RÉFÉRÉ

Min N° 26/00073

N° RG 25/01040 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEF6W

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 24 Février 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffiére, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 13 Janvier 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Etablissement [Localité 1] HOPITAL [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Cécile ROUQUETTE-TEROUANNE, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Société MAIRIE DE [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Alexis GUEDJ, avocat au Barreau de Paris

Monsieur [K] [I]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2021, l’établissement public de santé LE [Localité 1] HOPITAL DE L’EST FRANCILIEN a consenti à la Mairie de [Localité 3] la location d’une chambre meublée n°502, située au 3e étage de l’immeuble " [Adresse 5] " situé au [Adresse 6] à [Localité 5], pour l’hébergement de M. [K] [I], moyennant le versement d’un loyer initial de 106,75 euros outre 33,25 euros de provision sur charges.

Le contrat a fait l’objet de plusieurs avenants successifs, le dernier en date du 6 novembre 2025 pour une durée de 15 jours, jusqu’au 15 octobre 2025.

Se plaignant du maintien dans les lieux de M. [K] [I] et de la Mairie de [Localité 3] malgré la résiliation du contrat, l’établissement public de santé LE [Localité 1] HOPITAL DE L’EST FRANCILIEN a, par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2025, a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, la Mairie de [Localité 3], aux fins voir :

— Le tribunal se déclarer compétent et déclarer ses demandes recevables ;

— Constater la résiliation du bail ;

— Constater que la Mairie de [Localité 3] et M. [K] [I] sont occupants sans droit ni titre;

— En conséquence, ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, le transport et la séquestration des meubles et objets laissés dans les lieux étant régis par la disposition du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner par provision la Mairie de [Localité 3] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus et ce jusqu’à complète libération des lieux, soit au versement de la somme de 140 euros par mois ;

— Condamner par provision la Mairie de [Localité 3] à lui payer la somme de 396,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2025 ;

— Condamner la Mairie de [Localité 3] aux dépens de l’instance.

Par acte de commissaire de justice du même jour, l’établissement public de santé LE [Localité 1] HOPITAL DE L’EST FRANCILIEN a fait dénoncer l’assignation à M. [K] [I].

A l’audience du 13 janvier 2026, l’établissement public de santé LE [Localité 1] HOPITAL DE L’EST FRANCILIEN, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il a actualisé la dette locative à la somme de 396,84 euros.

Son conseil a précisé oralement que l’occupation sans droit ni titre résultait de l’absence de renouvellement du contrat, mais qu’en toute hypothèse les conditions de résiliation du contrat étaient respectées.

Aux termes de ses écritures auxquels son conseil s’est référé à l’audience, il fait valoir en premier lieu que la présente juridiction est compétente, en application des articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire et au regard du fait que le bien loué relève de son domaine privé et que le contrat en question a été consenti pour l’habitation personnelle de M. [K] [I].

Il fonde sa demande d’expulsion sur le caractère sans droit ni titre de l’occupation des lieux, et invoque l’application de l’article 835 du code de procédure civile, d’une part car le contrat n’a pas été renouvelé à terme, et d’autre part et en tout état de cause car la résiliation est justifiée du fait des dégradations de la chose en application de l’article 1729 du code civil, et au regard des notifications de la résiliation du bail intervenues le 2 septembre 2022 puis le 6 octobre 2025, conformément aux dispositions du contrat.

La Mairie de [Localité 3], représentée par son conseil, s’est dite favorable aux termes de l’assignation en demande, le maintien dans les lieux de l’occupant lui étant également préjudiciable compte tenu des loyers payés sur les deniers de la collectivité. Elle a confirmé la présentation des faits faite en demande.

Bien que destinataire de l’assignation lui ayant été signifiée en l’étude du commissaire de justice, M. [K] [I] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

1/5

MOTIVATION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’absence de comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [K] [I], régulièrement assigné en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection

L’article L.214-4-3 du code de l’organisation judicaire dispose : « le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ».

Article L.213-4-4 du même code prévoit que : « le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ».

Par ailleurs, le litige relatif à un contrat liant l’occupant d’un bien immobilier ressortant du domaine privé d’une personne publique ne relève du juge administratif que si le bien est affecté au service public, si le logement est concédé par nécessité absolue du service ou si la solution du litige suppose la mise en œuvre d’une clause exorbitante de droit commun.

En l’espèce, il ne résulte pas des pièces produites que le local donné à bail soit affecté au service public hospitalier ou que le logement soit concédé par nécessité absolue du service. Le contrat versé aux débats ne comporte pas de clause exorbitante de droit commun.

Dans ces conditions, le juge des contentieux de la protection est compétent, en application des dispositions susvisées.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Le trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 précité est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin. Le juge apprécie souverainement le choix de la mesure conservatoire ou de remise en état propre à faire cesser le trouble.

Par ailleurs, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux d’habitation dispose : " les dispositions du présent titre sont d’ordre public. (…) Toutefois, ce titre ne s’applique pas (…) 3° Aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1 ".

2/5

En l’espèce, l’établissement public de santé LE [Localité 1] HOPITAL DE L’EST FRANCILIEN soutient que l’occupation des lieux par la Mairie de [Localité 3] et par M. [K] [I] est dépourvue de titre depuis le 15 octobre 2025, date de prise d’effet de la résiliation du bail.

Il résulte du contrat initial conclu entre la Mairie de [Localité 3] et LE [Localité 1] HOPITAL DE L’EST FRANCILIEN, signé le 1er juillet 2021, que l’objet du contrat est le suivant : " Le GHEF, site de [Localité 6], loue avec les garanties de fait et de droit à la Mairie de [Localité 3] pour l’hébergement de Monsieur [I] [K] de la chambre 501 au 3e étage dans l’immeuble [Adresse 7] [Adresse 8], dont le GHEF site de [Localité 6] est propriétaire ".

L’acte précise en son article 5 e) : « l’immeuble étant assimilé à un logement de fonction non régi par la législation générale sur les loyers, des modifications peuvent être faites en cours de bail au présent acte ».

Il convient de relever que M. [K] [I] n’est pas lui-même signataire du contrat. Ainsi, il se comprend des termes utilisés dans le contrat et des déclarations des parties présentes à l’audience que le contrat a été conclu pour l’hébergement de M. [K] [I], dans une configuration assimilable à la mise à disposition d’un logement de fonction.

Partant, la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation n’est pas applicable.

Le contrat est ainsi soumis aux dispositions du code civil, et en particulier aux articles 1713 et suivants relatifs au contrat de louage.

Selon l’article 1737 de ce code, « le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé ». L’article 1739 précise : « lorsqu’il y a un congé signifié, le preneur quoiqu’il ait continué sa jouissance, ne peut invoquer la tacite reconduction ».

En l’espèce, le dernier avenant signé par les parties le 6 novembre 2025 mentionne que la location est consentie pour une durée supplémentaire allant du 1er octobre au 15 octobre 2025.

Par ailleurs, l’établissement public de santé LE [Localité 1] HOPITAL DE L’EST FRANCILIEN justifie d’avoir transmis à la Mairie de [Localité 3], le 6 octobre 2025, un courrier l’informant de la résiliation du contrat avec date d’effet au 15 octobre 2025, soit à l’expiration du terme convenu entre les parties.

A l’audience, la Mairie de [Localité 3] ne conteste pas les faits tels que retracés par le demandeur, selon lequel ce dernier a notifié la résiliation du bail bien antérieurement, mais lui a consenti successivement par avenants successifs de courte durée des prolongations du contrat afin qu’elle soit en mesure de proposer à M. [K] [I] une solution de relogement.

Dans ces conditions, il est établi, comme elle le reconnaît à l’audience, que le bail est résilié depuis le 15 octobre 2025.

Dès lors, l’occupation des lieux par la Mairie de [Localité 3] et l’occupant de son chef, M. [K] [I], est dépourvue de tout droit ou titre depuis cette date. Cela caractérise un trouble manifestement illicite au préjudice du demandeur.

Les défendeurs seront donc enjoints de quitter les lieux immédiatement et à défaut, leur expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé qu’en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Ce délai bénéficiera notamment à M. [K] [I], dont la mauvaise foi n’est pas démontrée et ce dernier n’étant pas entrée dans les lieux par voie de fait.

Sur la demande de condamnation au versement d’une astreinte

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

3/5

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la Mairie de [Localité 3], qui consent à son expulsion, et M. [K] [I] à quitter les lieux, et la condamnation de la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation étant de nature à réparer le préjudice subi en demande, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, le contrat se trouve résilié depuis le 15 octobre 2025. La Mairie de [Localité 3] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date. Elle est ainsi redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat et ce jusqu’à libération effective des lieux. Elle sera condamnée en ce sens.

Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 396,84 euros

Aux termes de l’article 1728 du code civil : " le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ".

En l’espèce, il résulte du contrat de louage et des avenants versés aux débats qu’il a été mis à la charge de la Mairie de [Localité 3], en échange de la mise à disposition de l’immeuble loué, le paiement d’un loyer ainsi que d’une provision sur charge.

A l’audience, les parties présentes s’accordent sur l’existence d’un arriéré locatif non réglé par la mairie de [Localité 3] d’un montant de 396,84 euros, arrêté à la date de résiliation du bail, le 15 octobre 2025. En outre, le demandeur produit un décompte de sa créance.

Partant, il y a lieu de condamner la Mairie de [Localité 3] à payer à l’établissement public de santé LE [Localité 1] HOPITAL DE L’EST FRANCILIEN la somme de 396,84 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au 15 octobre 2025.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la Mairie de [Localité 3] partie perdante, supportera la charge des dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, compétent ;

CONSTATONS que la Mairie de [Localité 3] et M. [K] [I] sont occupants sans droit ni titre de la chambre meublée n°502, située au 3e étage de l’immeuble " [Adresse 5] " situé au [Adresse 6] à [Localité 5] depuis le 15 octobre 2025 ;

4/5

ORDONNONS en conséquence à la Mairie de [Localité 3] et à M. [K] [I] et à tous occupants de leur chef de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de la Mairie de [Localité 3] et de M. [K] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS par conséquent que l’expulsion ne pourra avoir lieu avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et hors période de trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS l’établissement public de santé LE [Localité 1] HOPITAL DE L’EST FRANCILIEN de sa demande de condamnation au versement d’une astreinte ;

CONDAMNONS la Mairie de [Localité 3] à payer à l’établissement public de santé LE [Localité 1] HOPITAL DE L’EST FRANCILIEN, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS la Mairie de [Localité 3] à payer, à titre provisionnel, à l’établissement public de santé LE [Localité 1] HOPITAL DE L’EST FRANCILIEN, la somme de 396,84 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 15 octobre 2025 ;

CONDAMNONS la Mairie de [Localité 3] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge

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