TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/01135 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NFM3

AFFAIRE :

[T]

C/

[B]

JUGEMENT contradictoire du 24 NOVEMBRE 2025

Grosse exécutoire : M^e BAUTRANT

Copie : M^e POLITANO

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 24 NOVEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [T]

né le 17 Février 1975 à LA SEYNE SUR MER (83500)

Les Villas de la Pinède

541 allée Chantebois

83200 TOULON

représenté par M^e BAUTRANT, avocat du barreau de PARIS

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [B]

né le 31 Mars 1980 à BRON (69500)

La POrte du Soleil – Bat A

2379 corniche Pompidou

83500 LA SEYNE SUR MER

représenté par M^e POLITANO, avocat du barreau de TOULON

(AJ 83137/2025/003647 du 02/07/2025)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK

Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 27 Octobre 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 24 NOVEMBRE 2025 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat sous signature privée avec effets au 6 septembre 2022, Monsieur [F] [T] a donné à bail meublé à Monsieur [L] [B] un appartement à usage d’habitation situé La porte du soleil, bât A, 2379 corniche Pompidou, 83500 LA SEYNE SUR MER, moyennant un loyer mensuel de 400 euros outre 39 euros de provision sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 6 septembre 2022.

Un dépôt de garantie de 400 euros a été versé par le locataire.

Par assignation du 11 février 2025, Monsieur [F] [T] a attrait Monsieur [L] [B] devant le juge des contentieux de la protection de TOULON, pour obtenir à titre principal, la résiliation du bail et l’expulsion du preneur.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 juillet 2025, renvoyée à deux reprises à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 27 octobre 2025.

Les parties, représentées par leur conseil, se sont référées à leurs conclusions déposées.

Monsieur [F] [T] a demandé la condamnation de Monsieur [B] à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

3.752,78 euros au titre des arriérés de loyers et charges 415,28 euros au titre des dégradations locatives 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile Les dépens comprenant les frais du commandement.

Monsieur [T] expose en substance avoir notifié à Monsieur [B] un commandement de payer le 24 octobre 2024 pour un arriéré locatif d’un montant de 1.255,54 euros, resté infructueux. Monsieur [B] a quitté le logement le 5 septembre 2025. A cette date, la dette s’élevait à 4.168,06 euros. Monsieur [T] sollicite en outre le remboursement de réparations locatives à hauteur de 415,28 euros. Il indique que l’appartement a été livré en bon état. Or au départ de Monsieur [B], il a été nécessaire de procéder au nettoyage des lieux, à la reproduction des clés de l’immeuble, à l’entretien de la climatisation, au changement du verrou de la porte d’entrée, de l’abattant des WC et du micro-ondes.

Monsieur [B] demande des délais de paiement et le rejet des demandes au titre des frais irrépétibles et dépens.

Monsieur [B] confirme devoir un montant de 3.197,90 euros suite à des problèmes de santé et la perte de son emploi. Il souligne sa bonne foi, ayant toujours acquitté ses loyers, puis donné rapidement congé. Il déclare être actuellement hébergé et ne percevoir que le RSA. Il affirme vouloir reprendre une activité professionnelle et vouloir apurer sa dette.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 24 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Néanmoins, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Les articles 1728 du Code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil exige que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Monsieur [T] réclame le paiement d’une somme de 3.752,78 euros au titre du solde de tout compte des loyers et charges locatives. Il verse aux débats :

le contrat de bail meublé signé par Monsieur [B], avec effets au 6 septembre 2022, portant sur un appartement situé La porte du soleil, bât A, 2379 corniche Pompidou, 83500 LA SEYNE SUR MER, moyennant un loyer mensuel de 400 euros outre 39 euros de provision sur chargesune mise en demeure adressée par son avocat à Monsieur [B] d’avoir à payer un arriéré locatif de 1.159,53 eurosun commandement de payer délivré par commissaire de justice le 24 octobre 2024 la somme de 1.159,53 euros au titre de la dette locative un état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 11 septembre 2025 en l’absence de Monsieur [B] dûment convoqué un décompte locatif au 20 octobre 2025, d’un montant de 4.168,06 euros. Monsieur [B] ne conteste pas la réalité du bail ni le principe de la dette locative. Il ne dément pas devoir un montant de 3.197,90 euros arrêté au 31 juillet 2025. Il ne justifie pas de paiements libératoires.

Compte tenu des éléments du dossier, il sera fait droit à la demande de Monsieur [T] en paiement d’un montant de 3.752,78 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur les réparations locatives

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » ;

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé:

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Les réparations locatives n’impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d’un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté (Civ. 3ème 7 mars 1972, Bull 151, pourvoi 70-14.409, Civ. 3ème 17 octobre 1990, Bull 188, pourvoi 88-20.194).

S’agissant des plafonds et murs intérieurs, il appartient au locataire de les maintenir en état de propreté et de procéder aux menus raccords de peintures, de remettre en place ou remplacer quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique.

S’agissant des parquets, moquettes et autres revêtements de sol, il appartient au locataire de procéder à l’encaustiquage et à l’entretien courant de la vitrification, de remplacer quelques lames de parquets, poser des raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

S’agissant de la plomberie, l’entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération, le remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement incombe au locataire.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à titre de résidence principale prévoit en son article 4 qu’ « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. ».

L’obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l’état où il les a reçus ne concerne que les réparations locatives et que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état d’usage ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf.

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été signé le 6 septembre 2022 entre Monsieur [B] et Monsieur [T] représenté par la société IBOX GESTION, qui décrit les lieux globalement en état d’usage.

Un état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 11 septembre 2025 en présence de l’agence IBOX et en l’absence de Monsieur [B], dûment convoqué.

S’agissant du procès-verbal de constat portant état des lieux de sortie, il est rappelé qu’aux termes de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

« Un état des lieux est établi (…) dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation; c’est la remise de toutes les clés au bailleur en mains propres ou à son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués, sans que le bailleur ait à les réclamer .

L’état des lieux de sortie doit en principe être établi au moment de la restitution des clefs du logement.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Les commissaires de justice ont seuls qualité pour établir les constats d’état des lieux dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 3-2.

Il n’est pas interdit aux parties de se prévaloir d’un état des lieux non contradictoire établi par un huissier de justice et de le soumettre à la libre discussion des parties. En ce cas, le juge doit examiner ce mode de preuve régulièrement versé aux débats

Le bailleur, qui n’a pas repris les lieux avant le 11 septembre 2025 en présence du commissaire de justice, est donc légitime à se prévaloir du procès-verbal de constat établi par ce dernier, qui a été soumis à la discussion contradictoire des parties, la seule obligation du commissaire de justice étant de convoquer le locataire par courrier recommandée avec accusé de réception, étant précisé qu’il appartient à la locataire, le cas échéant, de faire suivre son courrier en temps utile.

Il sera donc procédé à une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et le procès-verbal de constat portant état des lieux de sortie.

Monsieur [T] sollicite le remboursement d’une facture de nettoyage datée du 17 octobre 2025, d’un montant de 150 euros. Il ne ressort cependant pas du constat de sortie, que les lieux ont été rendus sans nettoyage et dans une particulière saleté. Il n’est en effet relevé dans la pièce principale que des traces de moisissures des murs et des traces d’humidité au plafond dont l’origine n’est pas connue. Pour le reste, la simple mention de traces de salissures en partie basse des murs, en périphérie des prises électriques et interrupteurs, au niveau du rail inférieur et en périphérie de l’encadrement de la fenêtre, des meubles extérieurs, enfin de calcaire dans le bac d’évier de la cuisine et la douche, ne justifie pas les frais de nettoyage de l’entier appartement par une société. D’une part, les photographies annexées au constat laissent voir que ces traces s’apparentent parfois à des traces d’humidité et / ou de moisissures dont l’origine est également inconnue. D’autre part, l’état des lieux d’entrée mentionnait des murs, sols et plafonds en état d’usage, avec des tâches et traces, des fissures structurelles, ainsi que du tartre sur la cabine de douche. Enfin, Monsieur [B] a occupé le bien durant près de trois ans et a signalé plusieurs dysfonctionnements dans l’appartement dès avril 2024, à priori en vain. Dès lors, la demande de remboursement de la facture de nettoyage, non justifiée, sera rejetée.

Par ailleurs, le constat de sortie ne précise pas l’état et le fonctionnement du micro-ondes, ni d’éventuelles dégradations de l’abattant des toilettes. Les demandes de remplacement de ce mobilier seront donc rejetées, ce d’autant qu’en avril 2024, Monsieur [B] a alerté sur une panne du micro-ondes.

En revanche, la comparaison des états des lieux met en évidence la disparition d’une clé et la détérioration du verrou de la porte d’entrée.

Ces dégradations incombent au locataire s’agissant de menues réparations et relevant de son obligation d’entretien courant des lieux.

Enfin Monsieur [B] ne justifie pas de l’entretien annuel de la climatisation réversible qui lui incombait conformément aux dispositions légales, réglementaires et contractuelles (article 2 page 6 du bail).

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire, de sorte que le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présente un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

Le bailleur est donc en droit, au regard des considérations précédentes, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives et l’indemnisation à laquelle il peut prétendre n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’un préjudice.

Au regard des considérations précédentes, Monsieur [B] sera condamné à payer à Monsieur [T] une somme de 196,30 euros au titre des réparations locatives.

Sur les délais de paiement

L’article 1343–5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [B] justifie l’absence de revenus sur l’année 2023 et être bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Monsieur [T], bien que bailleur privé, ne fait état d’aucune difficulté ni urgence liée à l’arriéré locatif de Monsieur [B], ayant au surplus repris possession de son bien.

Dans ces conditions, il sera fait droit aux délais de paiement dans les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante Monsieur [B] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement du 24 octobre 2024.

L’équité exige qu’il soit aussi condamné à payer à Monsieur [T] une somme de 1.000 euros pour les frais irrépétibles que ce dernier a dû exposer pour l’instance, non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance de l’espèce n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge du Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [L] [B] à payer à Monsieur [F] [T] la somme de 3.752,78 euros au titre des charges et loyers impayés au 20 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [B] à payer à Monsieur [F] [T] la somme de 196,30 euros au titre des réparations locatives ;

ACCORDE à Monsieur [L] [B] la faculté d’apurer sa dette globale de 3.949,08 euros au plus tard le 5 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 24 mensualités équivalentes d’un montant de 164 euros, la dernière mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE Monsieur [L] [B] à payer à Monsieur [F] [T] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [B] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement du 24 octobre 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le juge Le Greffier