Minute N° 25/88

COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 22/03183 – N° Portalis DB3F-W-B7G-JH4U

JUGEMENT DU 17 Avril 2025

DEMANDERESSE:

Madame [O] [T]

née le 6 Décembre 1982 à [Localité 5] (84)

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Jacques TARTANSON, avocat au barreau d’AVIGNON ( avocat postulant/plaidant)

DÉFENDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE “ LES TERRASSES DE PROVENCE GROUPE LOU MAGNAN” représenté par son syndic dénommé L. [Z] IMMOBILIER, [Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Anne-isabelle GREGORI, avocat au barreau d’AVIGNON ( avocat postulant/plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Isabelle DUMAS, Vice-Présidente, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Madame Isabelle DUMAS, et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 11 Février 2025

Greffier lors de l’audience : Philippe AGOSTI

Greffier lors du pronnoncé : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 08 avril prorogé à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Isabelle DUMAS, Vice-Présidente et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à :M^e Anne-isabelle GREGORI

Expédition à :M^e Jacques TARTANSON

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte notarié en date du 10 octobre 2016 reçu aux minutes de Maître [H] [N], Notaire à Avignon, et publié au registre immobilier le 17 octobre 2016 Volume 2016 P 7151, Mme [O] [T] est propriétaire, dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé [Adresse 7] situé sur la commune d’Avignon [Adresse 1], des lots suivants:

* numéro quatorze :

Un appartement duplex rez-de-chaussée 1er étage de cinq pièces principales.

Et les 5685/100000èmes des parties communes générales.

* numéro vingt-quatre :

Un garage cellier au rez-de-chaussée portant le numéro 14.

Et les 732/100000èmes des parties communes générales.

* numéro trente-quatre :

La jouissance privative et perpétuelle d’une parcelle de terrain non bâtie de 232,79m² dite jardin n°14 avec droit de clôture et de plantation.

Et les 7230/100000èmes des parties communes générales.

Estimant supporter un coût élevé de charges relativement aux travaux payés au titre des jardins tenant aux tantièmes qui lui sont attribués en vertu de son titre de propriété relativement aux parties communes générales afférentes aux jardins, Mme [T] a, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 janvier 2022, demandé au syndic de la copropriété l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les demandes suivantes :

« -Que le coefficient de répartition des charges appliqué aux jardins soit revu à la baisse,

— Que les tantièmes de jardins ne rentrent plus en compte dans les tantièmes de charges de bâtiments,

— La régularisation des charges travaux payés au titre des jardins depuis le 10 Octobre 2016, pour l’ensemble des copropriétaires possédant un jardin».

Lors de l’assemblée générale du 9 septembre 2022, la résolution numéro 28 relative à la modification de la répartition des tantièmes a été rejetée.

Par acte d’huissier en date du 21 novembre 2022, Mme [O] [T] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins de :

— voir annuler les résolutions n° 28 et 29 de l’assemblée générale du 9 septembre 2022,

— juger qu’il sera fait application du coefficient 0,10 au lieu du coefficient 0,50 pour le calcul des charges relatives aux jardins à usage privatif,

Subsidiairement,

— ordonner une expertise avec pour mission de rechercher tous les éléments permettant d’apprécier et déterminer le coefficient de pondération applicable au calcul des charges relatives aux jardins à usage privatif de la copropriété,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] a fait déposer des conclusions d’incident aux termes desquelles il a conclu à l’irrecevabilité de l’action de Mme [T] comme étant dépourvue du droit d’agir sur le fondement des articles 5 et 12 de la loi du 10 juillet 1965 et au motif de la prescription de l’action.

Par ordonnance en date du 16 janvier 2024, le juge de la mise en état a débouté le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] de ses fins de non recevoir et déclaré recevable l’action introduite le 21 novembre 2022 par Mme [O] [T].

Par conclusions signifiées au RPVA le 18 novembre 2024, Mme [O] [T] a conclu comme suit :

Vu les l’article 5, 10, 12 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] de ses demandes,

— juger l’action de Mme [T] recevable tant sur le droit d’agir que sur le défaut de prescription,

A titre principal :

— juger illicite, car contraire aux critères légaux de répartition déterminés par les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, la règle de répartition des charges appliquée dans la copropriété [Adresse 7],

— entendre annuler les résolutions n° 28 et 29 de l’assemblée générale du 9 septembre 2022,

— juger qu’il sera fait application du coefficient 0,10 au lieu du coefficient 0,50 pour le calcul des charges relatives aux jardins à usage privatif,

En conséquence,

— prononcer l’annulation de la règle de répartition des charges prévue au règlement de copropriété,

— juger que la nouvelle pondération des charges relatives aux lots constitués de jardins sera intégrée au règlement de copropriété,

Subsidiairement,

Avant dire droit,

— ordonner une expertise judiciaire avec pour mission de donner au tribunal tous les éléments permettant d’apprécier et déterminer le coefficient de pondération applicable au titre du calcul des charges relatives aux jardins à usage privatif de la copropriété de la résidence [Adresse 6],

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [T] expose avoir vite constaté que les tantièmes attribués aux jardins s’élèvent à 31,06 /m² avec un coefficient de pondération de 0,50 et 62,02 m² pour les appartements, calcul qui selon la requérante résulte du rapport entre les tantièmes prévus pour les appartements, garages et celliers d’une part et les jardins d’autre part, considérant dès lors comme disproportionné ce mode de calcul des charges de copropriété appliqué aux jardins et relevant une méconnaissance des critères légaux de répartition des charges.

Elle fait valoir que son action, engagée en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, vise à contester l’absence de conformité des clauses du règlement de copropriété concernant la répartition des charges et à solliciter une application pure et simple de ladite loi, à savoir obtenir un mode de répartition des charges prenant en compte la consistance, la superficie et la situation des lots ainsi que l’utilité des charges communes pour les lots en cause.

Mme [T] rappelle que dans son courrier adressé au syndic, elle avait relevé l’injustice découlant du mode de répartition ne prenant pas suffisamment en compte la situation des lots à usage de jardin.

Par dernières conclusions récapitulatives signifiées le 30 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] a conclu comme suit :

Vu les articles 5, 10, 12, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 32, 122 et 125 du Code de procédure civile,

Vu le principe de l’estoppel,

Vu le règlement de copropriété du 19 avril 1982,

In limine litis, à titre principal,

— prononcer l’irrecevabilité des demandes de Mme [O] [T], celle-ci étant dépourvue du droit d’agir sur le fondement spécifique de l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, son action se heurtant au surplus à la prescription,

A titre subsidiaire,

— accueillir la demande expresse de donner acte formulée par le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice le Cabinet L. [Z] Immobilier, de ce que :

— pour demander l’annulation des résolutions n° 28 et n° 29, Mme [T] ne conteste pas les modalités du vote des dites résolutions et que par-là même, il y a lieu de considérer ledit vote et le procès-verbal d’assemblée générale en date du 09 septembre 2022 réguliers,

— le mode de calcul de répartition des charges de copropriété appliqué est conforme au règlement de copropriété du 19 avril 1982 publié le 10 mai 1982 Volume 2270 n° 1, proportionné à la quote-part de la propriété de parties communes que détient Mme [T] en tant que propriétaire du lot n° 34 relatif au jardin n°14,

— le mode de calcul de répartition des charges de copropriété appliqué ne contrevient point aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1985 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— les demandes de Mme [O] [T] ne sont pas conformes à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouter Mme [O] [T] de l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions,

A titre infiniment subsidiaire,

— accueillir la demande expresse de donner acte formulée par le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice le Cabinet L. [Z] Immobilier de ce que la nouvelle répartition des charges communes n’a d’effet que pour l’avenir,

— débouter Mme [O] [T] de l’ensemble de ses conclusions,

En tout état de cause,

— débouter Mme [O] [T] de sa demande, à titre subsidiaire et avant dire droit, d’ordonner une expertise judiciaire,

— débouter Mme [O] [T] de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] aux frais irrépétibles et ce tenant le caractère sibyllin de ses demandes,

— condamner Mme [O] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice le Cabinet L. [Z] Immobilier la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens,

— écarter l’exécution provisoire de droit.

Le syndicat des copropriétaires expose avoir veillé avec les conseils du notaire en charge lors de l’établissement de l’état descriptif et règlement de copropriété le 19 avril 1982 à ce que la répartition des charges soit calculée en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation des lots.

Il considère qu’il n’est en rien démontré par la demanderesse en quoi les bases de calcul des charges figurant au règlement de copropriété du 19 avril 1982 ne respectent pas les prescriptions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et seraient disproportionnées.

Il rappelle qu’au titre de lot n° 34, Mme [T] jouit – en centre ville – de manière privative et perpétuelle d’une parcelle de terrain non bâtie de 232,79 m² dite jardin n°14 avec droit de clôture et de plantation et lui sont attribués les 7230/100000 èmes des parties communes générales sur la base desquels millièmes la requérante paie ses charges.

Par ordonnance en date du 16 janvier 2025, l’affaire a été déclarée close.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “donner acte” sans qu’une prétention ne suive et qui ne sont pas, en l’espèce, des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui figurent par erreur dans le dispositif et non dans la partie discussion des conclusions.

1. La fin de non recevoir :

Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] expose que “le juge de la mise en état ayant refusé de qualifier l’action compte tenu du périmètre de sa compétence, s’il a débouté le syndicat concluant de son incident d’irrecevabilité, ne l’a pas fait sur le fondement des textes visés par la demanderesse dans son assignation mais exclusivement car il renvoie au tribunal statuant au fond le soin de qualifier la demande de Mme [T], de sorte que le syndicat des copropriétaires est à ce stade, toujours habile à maintenir désormais au fond son exception d’irrecevabilité de l’action pour cause de prescription”.

Il est rappelé que dans son ordonnance du 16 janvier 2024, le juge de la mise en état a débouté le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] de ses fins de non recevoir tirées de l’irrecevabilité de l’action en révision de la répartition des charges introduite par Mme [T], action que le syndicat considère toujours comme étant une action en révision des charges.

Il s’en déduit que le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] n’est plus à même de soulever la même fin de non recevoir en l’état d’une part de l’autorité de la chose jugée attachée à l’ordonnance du 16 janvier 2024, et d’autre part de la compétence exclusive du juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non recevoir s’agissant d’une instance engagée postérieurement au 1er janvier 2020.

2. Conformité du règlement de copropriété aux dispositions légales :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux charges, rendu d’ordre public par l’article 43 de la loi, impose, pour le calcul de la répartition des charges, le respect des dispositions de l’article 5. Et ce renvoi de l’article 10 à l’article 5, d’application facultative pour l’attribution des tantièmes de copropriété, rend d’ordre public le calcul des quote parts de parties communes en proportion de la valeur relative des parties privatives pour la seule répartition des charges.

L’alinéa 2 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en effet que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 5 détermine trois éléments à prendre en considération pour calculer la quote-part des parties communes correspondant à chaque lot, à savoir, lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

Ainsi, contrairement aux affirmations de la requérante, cette répartition des charges est indépendante de l’utilité que les copropriétaires retirent des parties communes, au rappel de ce que le jardin dont s’agit ne constitue pas un élément d’équipement mais une partie commune dont Mme [T] détient la jouissance privative et perpétuelle.

En l’espèce, le règlement de copropriété comporte une clause de répartition des charges qui prévoit que “les charges précédemment définies [s’agissant des charges générales relatives tant aux services collectifs et éléments d’équipements communs qu’à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ], seront réparties entre tous les copropriétaires au prorata de leur quote-part de propriété dans les parties communes selon les indications portées à la colonne 7 du tableau de division des lots”.

Mme [T], qui sollicite l’application d’un coefficient de pondération pour le calcul des charges relatives aux jardins à usage privatif, explique que la difficulté provient du nombre de tantièmes qui ont servi à calculer le montant des charges à son lot n° 34 constitué d’un jardin, par comparaison aux tantièmes attribués à son appartement.

Pour fonder sa demande d’application d’un coefficient de 0,10 au lieu du coefficient 0,50, Mme [T] explique que les tantièmes par m² de surface tels qu’ils résultent du règlement de copropriété, conduisent à relever 62 tantièmes par m² bâti et 31 tantièmes par m² non bâti, se prévalant dès lors d’une disproportion dans le mode de calcul des charges de copropriété appliqué aux jardins.

Il est observé que les dispositions de l’article 5 n’imposent aucune méthode de calcul particulière. Une répartition des charges sur la base des quotes-parts de parties communes n’est donc pas a priori contraire aux exigences de l’article 10, dès lors qu’elle coïncide avec la valeur relative des parties privatives par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties.

En se fondant sur un simple calcul arithmétique, sans égard à la consistance de son lot, un jardin d’une superficie de 232,79 m², ni à la situation dudit lot, situé en centre ville d'[Localité 5], Mme [T] échoue à démontrer l’absence de conformité du règlement de copropriété aux dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence de quoi, Mme [T] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes, en celles comprise notamment la demande d’annulation des résolutions prises en assemblée générale, demande fondée sur le caractère illicite de la clause de répartition des charges du règlement de copropriété.

3.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Les dépens de l’instance seront mis à la charge de Mme [T], qui succombe en ses demandes.

Il y a lieu également de condamner Mme [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] demande à la juridiction d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Cependant, en application de l’article 514 du code civil, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, soit écartée, de sorte que le Syndicat des copropriétaires doit être débouté de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] de sa fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’action introduite par Mme [T] ;

Déboute Mme [O] [T] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne Mme [O] [T] aux dépens de l’instance ;

Condamne Mme [O] [T] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE