— N° RG 24/03963 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDT2X

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 20 octobre 2025

Minute n° 26/300

N° RG 24/03963 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDT2X

Le

CCC : dossier

FE :

M^e Nadia BENNICKS-GALDINI

M^e Nabil FADLI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU TREIZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A.R.L. TRANSAC IMMO

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Nadia BENNICKS-GALDINI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [K] [S]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Nabil FADLI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S. NEKOR AUTOMOTIVE

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Nabil FADLI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M^me CAUQUIL, Vice-présidente

Assesseurs: M^me LEVALLOIS, Juge

M^me KARAGUILIAN, Juge

Jugement rédigé par : M^me KARAGUILIAN, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 12 Février 2026

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CAUQUIL, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

EXPOSE DU LITIGE :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 8 juillet 2022, la Société Transac Immo a donné à bail commercial à la société Nekor Automotive, représentée par M. [K] [S], des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de neuf années à compter du 15 août 2022, moyennant un loyer annuel de 44.880 euros hors taxes et hors charges, payable par trimestre et d’avance.

Les locaux sont situés en zone UC du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 4].

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 25 avril 2023 pour un montant de 26.562,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 février 2023. Ce commandement a été dénoncé à M. [K] [S] en sa qualité de caution le 2 mai 2023.

Par ordonnance de référé du 20 septembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Meaux a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation.

La société Nekor Automotive et M. [K] [S] ont interjeté appel de cette décision.

La société Transac Immo a procédé à l’expulsion de la société Nekor Automotive, le 18 décembre 2023.

Par arrêt du 21 mai 2024, la cour d’appel de [Localité 5] a infirmé l’ordonnance et dit n’y avoir lieu à référé en raison d’une contestation sérieuse relative notamment à l’obligation de délivrance et à l’exigibilité des loyers.

Par actes de commissaire de justice des 4 et 6 septembre 2024, la société Transac Immo a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux la société Nekor Automotive et M. [K] [S], aux fins notamment de paiement de l’arriéré locatif.

La clôture de l’instruction est intervenue le 20 octobre 2025, par ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 12 février 2026 et mise en délibéré au 13 avril 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 avril 2025, la société Transac Immo demande au tribunal de :

« CONSTATER que la société NEKOR AUTOMOTIVE a changé la destination du bail en fraude des droits du bailleur

CONSTATER que la société NEKOR AUTOMOTIVE a gravement modifié la structure des locaux en fraude des droits du bailleur

PRONONCER la résolution du bail aux torts de la société NEKOR AUTOMOTIVE

CONSTATER que l’expulsion de la société NEKOR AUTOMOTIVE est intervenue le 18 décembre 2023

CONDAMNER solidairement la société NEKOR AUTOMOTIVE et Monsieur [K] [S] à payer à la Société TRANSAC IMMO la somme de 26 562, 80€ au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNER solidairement la société NEKOR AUTOMOTIVE et Monsieur [K] [S] à payer à la Société TRANSAC IMMO la somme de 85 026, 17 € au titre de l’indemnité d’occupation ;

A titre principal :

AUTORISER la Société TRANSAC IMMO à conserver la cabine de peinture ;

A titre subsidiaire :

Si par extraordinaire le Tribunal rejetait la demande de conservation de la cabine de peinture, il ne pourrait que condamner les défendeurs solidairement

— aux frais de démontage et de remise en état de la toiture par un professionnel qualifié et selon les règles de l’art

— à la reprise la cabine de peinture, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir

En conséquence :

ORDONNER solidairement à la société NEKOR AUTOMOTIVE et Monsieur [K] [S] à reprendre la cabine de peinture sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

CONDAMNER solidairement la société NEKOR AUTOMOTIVE et Monsieur [K] [S] à prendre en charge les frais de démontage de la cabine de peinture et de remise en état de la toiture, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER la société NEKOR AUTOMOTIVE et Monsieur [K] [S] de l’intégralité de leurs demandes ;

REFORMER l’arrêt de la cour d’appel en ce qu’il a condamné la SARL TRANSAC IMMO à la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER solidairement la société NEKOR AUTOMOTIVE et Monsieur [K] [S] à payer à la société TRANSAC IMMO 6 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et la dénonciation.

CONDAMNER solidairement la société NEKOR AUTOMOTIVE et Monsieur [K] [S] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris l’intégralité des frais d’huissier y compris les frais de commandement et d’expulsion ».

À titre principal, au soutien de sa demande de résolution du bail, la société Transac Immo invoque le principe général « fraus omnia corrumpit ». Elle soutient que la société Nekor Automotive a frauduleusement changé la destination des lieux en installant une cabine de peinture et des cheminées d’extraction sans autorisation. Elle fait valoir que ces travaux constituent une violation du bail, une violation du PLU et une installation classée pour la protection de l’environnement. Elle sollicite la résolution du bail aux torts exclusifs du locataire.

À titre subsidiaire, au soutien de sa demande de résolution sur le fondement de l’article 1728 du code civil, elle expose que le preneur est tenu d’user des lieux conformément à leur destination. Elle souligne que l’activité de carrosserie-peinture n’était pas prévue au bail et constitue un changement de destination. Elle ajoute que le locataire a procédé à des percements en toiture sans autorisation. Elle invoque également l’article 1729 du code civil pour solliciter la résiliation pour manquement grave. Sur la conformité urbanistique, elle soutient que l’activité de garage non polluante est autorisée et qu’aucune autorisation n’est nécessaire pour un atelier de 340 m² au regard de la nomenclature ICPE. Elle ajoute que seule l’activité de carrosserie-peinture relève de la rubrique 2940 des ICPE. Elle expose, au visa des articles L.511-1 du code de l’environnement et R.111-2 du code de l’urbanisme, que les installations classées soumises à déclaration ou autorisation sont interdites en zone UC.

Pour s’opposer à la demande de nullité du bail, elle fait valoir, au visa des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, l’absence de dol : le bail est un bail type ; il a été soumis à l’avocat du locataire ; aucune dissimulation intentionnelle n’est caractérisée. Elle conteste toute manœuvre dolosive.

De plus, elle soutient que les loyers n’ont pas été réglés malgré le commandement de payer. Elle sollicite la condamnation solidaire du locataire et de la caution au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 octobre 2025, la société Nekor Automotive et M. [K] [S] demandent au tribunal de :

« DEBOUTER la société SARL TRANSAC IMMO de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, y compris de sa demande de résiliation du bail aux torts du preneur, de ses demandes de loyers/indemnités, et de sa demande relative à la cabine de peinture (conservation ou enlèvement) et de sa demande de réformation de l’arrêt de la Cour d’Appel (définitif).

DIRE ET JUGER que le contrat de bail commercial conclu le 8 juillet 2022 entre la SARL TRANSAC IMMO et la SAS NEKOR AUTOMOTIVE est nul ab initio pour dol (réticence dolosive du bailleur),– subsidiairement, DIRE ET JUGER que la SARL TRANSAC IMMO a gravement manqué à son obligation essentielle de délivrance, rendant le local impropre à sa destination contractuelle dès l’origine, et en prononcer en conséquence la résiliation judiciaire aux torts exclusifs du bailleur, avec effet au jour du jugement (ou à toute date que le Tribunal jugera appropriée).

CONDAMNER la société TRANSAC IMMO à payer à la SAS NEKOR AUTOMOTIVE la somme totale de 642 258 € (six cent quarante-deux mille deux cents cinquante-huit euros) à titre de dommages-intérêts, en réparation des préjudices subis du fait des manquements du bailleur (pertes d’exploitation, frais engagés vainement, pertes matérielles, préjudice d’image et moral, etc.), ce montant portant intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

CONDAMNER la société TRANSAC IMMO à payer solidairement à M. [K] [S] et la SAS NEKOR AUTOMOTIVE la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER enfin la société TRANSAC IMMO aux entiers dépens de la présente instance ».

La société Nekor Automotive et M [K] [S] soutiennent que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme. Ils exposent, au visa de l’article 1719 du code civil, que le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à la destination contractuelle et d’en assurer la jouissance paisible. Ils ajoutent que le local est impropre à l’activité de garage au regard des règles d’urbanisme applicables en zone UC du PLU. Ils invoquent les décisions de la mairie fondées sur l’article [Etablissement 1] interdisant les activités générant des nuisances ou le dépôt de véhicules. Ils soulignent que le bailleur avait connaissance de la situation administrative avant la signature du bail, notamment au regard d’un courrier de la mairie du 8 avril 2022. Ils en déduisent que l’exigibilité des loyers était sérieusement contestable.

