REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/05908 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LZGD

En date du : 02 mars 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du deux mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 décembre 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 mars 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.C.I. ZORADOM, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Christelle OUILLON, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [H], né le 07 Juillet 1975 à [Localité 1] (80), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Et

S.A.R.L. D-HABITAT L’AGENCE IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

tous deux représentés par M^e Philippe BERTHET, avocat au barreau de TOULON

S.C.P. [O] [E], Notaire, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Philippe BERTHET – 0079

M^e Jean-michel GARRY – 1011

M^e Christelle OUILLON – 202

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 novembre 2021, Mme [D] [S] et M. [F] [S], associés de la SCI ZORADOM, ont donné mandat exclusif de vente d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à Solliès-Ville (83210) à la SARL D-HABITAT au prix de 338.000 euros pour une durée de 24 mois.

Le 27 novembre 2021, M. [X] [H] a fait une offre d’achat au prix de 325.000 euros qui a été acceptée par le vendeur le 30 novembre 2021.

Le 27 janvier 2022, une promesse synallagmatique de vente par la société ZORADOM à M. [H] au prix de 325.000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt au plus tard le 27 mars 2022 a été signée par les parties. C’est Maître [E] [O], notaire au sein de la SCP [E] [O], qui l’a rédigée. L’acquéreur y déclare être célibataire et avoir l’intention de financer cette acquisition au moyen de fonds personnels pour 24.400 euros et d’un prêt bancaire à hauteur de 325. 000 euros. Pour la réalisation de la condition suspensive, l’acquéreur s’obligeait à notifier l’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt au vendeur et au notaire, et en cas de non obtention du financement à justifier deux refus de prêt répondant aux caractéristiques spécifiées. La vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 3 mai 2022.

La promesse synallagmatique de vente prévoyait également le versement d’un dépôt de garantie de 6 500 euros au plus tard le 1er février 2022, à peine de caducité de l’acte, mais aussi une clause pénale de 32.500 euros en cas de refus par l’une des parties de signer l’acte authentique de vente, alors que toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis seraient remplies.

Reprochant à l’acquéreur d’avoir bloqué la vente pendant plus de six mois en lui faisant croire qu’il était célibataire alors qu’il était marié, la société ZORADOM a, par courrier de son conseil en date du 27 juillet 2022, mis en demeure M. [H] de lui verser la somme de 32.500 euros au titre de la pénalité stipulée au compromis de vente.

Par courrier de son conseil en date du 28 juillet 2022, la société ZORADOM a informé le notaire qu’elle estimait que le dépôt de garantie lui était acquis.

Par courriel adressé au conseil de la société ZORADOM le 9 septembre 2022, l’étude notariale a communiqué l’acte de naissance de M. [H] et indiqué que ce dernier n’a pas versé le dépôt de garantie, ni justifié d’une offre ou d’un accord de prêt.

Par acte signifié les 27 octobre et 7 novembre 2022, la société ZORADOM a fait citer M. [H], la SCP [E] [O] et la société D-HABITAT L’AGENCE IMMOBILIÈRE devant le tribunal de ce siège, au visa des articles 1137 al. 2, 1240 et 1304-3 du code civil, aux fins de voir :

— condamner M. [H] à lui payer la somme de 6500 euros au titre d’une indemnité d’immobilisation,

— condamner solidairement la société [E] [O] et la société D-HABITAT L’Agence Immobilière à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner solidairement M. [H], la SCP [E] [O] et la société D-HABITAT L’Agence Immobilière à lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant au dépens distraits au profit de Maître Christelle [Localité 2],

— ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Par conclusions du 5 juin 2024, M. [H] demande au tribunal de :

— dire et juger que la société ZORADOM échoue dans son devoir de preuve des éléments constitutifs du dol comme des manoeuvres dolosives à son encontre,

— dire qu’aucune faute ni dommage n’est établi,

— dire la société ZORADOM non fondée en ses demandes et la débouter de l’intégralité de celles-ci,

— condamner la société ZORADOM au paiement de la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction à Maître Gaire, avocat du requis.

Par conclusions du 29 octobre 2024, la SCP [E] [O] demande au tribunal de :

— dire que seul M. [H] est redevable du dépôt de garantie à hauteur de 6500 €,

— débouter la SCI ZORADOM de toutes ses demandes dirigées à son encontre en l’absence de tout manquement du notaire, de tout lien de causalité et préjudice subséquent,

— condamner tout succombant à lui payer à la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL GARRY & Associés, avocats associés, sur son affirmation de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 3 juin 2024, la société D-HABITAT L’AGENCE IMMOBILIÈRE demande au tribunal de :

dire et juger que la société ZORADOM échoue dans son devoir de preuve des éléments constitutifs du dol comme des manoeuvres dolosives à son encontre,

— dire qu’aucune faute professionnelle ni dommage n’est établi,

— dire la société ZORADOM non fondée en ses demandes et la débouter de l’intégralité de celles-ci,

— condamner la société ZORADOM au paiement de la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction à Maître Gaire, avocat du requis.

L’instruction de l’affaire a été clôturée le 1er novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement dirigée à l’encontre de M. [L]

La société ZORADOM sollicite la condamnation de M. [H] à lui payer “la somme de 6500 euros au titre d’une indemnité d’immobilisation”. Au soutien de cette demande, elle invoque la clause stipulée en page 8 du compromis suivant laquelle le dépôt de garantie reste acquis au vendeur si la condition suspensive d’obtention d’un prêt est défaillie du fait de l’acquéreur. Elle expose également que son cocontractant a manqué au devoir d’information lui incombant en vertu de l’article 1112-1 du code civil en lui cachant, lors de la signature du compromis, qu’il était marié, et ensuite qu’il n’avait déposé aucune demande de crédit. Elle lui reproche par ailleurs d’avoir, par des manoeuvres dolosives, fait échec à la réitération de la vente de son bien. Elle souligne en effet que le compromis comporte une déclaration mensongère de la part de l’acquéreur, qui y est désigné “célibataire” et ajoute que c’est en vain qu’elle l’a mis en demeure de signer l’acte authentique de vente avant le 30 juin 2022 après avoir découvert, par l’étude notariale le 17 mai 2022, qu’il avait dissimulé son mariage.

M. [H] réplique qu’il démontre avoir rempli son obligation de demander un crédit par la production d’une attestation du cabinet de Courtage Fiance conseil en date du 20 mars 2022 et que c’est la société ZORADOM qui est à l’origine de la rupture contractuelle. S’il admet que la mention “célibataire” est inexacte dans le compromis de vente, il déclare qu’il s’agit d’une erreur matérielle commise par le notaire rédacteur de l’acte et qu’il n’est pas rapporté la preuve de son intention de tromper le vendeur, ni même du caractère déterminant de l’information sur sa situation maritale pour la signature du compromis de vente. Il estime que même si la société ZORADOM avait été informée du fait qu’il était en instance de divorce, elle n’aurait pas refusé de signer le compromis de vente alors qu’il présentait un profil financier sérieux. Il fait valoir que ni le dol, ni un fait fautif ne peut lui être imputé, et que la demanderesse ne rapporte pas non plus la preuve d’un dommage alors qu’elle n’est pas privée de la possibilité de vendre le bien à d’autres acquéreurs comme en témoigne l’attestation du 19 janvier 2023 qu’il verse aux débats.

Selon l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.” L’article 1104 du même code dispose que “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.”

En l’espèce, le compromis de vente du 27 janvier 2022 liant les parties prévoit le versement d’un dépôt de garantie au plus tard le 1er février 2022 et stipule que la vente est consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un financement au plus tard le 27 mars 2022.

S’agissant de la réalisation de ladite condition suspensive, il est stipulé en page 8 du compromis de vente la clause suivante :

“Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’ACQUEREUR de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L 313-24 et suivants du Code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes.

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 27 mars 2022.

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par 'ACQUEREUR au VENDEUR et au notaire.

A défaut de cette notification, le VENDEUR aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre l'[X] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que l’ACQUEREUR ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.

Dans ce cas, l’ACQUEREUR pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR.

[…]L’ACQUEREUR s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, L’ACQUEREUR s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.”

A cet égard, force est de constater que M. [H] ne justifie ni d’une offre d’un organisme prêteur, ni de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques prévues, mais seulement d’une demande de prêt effectuée dans le délai précité auprès de Finance Conseil.

Pour autant, il n’est pas litigieux qu’aucun dépôt de garantie n’a été versé par M. [H] dans le délai fixé par les parties au 1er février 2022.

Or les parties ont convenu que “en cas de non-versement de cette somme à la date convenue, les présentes sont considérées comme caduques et non avenues” (page 9 du compromis).

La caducité est donc intervenue, sans autre formalité, conformément aux termes du compromis, avant même l’expiration du délai de réalisation de la condition suspensive fixée au 27 mars 2022.

Par conséquent, il ne peut être considéré que la condition a défailli du fait de M. [H] alors que les parties étaient déliées de leurs obligations depuis le 2 février 2022.

Il résulte des stipulations contractuelles que le dépôt de garantie, qui n’a pas été versé, était destiné à s’imputer sur le montant de la clause pénale et ne constitue donc pas une sanction ou une indemnité distincte de cette clause, si bien que la demande de la société ZORADOM tendant à la condamnation de M. [H] à lui en verser le montant n’est pas fondée.

Par ailleurs, le dol suppose une erreur provoquée.

Or la société ZORADOM ne démontre pas qu’elle ne se serait pas engagée envers M. [H] si elle avait appris qu’il était marié. Au contraire, il résulte du courrier qu’elle lui a adressé le 22 juin 2022, soit après avoir eu connaissance par l’étude notariale de son mensonge, qu’elle souhaitait que la vente puisse être réitérée.

Sa demande d’indemnisation formulée à l’encontre de M. [H], tant sur le terrain contractuel qu’extracontractuel, sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts dirigée à l’encontre de la société D-HABITAT

La société ZORADOM sollicite le paiement d’une somme de 10.000 euros de dommages-intérêts à l’encontre de son mandataire, la société D-HABITAT, à laquelle elle reproche d’avoir manqué à son devoir d’information et de conseil à défaut d’avoir vérifié les dires de M. [H] qui s’est déclaré célibataire. Envisageant également l’hypothèse que l’agent immobilier ait eu connaissance du véritable statut marital de l’acquéreur, elle émet l’hypothèse d’une rétention d’information frauduleuse envers le vendeur afin de favoriser les intérêts de l’acquéreur. Elle affirme que la société D-HABITAT a abusé de sa confiance en lui affirmant que l’acquéreur n’aurait aucune difficulté à obtenir une offre de prêt eu égard à ses revenus et à l’activité qu’il exerce. Elle lui reproche également de lui avoir menti en lui déclarant qu’un accord de prêt avait été déposé chez le notaire et de lui avoir fait croire que la vente pourrait se réaliser rapidement alors que le délai de réitération était expiré. Elle considère que la société D-HABITAT engage sa responsabilité à son encontre pour les manquements professionnels commis de ces chefs.

La société D-HABITAT oppose qu’il n’est pas démontré qu’elle avait connaissance de la situation maritale de M. [H], ni du caractère déterminant de cette information pour le projet de vente et du refus qui aurait été opposé si l’information avait été donnée. Elle souligne que l’offre d’achat ne mentionne aucun détail quant au statut de M. [H], et encore moins qu’il est célibataire. Elle fait valoir qu’elle n’a pas manqué à l’obligation qui était la sienne de rechercher un acquéreur pour ce bien aux conditions posées par son mandant, et que rien ne vient démontrer qu’il n’aurait pas eu l’intention d’acquérir ou que ses moyens financiers ne lui permettaient pas une telle acquisition. Elle ajoute qu’aucun dommage n’est justifié en tout état de cause.

Force est de constater que le mandat de vente liant les parties ne stipule aucune condition particulière quant à la qualité de l’acquéreur recherché ; la seule exigence émise est celle d’un prix de vente fixé à 338.000 euros.

La vérification du statut marital de l’acquéreur par le mandataire n’a pas été contractualisée.

Aucune négligence fautive de ce chef ne peut être imputée à la société D-HABITAT.

Il est au demeurant constaté que bien que l’offre en date du 27 novembre 2021 ne précise pas si M. [H] est célibataire, pacsé ou marié, ce défaut d’information n’a pas été un obstacle à son acceptation, et une fois la situation révélée le vendeur a maintenu son souhait de voir la vente réitérée comme exposé supra.

Le statut marital de l’acquéreur ne peut donc être regardé comme une condition déterminante du consentement du vendeur à la promesse de vente.

Le dol est d’autant moins caractérisé à l’encontre de la société D-HABITAT qu’il n’est nullement établi que cette dernière avait connaissance du fait que M. [H] était marié à la date à laquelle le compromis a été signé avec la mention erronée.

Les autres manquements professionnels invoqués ne sont nullement étayés et ne sauraient engager la responsabilité du mandataire à l’égard de son mandant.

La demande de dommages-intérêts formée par la société ZORADOM sera ainsi rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts dirigée à l’encontre du notaire rédacteur

La société ZORADOM sollicite le paiement d’une somme de 10.000 euros de dommages-intérêts à l’encontre du notaire rédacteur de la promesse de vente, la société [E] [O], à laquelle elle reproche d’avoir mentionné dans l’acte qu’elle avait reçu le montant de l’indemnité d’immobilisation de 6500 euros alors que ce montant n’a jamais été reçu par l’étude, de ne pas avoir demandé les fonds à l’acquéreur avant la signature de la promesse et d’avoir caché la situation au vendeur jusqu’au mois de septembre 2022. Elle lui reproche également de ne pas l’avoir avisée qu’aucune offre de prêt n’avait été déposée par l’acquéreur. Elle estime que le notaire engage sa responsabilité à son égard du fait de sa négligence et de son manquement à l’obligation d’information et de conseil à laquelle il est tenu.

La société [E] [O] conteste tout manquement à ses obligations. Elle fait valoir que le compromis n’indique pas que le dépôt de garantie a été versé et met en exergue qu’elle a relancé l’acquéreur pour son versement le 9 février 2022. Elle observe qu’elle n’avait aucun moyen pour l’y contraindre et qu’il n’est pas démontré de préjudice en résultant. Elle indique que le vendeur a été informé de la situation puisque aucune offre de prêt ne lui a été notifiée jusqu’à la date butoir et précise que l’agence immobilière en charge de la vente du bien que la société ZORADOM voulait acquérir a été informée dès le 27 avril 2024 du défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt. Elle insiste par ailleurs sur le fait que la demanderesse reconnaît avoir été informée par l’étude notariale de la situation maritale de l’acquéreur le 17 mai 2022, et précise que la mention “célibataire” figurant sur le compromis procède d’une déclaration mensongère de l’acquéreur et non d’une erreur matérielle de sa part.

Aux termes du compromis de vente, “L’ACQUEREUR déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 1er février 2022, et ce à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [W] [O], dont les références bancaires sont indiquées plus au-dessus, qui est constitué séquestre dans les termes des articles 1956 et suivants du code civil, une somme de SIX MILLE CINQ CENTS EUROS” (page 9).

Il n’est donc nullement indiqué que le dépôt de garantie a été versée, contrairement à ce qui est soutenu par la demanderesse.

Les parties s’étant accordées sur un versement à intervenir dans le délai précité, il ne peut être reproché au notaire rédacteur de l’acte de ne pas avoir exigé, par prudence, le versement de ladite somme au plus tard le jour de la signature de la promesse.

Concernant le dépôt de garantie prévu au compromis de vente, les seules obligations contractuelles souscrites par le notaire en faveur des parties étaient de détenir le dépôt de garantie devant être versé par M. [H] et de remettre, in fine, la somme versée à l’acquéreur ou au vendeur, selon le cas, si bien que, c’est à tort que la société ZORADOM estime que le notaire a manqué à son obligation au motif de l’absence de versement par l’acquéreur du dépôt de garantie.

Le devoir de conseil du notaire, destiné à assurer la validité et l’efficacité des actes, ne comporte pour l’officier public qu’ une obligation de prudence et de diligence.

Par les échanges de correspondances versées aux débats, la société [E] [O] démontre avoir effectué les diligences utiles, dans un délai raisonnable, dans la perspective de la réitération de la vente, et notamment d’avoir vérifié l’état civil complet de l’acquéreur.

Le vendeur ne peut prétendre avoir découvert la situation au mois de septembre 2022 alors que n’ayant pas reçu notification d’une offre de prêt ou d’un refus d’offre par l’acquéreur, il ne pouvait croire que l’option avait été levée.

S’agissant du dépôt de garantie, il appartenait au vendeur, intéressé au premier chef par la réitération de la vente, d’interroger le notaire sur la réception du dépôt de garantie dans le délai convenu.

Aucune faute n’étant caractérisée à l’encontre du notaire rédacteur du compromis de vente, la société ZORADOM est déboutée de sa demande de dommages-intérêts à son encontre.

Sur les frais du procès

La société ZORADOM, qui succombe, assumera la charge des dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il pourra être procédé à leur recouvrement direct par Maître [N] et la SELARL [Y] & Associés dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à chacun des défendeurs la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le dépôt de garantie prévu par le compromis de vente du 27 janvier 2022 n’a pas été versé dans le délai contractuel,

CONSTATE la caducité du compromis de vente,

DÉBOUTE la SCI ZORADOM de sa demande de paiement d’une somme de condamnation de 6500 euros par M. [X] [H] au titre de l’indemnité d’immobilisation,

DÉBOUTE la SCI ZORADOM de sa demande de paiement de dommages-intérêts à l’encontre de la société D-HABITAT L’AGENCE IMMOBILIERE et de la SCP [W] [O],

CONDAMNE la SCI ZORADOM aux dépens d’instance, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de Maître [N] et la SELARL GARRY & ASSOCIÉS,

CONDAMNE la SCI ZORADOM à payer à M. [X] [H], la société D-HABITAT L’AGENCE IMMOBILIERE et la SCP [W] [O], chacun, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE