TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AA

N° RG 24/01684 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S3WR

JUGEMENT

N° B

DU : 19 Novembre 2024

S.A. CITE JARDINS

C/

[C] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 19 Novembre 2024

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT -BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 19 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice- Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis 18 RUE DE GUYENNE – BP 90041 – 31702 BLAGNAC

représentée par la SCP D’AVOCATS MARGUERIT -BAYSSET, avocat au barreau de Toulouse

ET

DÉFENDEUR

M. [C] [P], demeurant LOG 1 BAT A – 2 RUE D ANJOU – 31700 BLAGNAC

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

La SA LA CITE JARDINS a donné à bail à Monsieur [C] [P] un appartement à usage d’habitation (n°1) situé Bâtiment A, rez de chaussée, 2 rue d’Anjou, à Blagnac (31700) par contrat en date du 08 juin 2021, moyennant un loyer mensuel initial de 364,45€ charges comprises.

Compte tenu des manquements répétés de Monsieur [C] [P] à ses obligations locatives concernant la jouissance paisible des locaux loués, la SA LA CITE JARDINS l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 08 avril 2024, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, la SA LA CITE JARDINS a demandé de :

— prononcer la résiliation du bail pour manquements répétés à son obligation de jouissance paisible des locaux ;

En conséquence, la SA CITE JARDINS a sollicité de :

— ordonner son expulsion immédiate et celle de tous occupants de son chef de l’appartement situé 2 rue d’Anjou, appartement n°1, rez-de-chaussée, Bâtiment A avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer conventionnel majoré des charges jusqu’à la libération effective des locaux, outre le paiement de la somme de 3.652,22€ correspondant aux loyers et charges arréragés arrêtés au 18 mars 2024, quittancement de mars non compris, à parfaire au jour de l’audience ;

— le condamner au paiement des entiers dépens de l’instance ainsi qu’au règlement de la somme de 1.200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 19 septembre 2024, la SA LA CITE JARDINS a comparu représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 4.457,07€.

Assigné par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [C] [P] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

I- SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU CONTRAT DE BAIL :

L’article 1728 alinéa 1 du code civil prévoit que le preneur est tenu de l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1729 du Code civil précise que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Corrélativement, l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que « Le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

En application des dispositions de l’article 1228 du code civil, il appartient au juge du fond d’apprécier, selon les circonstances, si la gravité des manquements de l’une des parties à ses obligations justifie de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

Il est également de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage. Il s’agit d’une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.

Le caractère anormal d’un trouble de voisinage doit s’apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de temps et de lieu et il appartient à la partie qui s’en prévaut de rapporter la preuve qu’elle subit un trouble, qui par son caractère excessif lié notamment à son intensité, sa durée ou à sa répétitivité, excède les inconvénients ordinaires.

En l’espèce, des officiers de la police municipale se sont rendus au 2 rue d’Anjou à BLAGNAC le 29 janvier 2022 suite à un appel téléphonique du locataire de l’appartement n°9, Monsieur [W], pour des nuisances sonores, qu’ils ont pu constater, en provenance de l’appartement du rez-de-chaussée dont Monsieur [P] est le locataire.

Si des officiers de la police municipale se sont également déplacés le 23 février 2022 à l’adresse précitée après appel de Monsieur [P] pour des nuisances sonores et des jets de détritus, ceux-ci n’ont pu constater les nuisances alléguées mais ont relevé la présence des détritus devant sa fenêtre.

Ces deux visites ont par ailleurs donné lieu à deux fiches main courante en date du 29 janvier 2022 et du 23 février 2022 versées aux débats par la SA CITE JARDINS (pièce 2 et 3 bailleur).

Par ailleurs, une enquête de voisinage (pièce 4 bailleur) a été réalisée le 16 février 2022 par l’AMANDIER MEDIATION mandatée par la SA CITE JARDINS ; le compte rendu indique que les nuisances sonores proviennent du domicile de Monsieur [P], mais également que la majorité des locataires entretient une relation assez conflictuelle avec ce dernier.

Monsieur [P] a, selon le rapport d’enquête, avoué être l’auteur des coups portés au niveau du bâtiment, tout en indiquant réagir aux autres coups portés et bruits dans l’immeuble qu’il pense dirigés à son encontre.

Le rapport d’enquête relève également une certaine fragilité de Monsieur [P] indiquant en conclusion qu’il conviendrait d’évaluer dans quelle mesure ce dernier est pris en charge médicalement, socialement et s’il est apte à vivre en logement autonome.

Le tribunal relève également l’existence d’une plainte en date du 20 septembre 2023 de Monsieur [B], locataire et voisin de Monsieur [P], suite à des nuisances sonores subis (coups dans les murs) l’empêchant de dormir chez lui (Pièce 5 bailleur).

Il est par ailleurs justifié que Monsieur [B] a finalement donné son préavis compte tenu des nuisances sonores subies (Pièce 6 bailleur) préférant quitter son logement .

Le bailleur verse par ailleurs aux débats diverses attestations de voisins (pièces 7 à 10, 17,19 à 20 bailleur) relatant les nuisances sonores subies mais également des dégradations dont certains affirment avoir été témoins, ainsi qu’un procès-verbal de la plainte de Madame [I] [J] pour nuisances sonores et dégradation de la serrure de sa porte. Cette dernière a également signalé une agression verbale, notamment des injures de la part de Monsieur [P] (pièce 8 bailleur).

Le bailleur justifie par ailleurs d’une convocation par courrier en date du 19 octobre 2023 adressée à Monsieur [P] pour un entretien le 02 novembre 2023 concernant les troubles de voisinage relevés, entretien auquel ce dernier ne s’est pas présenté (pièce 11 bailleur), ainsi que d’une mise en demeure en date du 09 novembre 2023 lui enjoignant de se conformer aux dispositions de son contrat de bail en raison des plaintes à son égard. (Pièce 12 bailleur).

Par ailleurs, un rapport de constatation de la police municipale de BLAGNAC établi le 15 mai 2024 après un déplacement en date du 07 mai 2024 à 21 h 20 pour tapage rue d’Anjou est versé aux débats par le bailleur (pièce 21 bailleur).

Ce rapport fait état de la présence à leur arrivée d’une dizaine de personnes au niveau de l’entrée de l’immeuble et précise que les locataires sont excédés par le tapage de Monsieur [P]. Au sein du logement, les policiers municipaux ont pu relevé des centaines de trous et marques d’enfoncement sur tous les plafonds du logement et Monsieur [P], interrogé par leurs soins, leur a présenté une barre d’altère en métal en leur indiquant s’en servir pour frapper le plafond et faire cesser les bruits qu’il entendrait.

Ils relèvent également que Monsieur [P] a un dialogue incohérent.

Le rapport indique aussi qu’un des locataires a montré aux policiers présents, grâce à une clé USB, une scène de violence de Monsieur [P] sur une personne âgée vivant dans la résidence dans laquelle on le voit au-dessus de ce dernier un marteau à la main l’air très menaçant.

Les policiers municipaux précisent par ailleurs que Monsieur [P] parait très perturbé et potentiellement très dangereux et qu’il serait peut-être nécessaire de faire une expertise médicale avant d’en arriver à des incidents plus graves par la suite.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y’a lieu de constater que les troubles signalés et corroborés par les éléments évoqués plus haut s’inscrivent dans la durée et sont répétitifs.

L’existence de troubles anormaux de voisinage causés par Monsieur [C] [P] étant établie, le tribunal dispose d’éléments suffisants et actuels établissant des manquements graves et répétés aux obligations du preneur justifiant la résiliation du bail liant la SA LA CITE JARDINS à Monsieur [C] [P].

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail signé le 08 juin 2021 à la date de la présente décision.

L’expulsion de Monsieur [C] [P] sera ordonnée en conséquence, sans qu’il y ait lieu de supprimer les délais légaux, la mauvaise foi de Monsieur [C] [P] n’étant pas démontrée et s’agissant d’un locataire, il n’a pu s’introduire dans les locaux par voie de fait, manoeuvres, menaces ou contraintes.

II-SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA LA CITE JARDINS produit un décompte aux débats en date du 18 septembre 2024 justifiant d’une dette de Monsieur [C] [P] au titre des loyers et charges d’un montant 4.306,28€ à cette date, mensualité d’août 2024 incluse, frais de poursuite déduits.

Monsieur [C] [P] n’ayant pas comparu ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 4.306,28€ au titre des loyers et des charges dus au 18 septembre 2024, mensualité d’août 2024 comprise, ainsi qu’au paiement des loyers et charges qui seraient éventuellement dus depuis cette date jusqu’au présent jugement.

Il sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III-SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [C] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA LA CITE JARDINS afin d’assurer la défense de ses intérêts, Monsieur [C] [P] sera condamné à lui verser la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE la résiliation du contrat de bail en date du 08 juin 2021 conclu entre la SA LA CITE JARDINS et Monsieur [C] [P] relatif à un appartement à usage d’habitation (n°1), situé Bâtiment A, rez de chaussée, 2 rue d’Anjou, à Blagnac (31700), à compter de la présente décision ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [P] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, la SA LA CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à payer à la SA LA CITE JARDINS la somme de 4.306,28 € au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 18 septembre 2024, mensualité d’août comprise) de même que les loyers et charges éventuellement dus depuis cette date et jusqu’au présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à payer à la SA LA CITE JARDINS une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du contrat de bail soit à compter du 19 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à payer à la SA LA CITE JARDINS la somme 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] au paiement des entiers dépens ;

DEBOUTE la SA LA CITE JARDINS de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente