TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25/00629

N° RG 24/01648 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MTJF

AFFAIRE :

[U]

[L]

C/

[W]

JUGEMENT contradictoire du 20 OCTOBRE 2025

Grosse exécutoire : M^e Eric MARTINS-MESTRE, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie

Copie : M^e Mohamed MAHALI, avocat au barreau de TOULON + dossier de plaidoirie

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 20 OCTOBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [U]

né le 08 Mai 1980 à REIMS (51100)

de nationalité Française

49 Rue Passe Demoiselles

Etage 5 – Porte B

51100 REIMS

représenté par M^e Eric MARTINS-MESTRE, avocat au barreau de TOULON

Madame [M] [L]

née le 09 Mars 1980 à DIJON (21000)

de nationalité Française

49 Rue Passe Demoiselles

Etage 5 – Porte B

51100 REIMS

représentée par M^e Eric MARTINS-MESTRE, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [W]

Chez FONCIA SOGIM

95 Rue Montebello – Caserne Montely

83000 TOULON

représenté par M^e Mohamed MAHALI, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Patricia GARNIER

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 16 Juin 2025

Mis en délibéré au 15 septembre prorogé au 20 octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 OCTOBRE 2025 par Patricia GARNIER, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

Page sur

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er août 2019, monsieur [V] [W] a consenti un bail d’habitation sur logement vide à monsieur [H] [U] et madame [M] [L], portant sur un appartement sis rue Robert Schuman 83000 Toulon, contre le paiement d’un loyer mensuel de 885 euros hors charges.

Les locataires dénoncent un préjudice de jouissance lié à des fuites d’eau ayant entraîné une surconsommation excessive d’eau et des insectes nuisibles.

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, invoquant la défaillance du bailleur dans le respect de son obligation de jouissance paisible, monsieur [H] [U] et madame [M] [L] ont fait assigné monsieur [V] [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulon.

Par conclusions déposées le jour de l’audience, monsieur [H] [U] et madame [M] [L] sollicitent de voir le tribunal :

— dire et juger leur action recevable et bien fondée ;

— condamner monsieur [V] [W] à payer les sommes suivantes :

—  21 000 euros au titre de dommages et intérêts dont 15000 euros en réparation de son préjudice matériel de jouissance locative et 6000 € pour absence de mention par le bailleur de son adresse personnelle sur le bail d’habitation ;

—  5607,33 € soient la différence entre le trop versé sur les loyers mensuels réglés du 2 août 2019 au 13 février 2023, et le loyer mensuel non réglé du 1er février 2023 au 13 février 2023 (sauf, à titre subsidiaire, a ordonné de ce chef avant-dire droit une tentative de conciliation préalable entre les parties par un conciliateur de justice en l’occurrence la commission départementale de conciliation ou tel autre conciliateur qui plaira au tribunal de céans, par ledit tribunal lui-même) ;

-885 € à titre de restitution du dépôt de garantie assortie de la majoration égale de plein droit de 10 % par mois du montant du loyer à compter du 14 avril 2023, et ce soues astreintes financières de 50 € par jour de retard courant de la signification du jugement à intervenir ;

— débouter purement et simplement le requis de toutes ses demandes fins et conclusions ;

— condamner les requis au paiement de la somme de 2300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience qui s’est tenue le 16 juin 2025, monsieur [H] [U] et madame [M] [L] , représentés par leur conseil, maintiennent l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [V] [W], représenté par son avocat, développe oralement ses conclusions écrites aux termes desquelles il demande de débouter monsieur [H] [U] et madame [M] [L] de toutes leurs demandes, et leur condamnation à leur verser la somme de 8884,70 € ainsi que la somme de 2400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

L’affaire a été mise en délibérée par mise à disposition au greffe au 15 septembre 2025, prorogé au 20 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la réparation du préjudice de jouissance locative :

Il appartient au locataire qui invoque l’indécence du logement en raison de son insalubrité ou qui se prévaut du non-respect de l’article 6 de la loi du 06/07/1989 s’agissant de l’obligation du bailleur de maintenir le logement loué en bon état d’entretien et de réparation d’une part d’apporter la preuve des éléments objectifs permettant de caractériser les désordres de nature à empêcher une jouissance normale des lieux, d’autre part, de justifier d’une interpellation suffisante adressée à son bailleur aux fins qu’il remédie à des dégradations affectant du logement, dégradations qui doivent être décrites précisément.

En vertu de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, que s’il est établi que le bailleur n’a pas rempli son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation sur toute la période de location, une minoration du loyer peut être prononcée ainsi qu’une indemnisation du préjudice de jouissance subi ;

Tout logement, immeuble, installation qui représente un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé :

b) « d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ou a ci-dessus »;

c) « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués »

L’article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est obligé de délivrer la chose en bon état de réparations et d’y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaire, autres que les locataires.

En l’espèce, il résulte de l’état des pièces versées aux débats que l’ensemble de l’appartement était dans un très bon état, voire neuf. A la sortie, l’appartement était dans un état d’usure normale, en bon état voire pour certains éléments, en mauvais état.

Sur la somme de 21000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel de jouissance locative (15000€) et pour absence de mention par le bailleur de son adresse personnelle sur le bail d’habitation :

Sur les fuites :

Les locataires exposent que la fuite a commencé en janvier 2020. Toutefois, ils ne produisent qu’une facture du 24 février 2020 à l’appui de ces dires, qui indique « remplacement du WC bloc avec la traversée de mur jusqu’à la chute, le WC doit être percé, d’où les remontées d’eau ». Cet élément suffisant pour démontrer qu’il existait en janvier 2020 une fuite d’eau.

Ensuite, un échange de mails d’octobre 2021 démontre que le locataire a déclaré une fuite qui a fait l’objet d’une réparation le 12 novembre 2021 et le 12 janvier 2022 (factures AJC plomberie). Les locataires ne démontrent pas que le bailleur a commis une faute dans la gestion de cette fuite d’eau.

Sur la présence d’insectes nuisibles :

Les locataires produisent à l’appui de leur demande de photographies d’une blatte présente sur les murs de leur appartement ainsi qu’ un courriel datant du 25 mars 2022 dans lequel ils signalent la présence de ces insectes (cafards et scarabées).

Les éléments versés aux débats sont insuffisants pour démontrer le préjudice,la faute du bailleur et le lien de causalité entre les deux nécessaires à une indemnisation.

Sur l’absence du nom du bailleur sur le bail d’habitation :

il ressort de l’application de l’article 3 de la loi de 1989 que « le contrat de location précise : 1/le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ».

Contrairement aux indications de la surface habitable et du dernier loyer acquitté, il n’est pas prévu de sactions en cas d’oubli de cette mention par le bailleur.

Le locataire doit alors démontrer avoir subi un préjudice lié à cette absence de mention pourrait en droit de demander un dédommagement.

En l’espèce, monsieur [H] [U] et madame [M] [L] ne démontre pas avoir subi un préjudice particulier du fait de l’absence de cette mention dans leur contrat de bail.

Dans ces conditions il conviendra de débouter de cette demande.

Sur la différence entre le trop versé sur les loyers mensuels réglés du 2 août 2019 au 13 février 2023 et loyer mensuel non réglé du 1er février 2023 au 13 février 2023, soit la somme de 5607,33 € :

En application des dispositions de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués.

En cas de litige entre les parties résultant de l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

En application de l’article 2 et 3 du décret du 27 juillet 2017, la présente section est applicable aux logements vacants définis, au sens du présent décret, comme étant des logements inoccupés proposés à la location.

Sont toutefois exclus du champ d’application de la présente section les logements vacants suivants :

a) Les logements faisant l’objet d’une première location ;

b) Les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois.

Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers mentionnée au deuxième alinéa du I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.

La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location.

En l’espèce, les locataires ne démontrent pas avoir saisi la commission départementale de conciliation. En effet, le texte ne précise pas que le montant du conflit doit être inférieur à 5000 € pour saisir la commission départementale de conciliation, et ce, en dépit de l’article 750-1 du code de procédure civile, la loi spéciale dérogeant à la loi générale.

Dans ces conditions, leurs demandes à ce titre est irrecevable.

Sur le paiement de la somme de 8884,70 € par monsieur [H] [U] et madame [M] [L] :

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, à titre de demande reconventionnelle, monsieur [V] [W] sollicite le paiement d’une somme de 8884,70 € au titre de dégradations locatives pour un montant de 736,15 euros et de loyers impayés.

Les locataires contestent être redevables de cette somme exposant être à jour de leurs loyers.

Toutefois, il ressort de la comparaison des deux états de lieux et de la facture du 28/02/2023 de la société CTC que les travaux étaient justifiés et doivent rester à la charge des locataires.

Concernant le reste de la somme, monsieur [V] [W] ne rapporte pas la preuve de ce qu’il réclame. Il ne produit que la situation de compte qui n’apporte pas un éclairage suffisant pour déterminer le reste des sommes dont les locataires seraient redevables.

Par conséquent, les locataires seront condamnés à payer la somme de 736,10 € à monsieur [V] [W], cette somme sera prélevée sur le dépôt de garantie restant dû d’un montant de 885€ de telle sorte que monsieur [V] [W] sera redevable de la somme de 148,90€.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, monsieur [H] [U] et madame [M] [L], partie succombante, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, monsieur [H] [U] et madame [M] [L] , parties succombantes et tenues aux dépens, doivent être condamnés à verser à monsieur [V] [W] qui a dû agir en justice pour y faire valoir ses droits, une somme qu’il est équitable de fixer à 600€ au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d’une exécution provisoire de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe contradictoirement et en premier ressort,

DEBOUTE monsieur [H] [U] et madame [M] [L] de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 21 000€ en réparation de leur préjudice matériel de jouissance locative et pour absence de mention par le bailleur de son adresse personnelle sur le bail d’habitation ;

DEBOUTE monsieur [H] [U] et madame [M] [L] de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 5607,33 € au titre des trop-perçus de loyers ;

CONDAMNE solidairement monsieur [H] [U] et madame [M] [L] à verser à monsieur [V] [W] une somme de 736,15 € au titre des réparations locatives ;

ORDONNE à monsieur [V] [W] la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 885 € à monsieur [H] [U] et madame [M] [L] ;

ORDONNE la compensation de ces sommes ;

par conséquent,

CONDAMNE monsieur [V] [W] à verser à monsieur [H] [U] et madame [M] [L] ensemble la somme 148,90€ ;

CONDAMNE solidairement monsieur [H] [U] et madame [M] [L] à verser à monsieur [V] [W] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE solidairement monsieur [H] [U] et madame [M] [L] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire;

RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date.

Ainsi jugé et prononcé à Toulon, le 20 octobre 2025, la minute étant signée par le juge et le greffier, auquel cette minute a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER , LE PRESIDENT,