Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 19 novembre 2024, n° 24/01499

TJ Toulouse 19 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la société LMS SOLUTIONS n'a pas acquitté l'intégralité des sommes dues dans le délai imparti, entraînant la résiliation du bail commercial.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la société LMS SOLUTIONS, n'ayant pas payé les loyers dus, est devenue occupante sans droit ni titre, autorisant ainsi son expulsion.
Accepté
Impayés de loyers et charges
La cour a constaté que la société LMS SOLUTIONS est redevable d'une somme précise au titre des loyers et charges impayés, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation pour occupation sans droit
La cour a jugé que la société LMS SOLUTIONS doit payer une indemnité d'occupation correspondant aux loyers dus jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Frais engagés pour faire valoir ses droits
La cour a estimé que la demanderesse a exposé des frais non compris dans les dépens, justifiant ainsi l'octroi d'une somme au titre des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 19 nov. 2024, n° 24/01499
Numéro(s) :	24/01499
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne-Marie ABBOCéline MOULY
Cabinet(s) :	ABBO
Parties :	SCI CP IMMO c/ SAS LMS SOLUTIONS

Texte intégral

N° RG 24/01499 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TESF

MINUTE N° : 24/

DOSSIER : N° RG 24/01499 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TESF

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL ABBO

à M^e Céline MOULY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE

SCI CP IMMO, agissant par son gérant, M. [E] [F], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-Marie ABBO de la SELARL ABBO, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SAS LMS SOLUTIONS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Céline MOULY, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 01 octobre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 5 novembre 2024 au 19 novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 avril 2017, la SCI CP IMMO a consenti à la société GROUPE LMS une sous-location de bail commercial pour un local sis [Adresse 2] à Ramonville-Saint-Agne (31520).

Suivant acte de cession du fonds de commerce en date du 12 octobre 2022, la société LMS SOLUTIONS est venue aux droits du GROUPE LMS.

Par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 07 avril 2023, la société LMS SOLUTIONS était condamnée, notamment, au paiement de la somme provisionnelle de 34.765,61 euros au titre des loyers, charges et taxes dus au 1er trimestre 2023 inclus, avec échelonnement des paiements.

Par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 13 juin 2023, la société LMS SOLUTIONS était condamnée, notamment, au paiement de la somme provisionnelle de 36.737,44 euros au titre des loyers, charges et taxes dus au 2ème trimestre 2023 inclus, avec échelonnement des paiements.

Par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 12 octobre 2023, la société LMS SOLUTIONS était condamnée, notamment, au paiement de la somme provisionnelle de 27.306,60 euros au titre des loyers, charges et taxes dus au 3ème trimestre 2023 inclus.

Par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 11 juin 2024, la société LMS SOLUTIONS était condamnée, notamment, au paiement de la somme provisionnelle de 39.292,56 euros au titre des loyers, charges et taxes dus au 4ème trimestre 2023 inclus.

Par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 11 juin 2024, la société LMS SOLUTIONS était condamnée, notamment, au paiement de la somme provisionnelle de 40.549,06 euros au titre des loyers, charges et taxes dus au 1er trimestre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, la SCI CP IMMO a assigné la SAS LMS SOLUTIONS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de, notamment, constater l’acquisition de la clause résolutoire et la condamner à une somme provisionnelle au titre des loyers, charges et indemnités impayés.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 01 octobre 2024.

La SCI CP IMMO demande au juge des référés, de :

— recevoir l’intégralité des moyens et prétentions du demandeur,

— constater par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 27 avril 2017 la résiliation dudit bail effective au 04 juillet 2024,

— ordonner l’expulsion de la société LMS SOLUTIONS des locaux qu’elle occupe, sis [Adresse 2] à [Localité 4], ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et aux frais exclusifs de cette dernière,

— fixer une indemnité d’occupation journalière égale pour chaque jour de retard à 200% du dernier loyer journalier en vigueur, augmentée de la taxe de la valeur ajoutée,

— condamner la société LMS SOLUTIONS au paiement à la société CP IMMO de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner la société LMS SOLUTIONS à payer à la société CP IMMO la somme provisionnelle de 83.784,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés, somme à parfaire au jour de l’audience, assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer soit le 04 juin 2024,

— dire que le dépôt de garantie versé par la société LMS SOLUTIONS restera acquis à la société CP IMMO,

— condamner la société LMS SOLUTIONS au paiement à la société CP IMMO de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société LMS SOLUTIONS aux entiers dépens, y compris les frais de commandement de payer.

De son côté, la société LMS SOLUTIONS demande au juge des référés, de :

A titre principal,

— prononcer la nullité du commandement de payer,

A titre subsidiaire,

— dire n’y avoir lieu à référé au regard des contestations sérieuses soulevées,

— débouter la société CP IMMO de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire,

— lui accorder un délai de 24 mois à compter du 1er novembre 2024 pour solder l’arriéré locatif,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

En toute hypothèse,

— condamner la société CP IMMO à régler à la société LMS SOLUTIONS la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société CP IMMO aux entiers dépens.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation et à ses conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 novembre 2024, prorogé au 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la validité du commandement de payer

En l’espèce, la société défenderesse demande le prononcé de la nullité du commandement de payer délivré par la SCI CP IMMO le 04 juin 2024.

Il convient de préciser que, pour que les effets de la clause résolutoire soient neutralisés, les causes du commandement de payer doivent avoir été entièrement satisfaites. Il est constant que la société défenderesse, à qui il revient de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation, ne s’est pas acquitté de l’intégralité des sommes dues au titre des loyers et charges impayés à la suite de la délivrance du commandement de payer.

Par ailleurs, les sommes réclamées dans le cadre du commandement de payer sont justifiées selon un décompte des loyers et charges impayés, également produit aux débats. La société LMS SOLUTIONS ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de la SCI CP IMMO, ni la preuve d’une prétendue créance qu’elle détiendrait à l’encontre de la SCI CP IMMO et qui viendrait en compensation des sommes réclamées. En tout état de cause, alors que la charge de la preuve pèse sur elle en vertu du principe édicté à l’article 1353 du code civil, aucun paiement n’est intervenu suite à la délivrance du commandement de payer.

Par ailleurs, l’article 12 du contrat de bail prévoit un loyer annuel de 78.288 euros HT dans l’hypothèse où la société BEATEX n’occuperait plus les locaux, ce qui est bien le cas.

S’agissant de la révision du loyer, l’article 13 prévoit que : « le loyer pourra être révisé au moins tous les trois ans révolus en fonction de la valeur locative des locaux loués, mais sans pouvoir excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) publié par l’INSEE, dans les conditions et sous les exceptions prévues par les articles L.145-37 et L.145-38 du code de commerce. L’indice de base retenu est le dernier publié au jour de la signature du présent bail, soit celui du quatrième trimestre 2016, d’une valeur de 108,94 euros ».

En l’espèce, l’indice de référence est de 108,94 euros conformément à ce que prévoit le contrat de bail, tandis que le dernier indice publié au moment de la révision le 31 mars 2023 était de 126,66 euros.

La révision s’établit donc comme suit : loyer x (dernier indice publié au moment de la révision / indice de référence), soit 78.288 x (126,66 / 108,94) = 91.022 euros HT annuel, soit 22.755,55 euros HT trimestriel. Il en résulte que le montant sollicité au titre du loyer, révision comprise, n’est pas sérieusement contestable.

Compte tenu de ce qui précède, il y a donc lieu de rejeter la demande de nullité du commandement de payer.

* Sur la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que : " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

En l’espèce, le contrat souscrit le 27 avril 2017 entre la SCI CP IMMO et la société GROUPE LMS, aux droits de laquelle vient la société LMS SOLUTIONS, contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le 04 juin 2024, la SCI CP IMMO justifie avoir délivré un commandement de payer pour la somme de 165.174,14 euros (frais d’acte exclus) visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales.

La société LMS SOLUTIONS soutient une surfacturation des loyers et prétend qu’elle détiendrait ainsi une créance envers la SCI CP IMMO, à déduire des sommes réclamées.

En tout état de cause, il appartient au débiteur de rapporter la preuve du paiement des loyers, charges et taxes arriérés. Or, il apparaît que la société LMS SOLUTIONS n’a pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 04 juillet 2024. Cela traduit la défaillance du débiteur, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée l’expulsion.

En conséquence, il y a lieu de :

— constater la résiliation du bail commercial à compter du 04 juillet 2024,

— dire qu’à compter de cette date, la preneuse est devenue occupante sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SCI CP IMMO.

* Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Le bail commercial fixe actuellement le loyer annuel à la somme de 75.000 euros HT, en présence d’une société tierce également locataire ou 78.288 euros HT dans l’hypothèse où la société tierce ne serait plus locataire d’une partie des locaux. Le preneur s’est engagé à payer celui-ci d’avance en quatre termes égaux les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année.

La SCI CP IMMO verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de sous-location de bail commercial souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire,

— une facture correspondant à la période du 2ème trimestre 2024 s’élevant à la somme de 41.337,64 euros,

— une facture correspondant à la période du 3ème trimestre 2024 s’élevant à la somme de 42.447,31 euros.

Il résulte de l’examen de ces documents qu’à la date de l’assignation, la société LMS SOLUTIONS est bien redevable de la somme de 83.784,95 euros au titre des impayés de loyers et de charges des 2ème et 3ème trimestre 2024 inclus.

Ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par le preneur au bailleur.

* Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ».

En l’espèce, la société LMS SOLUTIONS sollicite d’être autorisée à échelonner sa dette. Il est constant que la société LMS SOLUTIONS a d’ores et déjà obtenu des délais de paiement pour s’acquitter des loyers et charges du 1er et 2ème trimestre 2023 par ordonnances en date du 07 avril 2023 et 13 juin 2023. Pour autant, il apparaît que la société LMS SOLUTIONS ne s’est pas acquitté du paiement de ses dettes et reconnaît elle-même être en difficulté financière.

Il en résulte que la société défenderesse n’apparaît manifestement pas en capacité de s’acquitter à la fois des arriérés de loyers et de ses loyers courants.

Compte tenu de cette situation, il y a lieu de rejeter sa demande de délais de paiement.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La société LMS SOLUTIONS, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la demanderesse qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.500 euros qui tient notamment compte de l’historique d’impayés rappelé ci-dessus.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 04 juillet 2024, du bail daté du 27 avril 2017, consenti par la SCI CP IMMO à la société GROUPE LMS, aux droits de laquelle vient la SASU LMS SOLUTIONS, portant un local à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à Ramonville-Saint-Agne (31520) ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de la S.A.S.U LMS SOLUTIONS et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SASU LMS SOLUTIONS à payer à la SCI CP IMMO une somme provisionnelle de 83.784,95 euros (QUATRE VINGT TROIS MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT QUATRE EUROS et QUATRE VINGT QUINZE CENTIMES) au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et aux indemnités d’occupation impayées, afférent au bail résilié, des 2ème et 3ème trimestres 2024 inclus ;

CONDAMNONS la SASU LMS SOLUTIONS au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles, soit la somme de 5.324 euros, au prorata temporis de son occupation, à compter du 4ème trimestre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la SCI CP IMMO ;

CONDAMNONS la SASU LMS SOLUTIONS à payer à la SCI CP IMMO la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENT EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SASU LMS SOLUTIONS aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 19 novembre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,