REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 25/00027 – N° Portalis DB3E-W-B7J-M7ZT

En date du : 04 mai 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du quatre mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 février 2026 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 mai 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE PONTCARRAL sise [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice, la S.A.R.L. CABINET IMMO 2 M, dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Donia DHIB, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [G], né le 28 Avril 1969 à [Localité 1] (CORSE), de nationalité Française, Ingénieur agricole environnement, demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Carole LAGARDERE, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Donia DHIB – 82

M^e Carole LAGARDERE – 271

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [G] est propriétaire des lots 210, 116, 108, 136, 178, 123, 465, 299, 375 et 383, consistant en 9 appartements et un garage, au sein de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 4], situé [Adresse 5] à [Localité 2].

Le 15 janvier 2024, une conciliation a été tentée par les parties devant un conciliateur de justice concernant le paiement d’un arriéré de charges de copropriété s’élevant à 21.653,66€.

En l’absence d’issue amiable, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] située [Adresse 6] à Toulon (le syndicat des copropriétaires) a assigné M. [G] devant le présent tribunal, par acte signifié le 3 janvier 2025, aux fins d’avoir paiement de charges de copropriété et de dommages intérêts.

Par dernières conclusions du 2 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, de :

— condamner M. [G] à lui payer la somme de 33.725 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 5 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, se décomposant ainsi :

*33.065 euros de charges de copropriété restant dues pour la période du 11 juillet 2023 au 5 novembre 2025,

*660 euros de frais nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance,

— condamner M. [G] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— débouter M. [G] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [G] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Par dernières conclusions du 18 décembre 2025, M. [G] demande, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que des articles 1231-6, 1240, 1343-5 et 1353 du Code civil, de l’article L.111-7 du Code des procédures civiles d’exécution et de l’article 514-3 du Code de procédure civile, de :

A titre principal,

— juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de manière complète et contradictoire l’intégralité des sommes réclamées et débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire,

— juger qu’il convient de diminuer les sommes dues par M. [H] [G] au syndicat des copropriétaires de la somme de 11.122,27 € réclamée à titre de « reprise de dette » non justifiée,

— juger qu’il est débiteur auprès du syndicat des copropriétaires de la somme de 19.742,73 € à la date arrêtée au 15.12.2025,

En tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la demande de condamnation à la somme de 660 € formée au titre des frais

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts au titre de la prétendue résistance abusive

— juger qu’un délai de deux ans doit lui être accordé pour lui permettre de payer au syndicat des copropriétaires les sommes qui seraient dues au titre des charges de copropriété,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

— juger n’y avoir lieu à exécution provisoire, celle-ci étant incompatible avec l’octroi de délais et de nature à anéantir l’effet utile de la décision,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de celle-ci.

Le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire au 2 janvier 2026 et fixé celle-ci à l’audience du 2 février suivant pour plaidoiries. Le délibéré a été fixé au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre des charges impayées

Le syndicat des copropriétaires fait état de charges de copropriété restant dues par M. [G] à hauteur de 33.065 euros pour la période du 11 juillet 2023 au 5 novembre 2025, outre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de cette créance à hauteur de 660 euros. Il mentionne une reprise du paiement des charges en cours intervenue au cours du mois de novembre 2025 et considère que l’ensemble des pièces produites aux débats permet de justifier de sa créance. Il fait en outre observer que M. [G] a pu admettre, par aveux extrajudiciaires, que : “[il] ne conteste pas la dette de copropriété” (courriers du 7 novembre 2025 et du 28 novembre 2025). Concernant les frais, il fait valoir que des diligences exceptionnelles ont dû être entreprises, à savoir l’envoi de nombreuses correspondances au copropriétaire débiteur et la recherche dans les archives de la copropriété des documents comptables des dernières années.

M. [G] fait valoir que l’édition de son compte de copropriétaire fait état d’un solde de reprise à sa charge de 15.066,62 € (“CITYA SOLDE REPRISE”) et que le grand livre du syndic CITYA ESTUBLIER du 01/01/2023 au 29/06/2023 fait mention lui-même d’une reprise de solde d’un montant de 11.122,27 euros dont il n’est pas permis d’apprécier le détail. Il estime donc que la demande en paiement d’une somme de 11.122,27 euros doit être rejetée comme non justifiée depuis l’origine de la dette. Il ajoute que toute créance antérieure au 3 janvier 2020 est prescrite. Il estime enfin que les frais exposés par le syndic à hauteur de 660 euros ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où ils concernent des actes de gestion courante ne traduisant pas de diligence inhabituelle.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

— le contrat de syndic,

— le règlement de copropriété,

— le relevé de propriété délivré le 23 octobre 2024 justifiant de la propriété de M. [G],

— le procès-verbal d’assemblée générale du 24 mai 2025 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2024 au 31.12.2024 et fixant les budgets prévisionnels pour l’année 2026,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 22 juin 2024 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2023 au 31.12.2023 et fixant les budgets prévisionnels pour l’année 2025 et réajustant celui de l’année 2024 courante,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 17 juin 2023 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2022 au 31.12.2022 et fixant les budgets prévisionnels pour l’année 2024 et l’année 2025,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 14 juin 2022 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2021 au 31.12.2021 et fixant les budgets prévisionnels pour l’année 2022 en cours et l’année 2023,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 21 juin 2021 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2020 au 31.12.2020 et fixant les budgets prévisionnels pour l’année 2021 en cours et l’année 2022,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 26 septembre 2020 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2019 au 31.12.2019 et fixant les budgets prévisionnels pour l’année 2020 en cours et l’année 2021,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 27 avril 2019 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2018 au 31.12.2018 et fixant les budgets prévisionnels pour l’année 2019 en cours et l’année 2020,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 5 mai 2018 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2017 au 31.12.2017 et fixant les budgets prévisionnels pour l’année 2019 et l’année 2020,

— un décompte des sommes dues arrêté au 15 novembre 2025 inclus mentionnant un solde débiteur de 33.725 euros au titre des charges impayées, comprenant reprise de solde d’un montant de 15.066,62 € au 11 juillet 2023 ainsi qu’une somme de 660 euros au titre des frais de recouvrement.

S’agissant de la reprise d’un solde débiteur à hauteur de 15.066,62€, le demandeur produit un extrait du [Localité 3] Livre du Cabinet [C], syndic précédent, concernant la période du 01/01/2023 au 312/12/2023 détaillant la somme litigieuse de 11.122,27 euros ainsi :

“-Report à nouveau opérations courantes solde au 31/12/2022 : 9104,56€

— report à nouveau travaux art. 14.2 et op; except. solde au 31/12/2022 : 1517,53€

— report à nouveau fonds travaux solde au 31/12/2022 : 500,18€.”

L’extrait du [Localité 3] Livre du Cabinet [C] pour la période du 01/01/2022 au 31/12/2022 et son décompte détaillé des dépenses pour l’année 2022 permettent de justifier de l’origine et du détail de cette dette.

C’est par ailleurs de façon inopérante que M. [G] soutient qu’une partie de la créance du demandeur serait prescrite alors qu’en application des articles 122 et 789°6 du code de procédure civile, une telle fin de non recevoir, soulevée par conclusions au fond du 18 décembre 2025, relevait de la compétence exclusive du juge de la mise en état, alors saisi de l’instruction du dossier, de sorte qu’il est irrecevable à la soulever devant le présent tribunal.

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites représentant la somme de 33.065 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide, et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fonds n’étant en outre imposée par aucun texte.

En revanche, M. [G] produit un décompte actualisé des sommes dues arrêté au 15 décembre 2025 par le syndic intégrant le versement qu’il a réalisé à cette date au profit du syndicat des copropriétaire à hauteur de 2.200 euros.

M. [G] reste donc redevable de la somme de 30.865 euros au titre des charges de copropriété impayées au 15 décembre 2025 inclus.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

-17/110/2023 : HONORAIRE GEST [D] CONCILIATEUR : 180 €

-31/12/2023 : CITYA SUIVI DOSSIER [D] [G] : 120 €

-31/01/2024 : HONORAIRES CONCILIATION JUSTICE : 120 €

-16/09/2024 : HONORAIRES RECOUVREMENT : 60 €

-22/09/2025 : HONORAIRES GEST [D] ECHEANCIER : 180 €.

Il n’est pas justifié de l’envoi de nombreuses correspondances au copropriétaire défaillant dont le demandeur se prévaut au titre de diligences exceptionnelles.

Il est par ailleurs observé que si le syndicat des copropriétaires s’était montré davantage diligent pour le recouvrement de sa créance, il n’aurait pas eu à rechercher dans les archives de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de paiement d’une somme de 660 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [G] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 30.865 euros au titre des charges de copropriété dues au 15 décembre 2025 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2025, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive. Il fait valoir que la copropriété fait face à d’importants impayés de la part des copropriétaires depuis plusieurs années qui mettent gravement en péril sa stabilité financière et que M. [G] est le copropriétaire dont la dette est la plus élevée. Il ajoute que celui-ci a démontré une volonté de se soustraire le plus longtemps possible à ses obligations en lui indiquant qu’en cas de refus d’échéancier de paiement il ferait tout ce qui est en son pouvoir pour ralentir la procédure de recouvrement des charges (appel, saisine du juge de l’exécution). Il estime que son état de santé ne peut expliquer la constitution d’une dette de plus de 30.000 euros alors même qu’il dispose d’une situation financière rendant possible le règlement de ses charges de copropriété puisqu’il n’a pas cessé de louer ses 9 appartements et d’en percevoir les loyers. Il souligne qu’il ne s’est pas présenté à la tentative de conciliation et qu’il a proposé un échéancier de paiement à trois mois seulement de la date d’audience.

M. [G] considère que le demandeur ne justifie pas avoir subi un préjudice autre que celui résultant du simple retard de paiement.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si, de manière récurrente, M. [G] a manqué à son obligation essentielle de régler ses charges de copropriété, ce qui constitue une faute de sa part, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le seul fait d’être privé d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

M. [G] fait valoir qu’il est un débiteur de bonne foi et demande à bénéficier d’un échéancier de paiement sur 24 mois pour le paiement de l’arriéré de charges de copropriété. Il met en exergue qu’il a commencé à rembourser celle-ci et qu’il dispose d’une situation financière lui permettant d’honorer un tel échéancier. Il expose que l’accumulation d’arriérés résulte d’une situation médicale dont il justifie mais qui est désormais stabilisée.

Le syndicat des copropriétaires s’y oppose en invoquant la mauvaise foi de son débiteur eu égard au caractère tardif des démarches entreprises en faveur d’un règlement échelonné de la dette et des conditions qu’il a souhaité imposer à son créancier telles qu’énoncées dans un courrier du 31 octobre 2025. Il estime qu’il dispose des ressources financières utiles pour régler sa dette et ne démontre pas de réelle volonté d’apurement celle-ci par un versement opportuniste réalisé au seuil de l’audience.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il résulte des différentes attestations médicales produites aux débats que l’état de santé de M. [G] a affecté sa capacité à entreprendre des démarches administratives et à exercer une activité professionnelle sur une longue période, remontant à 2022.

Suivi pour des troubles qui le gênent dans la gestion de ses affaires et pour l’exercice d’une activité professionnelle, M. [G] justifie désormais d’un état de santé stabilisé permettant une reprise d’activité selon le certificat établi par le Docteur [L] le 22 octobre 2025.

L’amélioration de son état de santé s’est accompagnée d’une reprise des versements en faveur du syndicat des copropriétaires à compter du mois de novembre 2025 et d’une proposition d’apurement de sa dette sur une durée de 14 à 15 mois adressée par courrier daté du 7 novembre 2025.

Concernant sa situation financière, outre un patrimoine foncier important et source de revenus locatifs, M. [G] dispose d’un salaire de 4.024 euros net mensuel.

Les relevés bancaires produits permettent de confirmer qu’il s’acquitte chaque mois du remboursement de plusieurs échéances de prêt (7).

Les circonstances de son endettement auprès du syndicat des copropriétaires ayant pu être justifiées par un état de santé défaillant, M. [G] ne saurait être regardé comme un débiteur de mauvaise foi.

Démontrant aujourd’hui tant sa capacité financière à honorer un échéancier de paiement, que sa volonté d’apurer sa dette par les versements mis en place depuis le mois de novembre 2025, M. [G] pourra bénéficier d’un échéancier de paiement.

Tenant compte de l’ancienneté de la dette, des difficultés financières rencontrées par le syndicat des copropriétaires du fait de nombreuses créances à recouvrer auprès d’autres copropriétaires, et des ressources actuelles de M. [G], la durée de l’échéancier ainsi accordé sera réduite à 12 mois. Ses modalités seront détaillées au dispositif du présent jugement.

Sur la demande de dommages-intérêts de M. [G]

M. [G] sollicite le paiement d’une somme de 1000 euros de dommages-intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires sans toutefois étayer sa demande en ce sens, qui ne pourra qu’être rejetée en l’absence de faute caractérisée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Sur les frais du procès

M. [G], qui succombe, assumera la charge des dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires l’intégralité de l’indemnité de procédure qu’il réclame au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Selon l’article 514-1 suivant, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, pour s’opposer à l’exécution provisoire, M. [G] fait valoir que les sommes réclamées représentent un montant significatif et que leur paiement immédiat le placerait dans une situation financière gravement préjudiciable.

Toutefois eu égard à la solution du litige et à la situation économique respective des parties, il n’est pas justifié de déroger à l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNER M. [S] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 30.865 euros au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 15 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2025,

AUTORISE M. [S] [G] à se libérer de sa dette en 12 mensualités de 1800 €, le 15 de chaque mois, la première le 15 juin 2026 et la dernière majorée du solde ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à terme échu l’ensemble de la dette sera exigible par anticipation,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de sa demande de paiement d’une somme de 660 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Pontcarral de sa demande de dommages- intérêts pour résistance abusive,

DÉBOUTE M. [S] [G] de sa demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [S] [G] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 5] à [Localité 2] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu de déroger à l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE