TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [J] [B] [O]

Mme [W] [G] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10312 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IUM

N° MINUTE :

12

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 21 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [B] [O], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [W] [G] [X], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 mai 2025 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 21 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10312 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IUM

Suivant bail signé le 19 novembre 2021, la SA [Adresse 5] a donné en location à Monsieur [J] [B] [O] et Madame [W] [G] [X], un appartement sis [Adresse 4].

Le 16 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, resté infructueux.

La CCAPEX a été saisie le 18 avril 2024.

Par assignation en référé délivrée le 25 octobre 2024, la SA [Adresse 5] a attrait Monsieur [J] [B] [O] et Madame [W] [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n’ayant pas été suivi intégralement d’effet dans le délai imparti.

Le bailleur a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, à compter du 18 juin 2024d’ordonner l’expulsion sans délai des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef du logement, d’ordonner le transport et la séquestration des meubles ; de condamner par provision solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes: 4389,89 euros au titre des arriérés de loyers et charges relatif au bail sur le local d’habitation, échéance d’août 2024 incluse, selon décompte arrêté au 13 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024, date du commandement de payer;une indemnité mensuelle d’occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clefs, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise;480 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer,

Lors de l’audience du 20 mars 2025, le bailleur, représenté par son conseil, a indiqué que la dette est de 6127,58 euros selon décompte arrêté au 11 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, sous réserve de deniers et quittances valable, le virement allégué par les locataires de 1392,67 euros n’étant pas encore comptabilisé.

Il a indiqué être d’accord pour voir octroyer aux locataires des délais suspensifs de la clause résolutoire tels que sollicités par eux.

Monsieur [J] [B] [O] et Madame [W] [G] [X] comparant en personne, ont sollicité des délais suspensifs à hauteur de 80 euros par mois en sus des loyers courants.

Ils précisent qu’un FSL vient d’être accepté.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 30/10/2024).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CAF au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 (le 18/04/2024).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, dans le délai prévu après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre du contrat de location, et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [J] [B] [O] et Madame [W] [G] [X], le 16 avril 2024 au titre des loyers et charges alors impayés.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 mai 2024 (et non 18 juin 2024), soit six semaines (et non deux mois, en application de la loi du 27 juillet 2023 d’ordre public et d’application immédiate, réduisant le délai de deux mois à six semaines) après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [J] [B] [O] et Madame [W] [G] [X] sont redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La solidarité ne se présumant pas et n’étant pas de droit à la demande, elle doit être motivée. Aucune explication n’étant donnée à ce sujet par le bailleur et le juge impartial n’ayant pas à se substituer aux parties dans leurs motivations inexistantes, il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à condamnations solidaires au titre de la présente décision, faute de motivation sur ce point.

La SA [Adresse 5] produit un décompte démontrant que Monsieur [J] [B] [O] et Madame [W] [G] [X] restent lui devoir, la somme de 6127,58 euros au titre des arriérés de loyers et charges relatif au bail d’habitation, échéance de février 2025 incluse, selon décompte arrêté au 11 mars 2025, à titre provisionnel.

Il convient en conséquence de condamner sous réserve de deniers et quittances valables Monsieur [J] [B] [O] et Madame [W] [G] [X] à payer à titre provisionnel à la SA D’HLM ICF LA SABLIERE, la somme de 6127,58 euros au titre des arriérés de loyers et charges relatif au bail d’habitation, échéance de février 2025 incluse selon décompte arrêté au 11 mars 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, ayant reprise le paiement des loyers courants et qui le sollicite. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, en considération de l’accord du bailleur et de la situation des locataires, il convient d’autoriser Monsieur [J] [B] [O] et Madame [W] [G] [X] à se libérer de leur dette selon 35 échéances mensuelles successives de 80 euros, la 36ème et dernière échéance venant solder la dette et les intérêts, en sus du loyer courant, selon les termes du dispositif.

Il convient de prévoir les conséquences du non-respect en tout ou partie de cet échéancier, ou du paiement du loyer courant, notamment en termes d’expulsion et d’indemnité d’occupation provisionnelle correspondant au loyer actualisé augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clefs, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il sera rappelé en tant que de besoin qu’il ne peut être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu à suppression de ce délai de deux mois, aucune des pièces versées aux débats ne justifiant une expulsion « sans délai » telle que sollicitée par le bailleur.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [B] [O] et Madame [W] [G] [X], partie perdante, supporteront la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne justifie pas de faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la SA [Adresse 5].

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action de la SA D’HLM ICF LA SABLIERE recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 novembre 2021, entre la SA [Adresse 5] et Monsieur [J] [B] [O] et Madame [W] [G] [X], concernant l’appartement sis [Adresse 4], sont réunies au 29 mai 2024,

CONSTATONS que Monsieur [J] [B] [O] et Madame [W] [G] [X] sont donc, depuis cette date, occupants sans droit ni titre des lieux loués,

DISONS n’y avoir lieu à condamnations solidaires au titre de la présente décision, faute de motivation sur ce point,

CONDAMNONS Monsieur [J] [B] [O] et Madame [W] [G] [X] à verser à la S.A D’HLM ICF LA SABLIERE, sous réserve de deniers et quittances valables, la somme provisionnelle de 6127,58 euros au titre des arriérés de loyers et charges relatif au bail d’habitation, échéance de février 2025 incluse selon décompte arrêté au 11 mars 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire et AUTORISONS Monsieur [J] [B] [O] et Madame [W] [G] [X] à se libérer de leur dette selon 35 échéances mensuelles successives de 80 euros, la 36ème et dernière échéance venant solder la dette et les intérêts, en sus du loyer courant ;

DISONS que le respect de cet échéancier anéantira les effets de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Et qu’à défaut du respect de l’échéancier et/ou du paiement des loyers courants, dans ce cas :

ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [J] [B] [O] et Madame [W] [G] [X], ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile, de l’appartement sis [Adresse 4],

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, rien ne justifiant la suppression dudit délai, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d’exécution,

En conséquence,

FIXONS, à compter du 29 mai 2024, l’indemnité mensuelle d’occupation due à titre provisionnel par Monsieur [J] [B] [O] et Madame [W] [G] [X], au titre du logement, au montant du loyer actualisé augmenté des charges, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [J] [B] [O] et Madame [W] [G] [X] à verser à la SA [Adresse 5] ladite indemnité mensuelle provisionnelle pour l’appartement et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie,

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois,

DEBOUTONS la SA D’HLM ICF LA SABLIERE de ses autres demandes plus amples ou contraires

CONDAMNONS Monsieur [J] [B] [O] et Madame [W] [G] [X] au paiement des entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

DISONS n’y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier Le président