TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 11 Mai 2026 N°: 26/00178

N° RG 25/00510 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FDOU

_________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M. Cyril TURPIN, Juge

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 02 Mars 2026

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2026

DEMANDERESSE

Société [X] anciennement dénommée SCCV [L], société civile immobilière de construction vente, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 912 926 441, prise en la personne de son représentant légal, la société [V] ALPES, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 851 718 916, dont le siège social se situe [Adresse 1], domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas BALLALOUD de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY, plaidant

DÉFENDERESSE

Mme [S] [O]

née le 24 Mai 1971 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

Défaillante, n’ayant pas constitué avocat

Grosse(s) délivrée(s) le 19/05/26

à

— M^e BALLALOUD

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Aux termes de la promesse authentique de vente du 15 avril 2021, [S] [O] a promis à la société [V] ALPES la pleine propriété d’un bâtiment à usage commercial et d’habitation avec terrain attenant sis [Adresse 4], pour le prix de 3 000 000 euros, avec diverses conditions suspensives, et notamment celles d’obtention d’un permis de construire et de pré-commercialisation à hauteur de 40% des logements dépendant de l’ensemble immobilier, dont la construction était envisagée par l’acquéreur sur le tènement.

Aux termes d’un acte authentique reçu le 24 mars 2022, les parties ont résilié purement et simplement, sans indemnité, la promesse de vente signée en avril 2021 et ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur le même immeuble, sous réserve de la réalisation de la condition suspensive de pré-commercialisation à hauteur de 40% des logements dépendant de l’ensemble immobilier, dont la construction était envisagée par l’acquéreur sur le tènement immobilier avant le 15 avril 2023.

La condition suspensive n’a pas été réalisée avant ladite date.

Par acte sous seing privé du 10 mai 2023, [V] ALPES a déclaré substituer la société [L] dans le bénéfice de l’avant-contrat.

Suivant acte authentique du même jour, [S] [O] et [L] ont convenu de prolonger la condition suspensive de pré-commercialisation de 40% des logements dépendant de l’ensemble immobilier, prévue le 24 mars 2022, jusqu’au 15 octobre 2023, avec stipulation d’une pénalité et versement au notaire par [L] au plus tard le 15 juin 2023 de la somme de 70 000 euros à titre de dépôt de garantie.

Le 15 juin 2023, [L] a versé ladite somme.

Par courrier du 12 novembre 2024, la SCCV [X], anciennement dénommée [L], a demandé la restitution de cette somme, n’ayant pas obtenu les 40% de pré-commercialisation du projet. Aucun versement n’a eu lieu.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025, [X] a fait assigner [S] [O] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins de restitution du dépôt de garantie.

Aux termes de son assignation, à laquelle il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, [X] sollicite du tribunal, au visa de l’article 1304 du code civil, qu’il :

— ordonne la restitution à son profit de la somme de 70 000 euros déposée entre les mains du notaire,

— déclare le jugement opposable audit notaire Me [W],

— condamne [S] [O] à lui payer la somme de 7000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelle l’exécution provisoire de droit de la décision.

[S] [O] n’a pas constitué avocat et n’a donc pas conclu.

La clôture de l’instruction a été fixée au 4 novembre 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 mars 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 11 mai 2026.

MOTIFS

À titre liminaire, sur la qualification du jugement

Conformément aux dispositions des articles 472, 473 et 474 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, l’assignation a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

En outre, la demande de [X] s’élève à un montant total de 70 000 euros, soit au delà du taux de ressort ouvrant le droit d’appel fixé à 5000 euros.

En conséquence, la présente décision, étant susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire et rendue en premier ressort.

I/ Sur la demande de [X]

Conformément aux dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

En l’espèce, il ressort de l’acte notarié du 10 mai 2023 produit aux débats (pièce n°1) que :

— [S] [O] et [V] ont prorogé dans toutes ses dispositions la promesse du 24 mars 2022 de vendre à [V] un bâtiment à usage commercial et d’habitation avec terrain attenant sis [Adresse 4],

— la condition suspensive de pré-commercialisation à hauteur de 40% des logements dépendant de l’ensemble immobilier au 15 octobre 2023 était imposée à la société bénéficiaire,

— [V] a déclaré substituer la société [L] dans le bénéfice de l’avant-contrat,

— [L] s’engageait à déposer la somme de 70 000 euros entre les mains du notaire à titre de dépôt de garantie, cette somme devant lui être reversée dans l’hypothèse où l’absence de réalisation de la condition suspensive ne relevait pas de sa responsabilité en justifiant d’avoir entrepris des démarches publicitaires aux fins de vente de logements.

[X] justifie du versement de la somme de 70 000 euros à titre de dépôt de garantie le 15 juin 2023 (pièce n°2) et d’avoir informé la venderesse le 12 novembre 2024 ne pas avoir pu obtenir les 40% de pré-commercialisation du projet et avoir sollicité de [S] [O] la restitution de ladite somme (pièce n°3).

La demanderesse produit aux débats différentes pièces justifiant de sa commercialisation du bien promis à la vente, et notamment la réalisation d’une brochure newsletter (pièce n°4) distribuée électroniquement à 3209 contacts, dont 3001 en ont pris connaissance (pièce n°5) le règlement des factures de la conception graphique du projet (pièce n°6) et de la facture de la société VALENTIN STUDIO pour la réalisation des éléments de communication du programme (pièce n°7).

Il en résulte que [X] a exécuté ses obligations contractuelles s’agissant des démarches publicitaires nécessaires a la pré-commercialisation du bien, objet de la condition suspensive de la promesse.

En revanche, la condition suspensive n’a pas été levée dans les délais, et il convient de considérer que, conformément aux termes du contrat conclu entre les parties, la demanderesse acquéreure est fondée à recouvrer le dépôt de garantie versé, pour avoir justifié de la non-réalisation de la condition suspensive malgré ses diligences.

En conséquence, il sera ordonné à Me [R] [W], notaire sis à [Localité 4], de restituer à la SCCV [X] la somme de 70 000 euros déposée entre ses mains au titre du dépôt de garantie ensuite de la conclusion de la promesse de vente du 24 mars 2022.

II/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [S] [O] succombe à l’instance.

En conséquence, elle sera condamnée aux dépens.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, [S] [O] est condamnée aux dépens.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à la SCCV [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est donc exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

ORDONNE à Me [R] [W], notaire sis à [Localité 4], [Adresse 5], de restituer à la S.C.C.V. [X] la somme de 70 000 euros déposée entre ses mains au titre du dépôt de garantie ensuite de la conclusion de la promesse de vente du 24 mars 2022 avec [S] [O] ;

DÉCLARE le jugement opposable à Me [R] [W] ;

CONDAMNE [S] [O] aux dépens ;

CONDAMNE [S] [O] à payer à la S.C.C.V. [X] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,