Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 25 mars 2024, n° 23/57447

TJ Paris 25 mars 2024

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 25 mars 2024, n° 23/57447
Numéro(s) :	23/57447
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine CARIOUVéronique WEISBERG
Cabinet(s) :	SELARL CATHERINE CARIOU
Parties :	La Société GALERIES DRANCEENNES, Société en Nom Collectif c/ La S.A.R.L. KRT RESTAURANT exerçant sous l' enseigne “ [ 5 ] ”

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 23/57447 – N° Portalis 352J-W-B7H-C22BU

N° : 07

Assignation du :

28 Septembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 mars 2024

par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société GALERIES DRANCEENNES

Société en Nom Collectif

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Catherine CARIOU de la SELEURL SELARL CATHERINE CARIOU, avocats au barreau de PARIS – #B0107

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. KRT RESTAURANT exerçant sous l’enseigne “[5]”

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Véronique WEISBERG, avocat au barreau duL-DE-MARNE – #PC289

DÉBATS

A l’audience du 26 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 29 septembre 2017 modifié par avenants des 19 juillet 2018 et 29 janvier 2019, la société GALERIES DRANCEENNES a donné à bail commercial à la société KRT RESTAURANT, un local n°46 situé au sein du Centre commercial [Adresse 6], sis [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de dix ans à compter du 11 avril 2018, moyennant un loyer variable calculé au taux de 4,5% hors taxes sur le chiffre d’affaires hors taxes et un loyer minimum en principal de 34.915 euros, payable d’avance, à une fréquence trimestrielle, pour l’activité de restauration rapide à base majoritairement de poulet, vente à emporter.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 7 juin 2023, à la société KRT RESTAURANT, pour une somme de 144.013,78 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 3 mai 2023.

Par acte délivré le 28 septembre 2023, la société GALERIES DRANCEENNES a fait assigner La société KRT RESTAURANT devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir :

“Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 7 juillet 2023 soit un mois après le Commandement ;

En conséquence, ordonner l’expulsion de la société KRT RESTAURANT et celle de tous occupants de son chef du local n°46 qu’elle exploite sous l’enseigne « [5] » au sein du Centre Commercial [Adresse 6], [Adresse 2] à [Localité 4] ce à compter de la signification de l’Ordonnance à intervenir ;

Condamner provisionnellement la société KRT RESTAURANT au paiement de la somme de 160.304,73 euros T.T.C représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation suivant comptes arrêtés au 30 septembre 2023 ;

Du 1 er octobre 2023 jusqu’à parfaite libération des lieux, la condamner provisionnellement au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée conformément à l’article 31 du bail, à un pourcent (1%) du dernier loyer annuel par jour calendaire ;

La condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût du Commandement et des

éventuelles dénonciations aux créanciers inscrits ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC”.

A l’audience du 26 février 2024, la société GALERIES DRANCEENNES a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus et s’est opposée à la demande de délais de paiement en raison de l’ampleur de la dette locative de la société KRT RESTAURANT. Elle s’oppose à la demande reconventionnelle en excipant du fait qu’elle ne relève pas du juge des référés et en faisant valoir l’absence d’obligation d’assurer la commercialité du centre commercial. Elle sollicite à titre subsidiaire la stipulation de la déchéance du bénéfice des délais en cas de nouvel impayé et le prononcé d’une expulsion sans mise en demeure préalable.

La société KRT RESTAURANT, représentée par son conseil, a repris oralement les conclusions déposées sollicitant du juge des référés de :

“DIRE et JUGER la Société KRT RESTAURANT recevable et bien fondée en ses demandes, et y faisant droit,

DEBOUTER la Société GALERIES DRANCEENNES de l’ensemble de ses demandes,

ORDONNER la suspension de la clause résolutoire,

DIRE et JUGER que le loyer et charges est ramené à la somme mensuelle de 3200 € rétroactivement sur trois années 2021, 2022 et 2023

ACCORDER à la Société KRT RESTAURANT des délais de paiement,

DIRE ET JUGER QUE la Société KRT RESTAURANT pourra se libérer de sa dette en 24 mensualités en sus du paiement du loyer courant,

CONDAMNER la Société GALERIES DRANCEENNES au paiement de la somme de 1 000 € au titre de 1'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens”.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail stipule en son article 30 une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou fraction de terme de loyer; de rappel de loyer, de supplément après réajustement, des charges et accessoires ou avances sur charges, de l’indemnité d’occupation et plus généralement de toutes sommes qui seraient dues au bailleur par le preneur, quelle que soit l’origine de cette dette en ce compris toute somme en exécution d’une décision judiciaire, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

S’agissant de l’effet du commandement, si la société KRT sollicite à titre reconventionnel une réduction des loyers en raison des pertes de clientèle résultant d’une désaffection du centre commercial, de la concurrence créée par l’installation à proximité d’un établissement de restauration rapide sur le même segment et d’un éclairage du centre ou d’une animation défaillants en soirée et fin d’année, elle ne conteste pas sérieusement avoir eu délivrance du local loué ni en avoir eu, sur la période du décompte locatif, la jouissance intégrale.

En faisant délivrer ce commandement, la société GALERIES DRANCEENNES n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail s’agissant du paiement des termes contractuels, alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 144.013,78 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 3 mai 2023.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société KRT RESTAURANT fait valoir pouvoir régler son arriéré locatif au moyen de l’octroi de délais de paiement, en sus des échéances courantes.

Elle ne communique pas d’extraits de comptes sociaux ni d’attestation comptable.

S’il ressort du décompte locatif remis par la société bailleresse à la date de l’assignation que la société locataire n’a pas repris des versements réguliers entre la 1er juillet 2023 et le 10 septembre 2023, il n’est pas produit à l’audience un décompte locatif postérieur, actualisant à la hausse l’arriéré locatif en raison d’un défaut de paiement des termes courants.

Par ailleurs, il ressort des pièces produites en défense le témoignage des difficultés d’exploitation commerciale de la société KRT RESTAURANT, résultant de la désaffection de la clientèle ayant pu résulter transitoirement de problèmes d’éclairage du secteur abritant le local loué en soirée, renforcé par la fermeture de différents locaux au sein du centre commercial puis par l’installation à proximité d’un établissement de restauration concurrent.

Au vu de la situation financière difficile de la société défenderesse telle qu’elle résulte des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Dès lors que l’effet de la clause résolutoire est suspendu, il ne peut être écarté l’exigence de délivrance d’une mise en demeure préalable pour la reprise de ses effets, de la même manière que les dispositions du code de commerce conditionnent sa mise en oeuvre initiale à la délivrance d’un commandement préalable.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite alors le bénéfice d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale à “un pourcent (1%) du dernier loyer annuel par jour calendaire”.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier s’est acquitté, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif. En revanche, l’application de la disposition contractuelle sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

— Sur la demande de provision

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société GALERIES DRANCEENNES, l’obligation de la société KRT RESTAURANT au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 11 septembre 2023 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 151.656,74 euros (3ème trimestre 2023 inclus, déduction faite des frais divers non justifiés et pénalités contractuelles au titre d’intérêts de retard dont le calcul n’est pas explicité quant au taux, l’assiette et la période soit 8.647,99 euros), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société KRT RESTAURANT.

Cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 7 juin 2023 à hauteur de 144.013,78 euros et à compter de l’assignation pour le solde.

— Sur la demande reconventionnelle de réduction du loyer et des charges :

La société KRT RESTAURATION se prévaut des dispositions de l’article 1219 du code civil, pour solliciter en référé de réduire le loyer et les charges devenues excessifs à la somme mensuelle de 3200 € rétroactivement sur trois années 2021, 2022 et 2023, en se prévalant d’une exception d’inexécution au regard du manquement du bailleur à ses obligations contractuelles compromettant l’exploitation commerciale des lieux loués, en terme d’éclairage suffisant le soir jusqu’à la fermeture du centre commerciale, de privation des animations de fin d’année, en dehors des difficultés d’attractivité de clientèle en lien avec la fermeture d’enseigne et l’installation d’un restaurant concurrent KFC.

La société GALERIES DRANCEENNES s’y oppose en se prévalant du fait qu’une telle demande échappe à l’office du juge des référés et de l’absence de garantie de la commercialité des lieux.

Il sera relevé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de trancher une demande présentée à titre principal.

Or, la demande de diminution du loyer et des charges à un montant mensuel de 3.200 euros sur les trois années écoulées suppose une appréciation au fond de l’exception d’inexécution partielle opposée au bailleur au regard des manquements contractuels qui lui sont reprochés, laquelle appréciation ne ressort pas en l’espèce de l’évidence et suppose une interprétation des engagements des parties et un examen de leur exécution échappant à l’office du juge des référés.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande présentée de ce chef à titre reconventionnel.

Les parties sont renvoyées à mieux se pourvoir au principal.

— Sur les autres demandes

La société KRT RESTAURANT, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer:

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société KRT RESTAURANT ne permet d’écarter la demande de la société GALERIES DRANCEENNES formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 juillet 2023 à minuit ;

Condamnons la société KRT RESTAURANT à payer à la société GALERIES DRANCEENNES :

— la somme provisionnelle de 151.656,74 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 11 septembre 2023 (3ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2023 à hauteur de 144.013,78 euros et à compter de l’assignation pour le solde,

— la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société KRT RESTAURANT se libère des provisions et indemnité ci-dessus allouées en 23 mensualités égales et continues d’un montant de 6.320 euros et une 24ème et dernière mensualité qui sera majorée du solde en principal et intérêts;

Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;

Disons que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les mensualités suivantes avant le 10 de chacun des mois suivants;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société KRT RESTAURANT et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés Centre commercial [Adresse 6] à [Localité 4] – local n°46,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— La société KRT RESTAURANT devra payer mensuellement à la société GALERIES DRANCEENNES, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensuel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande reconventionnelle de réduction à la somme mensuelle de 3200 € des loyers et charges, rétroactivement sur trois années 2021, 2022 et 2023 ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal ;

Condamnons la société KRT RESTAURANT aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à PARIS, le 25 mars 2024.

Le Greffier,Le Président,

Pascale GARAVELViolette BATY