TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 25/01655 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NGWH

AFFAIRE :

S.D.C. [Adresse 1], pris en son syndic en exercice Clés du Sud – CBM GESTION

C/

Monsieur [J] [U]

Madame [W] [K]

JUGEMENT avant dire droit du 29 AVRIL 2026

Grosse exécutoire :

Copie :

M^e Yoave FENNECH

Monsieur [J] [U]

Madame [W] [K]

délivrées le

JUGEMENT RENDU

LE 29 AVRIL 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en son syndic en exercice Clés du Sud – CBM GESTION sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Yoave FENNECH, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [U]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 1]

comparant en personne

Madame [W] [K]

née le 15 Mars 1978 à [Localité 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Laurence CANIONI

Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 19 Février 2026

JUGEMENT :

Avant dire droit, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 AVRIL 2026 par Laurence CANIONI, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [K] et Monsieur [J] [U] sont propriétaires au sein de l’immeuble en copropriété sis " [Adresse 7] " [Adresse 8] d’un appartement .

Suivant exploits en date du 11 et 13 mars 2025, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires des copropriétaires du " [Adresse 7] « représenté par son syndic le Cabinet » Clés du Sud CBM GESTION SARL immatriculée au RCS Toulon sous le n° 501 501 274 dont le siège social est sis à [Adresse 9] Garde (83130) [Adresse 10] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au dit siège a assigné Madame [W] [K] et Monsieur [J] [U] devant le tribunal de céans aux fins de la condamner à lui régler les sommes de 1607,16€ au titre des charges impayées arrêtées au 09 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et 1910,74€ au titre des frais de recouvrement article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le tout à compter de la décision à intervenir le tout sous anatocisme ;1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;

L’affaire a été retenue à l’audience du 03 avril 2025 puis a été renvoyée dans le respect du principe du contradictoire et retenue le 19 février 2026.

A cette date le syndicat des copropriétaires du " [Adresse 7] " représenté par un avocat confirme le contenu de son acte introductif d’instance. Ajoutant par conclusions déposées à l’audience auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens que la créance s’élève désormais à 813,36€ au titre des charges impayées, décompte actualisé au 11 décembre 2025.

Cités à étude Madame [W] [K] n’est ni présente ni représentée mais Monsieur [J] [U] est présent en personne il explique que l’intégralité des sommes a été payée et présente un décompte avec les prélèvements effectués.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l 'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge fait droit à la demande s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. Il en découle que le juge est tenu de vérifier la régularité de sa saisine à l’égard d’une partie non comparante, et qu’il ne peut se contenter pour faire droit à la demande d’énoncer que le défaut du défendeur laisse présumer qu’il n’y aucun argument sérieux à opposer au demandeur, sans rechercher dans quelle mesure la demande est bien fondée au regard des dispositions légales dont l’application est invoquée et des éléments de preuve produits. Il importe de rappeler également qu’aux termes de l’article 12 du Code de Procédure Civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties auraient proposée. Il peut relever d’office les moyens de pur droit quelque soient les fondements juridiques invoqués par les parties.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

En ce qui concerne la demande en paiement

Il résulte de l’article 9 du Code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

b) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du Il de l’article 24 et du f de l’article 25 (…)

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par application de l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de l’obligation dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

Ainsi, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges.

Les décisions d’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée. La demande en paiement des charges sur la base de comptes approuvés au cours d’une assemblée qui n’a pas été annulée doit être honorée.

Il n’appartient pas au juge de s’assurer que la décision de l’assemblée générale n’est plus susceptible d’aucune remise en cause en exigeant du demandeur la démonstration de ce que les délais de recours ont couru à l’égard du défendeur, voire de l’ensemble des copropriétaires et qu’aucun d’eux n’en a sollicité ni obtenu l’annulation, étant précisé que les délais de notification et de recours n’ont pas d’effet suspensif.

Il ne lui appartient pas non plus de procéder au changement des tantièmes des lots, décision qui doit être examinée par les instances compétentes.

Cependant, en l’espèce, il résulte de l’extrait de compte arrêté au 11 décembre 2025, que Monsieur [J] [U] et Madame [W] [K] seraient redevables au titre des charges de copropriété, budget prévisionnel et frais de recouvrement de la somme de 813,86€ afférente aux charges est justifiée par la production de certains appels de provisions produits aux débats établis sur la base d’une décision d’assemblée générale du 19 août 2024.

Toutefois, il apparaît que ce décompte comprend des frais de recouvrement dont la nature est différente de celles des charges de copropriété et qui doivent donc être retirés afin de pouvoir vérifier si ceux-ci sont nécessaires.

De plus, Il est constant que la créance doit avoir une existence actuelle et incontestable ; or, dans le cas présent, les décomptes produits sont mélangés de frais de recouvrement non justifiés et de charges de copropriété dont la nature est différente.

En effet, l’article 14-1 précise : « les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ». Les appels de fonds sont donc les documents qui permettent aux copropriétaires de connaitre le montant de leurs participations aux dépenses courantes de la copropriété. Cependant, la seule réception des appels de fonds ne permet pas de rendre la créance certaine.

En effet, il s’agit de simples provisions ce qui implique que ces sommes ne peuvent avoir un caractère certain et liquide.

Ainsi, même si son existence est avérée de manière à ce qu’elle soit incontestable, une créance doit impérativement être liquide à savoir que son montant peut être quantifié très précisément et qu’une estimation ne suffit pas.

De la même manière, le montant exact des charges et budget prévisionnel, indépendant des frais de recouvrement, doit toujours apparaître sur l’appel de fond individuel et le décompte adressé au copropriétaire pour que la créance puisse être considérée comme liquide.

Il est constant que le juge du fond ne peut justifier la créance du syndicat des copropriétaires d’après un décompte incluant un « report à nouveau ».

En effet, le décompte doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui participent à la constitution de la créance afin de la justifier tant sur le quantum que sur la durée.

En conséquence, ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur qui apparaitrait en une ligne synthétique mais doit les détailler et présenter l’ensemble des montants qui ont été appelées en séparant le montant des charges et budget provisionnel du montant des frais de recouvrement dont la nature est différente.

De plus, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la qualité de propriétaires des débiteurs ni la validité du mandat de syndic dans la cadre de cette procédure.

De ce fait, il résulte des articles 8 et 13 du code de procédure civile que le juge peut inviter les parties à fournir les explications de fait et de droit qu’il estime nécessaires pour la solution du litige.

L’article 16 dudit code précise que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe du contradictoire.

Il ne peut retenir dans sa décision les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur des moyens de droit qu’il a soulevé d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Or, en l’état des pièces versées au débats dans la procédure, la présente juridiction ne s’estime pas suffisamment informée sur les origines de propriété des parties.

Pour ces raisons conjuguées, il sera procédé à une réouverture des débats afin de :

— Produire un décompte détaillé des charges et budget prévisionnel sur la période de 3 années à compter de la date butoir afférente à la prescription avec les justificatifs afférents notamment les assemblées générales de copropriété.

— Produire un décompte détaillé des frais de recouvrement article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Produire un justificatif de la qualité de copropriétaire des débiteurs (Fiche d’immeuble)

— Le mandat de syndic du cabinet « Clés du Sud » CBM GESTION "

PAR CES MOTIFS

Par jugement avant dire droit, statuant après débat en audience publique et mis à disposition au greffe

Vu l’article 444 du code de procédure civile

Vu les articles 179 à 183 du code de procédure civile

ORDONNE la réouverture des débats afin que afin de :

— Produire un décompte détaillé des charges et budget prévisionnel sur la période de 3 années à compter de la date butoir afférente à la prescription avec les justificatifs afférents notamment les assemblées générales de copropriété.

— Produire un décompte détaillé des frais de recouvrement article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Produire un justificatif de la qualité de copropriétaire des débiteurs (Fiche d’immeuble)

— Le mandat de syndic du cabinet « Clés du Sud » CBM GESTION » ;

FIXE la réouverture des débats à l’audience du 24 septembre 2026 à 9H afin qu’il soit débattu contradictoirement sur les arguments avancés par chacune des parties et en présence de celles-ci, en personne ou représentée ;

SURSOIT à statuer sur les demandes ;

RESERVE les dépens.

LE GREFFIER LE JUGE