Ils exposent, au visa des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, que leur consentement a été vicié par des manœuvres dolosives du bailleur. Ils soutiennent que le bailleur aurait dissimulé l’impossibilité d’exploiter l’activité de garage ; le bailleur aurait dissimulé des problèmes d’étanchéité du local ; certaines clauses auraient été insérées afin d’exonérer le bailleur de ses obligations. Ils sollicitent la nullité du bail ou sa résolution aux torts exclusifs du bailleur.

Ils invoquent une exception d’inexécution et soutiennent avoir suspendu le paiement des loyers en raison des manquements graves du bailleur à son obligation de délivrance.

Ils exposent que des problèmes d’étanchéité importants rendaient le local impropre à son exploitation et que le bailleur en avait connaissance. Ils en déduisent un manquement contractuel justifiant la résolution du bail aux torts du bailleur.

De plus, ils sollicitent la réparation des préjudices subis du fait des fautes du bailleur.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes tendant à voir « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes ; il ne sera donc pas statué sur les demandes de la société Transac Immo « CONSTATER que la société NEKOR AUTOMOTIVE a changé la destination du bail en fraude des droits du bailleur », « CONSTATER que la société NEKOR AUTOMOTIVE a gravement modifié la structure des locaux en fraude des droits du bailleur qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif », « CONSTATER que l’expulsion de la société NEKOR AUTOMOTIVE est intervenue le 18 décembre 2023 ».

De plus, il est relevé que le tribunal ne peut pas « REFORMER l’arrêt de la cour d’appel en ce qu’il a condamné la SARL TRANSAC IMMO à la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles ».

Sur la nullité du bail commercial :

L’article 1130 du code civil prévoit que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à celui qui se prétend victime d’un dol d’en rapporter la preuve. Il peut rapporter cette preuve par tous moyens.

L’article 1178, dernier alinéa, du code civil dispose que, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Il résulte de la lecture combinée de ces dispositions qu’il incombe à la partie qui se prévaut de la réticence dolosive de son cocontractant et demande sa condamnation à des dommages et intérêts, de rapporter la preuve du caractère intentionnel du comportement du cocontractant et du caractère déterminant de l’information concernée.

En l’espèce, M. [K] [S] et la société Nekor Automotive reprochent à la société Transac Immo d’avoir dissimulé l’impossibilité urbanistique et les défauts matériels, éléments déterminants, ayant vicié son consentement à la conclusion du bail commercial.

Sur l’impossibilité urbanistique :

Les défendeurs font valoir que la société bailleresse savait que l’exercice d’une activité de garage était impossible en raison de la non-conformité de la destination du local avec les règles d’urbanisme.

Les locaux loués par la société Transac Immo se situent en zone UC du PLU qui est une zone pavillonnaire dans laquelle sont notamment interdites : « les constructions à destination autre que l’habitat, qui par leur usage pourraient engendrer des nuisances ou incommodités pour le voisinage » ainsi que « les dépôts de véhicules à l’exception de ceux liés à l’occupation ou utilisation du sol autorisée ou au fonctionnement des équipements d’intérêt collectif et services publics ».

Par courrier du 8 avril 2022, la mairie de [Localité 4] a écrit à la société Transac Immo :

« Votre locataire Monsieur [F], représentant du garage FIRST STOP, a informé le service Urbanisme lors de l’entretien fixé avec l’instructrice, en date du 08/04/2022, avoir rompu son bail du bien sis « [Adresse 3] » cadastré section AO n°[Cadastre 1].

En effet Monsieur [F] nous informe avoir déménagé ses locaux au [Adresse 4].

Aussi, je tiens à attirer votre attention sur la réglementation du Plan Local d’Urbanisme en vigueur sur cette parcelle.

En effet, le terrain se situant dans la zone UC, secteur pavillonnaire, il conviendra en cas de travaux de respecter l’ensemble des articles réglementaires et notamment :

— l’article UC1 : « Les constructions à destination autre que l’habitat, qui par leur usage pourraient engendrer des nuisances ou incommodités pour le voisinage (cf article R 111-2 du code de l’urbanisme) ».

Par conséquent, avant tous travaux nécessitant ou non une autorisation d’urbanisme, je vous invite à prendre rendez-vous auprès du service urbanisme au 01 64 67 52 47 afin d’obtenir les informations réglementaires régissant votre unité foncière ».

Il ressort de ce courrier que, dès le 8 avril 2022, le bailleur avait été informé d’un risque urbanistique et savait que le terrain était en zone UC.

Toutefois, le tribunal constate que la mairie n’a ni interdit l’activité de garage, ni l’exploitation.

M. [K] [S] et la société Nekor Automotive ne rapportent pas la preuve de la dissimulation intentionnelle de l’impossibilité urbanistique de l’exploitation d’un garage de la part de la société Transac Immo de sorte que le dol allégué par les défendeurs n’est pas caractérisé.

Sur les défauts matériels (problèmes d’étanchéité de la toiture et des vitrages) :

Les défendeurs invoquent des défauts matériels en mettant en exergue que la société bailleresse avait caché des infiltrations. Ils s’appuient sur des captures d’écran de messages avec photos attribués à [J] [B], une vidéo des fuites et un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023 intitulé « état de fuites du toit du garage situé [Adresse 3] à [Localité 4] ».

Le tribunal constate que les défendeurs ne rapportent pas la preuve que la société Transac Immo connaissait l’ampleur de ces fuites et les a volontairement cachées.

Contrairement à ce qu’allèguent M. [K] [S] et la société Nekor Automotive, les clauses du bail, qui sont standards, ne démontrent pas un dol.

M. [K] [S] et la société Nekor Automotive seront déboutés de leur demande de nullité du bail commercial pour réticence dolosive.

Sur la résolution du bail :

Chaque partie demande la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts de l’autre en invoquant des manquements contractuels à l’appui de ses demandes.

La société Transac Immo expose que le local était parfaitement conforme à la destination contractuelle d’un garage non bruyant et non polluant, et que les difficultés rencontrées résultent exclusivement du comportement du locataire. Elle soutient que ce dernier a modifié unilatéralement son activité vers une activité de carrosserie-peinture, réalisé des travaux sans autorisation et méconnu le PLU, caractérisant ainsi des fautes contractuelles justifiant la résiliation du bail et le paiement des loyers.

La société Nekor fait valoir que le local était, dès l’origine, inexploitable au regard du PLU et affecté de désordres matériels, de sorte qu’elle n’a jamais pu exercer l’activité prévue au bail. Elle affirme que le bailleur avait connaissance de cette situation et l’a dissimulée, ce qui caractériserait un manquement à l’obligation de délivrance, voire un dol, justifiant la suspension des loyers et la mise en cause de la responsabilité du bailleur.

Conformément à l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier d’un manquement du bailleur à des obligations substantielles en matière de délivrance des lieux, étant précisé qu’il doit permettre au locataire de jouir des lieux suivant leur destination.

L’article 1219 du code civil indique : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

Ainsi, le bailleur doit délivrer un bien conforme à sa destination contractuelle, et aucune clause contractuelle ne peut l’en exonérer. La mise à disposition d’un bien conforme à la destination contractuelle implique que le bailleur s’assure que le locataire puisse exercer son activité. Il doit donc notamment vérifier que les diverses autorisations nécessaires soient acquises et les différentes réglementations respectées.

Le bail commercial prévoit :

— à l’article I (page 1) :

« Le Preneur a pris connaissance et donne dès à présent son accord plein et entier que le local ne pourra recevoir du public qu’après le passage de la commission de sécurité avec avis favorable et le dépôt des pièces et autorisation administrative auprès de la mairie de [Localité 4] (…) ».

— à l’article III – DESTINATION DES LIEUX LOUÉS (page 2) :

« Le Preneur ne pourra destiner les lieux loués qu’à l’usage de :

ENTRETIEN ET REPARATION DE TOUS TYPES DE VEHICULES, NI BRUYANT, NI POLLUANT » ;

— à l’article IV – CHARGES ET CONDITIONS (pages 2 à 4):

« 2/ D’avoir à sa charge […] toutes réparations petites ou grosses […] à l’exception des grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil qui seules restent à la charge du bailleur.

(…)

3/ D’avoir à faire son affaire personnelle de toutes les installations et travaux (…) qui pourraient être rendus obligatoires par toutes dispositions législatives ou réglementaires pour l’usage de la destination des lieux loués (…), autorisations préfectorales, communales, commissions de sécurité (…) le bailleur se déclare délié de toutes obligations (…) ».

(…)

Le preneur doit s’engager à respecter les règles émises par le plan d’occupation des sols (POS) ou PLU de la ville de [Localité 4] (…)

(…)

3/ De ne faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, démolition ou percement quelconque, sans l’autorisation expresse et par écrit du propriétaire (…) ».

(…)

9/ « Ne pouvoir installer aucune machine ou moteur à explosion sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur (…) ».

En l’espèce, les locaux loués par la société Transac Immo se situent en zone UC du PLU qui est une zone pavillonnaire dans laquelle sont notamment interdites : « les constructions à destination autre que l’habitat, qui par leur usage pourraient engendrer des nuisances ou incommodités pour le voisinage » ainsi que « les dépôts de véhicules à l’exception de ceux liés à l’occupation ou utilisation du sol autorisée ou au fonctionnement des équipements d’intérêt collectif et services publics ».

Par une décision du 18 novembre 2022, la mairie de [Localité 4] s’est opposée à un projet comprenant « l’ouverture d’un garage de carrosserie et l’installation de deux extracteurs sur le toit pour l’évacuation de la cabine de peinture », au motif que « le projet ne respect pas l’article UC7.5.2 du règlement du Plan Local d’Urbanisme ».

Par une décision du 28 mars 2023, la mairie de [Localité 4] a relevé que « le projet prévoit l’ouverture d’un garage de carrosserie et le stationnement de véhicules » et qu’il est de nature à « engendrer des nuisances ou incommodités pour le voisinage », en méconnaissance de l’article UC1 du plan local d’urbanisme ; il est en outre mentionné que « le projet comporte 2 places de stationnement […] au lieu de 6 », et que « les rejets d’air pollué ne sont pas possibles », en violation du règlement sanitaire départemental ;

Le tribunal observe que si la décision du 18 novembre 2022 vise spécifiquement une activité de carrosserie impliquant des installations techniques de type extraction d’air, la seconde met en évidence des contraintes plus larges tenant aux nuisances susceptibles d’être générées par l’activité, aux exigences de stationnement, et aux conditions d’évacuation de l’air pollué.

Il en résulte que l’exploitation d’une activité de garage dans les lieux loués apparaît, à tout le moins, fortement contrainte par les règles d’urbanisme applicables à la zone.

Toutefois, le preneur a lui-même entrepris des travaux et développé une activité incluant notamment des opérations de carrosserie et de peinture, non expressément prévues au bail et susceptibles d’accroître les nuisances.

Il s’ensuit que les difficultés d’exploitation ne sauraient être exclusivement imputées au bailleur.

Il résulte de tout ce qui précède que le bailleur n’a pas pleinement satisfait à son obligation de délivrance conforme, mais que le preneur a contribué à l’aggravation des difficultés d’exploitation.

Il convient donc d’ordonner la résiliation du bail commercial liant les parties à leurs torts partagés et de déclarer chacune responsable pour moitié de cette résiliation à compter du présent jugement.

Il y a lieu, dès lors, de débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires résultant de la résolution, à savoir :

— en demande : « CONDAMNER solidairement la société NEKOR AUTOMOTIVE et Monsieur [K] [S] à payer à la Société TRANSAC IMMO la somme de 26 562, 80€ au titre de l’arriéré locatif » et « CONDAMNER solidairement la société NEKOR AUTOMOTIVE et Monsieur [K] [S] à payer à la Société TRANSAC IMMO la somme de 85 026, 17 € au titre de l’indemnité d’occupation »;

— en défense : « CONDMNER la société TRANSAC IMMO à payer à la SAS NEKOR AUTOMOTIVE la somme totale de 642 258 € (six cent quarante-deux mille deux cents cinquante-huit euros) à titre de dommages-intérêts, en réparation des préjudices subis du fait des manquements du bailleur (pertes d’exploitation, frais engagés vainement, pertes matérielles, préjudice d’image et moral, etc.), ce montant portant intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ».

Sur la demande relative à la cabine de peinture :

Pour exercer son activité, la société Nekor Automotive a fait installer, sans autorisation du bailleur, une cabine de peinture fixée au sol et raccordée en toiture par des gaines d’extraction.

La société Transac Immo souhaite, à titre principal, conserver la cabine de peinture. Elle indique que conformément à la clause d’accession, elle est acquise au bailleur sans indemnité. Elle ajoute qu’elle est fixée au bâtiment et que le locataire l’a laissé sur place. A titre subsidiaire, elle demande la condamnation solidaire des défendeurs aux frais de démontage et de remise en état de la toiture par un professionnel qualifié et selon les règles de l’art et à la reprise la cabine de peinture, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir.

M. [K] [S] et la société Nekor Automotive soutiennent que la cabine de peinture reste la propriété de cette dernière et doit être restituée. Ils indiquent que la cabine est démontable, que le preneur a eu une volonté constante de reprendre le matériel et que la cabine n’entre pas dans le cadre de la clause d’accession.

En l’espèce, dans le procès-verbal d’expulsion en date du 8 décembre 2023, il est mentionné dans l’inventaire du mobilier présent « une cabine de peinture OMIA Helia 320, avec deux cheminées d’extraction traversant la toiture du garage ».

De plus, le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 8 décembre 2023 (page 3) indique :

« Dans le garage, il existe une grande cabine de peinture surélevée sur des parpaings.

Cette cabine est pourvue de deux cheminées d’extraction traversant la toiture du local. Des plaques métalliques ont été fixées sur la toiture.

Il existe une petite cabine de stockage contenant de la peinture pour carrosserie de voiture ».

Il résulte de ces pièces que la cabine de peinture n’est ni scellée au sol, ni intégrée au bâtiment. S’agissant des gaines, l’atteinte au bâtiment est limitée à des percements techniques via les plaques métalliques, qui présentent un caractère réversible.

La cabine de peinture est donc démontable.

Il sera ordonné à la société Transac Immo de laisser à M [K] [S] et à la société Nekor Automotive l’accès aux lieux afin de procéder à la dépose et à l’enlèvement de la cabine de la peinture.

Cette dépose devra intervenir dans un délai de 60 jours à compter de la signification du présent jugement et s’effectuera aux frais de M. [K] [S] et de la société Nekor Automotive, incluant les frais de remise en état.

A défaut de dépose dans le délai imparti, la cabine de peinture pourra être conservée par la société Transac Immo.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société Transac Immo, d’une part, et M. [K] [S] et la société Nekor Automotive, d’autre part, succombant chacune partiellement à l’instance, les parties seront condamnées à supporter les dépens chacune à hauteur de 50%.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DEBOUTE M. [K] [S] et la société Nekor Automotive de leur demande de nullité du bail commercial ;

PRONONCE la résolution judiciaire du bail aux torts partagés de la société Transac Immo et de la société Nekor Automotive ;

DEBOUTE la société Transac Immo de sa demande relative à l’arriéré locatif ;

DEBOUTE la société Transac Immo de sa demande relative à l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTE M. [K] [S] et la société Nekor Automotive de leur demande indemnitaire ;

ORDONNE à la société Transac Immo de laisser à M. [K] [S] et à la société Nekor Automotive l’accès aux lieux afin de procéder à la dépose et à l’enlèvement de la cabine de peinture ;

DIT que cette dépose devra intervenir dans un délai de 60 jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que cette dépose s’effectuera aux frais de M. [K] [S] et de la société Nekor Automotive, et inclura les frais de remise en état ;

DIT qu’à défaut de dépose dans le délai imparti, la cabine de peinture pourra être conservée par la société Transac Immo ;

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50% à la charge de la société Transac Immo et de 50% à la charge de M. [K] [S] et la société Nekor Automotive ;

DÉBOUTE la société Transac Immo, M. [K] [S] et la société Nekor Automotive de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT