TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute : 777

Références : R.G N° N° RG 25/00386 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QL74

JUGEMENT

DU : 13 Mai 2025

S.C.I. FRANCOIS VILLON

Société SEYNA

C/

M. [V] [D]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 13 Mai 2025.

DEMANDERESSES:

S.C.I. FRANCOIS VILLON

[Adresse 5]

[Localité 8]

Société SEYNA

[Adresse 4]

[Localité 9]

Tous deux représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [V] [D]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 18 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e LACOME D’ESTALENX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé en date du 10 février 2020, la SCI FRANCOIS VILLON, a consenti à Monsieur [V] [D] la location à usage d’habitation principale de locaux meublés [Adresse 3] à EVRY (91000).

Par convention du 11 février 2020 la société SEYNA s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges dus par le locataire.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élève à la somme de 385 euros à la signature du contrat de bail outre une provision sur charges de 130 euros.

La SCI FRANCOIS VILLON a fait délivrer un commandement de payer de payer le 28 septembre 2023 pour un montant de 4734.76 euros au titre des loyers impayés et visant la clause résolutoire incluse au contrat de bail.

La CCAPEX a été informée de la situation d’impayés le 02 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, la SCI FRANCOIS VILLON et la société SEYNA, ont fait assigner Monsieur [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection d’Evry aux fins de

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, et ordonner l’expulsion du locataire,

— condamner le locataire à payer la somme de 13 229.13 euros au titre des loyers, charges au terme de janvier 2025 inclus montant à parfaire au jour du jugement avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit 9305.80 euros à la SCI FRANCOIS VILLON et 3923.33 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de la SCI FRANCOIS VILLON,

— condamner le locataire à payer à la SCI FRANCOIS VILLON une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le locataire à payer la somme 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner les locataires aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions n’ont pas été reçues au greffe avant l’audience.

A l’audience du 18 mars 2025, la SCI FRANCOIS VILLON et la société SEYNA, représentées par leur conseil ont maintenu leurs demandes dans les termes de l’assignation, actualisant toutefois la demande en paiement à la somme de 14328.89 euros arrêtée au 15 mars 2025 terme de mars inclus, soit 3929.33 euros à la société SEYNA et 10405.56 euros à la SCI FRANCOIS VILLON. Elles précisent que le paiement des loyers courants n’a pas repris et être opposées à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cité par acte remis à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [V] [D] a comparu. Il ne conteste pas le montant des sommes réclamées, fait état de difficultés financières, avoir repris très récemment une activité professionnelle ave un salaire de 1800 euros et sollicite des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties ont indiqué qu’aucune procédure n’était en cours.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025 par décision mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 septembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4734.76 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 novembre 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, que le paiement du loyer courant n’a pas repris avant l’audience. La condition légale de reprise de paiement du loyer courant n’est donc pas remplie.

En outre, les revenus du foyer de Monsieur [V] [D] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette au regard du montant très important de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI FRANCOIS VILLON à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus ;

Qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Aux termes de l’article 1249 du code civil et suivants du code civil, devenus les articles 1346 et suivants du même code, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale ; que le recours subrogatoire de la caution est prévu par l’article 2306 du

code civil. En application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé a son recours personnel contre le débiteur principal ;

Toutefois, la subrogation accordée à la caution qui a payé n’opère que pour les droits du créancier contre le débiteur ;

La société SEYNA verse aux débats le contrat de bail et le contrat de cautionnement outre un décompte locatif arrêté au 15 mars 2025. Elle produit en outre les quittances subrogatives suivantes :

— quittance du 27 août 2024 pour la somme de 2681.57 euros pour la période du 02 avril 2024 au 31 août 2024,

— quittance du 23 septembre 2024 pour la somme de 549.88 euros pour la période du 1er septembre 2024 au 30 septembre 2024,

— quittance du 18 novembre 2024 pour la somme de 691.88 euros pour la période du 1er octobre 2024 au 31 octobre 2024.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le solde locatif du par le locataires s’élève selon décompte arrêté au 15 mars 2025, à la somme totale de 14 328. 89 euros terme de mars inclus.

Au titre de la garantie souscrite, la société SEYNA a indemnisé le bailleur en lui versant une somme de 3923.33 euros correspondant aux loyers et charges impayés d’avril à octobre 2024.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [V] [D] à verser à la société SEYNA la somme de 3923.33 euros en remboursement des loyers et charges impayés qu’elle a versé à la bailleresse au titre de la garantie locative et condamner Monsieur [V] [D] à payer à la SCI FRANCOIS VILLON la somme de 10405, 56 euros ( 14 328.89 – 3923.33).

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [V] [D], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros chacun à la demande de la SCI FRANCOIS VILLON et la société SEYNA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 février 2020 entre la SCI FRANCOIS VILLON d’une part, et Monsieur [V] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à EVRY (91000) est résilié depuis le 29 novembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [V] [D], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [V] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [V] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à la Société SEYNA la somme de 3923.33 euros au titre des impayés locatifs réglés au bailleur en qualité de caution avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à la SCI FRANCOIS VILLON la somme de 10405, 56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 mars 2025 terme de mars inclus avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à la SCI FRANCOIS VILLON et la société SEYNA chacun la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [V] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du et celui de l’assignation.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge