TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 17 MARS 2026

MINUTE N° : 26/00199

DOSSIER : N° RG 25/00192 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FEQQ

AFFAIRE : [X] [V] [Y] / [N] [S]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 20 Janvier 2026

ORDONNANCE : prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort signée par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des Contentieux de la Protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

Mme [X] [V] [Y]

née le 14 Avril 1956 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Mme [N] [S]

née le 16 Avril 1967 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Mme [P], employée au sein de LEMAN HABITAT en qualité de responsable du pôle social et contentieux

comparante à l’audience du 18 novembre 2025, non comparante à l’audience du 20 janvier 2026

Expédition délivrée à

Exécutoire délivré à

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [X] [V] [Y] a, par contrat signé le 30 octobre 2019, donné à bail à Madame [N] [S] et Monsieur [Z] [D] un appartement de type 3 dans une maison et un garage extérieur, situés [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 1 270 euros, outre des provisions pour charges de 30 euros par mois.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 janvier 2023, Monsieur [Z] [D] a informé le bailleur de son départ du logement et de sa volonté de mettre fin au bail.

Par acte de Commissaire de Justice du 12 mars 2025, remis à étude, Madame [X] [V] [Y] a fait assigner Madame [N] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, statuant en référé, lors de son audience du 18 novembre 2025 afin de :

constater que le contrat de location en date du 30 octobre 2019 conclu entre Madame [X] [V] [Y] et Madame [N] [S] concernant un appartement de type 3 dans une maison et un garage extérieur, situés [Adresse 3] à [Localité 3] se trouve résilié par l’effet de la clause résolutoire contenue au contrat à la date du 12 janvier 2025 ;constater que Madame [N] [S] est occupante sans droit ni titre des locaux (logement, caves et garage) ayant fait l’objet du bail susvisé à compter du 13 janvier 2025, et dire alors qu’elle devra quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de son chef ; ordonner en tant que de besoin son expulsion, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;dire que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 à R .433-6 du code des procédures civiles d’exécution ; condamner Madame [N] [S] en tant que de besoin à titre provisionnel, à payer à Madame [X] [V] [Y] la somme de 6 998,46 euros due au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtée au 11 février 2025, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024 (date du commandement de payer) sur la somme de 4 258,04 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payée en cas de non-résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner l’occupante au paiement de cette somme à titre provisionnel ; condamner Madame [N] [S] à payer à Madame [X] [V] [Y] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [N] [S] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 novembre 2024.

Un rapport a été adressé au Greffe le 15 novembre 2025 par le Pôle médico-social, indiquant que Madame [N] [S] vivait seule dans le logement, qu’elle percevait des revenus de 2 000 euros et supportait des charges à hauteur de 2 060 euros, soit un reste à vivre négatif de 60 euros, qu’elle expliquait l’origine des impayés par un loyer élevé et des difficultés de santé, qu’elle a exercé un emploi saisonnier en qualité de serveuse de mars à octobre 2025 et que son employeur s’est engagé à la poursuivre durant la prochaine saison, qu’elle a sollicité la prime d’activité, actuellement en cours d’instruction et que 15 000 euros d’arriérés locatifs ont été réglés au bailleur grâce à un prêt bancaire, qu’à la date de rédaction du rapport, il ne subsiste que 663,26 euros qu’elle s’est engagée à régler début novembre 2025.

Lors de l’audience du 18 novembre 2025, Madame [X] [V] [Y], a réitéré ses prétentions, actualisé le montant de la dette à la somme de 811,91 euros et a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Madame [N] [S], présente, a indiqué avoir effectué un virement de 15 000 euros au bailler, qu’elle avait repris le règlement du loyer depuis trois mois et a fait part de difficultés de santé. Un renvoi a été prononcé à l’audience du 20 janvier 2026.

Lors de cette nouvelle audience, Madame [X] [V] [Y], représentée, a indiqué que la locataire n’avait pas apuré la dette locative qui s’était aggravée, a réitéré ses prétentions et déposé un décompte actualisant la dette à la somme de 3 710,23 euros.

Madame [N] [S] était présente à l’audience du 18 novembre 2025, elle n’était ni présente ni représentée à l’audience du 20 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 30 octobre 2019. La clause résolutoire insérée au contrat (article IX) prévoit qu’à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 12 novembre 2024, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 4 258,04 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 13 janvier 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Cette occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite de sorte qu’il convient d’ordonner à Madame [N] [S] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de la condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Par ailleurs, il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de janvier 2026 comprise, arrêtée au 16 janvier 2026, s’élève à la somme de 3 483,23 euros, après soustraction des frais de relance (facturés à 33 reprises pour un total de 227 euros) qui ne constituent pas des charges locatives de la somme réclamée de 3 710,23 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [N] [S] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer, à titre provisionnel, cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024, date du commandement de payer, et jusqu’à parfait achèvement.

Madame [N] [S], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les droits de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 500 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation à la date du 13 janvier 2025 du contrat de location conclu entre Madame [X] [V] [Y] et Madame [N] [S], portant sur un appartement de type 3 dans une maison et un garage extérieur, situés [Adresse 3] à [Localité 3], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

DIT que Madame [N] [S] est devenue occupante sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Madame [N] [S] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [N] [S] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [N] [S] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [N] [S] à payer à Madame [X] [V] [Y] la somme provisionnelle de 3 483,23 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2024, et jusqu’à parfait achèvement ;

DIT que la présente ordonnance sera transmise par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Madame [N] [S] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [S] aux dépens de l’instance comprenant les droits de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, la présente ordonnance a été signée par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,