madame [H] [Z] épouse [B] et de Madame [C] [B], en sa qualité de caution, au paiement de la somme provisionnelle de 15.082 euros due au titre des loyers et charges, outre intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025 sur la somme de 13742 euros à compter de la présente assignation pour le surplus, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges depuis la résiliation jusqu’à la libération du logement,

— la condamnation in solidum de Monsieur [G] [B] et Madame [H] [Z] épouse [B] et de Madame [C] [B], en sa qualité de caution, au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamnation solidaire de Monsieur [G] [B] et Madame [H] [Z] épouse [B] et de Madame [C] [B], en sa qualité de caution, au paiement du coût du commandement de payer et du présent acte et ses suites et aux dépens.

A l’audience du 7 octobre 2025, Monsieur [N] [S] et Madame [K] [O] épouse [S] comparaissent et maintiennent l’intégralité de leurs demandes en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 15.287euros. Le demandeur déclare que les locataires ont repris partiellement le paiement du loyer depuis juillet 2025 avec un versement de 340 euros complétant 340 euros versés par les APL pour un loyer de 700 euros. Toutefois, ils précisent qu’il n’y a pas eu de présentation d’une assurance pour le logement. Ils ajoutent que la dette s’est accumulée au fil des années, qu’ils n’ont pas de contact avec la caution et que la maison avait été louée pour les parents à l’étage et la fille au rez-de-chaussée, celle-ci étant partie avec une dette.

Monsieur [G] [B] comparaît à l’audience et sollicite des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, proposant de payer chaque mois la somme de 100-150 euros en plus du loyer courant. De plus, le défendeur énonce percevoir 1200 euros de retraite au total avec son épouse. Il explique que le logement est trop grand mais souhaite avoir un délai pour préparer le départ. Il déclare percevoir seulement les APL de la part de la CAF et ne pas avoir de dettes ou de crédits.

Toutefois, l’UDAF 73 explique que les défendeurs n’avaient pas demandés leurs retraites, depuis, il y a eu une régularisation et ils perçoivent désormais 1600 euros dont 1400 euros de retraite et 200 euros pour l’ASPA. Egalement, l’UDAF déclare qu’il y a une erreur de 20 euros au niveau de l’APL, qu’un dossier de surendettement va être déposé ainsi qu’une demande de protection. L’UDAF 73 ajoute que le paiement du loyer a repris depuis le versement des retraites.

Madame [H] [Z] épouse [B] et Madame [C] [B] ne comparaissent pas et ne sont pas représentées.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 6 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 26 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 6 mars 2025, pour la somme en principal de 13.742 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mai 2025.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce sur ce point, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Monsieur [G] [B] et Madame [H] [Z] épouse [B] ont repris le paiement partiel du loyer depuis juillet 2025, avec des versements de 340 euros complétés par 340 euros versés au titre des APL, soit une somme de 680 euros. Néanmoins, le montant de l’entier loyer s’élève à 700 euros. Dans ces conditions, les locataires ne justifient pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, si bien qu’il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Par suite, les preneurs devenant occupants sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 7 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Monsieur [N] [S] et Madame [K] [O] épouse [S] produisent un décompte démontrant que Monsieur [G] [B] et Madame [H] [Z] épouse [B] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 15.287 euros incluant le loyer du mois de septembre 2025.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme par provision avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025 sur la somme de 13742 euros, à compter de la présente assignation sur la somme de 15.082 euros et à compter de la décision pour le surplus.

Ils seront par ailleurs condamnés au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Eu égard à l’engagement de caution signé le 9 février 2019 par lequel Madame [C] [B] a indiqué garantir Monsieur [G] [B] et Madame [H] [Z] épouse [B] pour le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation pour la durée du bail initial et de ses renouvellements, cette dernière sera condamnée solidairement avec les locataires au paiement de cette somme.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la précarité de la situation de Monsieur [G] [B] et Madame [H] [Z] épouse [B] qui énoncent percevoir 1600 euros de revenus mensuels en totalité, ils seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [B], Monsieur [G] [B] et Madame [H] [Z] épouse [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il convient également de condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité de 150 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 février 2019 entre Monsieur [N] [S] et Madame [K] [O] épouse [S] d’une part et Monsieur [G] [B] et Madame [H] [Z] épouse [B] d’autre part concernant le logement à usage d’habitation outre un parking situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 mai 2025,

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [G] [B] et Madame [H] [Z] épouse [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [B] et Madame [H] [Z] épouse [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [N] [S] et Madame [K] [O] épouse [S] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [B], Madame [H] [Z] épouse [B] et Madame [C] [B], en sa qualité de caution, à payer à Monsieur [N] [S] et Madame [K] [O] épouse [S] la somme provisionnelle de 15.287 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le loyer de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025 sur la somme de 13742 euros, à compter de la présente assignation sur la somme de 15.082 euros et à compter de la décision pour le surplus, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

AUTORISONS Monsieur [G] [B], Madame [H] [Z] épouse [B] et Madame [C] [B], en sa qualité de caution, à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [B], Madame [H] [Z] épouse [B] et Madame [C] [B], en sa qualité de caution aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [B], Madame [H] [Z] épouse [B] et Madame [C] [B], en sa qualité de caution à payer à Monsieur [N] [S] et Madame [K] [O] épouse [S] la somme de 150 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celle formée par Monsieur [G] [B] et Madame [H] [Z] épouse [B] au titre de l’octroi de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 14 novembre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION