TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] C.C.C. + C.C.C.F.E.

délivrées le :

à M^e MAYRAND (L0162)

M^e BES DE BERC (P0484)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/15621

N° Portalis 352J-W-B7F-CVXCU

N° MINUTE : 5

Assignation du :

15 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 12 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.C. IMMOBILIERE SAINT-AUGUSTIN-MARSOLLIER (RCS de [Localité 6] n°382 515 211)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0162

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. TELESOFT (RCS de [Localité 6] n°485 121 735)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Cyprien BÈS DE BERC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0484

Décision du 12 Décembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 21/15621 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVXCU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Maïa ESCRIVE, Vice-président, statuant en juge unique, assistée de Camille CHAUMONT, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 02 Octobre 2024 tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 décembre 2018, la S.C. IMMOBILIERE SAINT-AUGUSTIN-MARSOLLIER a donné à bail à la S.A.R.L. TELESOFT des locaux à usage exclusif de bureaux d’une surface de 239 m², situés au 4ème étage du bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7].

Le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 15 février 2019 pour se terminer le 14 février 2028, moyennant le versement d’un loyer annuel de 129.000 euros, hors charges et hors taxes, payable par trimestre civil d’avance.

Par courrier recommandé en date du 3 mai 2021, la S.C. IMMOBILIERE SAINT-AUGUSTIN-MARSOLLIER a mis en demeure la S.A.R.L. TELESOFT de payer le solde du terme du 2ème trimestre 2021 d’un montant de 38.174,21 euros.

Par lettre recommandée en date du 21 juillet 2021, la société TELESOFT a notifié son congé des lieux à effet du 14 février 2022, date à laquelle les lieux ont été libérés.

Par courrier recommandé en date du 27 juillet 2021, la S.C. IMMOBILIERE SAINT-AUGUSTIN-MARSOLLIER a mis en demeure la S.A.R.L. TELESOFT de payer la somme de 56.958,14 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par courrier recommandé en date du 6 août 2021, la S.C. IMMOBILIERE SAINT-AUGUSTIN-MARSOLLIER a mis en demeure la S.A.R.L. TELESOFT de payer la somme de 56.825,72 euros au titre de l’arriéré locatif et a indiqué que faute de règlement, elle mettrait en jeu la garantie à première demande.

Par courrier recommandé en date du 17 septembre 2021, la S.C. IMMOBILIERE SAINT-AUGUSTIN-MARSOLLIER a mis en demeure la S.A.R.L. TELESOFT de payer la somme de 58.714,22 euros au titre de l’arriéré locatif et des intérêts conventionnels de 1 % par mois.

La garantie à première demande a été actionnée mais n’a pas permis d’apurer l’arriéré locatif.

Par lettre en date du 23 novembre 2021, le conseil de la société TELESOFT a contesté certains postes de charges facturés.

Par courrier en date du 10 décembre 2021, la bailleresse a répondu à ces contestations maintenant sa demande de paiement.

Par acte extrajudiciaire en date du 1er décembre 2021, la S.C. IMMOBILIERE SAINT-AUGUSTIN-MARSOLLIER a effectué une saisie conservatoire sur le compte bancaire de la société TELESOFT ouvert dans les livres de la banque CIC, laquelle a permis de révéler l’existence d’un solde positif de 735.999,23 euros. La saisie-conservatoire a été dénoncée à la société TELESOFT le 2 décembre 2021.

Par acte extrajudiciaire en date du 3 décembre 2021, la S.C. IMMOBILIERE SAINT-AUGUSTIN-MARSOLLIER a signifié à la société TELESOFT un commandement de payer portant sur la somme de 47.087,68 euros au titre des loyers, provisions sur charges et taxe foncière 2021 impayés suivant décompte arrêté au 22 novembre 2021, celle de 4.708,76 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de frais contentieux, outre le coût de l’acte, et visant l’article L. 145-17 du code de commerce.

Par acte délivré le 15 décembre 2021, la S.C. IMMOBILIERE SAINT-AUGUSTIN-MARSOLLIER a fait assigner la S.A.R.L. TELESOFT devant ce tribunal aux fins, sur le fondement des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, 514 du code de procédure civile, L.511-4 et R.511-7 du code des procédures civiles d’exécution, de voir condamner la société TELESOFT, à lui payer la somme de 47.087,68 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2021, celle de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Postérieurement à cette assignation, la société TELESOFT a procédé au paiement de l’arriéré locatif de 47.087,68 euros.

Une mesure de médiation judiciaire a été proposée aux parties par le juge de la mise en état et la partie demanderesse ne l’a pas acceptée.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2023, la S.C. IMMOBILIERE SAINT-AUGUSTIN-MARSOLLIER demande au tribunal de :

Vu les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,

Vu l’article 514 du code de procédure civile,

Vu les articles L. 511-4 et R. 511-7 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu les pièces versées aux débats,

— Condamner la société TELESOFT à lui payer les sommes de :

—  4.708,76 euros au titre de l’indemnité forfaitaire des frais de contentieux,

—  4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouter la société TELESOFT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— Condamner la société TELESOFT aux dépens, comprenant les coûts du commandement de payer (73,04 €), de la saisie-conservatoire (329,70 €) et de sa dénonciation (90,92 €), de la délivrance de l’assignation (55,18 €) ;

— Ecarter l’exécution provisoire du chef des demandes formulées par la société TELESOFT.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er avril 2023, la société TELESOFT demande au tribunal de :

Vu les articles 64 et 491 du code de procédure civile,

Vu l’article 1302 du code civil,

Vu les articles R. 145-35 et suivants du code de commerce,

Vu les articles L. 333-1 et L. 345-3 du code de l’énergie,

Vu l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Rejeter les demandes de la société IMMOBILIERE SAINT AUGUSTIN-MARSOLLIER ;

— A titre reconventionnel, condamner la société IMMOBILIERE SAINT AUGUSTIN-MARSOLLIER au paiement de 13.810,79 euros sur le fondement de la répétition de l’indu en raison des charges illégales imposées à la société TELESOFT ;

— Condamner la société IMMOBILIERE SAINT AUGUSTIN-MARSOLLIER au paiement de 69.559,81 euros sur le fondement de la répétition de l’indu en raison de l’absence de cause au paiement des charges ;

— Assortir sous astreinte de 300 euros par jour de retard, à l’issue du dixième jour après le prononcé du jugement ;

— Se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— Condamner la société IMMOBILIERE SAINT AUGUSTIN-MARSOLLIER à verser à la société TELESOFT la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamner la société IMMOBILIERE SAINT AUGUSTIN-MARSOLLIER aux entiers dépens.

* * *

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 2 octobre 2023.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience tenue en juge unique du 2 octobre 2024 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement au titre de l’indemnité forfaitaire des frais de contentieux

La S.C. IMMOBILIERE SAINT-AUGUSTIN MARSOLLIER expose qu’elle a adressé à la société TELESOFT cinq mises en demeure qui sont restées infructueuses avant d’être contrainte de signifier un commandement de payer le 3 décembre 2021.

Elle sollicite sur le fondement de l’article 10.1.2 du bail commercial le paiement d’une indemnité forfaitaire de 10 % du montant de l’arriéré, soit 4.708,76 euros.

La société TELESOFT conclut au rejet de cette demande au motif qu’elle ne repose sur aucun fondement légal ou contractuel.

L’article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des dispositions de l’article 1231-3 du code civil, le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le bail commercial stipule dans son article 10.1.2, que :

“A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme stipulé au Bail, quinze jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux. Cette majoration reste indépendante des frais de commandement et de recette à la charge du Preneur ainsi que d’un intérêt de retard conventionnellement stipulé au taux de 1 % par mois”.

Le contrat liant les parties prévoit donc bien le paiement par le preneur d’une indemnité forfaitaire de 10 % qui s’analyse en une clause pénale. Or, par acte extrajudiciaire en date du 3 décembre 2021, un commandement de payer a été signifié à la société TELESOFT d’avoir à régler la somme en principal de 47.087,68 euros au titre de l’arriéré locatif, outre la somme de 4.708,76 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de frais contentieux.

La société TELESOFT a réglé la somme de 47.087,68 euros en décembre 2021 et en mars 2022.

Il y a lieu de relever que la locataire n’allègue pas que le montant de la clause pénale serait manifestement excessif, de sorte qu’il n’y a pas lieu de le modérer.

En conséquence, il convient de condamner la société TELESOFT à verser à la S.C. IMMOBILIERE SAINT-AUGUSTIN MARSOLLIER la somme de 4.708,76 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de frais contentieux prévue au contrat.

Décision du 12 Décembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 21/15621 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVXCU

Sur la demande reconventionnelle fondée sur la répétition de l’indu

La société TELESOFT conteste les charges locatives facturées au cours du bail. Elle soutient d’une part, que la S.C. IMMOBILIERE SAINT AUGUSTIN MARSOLLIER a procédé à la facturation de provisions sur charges irrégulières au regard de l’article R. 145-35 du code de commerce, pour :

— des “honoraires de gestion”, qui au regard de leur montant élevé (7.430,71 euros entre le 15 février 2019 et le 14 février 2022), correspondent nécessairement aux honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail,

— des charges “Entretien Parking” s’élevant à 125,93 euros sur la période du 15 février 2019 au 14 février 2022, alors que le bail conclu entre les parties ne concerne pas la location de places de parking,

— des charges “Fluides EDF” s’élevant à 6.254,15 euros sur la période du 15 février 2019 au 14 février 2022, en violation des articles L. 333-1, L. 345-3 et suivants du code de l’énergie qui prohibent la rétrocession d’électricité, et selon des relevés contradictoires, l’état des lieux du 14 février 2019 mentionnant que le relevé de compteur EDF est de “945 091” alors que l’extrait de relevé des compteurs établi en février 2019 fait état d’un compteur affichant “574 102”.

Elle fait valoir d’autre part, que les provisions sur charges versées sont sans cause en l’absence de régularisation et de justification de l’état de ces charges depuis 2019.

Elle sollicite dès lors la restitution des provisions sur charges versées soit 69.559,81 euros.

La S.C. IMMOBILIERE SAINT-AUGUSTIN MARSOLLIER conclut au rejet de ces demandes, faisant valoir que :

— les honoraires de gestion facturés correspondent à des honoraires de gestion administrative et de gestion technique tels que stipulés contractuellement à l’article 5.1.2 du bail, et sont valides,

— aucun frais de parking n’a été facturé à la locataire,

— s’agissant de la facturation de la consommation de l’électricité au réel, elle a expliqué à la locataire par courrier du 10 décembre 2021, que l’architecture électrique de l’immeuble ne permettant pas de souscrire directement un abonnement, il a été procédé à des relevés mensuel par la société VINCI de différents sous-compteurs de l’immeuble et notamment de celui installé dans les lieux loués à la société TELESOFT,

— les régularisations de charges ont été effectuées et communiquées à la locataire.

— Sur le moyen tiré de l’absence de cause des provisions sur charges

L’article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Selon l’articles 1302-1 dudit code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

La provision sur charges ne peut être réclamée qu’autant que les charges n’ont pu être régularisées par le bailleur, qui n’est pas encore en mesure d’en fixer le montant précis et reste dans l’attente des éléments justificatifs permettant de les chiffrer définitivement.

En l’espèce, la S.C. IMMOBILIERE SAINT-AUGUSTIN MARSOLLIER justifie des régularisations de charges pour l’année 2019 selon le relevé en date du 7 juillet 2021, pour l’année 2020 selon le relevé en date du 14 octobre 2022 et pour l’année 2021 selon le relevé en date du 14 octobre 2022.

Par conséquent, le moyen selon lequel les provisions sur charges seraient sans cause faute de reddition des charges effectuée par la bailleresse n’est pas fondé.

— Sur le moyen tiré de l’irrégularité des charges facturées au preneur

Il convient de relever s’agissant des honoraires de gestion, que le bail prévoit dans son article 5.1.2, les catégories de charges, impôts, taxes et redevances imputables au preneur et notamment :

— “les honoraires éventuels du Bailleur ou de ses mandataires au titre de la gestion administrative et locative (à l’exception des seuls honoraires du Bailleur liés à la gestion des loyers des Locaux Loués ou de l’Immeuble), fixés à 0,90 % HT du loyer annuel HT/HC, étant précisé que lesdits honoraires pourront faire l’objet d’une facturation distincte de la facturation des charges selon les mêmes termes et modalités que le loyer” ;

— “les honoraires éventuels du Bailleur ou de ses mandataires au titre de la gestion technique des Locaux Loués ou de l’Immeuble, fixés à 1 % HT du loyer annuel HT/HC, étant précisé que lesdits honoraires pourront faire l’objet d’une facturation distincte de la facturation des charges selon les mêmes termes et modalités que le loyer” ;

— “la consommation des fluides dans l’immeuble”.

Les factures communiquées par la locataire font état de provisions sur honoraires de gestion qui apparaissent sur chaque échéance et sont de montants variables (310,57 euros, 621,14 euros, 624,51 euros, 613,04 euros et 306,52 euros) qui correspondent aux taux de 0,90 et de 1 % du loyer hors taxes prévus dans le contrat. Ces provisions ont fait l’objet de régularisations, ce dont la bailleresse justifie. Par conséquent, la contestation de ce chef de la société TELESOFT sera rejetée.

Quant à l’entretien des parkings, la société TELESOFT produit les budgets de charges par bail dont il ressort que :

— pour l’année 2019, a été appelée la somme de 22,88 euros au titre de l'“entretien Parking”,

— pour l’année 2020, a été appelée la somme de 96,70 euros au titre de “BATIMENT B C D (D = parkings) – Entretien” décomposée en contrôle technique (10,56 euros) et contrat – portes immeuble (86,14 euros),

— pour l’année 2021, a été appelée la somme de 6,35 euros au titre de “BATIMENT B C D (D = parkings) – Entretien” décomposée en contrôle technique (1,27 euros) et contrat – portes immeuble (5,08 euros).

Dès lors que la bailleresse affirme qu’aucune provision sur charges relative aux parkings n’a été facturée à la locataire et ne s’explique pas sur ces sommes, il convient de la condamner à restituer à la société TELESOFT la somme de 125,93 euros.

Enfin, s’agissant des consommations d’électricité, dès lors que le bail ne prévoit pas comme l’affirme la bailleresse que l’architecture de l’immeuble ne permet pas de souscrire “en direct un abonnement électrique” puisque l’article 5.4 du bail “Abonnements Réseaux – Fluides” stipule au contraire que “le Preneur fera son affaire personnelle de la conclusion de tous contrats d’abonnements afférents à la fourniture dans les Locaux Loués des divers réseaux et fluides (électricité, (…)”, la refacturation de l’électricité sur la base des consommations réelles de la locataire s’apparente à une rétrocession d’électricité prohibée par les articles L. 333-1, L. 345-3 et suivants du code de l’énergie.

Ayant bénéficié de l’électricité facturée, la société TELESOFT ne peut prétendre au remboursement des charges versées pour l’électricité, mais uniquement à la différence éventuelle entre le coût de l’électricité facturé par la bailleresse et celui qu’elle aurait pu obtenir en souscrivant son abonnement librement. Elle communique une comparaison d’offres qui fait apparaître que pour une consommation annuelle de 4.207 kWh, elle aurait pu obtenir un tarif de 1.010 euros hors taxes et hors frais d’acheminement de 239 euros par an, soit 0,24 € / kWh. Or, l’extrait de compteur qu’elle produit (pièce 4) fait apparaître un prix moyen de 0,102 € / kWh. Il n’est donc pas justifié d’un préjudice et la demande de ce chef sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de prononcé d’une astreinte

Le prononcé d’une astreinte pour assurer l’exécution de la présente décision n’apparaît pas nécessaire et cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Succombant pour l’essentiel à l’instance, la société TELESOFT est condamnée aux dépens, étant précisé que les dépens sont définis par l’article 695 du code de procédure civile et comprennent en l’espèce les coûts du commandement de payer (73,04 €), de la saisie-conservatoire (329,70 €) et de sa dénonciation (90,92 €) et de la délivrance de l’assignation (55,18 €).

En outre, la société TELESOFT est condamnée à verser à la S.C. IMMOBILIERE SAINT-AUGUSTIN MARSOLLIER une somme que l’équité commande de fixer à la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle est corrélativement déboutée de sa demande de ce chef.

Enfin, aucun motif ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Condamne la S.A.R.L. TELESOFT à verser à la S.C. IMMOBILIERE SAINT-AUGUSTIN-MARSOLLIER la somme de 4.708,76 euros (quatre mille sept cent huit euros et soixante-seize centimes) au titre de l’indemnité forfaitaire de frais contentieux prévue au contrat,

Condamne la S.C. IMMOBILIERE SAINT-AUGUSTIN-MARSOLLIER à verser à la S.A.R.L. TELESOFT la somme de 125,93 euros (cent vingt-cinq euros et quatre-vingt-treize centimes) correspondant aux provisions sur charges relatives aux parkings facturées,

Déboute la S.A.R.L. TELESOFT du surplus de sa demande sur le fondement de la répétition de l’indu en raison des charges illégales imposées, de sa demande de paiement de 69.559,81 euros sur le fondement de la répétition de l’indu en raison de l’absence de cause au paiement des charges, de prononcé d’une astreinte et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.R.L. TELESOFT à verser à la S.C. IMMOBILIERE SAINT-AUGUSTIN-MARSOLLIER la somme de 3.000 (trois mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.R.L. TELESOFT aux dépens comprenant les coûts du commandement de payer (73,04 €), de la saisie-conservatoire (329,70 €) et de sa dénonciation (90,92 €) et de la délivrance de l’assignation (55,18 €),

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 6] le 12 Décembre 2024

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Maïa ESCRIVE