Tribunal Judiciaire de Toulon, 4e chambre, 2 mars 2026, n° 24/00156

TJ Toulon 2 mars 2026

Arguments

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Accepté
Irrégularité de la convocation
La cour a jugé que la convocation était irrégulière car le syndicat était effectivement dépourvu de syndic, permettant ainsi à tout copropriétaire de convoquer l'assemblée.
Accepté
Ordre du jour irrégulier
La cour a constaté que l'ordre du jour excédait les compétences d'un copropriétaire en cas de défaut de syndic, entraînant l'annulation des résolutions non conformes.
Accepté
Absence de convocation de certains copropriétaires
La cour a relevé que l'assemblée générale n'avait pas été convoquée conformément aux règles, ce qui a entraîné une annulation de toutes les résolutions.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé équitable de condamner le syndicat des copropriétaires à payer une somme pour couvrir les frais engagés par les demandeurs.
Accepté
Dispense de participation aux frais
La cour a confirmé que les demandeurs étaient dispensés de toute participation aux frais de procédure conformément à la loi.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulon, 4e ch., 2 mars 2026, n° 24/00156
Numéro(s) :	24/00156
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	10 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Caroline MALAGAFrédéric DURAND

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 24/00156 – N° Portalis DB3E-W-B7H-MNRC

En date du : 02 mars 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du deux mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 décembre 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 mars 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Madame [C] [T], née le 28 Juillet 1964 à [Localité 1] (06), demeurant [Adresse 1]

Madame [I] [R] épouse [W], née le 27 Avril 1943 à [Localité 2] (92), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [A] [S], né le 17 Novembre 1952 à [Localité 3] (75), demeurant [Adresse 1]

Madame [F] [J] épouse [S], née le 07 Décembre 1952 à [Localité 4] (94), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [D] [B], né le 20 Mai 1943 à [Localité 5] (39), demeurant [Adresse 2]

Madame [L] [G] épouse [B], née le 30 Juin 1956 à [Localité 6] (71), demeurant [Adresse 2]

Madame [U] [K], née le 23 Février 1947 à [Localité 7] (69), demeurant [Adresse 3]

Madame [O] [H], née le 18 Mai 1979 à [Localité 8] (29), demeurant [Adresse 4]

Monsieur [Q] [Z], né le 17 Mars 1954 à [Localité 9] (BELGIQUE), demeurant [Adresse 1]

Grosses délivrées le :

à :

M^e Frédéric DURAND – 0080

M^e Caroline MALAGA – 0255

Monsieur [N] [Y], né le 25 Septembre 1952 à [Localité 10] (77), demeurant [Adresse 5]

Madame [M] [X] épouse [Y], née le 04 Avril 1954 à [Localité 11] (77), demeurant [Adresse 5]

Madame [V] [P], née le 24 Avril 1945 à [Localité 12] (47), demeurant [Adresse 1]

Madame [L] [E] veuve [VJ], née le 04 Juin 1958 à [Localité 13] (71), demeurant [Adresse 6]

Madame [IK] [OZ], née le 02 Juin 1970 à [Localité 14] (13), demeurant [Adresse 7]

Madame [NK] [LM] veuve [JJ], née le 06 Juillet 1930 à [Localité 15] (77), de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]

Monsieur [B] [PJ], né le 19 Juillet 1935 à [Localité 10] (77), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [ND] [FR], né le 04 Janvier 1943 à [Localité 16] (68), demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Frédéric DURAND, avocat au barreau de TOULON

Madame [I] [ZM] épouse [FR], née le 27 Août 1950 à [Localité 17] (83), demeurant [Adresse 9]

Madame [FA] [JK], née le 02 Février 1949 à [Localité 18] (75), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [Q] [FK], né le 28 Mai 1949 à [Localité 19] (62), demeurant [Adresse 1]

Tous représentés par M^e Frédéric DURAND, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 10] sise à [Localité 20] [Adresse 11], pris en la personne de son Syndic en exercice, la S.A.R.L. CYTIA SANARY, dont le siège social est sis [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Caroline MALAGA, avocat au barreau de TOULON

EXPOSE DU LITIGE

Le 18 décembre 2020, l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] situé à [Adresse 11], a désigné la société FONCIA [Localité 17] en qualité de syndic, pour la période du 19 avril 2021 au 18 avril 2024, par l’adoption d’une résolution n°5, laquelle a été annulée par jugement du tribunal judiciaire de Toulon en date du 10 juillet 2023.

Par ordonnance présidentielle en date du 18 août 2023, prononcée sur requête de plusieurs copropriétaires en date du 17 août 2023 visant les dispositions de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, la SCP EZAVIN [LP], prise en la personne de Maître [LP], a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété. La demande de rétractation de cette ordonnance, formulée par plusieurs copropriétaires sur assignation du 28 septembre 2023, a été rejetée par ordonnance de référé du 16 avril 2024.

Entre temps, la SCI LA PETITE GARENNE, représentée par M. [IN] [RS], avait pris l’initiative de convoquer une assemblée générale le 11 septembre 2023, par courrier daté du 4 août 2023.

L’assemblée générale tenue le 11 septembre 2023, en présence de plusieurs commissaires de justice, a désigné la SARL CITYA en qualité de syndic.

Mme [C] [T], Mme [V] [P], Mme [IK] [OZ], Mme [NN] [LM] veuve [JJ], M. [B] [PJ], M. [ND] [FR], Mme [I] [ZM] épouse [FR], Mme [FA] [JK], M. [Q] [FK], Mme [I] [R] épouse [W], M. [A] [S], Mme [F] [J] épouse [S], M. [D] [B], Mme [L] [G] épouse [B], Mme [U] [K], Mme [O] [H], M. [Q] [Z], M. [N] [Y], Mme [M] [X] épouse [Y] et Mme [L] [E] veuve [VJ], copropriétaires, ont assigné par acte du 1er décembre 2023 le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], représenté par son syndic la SARL CITYA SANARY, devant le tribunal de ce siège auquel ils demandent, au visa des articles 10-1, 17, 17-1 et 22 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 14, 15-1 et 17 du décret du 17 mars 1967, de :

— annuler l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du 11 septembre 2023 de la copropriété [Adresse 10],

— condamner le requis à leur payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ils ne seront pas tenus de participer aux dépenses communes relatives à la procédure,

— condamner le requis aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 31 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, les demandeurs maintiennent leurs demandes.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat, mais n’a pas conclu.

La clôture de la procédure a été prononcée à son égard le 5 novembre 2024 et différée pour le surplus au 1er novembre 2025 en vue d’une audience fixée au 1er décembre 2025, pour plaidoiries.

MOTIFS

Sur la régularité de la convocation

— sur le caractère prématuré de la convocation

Les demandeurs soutiennent que la convocation est irrégulière pour avoir été réalisée par un copropriétaire qui n’avait pas qualité pour le faire dès lors que la copropriété n’était pas dépourvue de syndic au jour de la convocation litigieuse puisque le jugement du 10 juillet 2023, annulant la désignation du syndic, n’est devenu opposable qu’en date du 16 août 2023, date de sa signification, par application de l’article 503 du code de procédure civile.

Selon l’article 7, al. 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou ledit décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

En vertu de l’article 17, alinéa 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, “lorsque le syndicat est dépourvu de syndic pour une autre cause qu’un défaut de nomination par l’assemblée générale convoquée à cet effet, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.”

L’article 480 du code de procédure civile dispose que “le jugement a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.”

Le syndicat ayant seul qualité à défendre à l’action en contestation d’assemblée et à représenter tous les copropriétaires, la décision rendue par le tribunal en cette matière est opposable à tous les copropriétaires.

L’opposabilité du jugement à l’ensemble des copropriétaires par le biais du syndicat est assurée par l’avis que le syndic doit donner à chacun d’eux de la procédure engagée contre ledit syndicat, en conformité des prescriptions de l’article 59 du décret du 17 mars 1967.

En l’espèce, la SCI LA PETITE GARENNE, copropriétaire de l’immeuble [Adresse 10], n’était pas partie à l’instance ayant donné lieu au jugement du tribunal judiciaire de TOULON en date du 10 juillet 2023. Ce jugement n’a pas à lui être notifié pour son exécution dans les conditions prévues par l’article 503 du code de procédure civile.

Pour autant, ce jugement, en annulant la résolution n°5 de l’assemblée générale du [Localité 21] du 18 décembre 2020 qui désignait un syndic, a entraîné une modification de l’ordonnance juridique qui s’impose à tous, et au premier rang à chaque copropriétaire qui pouvait, dès son prononcé, convoquer une assemblée générale des copropriétaires en application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’en vertu du jugement rendu le syndicat est dépourvu de syndic.

La société LA PETITE GARENNE avait donc bien qualité pour convoquer une assemblée des copropriétaires par courrier du 4 août 2023.

— sur l’ordre du jour de l’assemblée

Les demandeurs font valoir que l’ordre du jour de l’assemblée générale litigieuse ne s’est pas limité à la désignation d’un nouveau syndic en violation des dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 17 précité dispose que “l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic”.

Or la SCI LA PETITE GARENNE a convoqué, en qualité de copropriétaire, une assemblée générale pour le 11 septembre 2023 afin d’élire un syndic, mais aussi afin d’élire le conseil syndical et de décider du montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation de ce dernier est obligatoire, ou bien encore à partir duquel la concurrence est obligatoire.

La convocation en ce sens, qui excède les compétences dévolues à un copropriétaire en cas de défaut de syndic, est irrégulière.

Elle emporte annulation des résolutions qui ne concernent pas strictement la désignation du bureau de l’assemblée et du syndic.

— sur l’absence de convocation de certains copropriétaires

Les demandeurs exposent que certains copropriétaires n’ont pas reçu de convocation ou qu’il n’a pas été tenu compte du vote d’une partie des copropriétaires dès lors que la feuille de présence ne fait état que de 424 lots, alors que l’état descriptif de division mentionne que la copropriété en comporte 650, représentant 100.000 tantièmes, soit un différentiel de 226 lots ne permettant pas de comptabiliser 100.000 tantièmes.

Il résulte en effet de l’état descriptif de division établi par acte notarié du 3 août 1983 que l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] est divisé en 650 lots totalisant 100.000 tantièmes des parties communes générales.

Alors qu’il n’est pas justifié d’une modification de l’état descriptif de division depuis le 3 août 1983, la mention sur la feuille de présence de 424 lots seulement totalisant 100.000 tantièmes apparaît incompatible avec une prise en compte de l’ensemble des copropriétaires pour l’envoi de la convocation et ne peut qu’entraîner de façon surrabondante un décompte erroné des voix lors de l’assemblée générale.

L’ensemble des copropriétaires n’apparaissant pas avoir été convoqués, l’assemblée générale du 11 septembre 2023 sera annulée en toutes ses dispositions.

Sur les frais du procès

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], qui succombe, est condamné aux dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de le condamner à payer aux parties demanderesses la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les parties demanderesses seront dispensées de participer aux frais et dépens de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ANNULE l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du 11 septembre 2023 de la copropriété [Adresse 10],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à payer à Mme [C] [T], Mme [V] [P], Mme [IK] [OZ], Mme [NN] [LM] veuve [JJ], M. [B] [PJ], M. [ND] [FR], Mme [I] [ZM] épouse [FR], Mme [FA] [JK], M. [Q] [FK], Mme [I] [R] épouse [W], M. [A] [S], Mme [F] [J] épouse [S], M. [D] [B], Mme [L] [G] épouse [B], Mme [U] [K], Mme [O] [H], M. [Q] [Z], M. [N] [Y], Mme [M] [X] épouse [Y] et Mme [L] [E] veuve [VJ] la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense Mme [C] [T], Mme [V] [P], Mme [IK] [OZ], Mme [NN] [LM] veuve [JJ], M. [B] [PJ], M. [ND] [FR], Mme [I] [ZM] épouse [FR], Mme [FA] [JK], M. [Q] [FK], Mme [I] [R] épouse [W], M. [A] [S], Mme [F] [J] épouse [S], M. [D] [B], Mme [L] [G] épouse [B], Mme [U] [K], Mme [O] [H], M. [Q] [Z], M. [N] [Y], Mme [M] [X] épouse [Y] et Mme [L] [E] veuve [VJ] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE