TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/06894 – N° Portalis DB3E-W-B7I-NBTK

AFFAIRE :

[J]

C/

[T]

JUGEMENT contradictoire du 30 JUIN 2025

Grosse exécutoire : M^e MAHALI

Copie : Monsieur [S] [T]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 30 JUIN 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [J]

né le 22 Novembre 1973 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e MAHALI, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [T]

né le 05 Décembre 1999 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 05 Mai 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JUIN 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 juillet 2018 à effet au 1er août 2018, Monsieur [P] [J] a consenti à Monsieur [S] [T] un bail à usage d’habitation principale sur un logement sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 500,00 euros mensuel, outre une provision sur charges de 120,00 euros, ainsi que 500,00 euros de dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2023, Monsieur [P] [J] a fait délivrer à Monsieur [S] [T] un congé aux fins de reprise, à effet au 31 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 21 novembre 2024, Monsieur [P] [J] a fait assigner Monsieur [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

Constater la validité du congé délivré le 1er décembre 2023 à effet du 31 juillet 2024 ;

Constater que Monsieur [S] [T] est déchu de plein droit de tout titre d’occupation des locaux loués et occupant sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 4] ;

Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [S] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 20 euros par jour de retard ;

Venir pour les causes sus-énoncées, Monsieur [S] [T] s’entendre condamner à payer à Monsieur [P] [J] :

La somme de 3 021,43 euros à valoir sur les sommes dues, arrêtée au 17 octobre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience ;

Une indemnité mensuelle d’occupation du 1er août 2024, fixée au même montant que le dernier loyer augmenté des charges, avec indexation annuelle selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers, jusqu’à la libération effective des lieux occupés ;

Une somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 22 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 mai 2025, au cours de laquelle Monsieur [P] [J] était représenté par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Il précise que la dette locative s’élève à la somme de 7 973,76 euros au jour de l’audience. Il s’oppose à toute demande de délais, arguant de ce que le dernier paiement a été effectué par le locataire en février 2024.

Au visa de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des articles 1103, 1104, 1193 et 1728 du code civil, il soutient que le congé pour reprise délivré au locataire en date du 1er décembre 2023 est conforme à la loi, étant donné qu’il entend reprendre le logement au bénéfice de sa fille, qui achèvera ses études en 2024 et qui aura la nécessité d’avoir un logement sur la commune de [Localité 5] afin d’entamer ses démarches de recherches d’emploi, de sorte que Monsieur [S] [T], est occupant sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2024, date d’effet du congé. Il ajoute que la mise en demeure qui lui a été délivrée en date du 17 octobre 2024 aux fins de régler les loyers impayés est également demeurée vaine.

Monsieur [S] [T] a comparu. Il affirme qu’il va déposer un dossier de surendettement. Il précise être au chômage, percevoir la somme mensuelle de 600,00 euros et avoir fait une demande de logement social. Il sollicite des délais de paiement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la validité du congé pour reprise et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

[…] En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

[…] Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Aux termes de l’article 15 V de la loi précitée, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

Il est constant que si l’appréciation du caractère sérieux et légitime du motif allégué doit en principe se faire au jour de la délivrance du congé, ceci n’exclut pas la prise en compte d’éléments postérieurs permettant de contrôler son caractère légitime et sérieux.

De même, il est constant que la fraude du bailleur ne se présume pas, que l’intention frauduleuse du bailleur doit s’apprécier au moment où le congé a été délivré, que le bailleur qui donne congé pour reprise du logement à son profit doit l’habiter dans un délai raisonnable et pour une durée sérieuse, qu’il doit justifier de l’existence d’une cause légitime justifiant son abstention, que l’octroi de dommages et intérêts en application de l’article 1240 du code civil suppose que le locataire justifie d’un préjudice.

En l’espèce, le congé délivré par Monsieur [P] [J] à Monsieur [S] [T] le 1er décembre 2023 a respecté les modalités de délivrance et les délais légaux, étant donné que le congé a été donné pour le 31 juillet 2024, soit plus de six mois après l’information donnée au locataire, étant rappelé que le délai de préavis court à compter de la signification de l’acte d’huissier, qui a été réalisée à étude du commissaire de justice le jour-même, en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile.

En outre, le congé mentionne précisément le motif dans le corps de l’acte, en ce qu’il expose que le bailleur souhaite que sa fille, Madame [F] [Q], qui est donc sa descendante et dont l’adresse est précisée, y réside. En outre, le congé précise que cette personne achèvera ses études en 2024 et qu’elle a besoin d’avoir un logement à [Localité 5] afin d’en faire sa résidence principale pour une recherche d’emploi. De la sorte, il apparaît que le caractère réel et sérieux de la décision est justifié.

Il s’ensuit que le congé délivré à ce titre par le bailleur le 1er décembre 2023 doit être considéré comme valide et régulier.

Ainsi, Monsieur [S] [T] devait par conséquent quitter le logement pris à bail au 31 juillet 2024, ce qu’il n’a toutefois pas fait, de sorte qu’il se retrouve occupant sans droit ni titre de ce logement depuis cette date.

En conséquence, faute de départ volontaire de la part de Monsieur [S] [T], il convient de faire droit à la demande d’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 4].

En revanche, la demande d’astreinte sera rejetée car la formulation dans l’assignation est impropre, étant donné qu’il s’agit d’une demande en injonction de faire qui peut être corrélée avec la demande de départ volontaire du locataire et non comme ici corrélée avec l’expulsion qui, elle, ne peut être décidée que par le commissaire de justice et le représentant de l’Etat et non par le locataire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation

Il appartient aux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif versé à l’audience par le bailleur en date du 05 mai 2025, que la somme portée au débit de Monsieur [S] [T] s’élève à 7 973,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés, jusqu’à mai 2025 inclus. Néanmoins, doit être déduite de ce montant total la somme de 1 260,59 euros correspondant à la régularisation des charges pour 2024, étant donné qu’aucune pièce justificative n’est produite à l’appui de cette régularisation.

En tout état de cause, le défendeur ne rapporte aucunement la preuve d’avoir réglé la totalité des loyers et charges appelés, étant relevé que son dernier versement est daté du 13 février 2024.

En conséquence, Monsieur [S] [T] sera condamné à verser la somme de 6 713,17 euros au bailleur, au titre des loyers, charges et indemnités impayés, échéance de mai 2025 incluse.

En outre, dans l’attente du départ effectif du locataire, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement sis [Adresse 4], à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 702,82 euros correspondant au dernier loyer charges comprises, somme non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, Monsieur [S] [T] sollicite l’octroi de délais de paiement pour apurer sa dette. Toutefois, il ne formule aucune proposition concrète en ce sens et ne verse au soutien de sa demande aucune pièce justificative. De plus, il appert à l’examen du décompte locatif en date du 05 mai 2025, que le dernier paiement qu’il a effectué de façon volontaire date du 13 février 2024, sans qu’il n’ait expliqué les raisons de cette défaillance.

De surcroît, Monsieur [P] [J] s’est opposé à cette demande.

Ainsi, Monsieur [S] [T] n’ayant pas fait montre d’une réelle volonté de s’acquitter de sa dette, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [T], qui succombe à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [S] [T] sera également condamné à payer à Monsieur [P] [J] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

PRONONCE la validité du congé pour reprise délivré à Monsieur [S] [T] le 1er décembre 2023 ;

CONSTATE que Monsieur [S] [T] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2024 des lieux sis [Adresse 4] ;

ORDONNE à Monsieur [S] [T] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Monsieur [S] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 4] et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] à payer à Monsieur [P] [J] la somme de 6 713,17 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de mai 2025 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] à payer à Monsieur [P] [J] une indemnité mensuelle d’occupation de 702,82 euros à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés ;

REJETTE la demande de délais formée par Monsieur [S] [T] ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] à payer à Monsieur [P] [J] la somme de 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [P] [J] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT