REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 21/04501 – N° Portalis DB3E-W-B7F-LFBA

En date du : 01 décembre 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du un décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 septembre 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 01 décembre 2025.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

Monsieur [G], [V], [D] [O], né le 18 Mai 1959 à [Localité 5] (95), de nationalité Française, Opticien, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Julien BESSET, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [W], né le 01 Mars 1946 à [Localité 9] (47), de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 1]

Et

Madame [B] [N] épouse [W], née le 13 Octobre 1952 à [Localité 9] (47), de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par M^e Jean-philippe GUISIANO, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Julien BESSET – 252

M^e Jean-philippe GUISIANO – 1018

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 3 juillet 2017 faisant suite à une promesse de vente du 10 avril 2017, M. [G] [O] a acquis, avec sa mère depuis décédée, une parcelle de terrain sur laquelle est édifiée une maison individuelle à usage d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, garage et studio, située [Adresse 2] à [Localité 6], auprès de M. [M] [W] et de Mme. [B] [N], son épouse.

M. [O] a créé une ouverture en façade Sud Est de la construction existante (pose d’une porte fenêtre) pour laquelle il a déposé une déclaration préalable de travaux en mairie le 17 janvier 2019.

Le 12 février 2019, le Maire a pris un arrêté d’opposition au motif d’une part de la non-conformité d’un élément bâti aux plans en coupe A-A et au plan de masse fournis lors de la déclaration de travaux DT83069 07YE236 ayant fait l’objet d’une demande d’autorisation de travaux accordée le 7 septembre 2007, et d’autre part de la suppression d’un élément bâti en façade Sud-Est figurant sur les documents de la déclaration de travaux de 2007 sans qu’un permis de démolir n’ait été déposé.

Suivant courrier réceptionné le 18 juin 2019, M. [O] a dénoncé aux vendeurs la découverte d’un vice caché tenant à l’absence d’existence légale du bâti correspondant au “bureau” (anciennement terrasse) et à la non-conformité des travaux concernant l’extension du “séjour”.

Par courrier du 10 juillet 2019, M. [W] a proposé de réaliser les démarches aux fins de régulariser les deux extensions litigieuses. Par courrier du 23 décembre 2019, il a informé son acquéreur qu’une telle régularisation n’était pas possible compte tenu de la modification du PLU en février 2017.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 novembre 2020, M. [O] a saisi la Chambre Départementale des Notaires du Var aux fins de solliciter la désignation d’un conciliateur. Un bulletin de non-conciliation a été établi le 10 mai 2021.

Par acte signifié le 31 août 2021, M. [G] [O] a assigné M. [M] [W] et Mme. [B] [W] en annulation de la vente du 17 mars 2021, à défaut en restitution de partie du prix, et en indemnisation des préjudices subis.

Par dernières conclusions du 3 février 2025, M. [O] demande au tribunal, au visa des articles 1130 et 1641 du code civil, de :

à titre principal, :

— juger que la vente immobilière intervenue le 03 juillet 2017 entre les époux [W], Mr [O] et sa mère décédée, est nulle et de nul effet, en raison du dol commis par les vendeurs ayant vicié le consentement de l’acquéreur, ou l’ayant privé de la faculté de conclure à des conditions substantiellement différentes,

— juger que cette nullité aura pour effet celle d’une résolution judiciaire et ainsi de remettre les parties dans l’état dans lequel elles étaient antérieurement à cette vente,

— condamner solidairement les requis à lui payer les sommes suivantes :

* 490 000 € correspondant au prix de vente du bien en restitution de celui-ci, avec intérêts au taux légal indexés depuis le 03 juillet 2017, date de la réitération par acte authentique,

* 28 352 € correspondant au remboursement des frais de mutation et de contribution de sécurité immobilière,

*6303.91 € en remboursement des honoraires du Notaire,

*75 000 € au titre de l’indemnisation de son préjudice moral.

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter du 03 juillet 2017, date de la réitération par acte authentique,

— ordonner la publication du présent jugement au rang des minutes du Notaire ayant rédigé l’acte authentique de vente et auprès du service de la publicité foncière de [Localité 8],

à titre subsidiaire :

— juger que les époux [W] doivent lui servir leur garantie pour le vice caché affectant le bien immobilier qu’ils lui ont vendu le 03 juillet 2017,

— condamner solidairement les requis à lui payer les sommes suivantes :

* 100 000 € en restitution d’une partie du prix de vente, correspondant à la décote consécutive à l’infraction non régularisable aux règles d’urbanisme locales,

* 25 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

en tout état de cause,

— débouter les requis de toutes leurs demandes,

— condamner solidairement les requis à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— condamner solidairement les requis aux entiers dépens.

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision.

Par dernières conclusions du 17 juin 2025 les époux [W] demandent au tribunal, au visa des articles 1130, 1641 et 1240 du code civil, de :

— rejeter les pièces n°10 et 11 produites par M. [O],

— débouter M. [O] de toutes ses demandes,

— condamner M. [O] à leur payer la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner M. [O] à leur payer la somme de 6.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée le 1er juillet 2025 et fixée pour plaidoiries à l’audience se tenant le 1er septembre suivant. Le délibéré a été fixé au 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de la vente

Selon l’article 1131 du code civil, “les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat”.

L’article 1130 du même code précise que le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, “l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Le caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.”

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, “celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.”

Selon l’article 1137 du code civil dans sa version applicable au litige, “le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.”

En application de ces articles, le manquement à une obligation d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

En l’espèce, M. [O] soutient que la vente est nulle pour vice de son consentement par suite d’un dol procédant de la dissimulation intentionnelle par les vendeurs de travaux réalisés en infraction aux règles d’urbanisme. Il considère avoir été trompé par les mentions stipulées à l’acte de vente en page 8 laissant croire à des travaux effectués conformément aux autorisations accordées et soutient qu’une information incomplète lui a été délivrée sciemment afin de dissimuler le défaut de conformité des travaux. Il souligne qu’il n’aurait pas fait une proposition d’achat au prix du marché s’il en avait eu connaissance alors que cette situation, qui n’est pas régularisable depuis la modification du PLU intervenue au mois de février 2017, soit avant la vente, entraîne une décote de 20 % de la valeur de l’immeuble selon les estimations qu’il a fait établir auprès de deux agences immobilières. Il considère que la clause insérée à l’acte de vente des époux [W], reprise en pages 8 et 9 de la vente querellée, ne lui est pas opposable et que l’argument est inopérant dès lors que les travaux en cause ne sont pas ceux réalisés par les époux [W] dont la non-conformité administrative a été dissimulée. Il ajoute que la charge de l’obligation d’information incombant aux vendeurs ne peut lui être transférée au motif qu’il a visité les lieux.

Les époux [W] contestent toute intention de dissimuler une quelconque information. Ils affirment que les acquéreurs ont été parfaitement informés, dès le stade de la promesse de vente et encore par les mentions figurant à l’acte de vente du 3 juillet 2017, que les vendeurs ne se prévalent d’aucune déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux pour l’extension, contrairement à la maison, et que l’aménagement de la pièce sous le garage (studio) n’avait pas été autorisé. Ils soulignent que les acquéreurs ont été informés du fait que la construction avait fait l’objet de travaux non conformes, que cette non-conformité n’a pas été un obstacle à l’acquisition, que M.[O] a lui-même réalisé des travaux sans autorisation sur le bien (création de la porte fenêtre) de sorte que l’acquisition d’un bien répondant aux exigences légales ne pouvait être une condition essentielle pour M. [O]. Ils mettent en exergue que l’acte de vente attirait l’attention des acquéreurs sur le fait que le succès d’une demande de régularisation dépendrait des règles d’urbanisme en vigueur et ajoutent que les acquéreurs ont également accepté le risque qu’en cas de sinistre ils ne pourraient éventuellement pas reconstruire l’immeuble tel qu’il existe.

Ils affirment que la clause contenue dans leur propre acte de vente est opposable à M. [O] pour avoir été reprise dans l’acte de vente querellé et qu’à ce sujet M. [O] a déclaré en faire son affaire personnelle. Ils estiment qu’aucune déclaration mensongère n’est à leur reprocher dès lors que d’une part la destination du bien est restée la même, et d’autre part que les travaux concernant le bureau, qui n’ont pas été autorisés, n’ont pas modifié la consistance du bien puisque l’emprise au sol n’est pas modifiée, et les travaux d’extension sur la terrasse, qui modifient la consistance du bien, ont été autorisés par décision de non opposition à la déclaration préalable du 7 septembre 2017. Ils soulignent que les acquéreurs ne pouvaient ignorer l’absence de certaines déclarations et autorisations dont ils avaient été informés dès la signature de la promesse de vente, et qu’ils ont eu du temps pour visiter le bien, examiner les surfaces des pièces, l’aménagement de l’espace et prendre connaissance du contenu des engagements et clauses contractuelles et au besoin se renseigner auprès des services de l’urbanisme. Ils estiment qu’en visitant les lieux M. [O] a forcément constaté que les travaux envisagés et ayant été autorisés ne correspondaient pas aux travaux réalisés.

Aux termes de l’acte de vente du 3 juillet 2017, le vendeur a déclaré que “la consistance du bien n’a pas été modifiée de son fait par des travaux non autorisés” (page 8).

Cette affirmation est inexacte dans la mesure où les époux [W] reconnaissent avoir fait réaliser une extension totalisant 12,70m², ce qui ne correspond pas à la surface prévue à la déclaration de travaux (7,14m²) qui a été autorisée le 7 septembre 2017. L’agrandissement de la construction, à hauteur de 12,70m², réalisé par les époux [W] n’est donc pas autorisé.

Pour autant, il ne peut être retenu que le défaut de conformité des travaux d’extension réalisés par les vendeurs a été dissimulé en vue de la vente du bien alors que les époux [W] ont communiqué aux acquéreurs la déclaration préalable de travaux déposée par leurs soins le 3 juillet 2007 pour la création de l’avancée sur terrasse existante, que celle-ci figure en annexe de l’acte de vente dont la nullité est recherchée, et que sa lecture, y compris par un profane, permettait aisément à tout acquéreur normalement diligent ayant visité les lieux de relever que l’extension réalisée était d’une surface largement supérieure à celle prévue dans la déclaration de travaux autorisée.

Il ne s’agit pas de transférer à l’acquéreur la charge de l’information pesant sur le vendeur, mais de relever l’obligation lui incombant également en tant qu’acquéreur.

Dans ces circonstances, le silence gardé sur l’absence de déclaration d’achèvement et de conformité des travaux en cause n’a pu avoir d’incidence sur le consentement des acquéreurs qui disposaient, par un autre moyen, de l’information concernant le défaut de conformité des travaux.

M. [O] n’a donc pu être trompé sur la situation de l’immeuble au regard du respect des règles d’urbanisme. Il a contracté en toute connaissance de cause aux conditions prévues par l’acte de vente du 3 juillet 2017.

Le dol n’étant pas caractérisé, la demande de nullité de la vente intervenue le 3 juillet 2017 pour vice du consentement sera rejetée. Les demandes corrélatives en remboursement des frais et honoraires acquittés à l’occasion de cette vente seront de même rejetées, tout comme la demande indemnitaire qui y est associée.

Sur la garantie des vices cachés

En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve de la consistance du vice, de son caractère caché ainsi que de son antériorité à la vente.

L’article 1642 suivant du même code précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Comme précédemment indiqué, les documents communiqués aux acquéreurs en vue de la vente permettaient, après visite des lieux, de relever le vice apparent tenant à l’écart de surface entre l’extension du séjour réalisée et l’extension autorisée sur déclaration préalable des époux [W], et par suite de se convaincre de la non-conformité des travaux à l’autorisation accordée le 7 septembre 2007.

En cas de vice apparent, il est indifférent que le vendeur ait lui-même réalisé les travaux litigieux.

La demande en réduction du prix de vente pour vice caché sera par conséquent rejetée.

M. [O], qui échoue dans la preuve qui lui incombe d’une responsabilité des vendeurs engagée à son égard du fait des circonstances dans lesquelles la vente est intervenue, sera débouté de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral en résultant.

Sur la procédure abusive

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Contrairement à ce qui est prétendu par les défendeurs, le montant des prétentions formées dans un cadre amiable par M. [O] ne permet pas de caractériser à son encontre une intention de nuire. La mauvaise foi de celui-ci ne saurait davantage être retenue au seul motif qu’il a lui-même diligenté des travaux sans autorisation préalable.

Bien que non fondée, l’action de M. [O] ne revêt pas pour autant un caractère abusif, l’exercice de son droit d’agir en justice n’ayant pas dégénéré en une faute dolosive.

Les époux [W] seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais du procès

Succombant dans l’instance, M. [O] assumera la charge des entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer aux époux [W] la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE M. [G] [O] de sa demande d’annulation de la vente en date du 3 juillet 2017 portant sur l’ensemble immobilier situé à [Adresse 7], cadastré [Cadastre 4],

DÉBOUTE M. [G] [O] de ses demandes corrélatives en remboursement de diverses sommes,

DÉBOUTE M. [G] [O] de sa demande de réduction du prix de vente,

DÉBOUTE M. [G] [O] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral,

DÉBOUTE M. [M] [W] et Mme. [B] [N] épouse [W] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE M. [G] [O] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [G] [O] à payer à M. [M] [W] et Mme. [B] [N] épouse [W] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE