TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROANNE

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AUDIENCE DU 20 JANVIER 2026

PROCÉDURE

N° : N° RG 22/00919 – N° Portalis DBYP-W-B7G-CGDM

JUGEMENT

N° 26/00002

DU 20 JANVIER 2026

expédition le:

M^e CHANTELOT (ccc+1grosse)

ME ROBERT (ccc)

M^e LE GAILLARD (ccc+1 grosse)

DEMANDERESSE :

S.C.I. SCI VALERIAN

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Laurence CHANTELOT de la SELARL CHANTELOT ET ASSOCIES, avocats au barreau de ROANNE

D’UNE PART

DÉFENDERESSE :

S.C.I. SCI ZOELIAN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-louis ROBERT de la SELARL ROBERT, avocats au barreau de ROANNE

S.A. Banque populaire Auvergne Rhône-Alpes

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier LE GAILLARD de la SELARL BLG AVOCATS, avocats au barreau de ROANNE

PARTIE INTERVENANTE,

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ:

Jocelyne POYARD, statuant à juge unique

ORDONNANCE DE CLÔTURE du 16/09/2025

DÉBATS : à l’audience publique du 18 NOVEMBRE 2025, en présence de Isabelle BERTHIER, Greffier, les parties ayant été avisées à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

JUGEMENT : prononcé publiquement le 20 JANVIER 2026, par sa mise à disposition au greffe, et signé par Jocelyne POYARD, et Isabelle BERTHIER, Greffier,

La SCI Zoélian a vendu à la SCI Valérian un immeuble à usage d’habitation et de commerce situé [Adresse 5] à Roanne par acte notarié du 30 juin 2017, après avoir procédé à sa rénovation en 2006 et 2007.

Ayant été informée au mois de juin 2018 d’un affaissement du plancher de l’appartement du premier étage de l’immeuble, la SCI Valérian a missionné le bureau d’études [E] qui en a confirmé l’existence et précisé que sa flexibilité imposait à la mise en œuvre de mesures de confortement dans les plus brefs délais, après quoi elle a missionné la société Mattana pour des travaux de confortement en urgence, par la mise en place de deux poteaux en bois sous la poutre existante dans le local commercial exploité sous l’enseigne Minnelli au rez-de-chaussée.

La SCI Valérian, ayant appris qu’un affaissement avait déjà eu lieu en 2016, a obtenu par ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Roanne en date du 14 février 2019, la désignation d’un expert judiciaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 10 décembre 2020.

La SCI Valérian a fait citer la SCI Zoélian devant le tribunal judiciaire de Roanne par assignation signifiée le 9 décembre 2022 aux fins de nullité de la vente de l’immeuble et aux fins de dommages-intérêts.

La SCI Valérian a ensuite fait citer la Banque populaire Auvergne Rhône-Alpes devant le tribunal judiciaire de Roanne par assignation signifiée le 14 avril 2023 aux fins d’intervention forcée dans l’instance principale tendant à l’annulation de la vente immobilière, susceptible d’entraîner l’annulation du prêt d’acquisition contractée pour 350 000 euros le 30 juin 2017 auprès de la Banque populaire.

Les deux instances ont été jointes par mesure d’administration judiciaire le 7 juin 2023.

Saisi par la SCI Zoélian, le juge de la mise en état a ainsi statué, par ordonnance en date du 23 novembre 2023 :

Rejette la demande de production sous astreinte de l’ensemble des revenus locatifs perçus par la SCI VALERIAN,

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne la SCI ZOELIAN aux entiers dépens de l’instance sur incident.

Saisi par la SCI Valérian, le juge de la mise en état a ainsi statué, par ordonnance en date du 30 juillet 2024 :

ORDONNE le report du paiement des échéances du prêt n°08689121 d’un montant principal de 350 000 euros contracté le 22 juin 2017 par la SCI Valérian auprès de la SA Banque populaire Auvergne Rhône-Alpes pour financer l’acquisition de l’immeuble sis [Adresse 5] à Roanne, pour une durée de deux années,

DIT que ce report prendra effet à la date de l’échéance du prêt immédiatement postérieure à la date de prononcé de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu au report du paiement des échéances concernant les cotisations de l’assurance garantissant le remboursement du prêt,

RESERVE tous droits et moyens des parties sur le fond,

DIT que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond.

Aux termes de ses dernières conclusions, transmises le 4 février 2025 par le RPVA, la SCI Valérian formule les demandes suivantes :

Juger la SCI VALERIAN recevable et bien fondée en son action en annulation de la vente du 30/06/2017 pour dol,

Y faisant droit,

Prononcer, au visa des articles 1137, 1137 et suivants du code civil l’annulation de la vente aux torts et griefs de la SCI ZOELIAN intervenue entre celle-ci et la SCI VALERIAN suivant acte notarié de Maître [I] notaire titulaire d’une office notariale à la PACAUDIERE du 30/06/2017, portant sur un immeuble à usage commercial et d’habitation cadastré section AL n° [Cadastre 2] d’une surface de 1 a 83 ca sis [Adresse 6] à Roanne (Loire) publié aux services de la Publicité Foncière de ROANNE le 6 juillet 2017 – Volume 2017P n° 3094 – répertoire n° 302.

En conséquence, condamner la SCI ZOELIAN à restituer à la SCI VALERIAN en principal, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, la somme de 350.000 € correspondant au prix de vente, ainsi que celle de 29 132 € réglée par la SCI VALERIAN au titre des frais notariés.

Condamner la SCI ZOELIAN à payer à la SCI VALERIAN la somme de 7 800 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice locatif, et celle de 1 864.74 € au titre des travaux d’urgence réglés à la Société MATTANA.

Condamner au visa de l’article 1240 du code civil la SCI ZOELIAN à payer à la SCI VALERIAN la somme de 10 000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral subi du fait des manœuvres et réticences dolosives de la venderesse.

Débouter la SCI ZOELIAN de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires tendant notamment à la production de l’ensemble des revenus locatifs perçus par la SCI VALERIAN depuis la vente intervenue le 30 juin 2017 sous astreinte et la condamnation de celle-ci à lui régler de ce chef la somme de 40 180 €, arrêtée sauf à parfaire au 31 janvier 2024 au titre des loyers d’habitation et commerciaux courus depuis le 9 décembre 2022.

Juger que l’annulation de la vente intervenue entre la SCI VALERIAN et la SCI ZOELIAN entraîne l’annulation du contrat de prêt numéro 08689121 d’un montant de 350.000 € souscrit par la SCI VALERIAN auprès de la BPMC le 29 juin 2017 pour une durée de 244 mois et un taux de 1,750% et en conséquence prononcer l’annulation dudit prêt

Condamner la SCI ZOELIAN à payer à la SCI VALERIAN la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise de Madame [Z] [O] et les frais du constat d’huissier du 13 décembre 2024.

Juger que l’exécution provisoire de droit n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Aux termes de ses dernières conclusions, transmises le 24 mars 2025 par le RPVA, la SCI Zoélian formule les demandes suivantes :

A titre liminaire et avant dire droit,

ORDONNER la production de l’ensemble des revenus locatifs perçus par la SCI VALERIAN

depuis la vente intervenue le 30 juin 2017 pour l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 4] et ce sous astreinte de 30,00 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir.

A titre principal,

DEBOUTER la SCI VALERIAN de sa demande d’annulation de la vente aux tords et griefs de la SCI ZOELIAN intervenue entre celle-ci et la SCI VALERIAN suivant acte notarié de Me [I], Notaire à LA PACAUDIERE du 30 juin 2017 portant sur un immeuble à usage commercial et d’habitation cadastré section AL n°[Cadastre 2] d’une surface de 1 a 83 ca sis [Adresse 6] à ROANNE (42),

CONDAMNER la SCI VALERIAN à verser à la SCI ZOELIAN la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure d’appel.

A titre subsidiaire, si la nullité de la vente devait être prononcée,

ORDONNER les restitutions réciproques consécutives à la nullité de la vente ordonnée

comprenant la condamnation de la SCI VALERIAN à restituer l’immeuble à usage commercial et d’habitation cadastré section AL n°[Cadastre 2] d’une surface de 1 a 83 ca sis [Adresse 6] à ROANNE (42) ;

CONDAMNER la SCI VALERIAN à restituer l’intégralité des fruits et valeur de la jouissance

que la chose a procurée depuis le 9 décembre 2022, date de sa première demande de résolution de la vente jusqu’au jugement à venir, soit la somme de 43 740,00€ arrêtée au 28 Février 2025 à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2022 ;

DEBOUTER la SCI VALERIAN de ses demandes formée au titre des frais notariés, des travaux réalisés par la société MATTANA, du préjudice moral et du préjudice locatif ;

DEBOUTER la société BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la SCI ZOELIAN ;

DEBOUTER la SCI VALERIAN et la société BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES de leur demande formée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, transmises le 9 septembre 2025 par le RPVA, la SA Banque populaire auvergne Rhône-Alpes formule les demandes suivantes :

DECLARER recevables et bien fondées les demandes de la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES,

ET EN CONSEQUENCE,

Dans l’hypothèse où la société VALERIAN serait déboutée de sa demande en annulation de la vente intervenue le 30 juin 2017 entre elle et la société ZOELIAN,

DEBOUTER la société VALERIAN de sa demande d’annulation du contrat de prêt n°08689121 souscrit auprès de la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES,

DEBOUTER la société VALERIAN de sa demande de condamnation de la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES à lui restituer les différentes sommes induites par l’annulation du contrat de prêt n°08689121,

Dans l’hypothèse où l’annulation de la vente intervenue le 30 juin 2017 entre la société VALERIAN et la société ZOELIAN serait prononcée,

CONDAMNER la société VALERIAN à restituer à la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES le montant de l’emprunt reçu en capital, soit la somme de 350.000 €,

ORDONNER la compensation des créances réciproques de la société VALERIAN et la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES consécutives à l’anéantissement du contrat de prêt,

CONDAMNER la société ZOELIAN, ou qui mieux le devra, à garantir la restitution du prêt n°08689121,

CONDAMNER la société ZOELIAN, ou qui mieux le devra, à indemniser la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES en réparation du préjudice subi du fait de la perte des intérêts échus au titre du prêt n°08689121, soit la somme de 35.517,72 €,

CONDAMNER la société ZOELAIN, ou qui mieux le devra, à indemniser la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES en réparation du préjudice subi du fait de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir au titre du prêt n°08689121, soit la somme de 41.205,95 €,

CONDAMNER la société ZOELIAN, ou qui mieux le devra, à indemniser la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES au titre de la restitution des frais des prêts annulés à hauteur de 34.572,40 €,

CONDAMNER la société ZOELIAN, ou qui mieux le devra, à relever et garantir la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

En toute hypothèse,

CONDAMNER la société ZOELIAN, ou qui mieux le devra, à payer à la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHONE ALPES la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société ZOELIAN, ou qui mieux le devra, aux entiers dépens,

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, et conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2025 et l’affaire, fixée à l’audience du 18 novembre 2025à laquelle les parties ont fait déposer leurs dossiers, a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la nullité de la vente

Selon les articles 1130 et 1137 du code civil, le dol, erreur provoquée par des manoeuvres frauduleuses, ne vicie le consentement d’une partie à un contrat que s’il a déterminant de son consentement et que, sans lui, cette partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

C’est à celui qui invoque le dol d’en rapporter la preuve.

La SCI Valérian fait valoir qu’elle a été informée en juin 2018 par l’un de ses locataires que le plancher de l’appartement situé au 1er étage s’affaissait, que l’immeuble présente une véritable problématique liée au fléchissement voire affaissement des planchers plafonds comme l’établit sans aucune ambiguïté le rapport d’expertise judiciaire, que le 13 décembre 2024, elle a constaté que le doublage d’une des poutres de l’appartement situé au 2ème étage, heureusement inoccupé, est tombé, qu’elle a appris avec la plus grande stupeur que des mails avaient été échangés en décembre 2016 entre l’Agence u Roannais et la SCI Zoélian au sujet d’un affaissement constaté environ trois semaines auparavant par une locataire Madame [A], que l’expertise judiciaire et les mesures réalisées par la société IGC lui ont permis d’avoir une connaissance détaillée et documentée des désordres, de leur antériorité cachée et de leurs causes et origines, que la SCI Zoélian, qui avait fait procéder à de lourds travaux de restructuration de l’immeuble, avait connaissance des désordres importants affectant l’immeuble, mais qu’elle en a dissimulé l’apparence dans les conditions que rappelle et précise le rapport d’expertise judiciaire, alors qu’elle avait fait intervenir la SARL [Y] [S] entre le compromis et l’acte définitif de vente pour l’affaissement du plancher du premier étage et que par ailleurs le placo avait été découpé au niveau de la poutre défectueuse et qu’un tirant avait été mis en œuvre pour compenser ce désordre dans l’appartement T3 gauche et R+2.

La SCI Zoélian fait valoir que les défauts allégués par la SCI Valérian étaient parfaitement apparents au jour des visites réalisées ainsi qu’au jour de la vente et qu’elle ne peut prétendre avoir découvert les jours entre les plinthes et les sols un an après, qu’elle n’a jamais été informée d’un défaut structurel affectant le bien immobilier, que la SARL [Y] [S], intervenue après le signalement par un locataire d’un affaissement du plancher en novembre 2016, a conclu à une absence de dangerosité des lieux n’ayant constaté aucun mouvement structurel du plancher de l’immeuble avant d’intervenir le 6 février 2017 pour réaliser des travaux de reprises, qu’il n’est pas démontré qu’elle aurait fait découper le placo au niveau de la poutre défectueuse et qu’un tirant aurait été mis en œuvre pour compenser ce désordre, que la demanderesse ne démontre pas que les prétendus défauts décelés n’auraient pas été apparents lors des visites qu’elle a effectuées ni que la SCI Zoélian les aurait cachés délibérément, et encore moins dans le but de tromper son consentement.

En l’espèce, l’immeuble vendu à la SCI Valérian est décrit, au compromis du 29 décembre 2016 et dans l’acte de vente, comme étant à usage commercial et d’habitation comprenant au rez-de-chaussée sur rue un magasin et une réserve, au premier étage un appartement T3 et au deuxième étage deux appartements T3 en duplex.

Le compromis de vente du 29 décembre 2016 contient une disposition relative à la construction, aux termes de laquelle le vendeur déclare littéralement :

qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée sur cet immeuble dans les 10 dernières années où depuis son acquisition si elle est plus récente, aucun élément constructif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai.

Cette déclaration du vendeur figure dans les mêmes termes, dans l’acte de vente du 30 juin 2017.

Il n’est pas contesté que la SCI Zoélian a rénové l’immeuble vétuste situé [Adresse 6] à Roanne en 2006 et 2007 et qu’un poteau métallique rond avait été mis en place dans le local commercial du rez-de-chaussée lors de cette rénovation pour soutenir une poutre, qui a été reprise par des pièces métalliques.

Il n’est pas non plus contesté en l’espèce que la découverte, par la SCI Valérian, d’un affaissement important du plancher du premier étage de l’immeuble a été techniquement caractérisé suite la visite du bureau d’études [E] [P] qui lui fait part, dans son mail du 29 juin 2018, de l’urgence qu’il y a urgence à procéder à la mise en œuvre de mesures de confortement dans les plus brefs délais « étant donné l’affaissement constaté et la flexibilité du plancher », et qui lui propose un étaiement de la poutre raison du plancher à mettre en place dans la hauteur du local commercial du rez-de-chaussée, à titre de solution provisoire rapide.

La SCI Valérian verse aux débats :

— le mail adressé le 16 décembre 2016 à 10h42 par Madame [D] [A] à l’Agence du Roannais, rédigé dans les termes suivants :

Je vous joins deux autres photos qui sont alarmantes et qui nous font faire beaucoup de soucis. Le morceau de carrelage est tombé la semaine dernière. La personne qui a fait les travaux il y a environ huit ans est passé il y a trois semaines pour constater l’affaissement, depuis nous n’avons pas de nouvelles.

Merci de nous tenir au courant au plus vite.

— le mail de réponse de l’Agence du Roannais indiquant le 27 décembre 2016 :

Je viens de transférer votre mail à votre propriétaire et je lui ai demandé si elle avait des nouvelles de l’entreprise.

N’hésitez pas à reprendre contact avec moi la semaine prochaine si vous n’avez pas de retour.

— le mail de l’Agence du Roannais indiquant le 11 janvier 2017 à Madame [D] [A] :

J’ai informé Mr [R] hier que le propriétaire relançait l’entreprise pour réaliser les travaux !

J’ai bien conscience de votre inquiétude et je vous invite à reprendre contact avec moi d’ici 15 jours si vous n’avez pas de nouvelles.

Dans son ordonnance de désignation d’un expert judiciaire le 14 février 2019, le juge des référés considère « qu’il est opportun que l’intégralité du bâtiment soit examinée pour déterminer si d’autres désordres ont pu être délibérément cachés puisqu’il appert des pièces versées au dossier que l’existence de l’affaissement du plancher était connue dès décembre 2016 soit bien avant la vente intervenue le 30 juin 2017 et sans que cet élément ne figure dans l’acte authentique ».

Après découpe du placo du plafond au niveau des deux poteaux bois posés en 2018, l’expert judiciaire a constaté que la poutre qu’il soutenait était cassé, fendu au niveau des étais.

L’expert judiciaire a également constaté :

— des fissures de part et d’autre de la porte d’entrée dans le couloir accédant aux logements,

— au premier étage sur le palier, un espace de 3,5 cm entre le sol et le projeté mural, et un jour de 9 mm reformé au bas de l’encadrement de la porte qui avait été mastiquée par l’entreprise [S] en 2016, et de nombreux affaissement du carrelage et du plancher de l’appartement T3.

— au deuxième étage dans l’appartement T3 en duplex gauche, un masticage grossier sous plinthes jusqu’à 18 mm, au niveau bas des reprises dans le coffrage d’une poutre, à l’étage un tirant placé dans le passage d’une porte, une réparation de l’habillage en plâtre de la poutre haute en partie centrale qui supporte duplex, une déformation importante de la poutre, cassée et fissurée sur sa hauteur : après les investigations de la SARL Swietlicki et découpe pour dégager la poutre, elle apparaît fissurer avec des reprises par un tirant situé à l’étage du duplex et le soli va initial se révèle renforcé par des solives de section variable.

L’expert judiciaire constate ainsi des déformations importantes des planchers des étages dont les flèches mesurées par son sapiteur IGC dépassent largement les seuils de tolérance.

L’expert judiciaire conclut que le bâtiment très ancien a subi une restructuration lourde avec une réfection des sols comprenant une surcharge permanente supplémentaire dont il résulte une mise en flexion accentuée des poutres et solives, dépassant les limites de résistance et de déformation réglementaire, sans réalisation de calcul de vérification des planché vis-à-vis de nouvelles charges, sans plans d’exécution ni note de calcul pour les renforcements réalisés, sans dépose des tomettes lors des travaux, et ajoute que, si elle a fait intervenir des professionnels, le chantier de la SCI Zoélian n’a pas été suivi, ni par l’architecte ni par un maître d’œuvre, et que les travaux n’ont pas été encadrés.

Il résulte de ce qui précède que la SCI Zoélian, qui déclare le contraire dans le compromis de vente du 29 décembre 2016 et l’acte de vente du 30 juin 2017, avait fait réaliser de lourds travaux de restructuration de son immeuble vétuste en 2006 et 2007, au demeurant sans suivi ni encadrement par un architecte ou un maître d’œuvre, qu’elle ne pouvait ignorer à tout le moins entre la signature du compromis du 29 décembre 2016 et l’acte de vente du 30 juin 2017 que des planchers de l’immeuble présentaient un affaissement qualifié d’inquiétant par l’occupante de l’appartement du premier étage et qu’elle s’est contentée d’un avis sommaire et d’une intervention de fortune de la société [S] ayant comblé les jours sous certaines plinthes avec du silicone au mois de février 2017, de sorte qu’elle a ainsi obtenu le consentement de la SCI Valérian pour l’acquisition de l’immeuble dont elle avait volontairement dissimulé l’ampleur et la gravité des désordres structurels qui l’affectaient, après avoir omis de déclarer l’ampleur de la rénovation de 2006 et 2007, dans des conditions techniquement insuffisantes.

Les travaux de rénovation décrits par l’expert judiciaire pour remédier aux désordres constatés consistent en un renforcement des poutres et solives de l’ensemble des planchers de l’immeuble, avec dépose des habillages en plâtre, relevé complet des structures et notamment les conditions d’appui des poutres cassées, et l’éventualité d’un redimensionnement de l’ensemble des profilés en fonction des renforts des existants à mettre en place et avec au préalable un relevé du rez-de-chaussée, une vérification des côtes pour les étages, une dépose des faux plafonds pour contrôler des solives et des poutres ainsi que leur implantation, le tout estimé à 132 500 euros pour ce qui concerne le renforcement des planchers et à 38 736 euros pour ce qui concerne la réfection de l’ensemble des plafonds. L’expert ajoute qu’il sera nécessaire de fermer le commerce du rez-de-chaussée pendant un mois pour déménager et réaménager ensemble, et que la durée des travaux dans les trois appartements sera de six mois avec un nécessaire relogement des locataires après déménagement, stockage des meubles et réaménagement.

L’ampleur et le coût des travaux ainsi décrits, non contestés par la SCI Zoélian, sont tels que sans la dissimulation des désordres affectant l’immeuble, suite notamment à sa lourde rénovation mise en œuvre moins de 10 ans avant la vente sans suivi par un maître d’œuvre et sans surveillance au stade de leur exécution, elle n’aurait pas obtenu le consentement de la SCI Valérian à acquisition.

La nullité de la vente intervenue par acte authentique du 30 juin 2017 entre la SCI Zoélian et la SCI Valérian, portant sur un immeuble situé [Adresse 6] à Roanne, cadastré section AL n° [Cadastre 2], d’une surface de 00 ha 01 a 83 ca, à usage commercial et d’habitation comprenant au rez-de-chaussée sur rue un magasin et une réserve, au premier étage un appartement T3 et au deuxième étage deux appartement T3 en duplex, est donc prononcée.

Sur les restitutions

Depuis le 1er octobre 2016, les restitutions ont trouvent leur cause et leur régime dans l loi, indépendamment des sanctions qu’elles ont vocation à accompagner.

L’article 1178 du code civil prévoit que le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé, que les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9, et qu’indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Afin de se rapprocher de la situation dans laquelle les parties se trouvaient au moment de la survenance de l’irrégularité ayant entaché l’acte ou de son inexécution, il est nécessaire de rétablir l’équilibre de leurs situations respectives, en raison des dépenses exposées par détenteur de la chose pour assurer sa conservation, des circonstances qui ont affecté l’état de la chose, de la jouissance que la chose a procurée et des fruits dont le détenteur a tiré profit.

Immeuble et prix de vente

L’article 1352 du code civil prévoit à titre de principe que la restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature.

En application de l’article 1352-6 du code civil, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal, à compter du paiement si elle est reçue de mauvaise foi, ce que prévoit l’article 1352-7 du même code, et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue, ce qui s’entend de toutes les taxes susceptibles d’avoir été réglées par le débiteur au créancier lorsqu’il a reçu la somme d’argent.

La restitution de l’immeuble par la SCI Valérian à la SCI ZOELIAN est ordonnée.

La SCI Zoélian est condamnée à restituer à la SCI Valérian la somme de 350 000 euros qui constitue le prix payé pour l’acquisition de l’immeuble, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, ainsi qu’elle le demande.

Frais de vente

En vertu de l’article 1352-6 du code civil, la SCI Zoélian sera condamnée à restituer à la SCI Valérian la somme de 29 132 euros payée au titre des frais de la vente, dont le justificatif détaillé est vers aux débats.

Travaux conservatoires

L’article 1352-5 du code civil prévoit que pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution.

En vertu de ce texte, les dépenses qui ont été exposées par le débiteur pour conserver ou pour améliorer à la chose donnent lieu à restitution.

En l’espèce, la SCI Valérian verse aux débats la facture de la SARL Mattana maçonnerie d’un montant de 1864,74 euros suite au renforcement provisoire réalisé le 3 juillet 2018 dans le local commercial du rez-de-chaussée de l’immeuble, après signalement de l’affaissement important du plancher du premier étage le 29 juin 2018 par le bureau d’études [E] [P] mandaté par ses soins pour une visite des lieux.

La SCI Zoélian sera condamnée à payer cette somme à la SCI Valérian.

Fruits locatifs

L’article 1352-3 du code civil prévoit que la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée, sans que cette restitution dépende de la bonne ou mauvaise foi du débiteur de la restitution.

L’article 1352-7 précise toutefois que l’étendue de cette restitution varie selon que le débiteur de l’obligation de restituer était de bonne ou de mauvaise foi au moment où il a perçu les fruits ou a commencé à jouir de la chose.

Conformément à l’article 2268 du code civil la bonne foi est toujours présumée. La mauvaise foi est, quant à elle, caractérisée lorsqu’il est établi que le débiteur de l’obligation de restituer avait connaissance de la cause d’anéantissement du contrat et qu’il a malgré tout accepté de recevoir la chose.

Il résulte en l’espèce des documents versés aux débats, du rapport de l’expert judiciaire et des explications des parties, que la SCI Valérian n’avait pas connaissance de la cause ayant conduit à l’anéantissement de la vente, lors de la signature de l’acte authentique.

Une telle connaissance ne peut non plus résulter du seul fait qu’elle a sollicité en justice la désignation d’un expert judiciaire, une telle désignation constituant une mesure d’instruction avant tout litige.

C’est donc à la date à laquelle elle introduit l’instance aux fins de nullité de la vente, soit le 9 décembre 2022, que la SCI Valérian doit être considérée comme recevant les fruits de l’immeuble en connaissance des éléments de droit et de fait dont découle l’anéantissement de la vente.

Cette restitution est une conséquence légale consécutive à l’anéantissement de la vente, de sorte que la communication forcée de l’ensemble des revenus locatifs perçus par la SCI Valérian depuis la vente intervenue le 30 juin 2017 pour l’immeuble situé [Adresse 6] à 42300 Roanne n’est pas indispensable à la solution du litige et ne revêt aucune légitimité spécifique pour la SCI Zoélian qui, connaissant nécessairement le montant des loyers qu’elle percevait pour ces mêmes locaux lorsqu’elle les a vendus, réclame au titre de cette restitution la somme de 43 740 euros représentant, selon elle, l’intégralité des fruits que la chose a procurés depuis le 9 décembre 2022 à l’acquéreur, son calcul n’étant pas contredit par la SCI Valérian.

La SCI Zoélian sera par conséquent déboutée de sa demande de communication forcée de documents et la SCI Valérian sera condamnée à restituer à la SCI Zoélian la somme de 43 740 euros au titre des fruits locatifs.

Cette somme portera intérêts au taux legal à compter du present jugement, dans la mesure où ce n’est pas la totalité de cette somme qui a été reçue à cette date puisque les fruits ont été reçus aux échéances locatives.

Sur les dommages et intérêts réclamés par l’acquéreur

Si, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle, c’est à charge pour elle de rapporter la preuve de son préjudice et de son lien direct et certain avec la faute ou le manquement commis par son cocontractant, un préjudice seulement éventuel ne revêtant aucun caractère indemnisable.

Perte de revenus locatifs

À l’appui de sa demande qu’elle chiffre 7800 euros, la SCI Valérian se contente d’affirmer qu’elle a été amenée à renoncer à louer certains appartements du fait que le plancher du premier étage menaçait de s’écrouler, et que lors de l’acquisition la SCI Zoélian louait le rez-de-chaussée moyennant 15 000 euros annuels soit 1250 euros par mois, et les trois appartements moyennant un loyer de respectivement 451 euros, 443 euros et 450 euros par mois.

Au-delà de cette simple allégation, la SCI Valérian n’explicite pas son calcul et ne verse aucun justificatif permettant au tribunal de savoir si, et depuis quelle date, les appartements étaient inoccupés avant et après le 30 juin 2017 date de la vente.

La SCI Valérian sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Préjudice moral

À l’appui de sa demande à hauteur de 10 000 euros, la SCI Valérian se contente d’affirmer que son acquisition a été source de soucis importants du fait de risque d’effondrement de cet immeuble, et de préciser que si l’appartement en duplex avait été loué au mois de décembre 2024, son locataire aurait pu être blessé par l’effondrement du placo autour d’une poutre.

Précision faite que l’expertise judiciaire n’évoque pas un risque d’effondrement de l’immeuble, aucun locataire de la SCI Valérian n’a été blessé, et elle ne démontre pas l’existence d’un préjudice de nature morale, qui se caractérise par une atteinte sur le plan affectif devant se distinguer des inconvénients et des tracas résultant de l’existence du litige et de la nécessité d’agir judiciairement.

La SCI Valérian sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’anéantissement du prêt d’acquisition et ses conséquences

Selon l’article 1186 du code civil qui énonce le principe qu’un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît, lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie. La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement.

En l’espèce, le prêt contracté par la SCI Valérian auprès de la Banque populaire Auvergne Rhône-Alpes est un contrat dont l’exécution était nécessaire à la réalisation de l’opération dans son ensemble, ce que le prêteur n’ignorait pas pour avoir contracté avec l’acquéreur dans l’acte authentique du 30 juin 2017, les conditions spécifiques du prêt consenti étant fixées dans la partie normalisée et détaillée dans la partie développée dudit acte.

La caducité constatée du prêt consenti par la SA Banque populaire Auvergne Rhône-Alpes à la SCI Valérian résultant de l’anéantissement de la vente de l’immeuble, la SCI Valérian sera condamnée à lui restituer la somme de 350 000 euros au titre du capital prêté.

La SCI Valérian ne réclame pas à la banque la restitution des mensualités du prêt qu’elle lui a payées.

Il y a toutefois lieu de faire droit à la demande de la SA Banque populaire Auvergne Rhône-Alpes qui demande que soit ordonnée la compensation entre leurs créances réciproques, consécutivement à l’anéantissement du prêt.

La SA Banque populaire Auvergne Rhône-Alpes demande la condamnation de la société Zoélian « ou qui mieux le devra » à garantir la restitution du prêt n°08689121 sur le fondement de l’article L. 312-56 du code de la consommation inapplicable cas d’espèce puisque, selon ce qu’elle explique d’ailleurs à juste titre, cette disposition s’applique aux crédits affectés pour un consommateur, au financement d’un contrat relatif à la fourniture d’un bien particulier ou à une prestation de service particulière.

La SA Banque populaire Auvergne Rhône-Alpes n’expose aucun autre moyen l’appui de cette prétention alors que, contrairement à ce qu’elle soutient, le prêt n’a nullement été contracté pour un prêt d’équipement professionnel.

Au demeurant, le prêteur conserve, pour la restitution du capital prêté, le bénéfice de la sûreté constituée pour le remboursement du prêt, ce qui est prévu à l’article 1352-9 du code civil.

La SA Banque populaire Auvergne Rhône-Alpes sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dommages et intérêts réclamés par le prêteur

Si une faute contractuelle est à l’origine d’un préjudice pour un tiers au contrat, la charge de la preuve du caractère direct et certain de son préjudice avec la faute commise incombe au tiers qui en demande réparation.

Il est constant qu’à la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque est fondée à être indemnisée, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, au titre de la restitution des intérêts échus et au titre de la restitution des frais, ainsi qu’à se prévaloir de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir.

En l’espèce, le dol imputable à la SCI Zoélian en sa qualité de vendeur est à l’origine d’un préjudice indemnisable pour le prêteur, qui est causé par l’anéantissement du prêt le privant d’une part de la possibilité d’échapper à la restitution des intérêts conventionnels qu’elle a reçus de l’emprunteur, dont elle obtient compensation avec les sommes à recevoir de l’emprunteur, et d’autre part de la chance de percevoir les intérêts à échoir sur la durée du prêt postérieurement à son anéantissement.

Il résulte des documents versés aux débats par la banque que le préjudice afférent aux intérêts à restituer est de 37 512,72 euros.

La perte de chance de recevoir de l’emprunteur les intérêts restant à échoir à la date de l’anéantissement du prêt ne peut être totale car rien ne permet de considérer que le prêt n’aurait pas été remboursé par anticipation, circonstance pouvant advenir en cas de revente de l’immeuble par son propriétaire, ou en cas de restructuration de trésorerie ou de patrimoine, avec cette précision que le montant des intérêts conventionnels est dégressif au gré de chaque mensualité.

La perte de chance d’être rémunérée par les intérêts conventionnels jusqu’au terme du prêt anéanti par le présent jugement, consenti le 29 juin 2017 pour une durée de 240 mois et dont les échéances hors assurances ont été judiciairement suspendues, sera par conséquent évaluée à 15 000 euros.

La SCI Zoélian sera donc condamnée à payer à la Banque populaire Auvergne Rhône-Alpes la somme de 35 517,72 euros de dommages et intérêts pour la perte des intérêts échus et la somme de 15 000 euros pour la perte de chance de recevoir les intérêts conventionnels à échoir.

Les frais d’inscription du privilège de prêteur de deniers n’est pas un préjudice indemnisable pour la banque, qui conserve le bénéfice de la sûreté constituée pour le remboursement du prêt, ce qui est prévu à l’article 1352-9 du code civil.

Il en est de même des frais du dossier que la banque a reçus de l’emprunteur pour couvrir le travail administratif jusqu’à la signature du contrat et sa mise en œuvre, qui ne sont pas sujets à restitution à l’emprunteur, qui ne les réclame pas.

La cotisation mensuelle d’assurance du prêt est fixée à 131,26 euros et elle aura été perçue par la banque depuis l’échéance de juin 2017 jusqu’à celle de janvier 2026, ce qui représente au total la somme de 13 519,56 euros, elle-même restituable à l’emprunteur par la banque, qui ne peut prétendre à une perte de chance de ne pas recevoir les cotisations postérieures à la date d’anéantissement du prêt, ces cotisations revenant à l’assureur en garantie de certains risques assurés par l’emprunteur.

La SCI Zoélian sera par conséquent condamnée à payer à la Banque populaire Auvergne Rhône-Alpes la somme de 13 519,56 euros pour le remboursement des cotisations d’assurances restituables à l’emprunteur.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au principal, la SCI Zoélian sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire et non pas les frais du constat d’huissier du 13 décembre 2024 que la SCI Valérian a exposé à des fins uniquement probatoires, sans désignation judiciaire.

Compte tenu de la situation des parties et de l’équité, la SCI Zoélian sera condamnée à payer à la SCI Valérian la somme de 4000 euros et à la SA Banque populaire Auvergne Rhône-Alpes la somme de 1500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement, en raison de sa compatibilité avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement t contradictoirement, par jugement susceptible d’appel mis à disposition,

PRONONCE la nullité de la vente intervenue le 30 juin 2017 entre la SCI Zoélian et la SCI Valérian suivant acte notarié de Maître [I] notaire à La Pacaudière, portant sur un immeuble à usage commercial et d’habitation cadastré section AL n° [Cadastre 2] d’une surface de 1 a 83 ca sis [Adresse 6] à Roanne (Loire) publié aux services de la Publicité Foncière de Roanne le 6 juillet 2017 – Volume 2017P n° 3094 – répertoire n° 302,

ORDONNE la restitution par la SCI Valérian à la SCI Zoélian de l’immeuble à usage commercial et d’habitation cadastré section AL n°[Cadastre 2] d’une surface de 1 a 83 ca sis [Adresse 6] à Roanne (42),

CONDAMNE la SCI Zoélian à restituer à la SCI Valérian la somme de 350 000 euros en principal correspondant au prix de vente, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE la SCI Zoélian à restituer à la SCI Valérian la somme de 29 132 euros au titre des frais de la vente,

CONDAMNE la SCI ZOELIAN à restituer à la SCI VALERIAN la somme de 1864,74 euros au titre des travaux urgents de conservation de l’immeuble,

DEBOUTE la SCI Zoélian de sa demande de communication forcée de documents sous astreinte,

CONDAMNE la SCI Valérian à restituer à la SCI Zoélian la somme de 43 740 euros au titre des fruits locatifs, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DEBOUTE la SCI Valérian de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice locatif,

DEBOUTE la SCI Valérian de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

CONSTATE la caducité du contrat de prêt numéro 08689121 d’un montant de 350 000 euros souscrit par la SCI Valérian auprès de la Banque populaire auvergne Rhône-Alpes le 29 juin 2017 remboursable en 244 mois au taux de 1,750 %,

CONDAMNE la SCI Valérian à restituer à la Banque populaire Auvergne Rhône-Alpes la somme de 350 000 euros au titre du capital prêté,

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques de la SCI Valérian et de la Banque populaire Auvergne Rhône-Alpes, consécutivement à l’anéantissement du prêt,

DEBOUTE la Banque populaire Auvergne Rhône-Alpes de sa demande de garantie de la restitution du prêt n°08689121 par la SCI Zoélian,

CONDAMNE la SCI Zoélian à payer à la Banque populaire Auvergne Rhône-Alpes la somme de 35 517,72 euros de dommages et intérêts pour la perte des intérêts échus,

CONDAMNE la SCI Zoélian à payer à la Banque populaire Auvergne Rhône-Alpes la somme de 15 000 euros pour la perte de chance de recevoir les intérêts conventionnels à échoir,

CONDAMNE la SCI Zoélian à payer à la Banque populaire Auvergne Rhône-Alpes la somme de 13 519,56 euros pour le remboursement des cotisations d’assurances restituables à l’emprunteur,

CONDAMNE la SCI Zoélian aux dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire,

CONDAMNE la SCI Zoélian à payer à la SCI Valérian la somme de 4000 euros et à la SA Banque populaire Auvergne Rhône-Alpes la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 20 JANVIER 2026.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,