TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02789 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TE7K

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Décembre 2024

S.A. CDC HABITAT

C/

[F] [L] [I]

[Y] [S] épouse [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Décembre 2024

à M^e DURAND-RAUCHER

Expédition délivrée

à toutes les parties

le 05 décembre 2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

Dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [L] [I], demeurant [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

Madame [Y] [S] épouse [T], demeurant [Adresse 7]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 15 septembre 2021 prenant effet au 27 septembre 2021, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [F] [L] [I] et Madame [Y] [C] un appartement à usage d’habitation (N°22) et un emplacement de stationnement (N° 227) situés [Adresse 4] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 549,73 euros et une provision sur charges mensuelle de 135,75 euros.

Le 17 avril 2024, la SA CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [F] [L] [I] et Madame [Y] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 9 juillet 2024, la SA CDC HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [F] [L] [I] et Madame [Y] [C] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir :

— le constat la résiliation du contrat de bail signé le 15 septembre 2021, par l’effet de la clause résolutoire conformément au commandement de payer délivré le 17 avril 2024,

— l’expulsion de Madame [Y] [C] et de Monsieur [F] [L] [I] des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, sans délai, avec si besoin le concours de la force publique,

— leur condamnation solidaire au paiement :

* de la somme de 3440,95 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement soit la somme de 695,79 euros, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux ;

* d’une somme de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, signifié le 17 avril 2024 et sa dénonce.

A l’audience du 18 octobre 2024, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5110,16 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2024 comprise.

Convoqués par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 9 juillet 2024, Monsieur [F] [L] [I] et Madame [Y] [C] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 15 septembre 2021 prenant effet au 27 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article 7) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 17 avril 2024, pour la somme en principal de 1353,58 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [F] [L] [I] et Madame [Y] [C] n’ont réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2024.

La résiliation étant intervenue le 18 juin 2024, Monsieur [F] [L] [I] et Madame [Y] [C] sont depuis occupants sans droit ni titre.

L’expulsion de Monsieur [F] [L] [I] et Madame [Y] [C] sera donc ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance de la force publique

Il sera demandé à Monsieur [F] [L] [I] et Madame [Y] [C] de quitter les lieux dans un délai de deux mois, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, la SA CDC HABITAT ne justifiant nullement de mauvaise foi de la part des défendeurs..

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA CDC HABITAT produit un décompte du 10 octobre 2024 démontrant que Monsieur [F] [L] [I] et Madame [Y] [C] restent devoir la somme de 5110,16 euros, mensualité d’octobre 2024 comprise.

Monsieur [F] [L] [I] et Madame [Y] [C], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 5110,16 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 sur la somme de 1353,58 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. Ils seront tenus solidairement à cette dette coompte tenu de la clause figurant au contrat de bail.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail, Monsieur [F] [L] [I] et Madame [Y] [C] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 18 juin 2024 au 31 octobre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 695,79 euros, révisable selon les dispositions contractuelles.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [F] [L] [I] et Madame [Y] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT, Monsieur [F] [L] [I] et Madame [Y] [C] seront condamnés à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 septembre 2021 prenant effet au 27 septembre 2021 entre la SA CDC HABITAT, Monsieur [F] [L] [I] et Madame [Y] [C] concernant un appartement à usage d’habitation (N°22) et un emplacement de stationnement (N°227) situés [Adresse 4] à [Localité 10] sont réunies à la date du 18 juin 2024 ;

DEBOUTONS la SA CDC HABITATde sa demande de suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [L] [I] et Madame [Y] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [L] [I] et Madame [Y] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [L] [I] et Madame [Y] [C] à verser à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel la somme de 5110,16 euros (décompte arrêté au 10 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 avril 2024 sur la somme de 1353,58 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [L] [I] et Madame [Y] [C] à payer à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 695,79 euros, révisable selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [L] [I] et Madame [Y] [C] à verser à la SA CDC HABITAT une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [L] [I] et Madame [Y] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,