Tribunal Judiciaire de Toulon, 1re chambre, 15 mai 2025, n° 23/06358

TJ Toulon 15 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Violation des obligations contractuelles par le preneur
La cour a estimé que les manquements invoqués ne justifiaient pas la résiliation du bail, car ils n'étaient pas suffisamment graves ou répétés.
Rejeté
Demande d'expulsion liée à la résiliation du bail
La cour a rejeté cette demande en raison du rejet de la demande de résiliation du bail.
Rejeté
Indemnité d'occupation due en cas de résiliation
La cour a rejeté cette demande car la résiliation du bail n'a pas été prononcée.
Accepté
Violation des stipulations du bail concernant l'assiette
La cour a ordonné la libération du local non compris dans l'assiette du bail, en raison de la violation des stipulations contractuelles.
Rejeté
Travaux effectués sans autorisation
La cour a rejeté cette demande en raison de l'absence de preuve que les travaux constituaient une violation des stipulations du bail.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulon, 1re ch., 15 mai 2025, n° 23/06358
Numéro(s) :	23/06358
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pascal ZECCHININordine OULMI
Parties :	S.A.R.L. FIDJI

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 23/06358 – N° Portalis DB3E-W-B7H-MKQX

En date du : 15 mai 2025

Jugement de la 1ère Chambre en date du quinze mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 mars 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

En présence de [O] [L], attachée de justice et [P] [R], auditrice

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [A], né le 22 Mai 1961 à [Localité 6] (FÉDÉRATION DE RUSSIE), de nationalité Russe, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Pascal ZECCHINI, avocat au barreau de TOULON

Madame [Z] [S], née le 29 Mars 1949 à [Localité 5] (FÉDÉRATION DE RUSSIE), de nationalité Russe, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Pascal ZECCHINI, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. FIDJI, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Nordine OULMI, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Nordine OULMI – 0191

M^e Pascal ZECCHINI – 1027

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 avril 2022, Madame [Z] [S] et Monsieur [N] [A] (ci-après les « Bailleurs ») ont donné à bail commercial à la SARL FIDJI des locaux situés dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3], à [Localité 4], en vue de l’exploitation par ladite société d’une activité de restauration (ci-après le « Bail Commercial »).

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2023, les Bailleurs ont fait assigner la SARL FIDJI devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du Bail Commercial.

Dans leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 17 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus ample des moyens, les Bailleurs ont précisé leurs demandes ainsi qu’il suit :

A titre principal :

— PRONONCER la résiliation du bail commercial en date du 19 avril 2022 aux torts exclusifs du preneur SARL FIDJI,

— ORDONNER l’expulsion du preneur SARL FIDJI, et de tous occupants de son chef de l’immeuble des locaux en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans 15 jours de la signification de la décision à intervenir, et ce, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— ORDONNER en cas de besoin que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution,

— CONDAMNER la SARL FIDJI, preneur, au paiement d’une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant du dernier loyer journalier, à compter de la date de la décision à intervenir, et jusqu’à libération complète des lieux et la remise des clés,

— CONDAMNER la SARL FIDJI au paiement de l’indemnité forfaitaire prévue à l’article 18 du bail commercial et DIRE qu’en exécution de cette condamnation, le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ;

A titre subsidiaire :

— ORDONNER à la SARL FIDJI de libérer les locaux non compris dans l’assiette du bail, à savoir la réserve et les sanitaires, et ce dans un délai d’une semaine à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard,

— ORDONNER à la SARL FIDJI la destruction des constructions et travaux effectués sans l’autorisation du bailleur, ainsi que la remise en état des lieux dans l’état où il se trouvaient au moment de l’entrée en vigueur du bail commercial, et ce dans un délai de trois semaines à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard ;

En tout état de cause :

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER la SARL FIDJI au paiement à Monsieur [A] et Madame [S] d’une somme de 4.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, les Bailleurs exposent que la multiplicité et la gravité des manquements de la SARL FIDJI à son obligation d’user raisonnablement de la chose louée justifient la résiliation judiciaire du Bail Commercial. A cet égard, ils invoquent l’utilisation par le preneur d’un local à titre de réserve non inclus dans l’assiette du Bail Commercial. Ils relèvent en outre que la SARL FIDJI a fait réaliser des travaux de nature à modifier la chose louée, sans autorisation préalable des Bailleurs, en violation des stipulations dudit bail. Enfin, ils reprochent à la SARL FIDJI d’avoir entreposé des bouteilles de gaz à l’extérieur des locaux objet du Bail Commercial, créant ainsi un danger pour autrui ainsi que pour les Bailleurs propriétaires d’une maison mitoyenne.

Par conclusions notifiées électroniquement le 10 janvier 2025 auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus ample des moyens, la SARL FIDJI demande au tribunal de débouter les Bailleurs de leurs demandes et de les condamner au paiement de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL FIDJI conteste les manquements reprochés par les Bailleurs. Elle soutient que la réserve litigieuse fait partie du Bail Commercial dès lors qu’elle est mentionnée dans ses annexes. Elle invoque l’usage habituellement fait de la réserve dans le cadre de l’exploitation des locaux par elle et de précédents exploitants. Elle ajoute que la disposition des locaux participe à ce que la réserve soit incluse dans les locaux loués, celle-ci n’étant pas autrement accessible. S’agissant des travaux réalisés, elle oppose que ceux-ci relèvent de travaux d’entretien ne nécessitant pas l’autorisation préalable des Bailleurs en application du Bail Commercial. Enfin, elle maintient que le stockage des bouteilles de gaz ne se situait pas sur le terrain des Bailleurs ne présentant, de ce fait, aucun risque ni danger pour les Bailleurs.

Par ordonnance du 07 janvier 2025 du juge de la mise en état, la date de clôture a été fixée au 20 février 2025.

A l’audience du 20 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande de résolution judiciaire du Bail Commercial

En application de l’article 1103 du code civil : “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "

Aux termes de l’article 1728 du code civil : " Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

Aux termes de l’article 1729 du Code civil « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

Aux termes de l’article 1217 du code civil : " La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…) – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter."

L’article 1224 du code civil dispose que : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Aux termes de l’article 1227 du code civil : « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

L’article 1228 du code civil dispose que : « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts du preneur en cas d’inexécution fautive caractérisant des manquements graves et répétés de la part du locataire. Toute violation par le locataire de ses obligations concernant la jouissance des lieux est susceptible d’entraîner la résiliation du bail, que ces obligations résultent du contrat ou de la loi.

En l’espèce, les Bailleurs soulèvent que la multiplicité et la gravité des manquements de la SARL FIDJI à son obligation d’user raisonnablement de la chose louée justifient la résiliation judiciaire du Bail Commercial. Ils invoquent à cet égard trois manquements distincts du preneur à ses obligations légales et contractuelles.

S’agissant de la violation de l’assiette du Bail Commercial, les Bailleurs invoquent le non-respect par le preneur de l’assiette contractuelle du Bail Commercial et l’exploitation par ce dernier d’un local, en l’espèce, une réserve, non visée dans ladite assiette.

De son côté, la SARL FIDJI évoque une exploitation habituelle et ancienne de la réserve dans le cadre de son activité de restauration. Elle conteste le fait que la réserve ne fasse pas partie de l’assiette du Bail Commercial. Elle soutient à cet effet que les annexes du Bail Commercial au titre des diagnostics réglementaires visent expressément ladite réserve. Elle expose en outre que l’accès à la réserve se fait exclusivement par la terrasse expressément visée dans l’article 1 du Bail Commercial.

En l’espèce, il n’est pas contestable que l’occupation de la réserve de 9m2 par la SARL FIDJI constitue une violation de l’article 1 du Bail Commercial puisqu’elle n’y est pas expressément visée. Le moyen tenant à se prévaloir des annexes du Bail Commercial visant la réserve est inopérant dès lors que lesdites annexes sont établies au surplus par des tiers au contrat. L’usage habituel de la réserve par le preneur ou tout autre précédent exploitant n’est pas plus probant, le contrat constituant la loi des parties.

Toutefois, l’occupation par le preneur d’une surface de 9m2 eu égard à la surface totale des locaux loués, accessible exclusivement par lesdits locaux, ne suffit pas à caractériser un manquement grave du preneur quant à son obligation d’user raisonnablement de la chose louée. Il n’est en outre justifié par les Bailleurs d’aucun trouble subi de ce fait.

Dès lors, si l’occupation d’une partie marginale des locaux par ailleurs tolérée jusqu’à lors et au surplus rectifiable constitue une faute contractuelle, elle ne caractérise pas un manquement grave de nature à justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du Bail Commercial aux torts du preneur.

S’agissant des travaux réalisés par la SARL FIDJI en violation des stipulations du Bail Commercial : Il est stipulé à article 8.4 du Bail Commercial que « Le preneur aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité, tout en restant garant, vis-à-vis du Bailleur, de toutes actions en dommages et intérêts de la part des voisins que pourrait provoquer l’exercice de cette activité ». Le deuxième alinéa dudit article ajoute : « Le preneur ne pourra faire, dans les lieux loués, aucune construction, ni démolition, aucun percement de mur, cloison ou plancher, aucun changement de distribution ou installation, ni aucune surélévation sans le consentement exprès et par écrit du Bailleur ». Le troisième alinéa dudit article précise que : " Le bailleur a d’ores et déjà autorisé les travaux suivants qui seront réalisés par le preneur lors de l’entrée dans les lieux; travaux d’aménagement intérieur et travaux de façade, réalisation du gros œuvre de l’étage en vue de diviser le bâtiment en hauteur. "

Il est constant que l’exécution par le preneur de travaux, sans les autorisations requises selon les conventions locatives, peut entraîner la résiliation judiciaire du bail commercial.

Pour autant, si la SARL FIDJI ne conteste pas les travaux de pose de carrelage et de surélévation d’un muret sur la terrasse, il n’est pas établi par les Bailleurs que ces travaux constituent des travaux de nature structurelle ou modifiant la consistance ou la destination du local. Aucun élément versé au débat ne permet d’apprécier la modification de la chose louée de manière non équivoque, le seul procès-verbal de constat du commissaire de justice produit à cet égard par les Bailleurs est insuffisamment probant. Au surplus, les Bailleurs ne justifient pas de ce que les travaux réalisés ne relèvent pas des travaux d’aménagement et travaux de façade visés par l’alinéa 3 de l’article 8.4 précité lesquels sont autorisés. Dès lors, les travaux réalisés dans le cadre de l’exploitation de son activité par le preneur ne sauraient constitués un manquement de ce dernier justifiant la résiliation du Bail Commercial.

Enfin, s’agissant du manquement relatif au stockage des bouteilles de gaz, en application de l’article 8.8 « Occupation et Jouissance » du Bail Commercial, le preneur s’interdit de stoker ou entreposer quelque marchandise sur le terrain attenant et parkings extérieurs. Dès lors, le stockage de bouteilles de gaz peut constituer une violation du Bail Commercial. Pour autant, si un procès-verbal de commissaire de justice en date du 05 juillet 2023 constate la présence desdites bouteilles de gaz, la gravité et la répétition du manquement ne sont pas établies par les Bailleurs.

Il résulte des éléments précités, que si la faute contractuelle de la SARL FIDJI est caractérisée en application du Bail Commercial tenant de loi entre les parties, la gravité des manquements invoqués justifiant la résiliation du Bail Commercial n’est pas établie.

Dès lors, il y a lieu de débouter Madame [S] et Monsieur [A] de leur demande tenant à la résiliation judiciaire du Bail Commercial.

Par suite, les bailleurs seront également déboutés de leurs demandes tendant à l’expulsion de la SARL FIDJI, à la condamnation de la SARL FIDJI à payer une indemnité d’occupation et l’indemnité forfaitaire prévue à l’article 18 du bail commercial, et tendant à dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur.

En conséquence, s’agissant de la demande subsidiaire des Bailleurs tenant à la libération des locaux non compris dans l’assiette du Bail Commercial :

En application de l’article 1103 du code civil : “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "

En l’espèce, le Bail Commercial vise exclusivement un local de 22m2 ainsi qu’une terrasse à l’exclusion de tout autre local. Dès lors, en exploitant la réserve litigieuse la SARL FIDJI a violé les stipulations du Bail Commercial.

Si la violation des stipulations du Bail Commercial à cet égard ne justifie pas le prononcé de sa résiliation judiciaire, il convient néanmoins de la faire cesser.

Dès lors, il convient d’ordonner la libération de tout local non visé à l’article 1 du Bail Commercial dans un délai de deux mois à compter de la présente décision, sous astreinte de 200 euros par jours pendant douze mois afin d’en garantir l’exécution.

S’agissant de la demande subsidiaire des Bailleurs tenant à la destruction des constructions et travaux effectués :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les Bailleurs sollicitent que soit ordonnée à la SARL FIDJI la destruction des constructions et travaux effectués sans l’autorisation du bailleur, ainsi que la remise en état des lieux dans l’état où il se trouvaient au moment de l’entrée en vigueur du bail commercial, et ce dans un délai de trois semaines à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard.

Or, d’une part, il n’est pas établi par les Bailleurs que les travaux litigieux ne relèveraient pas des travaux d’aménagement et travaux de façade visé par l’alinéa 3 de l’article 8.4 du Bail Commercial lequel les autorise. D’autre part, il n’est pas justifié de la modification de la chose louée dès lors qu’aucun élément versé au débat ne permet d’apprécier l’état initial du bien et les modifications opérées.

Dès lors, en l’absence d’éléments objectifs caractérisant l’existence de constructions réalisées par la SARL FIDJI en violation du Bail Commercial, la demande des Bailleurs est insuffisamment fondée et il y a lieu de débouter Madame [S] et Monsieur [A] de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

En l’espèce, il y a lieu de laisser les dépens et les frais de l’instance à la charge de chacune des parties.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [Z] [S] et Monsieur [N] [A] de leur demandes principales tendant à prononcer la résiliation du bail commercial en date du 19 avril 2022 aux torts exclusifs de la SARL FIDJI, à ordonner l’expulsion de la SARL FIDJI, à condamner la SARL FIDJI au paiement d’une indemnité d’occupation et au paiement d’une indemnité forfaitaire en application de l’article 18 du bail commercial en date du 19 avril 2022 ;

ORDONNE à la SARL FIDJI de libérer la réserve, local non compris dans l’assiette du bail commercial en date du 19 avril 2022, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 200€ par jour de retard pendant 12 mois ;

DEBOUTE Madame [Z] [S] et Monsieur [N] [A] de leur demande d’ordonner la destruction des constructions et travaux effectués sans l’autorisation du bailleur, ainsi que la remise en état des lieux dans l’état où il se trouvaient au moment de l’entrée en vigueur du bail commercial, et ce dans un délai de trois semaines à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard ;

LAISSE les dépens à la charge de chacune des parties ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE