TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03018

N° Portalis DBX4-W-B7I-TGUX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 08 Novembre 2024

S.C.I. FONCIERE DI 01/2009

C/

[C] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

au Cabinet MERCIÉ – SCP d’Avocats

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 08 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2009, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Emma FERRET du Cabinet MERCIÉ – SCP d’Avocats, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [K]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er avril 2011, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 a donné à bail à Monsieur [C] [K] un appartement à usage d’habitation (n°A501) avec terrasse et deux places de stationnement (n°75/76) situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 472.82 euros pour le logement, 84.89 euros pour les places de stationnement, 18.38 euros pour la terrasse et une provision sur charges mensuelle de 75 euros.

Le 20 mars 2024, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 a fait signifier à Monsieur [C] [K] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 a ensuite fait assigner Monsieur [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sans délai, ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 4176.06 euros, représentant les arriérés locatifs à la date du 22 mai 2024, somme à parfaire et actualisée au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 797.43 euros, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonce.

A l’audience du 20 septembre 2024, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009, représentée par son conseil, maintient les demandes dans les termes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2822.07 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2024 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude le 12 juillet 2024, Monsieur [C] [K] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009, personne morale, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er avril 2011 contient une clause résolutoire (article 9 – résiliation de plein droit) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 20 mars 2024, pour la somme en principal de 2073.39 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [C] [K] n’a pas réglé la somme dans le délai de deux mois.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2024.

Monsieur [C] [K] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [C] [K] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Toutefois, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de mauvaise foi alléguée ou démontrée. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [C] [K] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

La S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 produit un décompte du 13 septembre 2024 démontrant que Monsieur [C] [K] reste devoir la somme de 2822.07 euros, mensualité d’août 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Sera cependant déduite de ce décompte la somme de 848,05 euros (484.60€ + 363.45€) au titre du Supplément Loyer Solidaire (SLS) dans la mesure où la bailleresse n’apporte pas la preuve qu’elle a adressé au locataire l’enquête SLS ainsi que la mise en demeure obligatoire avant l’application du supplément de loyer, tel que prévu à l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Après déduction de cette somme, la dette actualisée s’établit à la somme de 1974.02 euros au 13 septembre 2024.

Monsieur [C] [K], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1974.02 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 sur la somme de 2073.39 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Monsieur [C] [K] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre

2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 21 mai 2024 au 31 août 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 797.43 euros révisable selon les dispositions contractuelles.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [C] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009, Monsieur [C] [K] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 avril 2011 entre la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 et Monsieur [C] [K] concernant un appartement à usage d’habitation (n°A501) avec terrasse et deux places de stationnement (°75/76) situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 21 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [C] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [K] à verser à la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 à titre provisionnel la somme de 1974.02 euros (décompte arrêté au 13 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 sur la somme de 2073.39 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [K] à payer à la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 797.43 euros révisable selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [K] à verser à la S.C.I. FONCIERE DI 01/2009 une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,