MINUTE N° : 25/00805

JUGEMENT

DU 26 Septembre 2025

N° RC 24/04853

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

TOURAINE LOGEMENT

ET :

[G] [S]

Débats à l’audience du 05 Juin 2025

Le

Copie executoire et copie à :

M^e Abed BENDJADOR

Copie à :

M^e DACHICOURT

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 8]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 26 Septembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 26 Septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURAINE LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Abed BENDJADOR, avocat au barreau de TOURS, substitué par Maître CROISE, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Madame [G] [S], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Clémentine DACHICOURT, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’autre Part ;

RG 24/04853

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 décembre 2004, TOURAINE LOGEMENT ESH a consenti un bail d’habitation à Madame [S] [G] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 305,66 € hors charges.

Le 10 novembre 2023 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [S] [G] par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [S] [G] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [S] [G] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [S] [G] au paiement de la somme de 749,28 € telle que visée au commandement de payer ainsi qu’au paiement de la somme mensuelle de 402,15 € au titre des loyers dus augmentés des charges justifiées du 10 novembre 2023 à la date de la résiliation du bail ; et la somme mensuelle de 402,15 € au titre de l’indemnité d’occupation augmentée des charges justifiées de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la parfaite libération des lieux ;

— la condamnation de Madame [S] [G] à verser à TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 600,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [S] [G] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer en date du 10 novembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 novembre 2024 et renvoyée à celle du 5 juin 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 8] le 24 avril 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, TOURAINE LOGEMENT ESH – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 6 488,18 €. Elle précise que les règlements effectués par la locataire ne couvrent le loyer courant et que le dossier de surendettement déposé par Madame [S] [G] a été déclaré recevable.

Madame [S] [G], représentée par son conseil, demande de débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes, fins et conslusions, de juger que la dette locative sera réglée conformément aux décisions prises par la Commission de surendettement, de suspendre les effets de la clause résolutoire, d’autoriser Madame [S] [G] à se maintenir dans les lieux et de juger que chaque partie consrvera la charge de ses frais irrépétibles et dépens. Elle fait valoir que la clause résolutoire prévue au bail ne peut être acquise sans apporter la preuve de l’examen du dossier par a commission. En outre, elle déclare percevoir le RSA à hauteur de 838,70 € et vivre seule avec ses deux anfants de 21 et 23 ans.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales de la situation d’impayés le 2 novembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 8] par voie électronique le 24 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 23 décembre 2004 aux termes duquel il est prévu à l’article 6 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Madame [S] [G] soutient que la clause résolutoire ne peut être acquise sans justifier de l’examen du cas en liaison avec le service social du secteur conformément à la clause contractuelle. Or, cet examen par le service social interne de TOURAINE LOGEMENT ESH ne constitue pas une condition de mise en oeuvre de la clause résolutoire. Il suffit, lorsqu’elle est prévue au contrat, qu’un commandement de payer soit délivré et qu’il demeure sans effet durant deux mois.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023 à Madame [S] [G] et portant sur la somme de 840,81 € dont 749,28 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [S] [G] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 11 janvier 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 23 décembre 2004, le commandement de payer délivré le 10 novembre 2023 et le décompte de la créance arrêté au 27 mai 2025 faisant apparaître une somme de 6 488,18 € à la charge de la locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter du décompte les frais de pénalité de 7,62 € prélevés mensuellement par le bailleur de février à mai 2024 pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

La somme de 30,48 € sera déduite du décompte à ce titre.

Il convient, par conséquent, de condamner Madame [S] [G] à verser à TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 6 457,70 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 27 mai 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. Lorsqu’une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 6] et [Localité 8] a rendu le 6 mai 2025 au profit de Madame [S] [G] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il résulte enfin du décompte susvisé que Madame [S] [G] a repris les paiements avant l’audience et a fait des efforts de règlement de janvier à mers 2025 bien qu’elle ne se soit pas acquittée du loyer d’avril.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [S] [G] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 10,00 € ; et ce, dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour le locataire de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée selon les stipulations contractuelles, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Madame [S] [G].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 11 janvier 2024 ;

CONDAMNE Madame [S] [G] à payer à TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 6457,70 € (SIX MILLE QUATRE CENTRE CINQUANT SEPT EUROS ET SOIXANTE DIX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 27 mai 2025 ;

AUTORISE Madame [S] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 10,00 € et le solde à la 36ème échance, dont la première interviendra le mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit du locataire, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DIT que ces mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

DITque si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Madame [S] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux loués [Adresse 5], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [S] [G] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame [S] [G] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

DEBOUTE TOURAINE LOGEMENT ESH de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [G] aux dépens qui seront recouvrés selon les dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

RG 24/04853