N° RG 24/00932 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S4ZD

MINUTE N° : 24/

DOSSIER : N° RG 24/00932 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S4ZD

NAC: 72C

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL MONTARRY-MAUREL-FIORENTINI AVOCATS ASSOCIES

à M^e Arnaud SENDRANE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 OCTOBRE 2024

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CIT IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI de la SELARL MONTARRY-MAUREL-FIORENTINI AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [X] [W], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Arnaud SENDRANE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 10 septembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 22 décembre 2022, Monsieur [X] [W] est devenu propriétaire du lot n°39, dépendant de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] soumis au statut de la copropriété.

Suite à son acquisition, Monsieur [X] [W] a entrepris des travaux sur son lot.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CIT IMMOBILIER, a assigné Monsieur [X] [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, notamment aux fins de remise en état.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 septembre 2024.

Lors de l’audience, par l’intermédiaire de son avocat, et aux termes de ses dernières conclusions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CIT IMMOBILIER, demande au juge des référés de :

condamner Monsieur [X] [W], sous astreinte de 500 € par jours de retard à compter de la décision, à supprimer sans délai le branchement sauvage réalisé sur le compteur électrique de la copropriété et à procéder à la remise en état du mur percé à cette occasion, condamner Monsieur [X] [W], sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision, à cesser sans délai les travaux de façade de son local ainsi qu’à procéder à la remise en l’état originel de la façade modifiée sans autorisation, notamment par la restitution des boiseries de façade, des fenêtres et de la porte d’entrée d’origine, ainsi qu’à supprimer la boite aux lettres en fer blanc apposée sur la boiserie du passage cocher, condamner Monsieur [X] [W] au paiement des constats établis par M^e PELISSOU les 26 janvier 2024 et 02 septembre 2024, condamner Monsieur [X] [W] au paiement de la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

S’agissant tout d’abord de l’irrecevebalité relative à l’article 750-1 du code de procédure civile soulevée in limine litis par Monsieur [X] [W], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la société CIT IMMOBILIER, soutient que l’obligation de saisine préalable du conciliateur concerne uniquement les demandes tendant au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 € ou relative aux matières de bornage, taille des haies et entretien des fossés et trouble du voisinage ; qu’ainsi ses demandes ne sont pas concernées par l’application de cet article.

Sur le fond, s’agissant de la demande de remise en état de la façade de la cour, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la société CIT IMMOBILIER, soutient qu’à compter du mois de janvier 2023, Monsieur [X] [W] a modifié la façade de son lot, supprimant la rangée de fenêtres existante, supprimant les panneaux de boiserie anciens pour les remplacer par du contreplaqué et purgeant la porte d’entrée ancienne avant de la remplacer par une porte en fer blanc particulièrement choquante dans une cour XVIII° ; que cela constitue un manquement aux articles 25B de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 2 du réglement de copropriété, lesquels interdisent notamment de réaliser des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ainsi que des travaux modifiant les portes d’entrée, fenêtres et de façon générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires soutient également que Monsieur [X] [W] a réalisé un branchement sauvage sur le compteur électrique de la copropriété, en perçant un mur, pour les besoins de ses travaux non autorisés.

Il expose que ces travaux s’inscrivent dans la plus totale illégalité et constituent pour la copropriété un trouble manifestement illicite.

De son côté, Monsieur [X] [W], régulièrement assignée à personne, demande aux termes de ses conclusions au juge des référés de :

In limine litis,

— prononcer l’irrecevabilité de la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires du

[Adresse 2],

Au principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, à l’encontre de Monsieur [X] [W],

En tout état de cause,

— le condamner à lui verser la somme de 2 500 euros en application des dispositions de

l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

In limine litis, Monsieur [X] [W] soutient qu’il ressort des écritures du syndicat des copropriétaires que le requérant estime que les travaux entrepris par Monsieur [X] [W] sont constitutifs de nuisances qui causent un préjudice à la copropriété et/ou aux copropriétaires et que l’objet de ses demandes vise à les faire cesser, ce qui correspondant à la définition jurisprudentiel du trouble anormal du voisinage ; que dès lors, l’article 750-1 du code de procédure civile est parfaitement applicable à la présente procédure, laquelle pour être recevable, aurait dû être précédée par une tentative de conciliation ; que dès lors l’action du syndicat des copropriétaires est irrecevable.

Sur la demande principale, Monsieur [X] [W] soutient que les fermants actuels sont provisoires et que les fermants définitifs reproduiront visuellement l’ouvrage existant, lesquels auront été validés par les architestes des bâtiments de France, ainsi que cela ressort des préconisations techniques du bureau MJ STRUCTURES, de sorte que ceux-ci seront parfaitement harmonieux avec l’architecture et l’état des parties communes de l’immeuble ; qu’ainsi la demande se heurte à une contestation sérieuse.

Monsieur [X] [W] expose, en outre, qu’il n’est pas démontré que le percement a été réalisé par ou sous ses ordres ; qu’en tout état de cause ce branchement n’existe plus et que cette demande se révèle aujourd’hui sans objet.

S’agissant de la boite aux lettres, il expose que le requérant ne rapporte à aucun moment directement ou indirectement la preuve de son existence.

Il expose enfin qu’il est faux qu’il n’a jamais demandé d’autorisation puisqu’il ressort du procès-verbal du 15 mai 2024 que la question des travaux est sollicitée par M. [X] [W] sans que celle-ci ne soit mise à l’ordre du jour.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la recevabilité de la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires

Selon les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile : "A peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation".

Il convient de constater qu’aux termes de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires n’invoque nullement l’existence d’un préjudice résultant des agissements de l’un des copropriétaires, contrairement à ce qui est indiqué par Monsieur [X] [W], mais allègue l’existence d’un trouble manifestement illicite trouvant sa source dans l’irrespect du réglement de la copropriété.

Il en résulte que les dispositions de l’article 750-1 ne sont pas applicables en l’espèce, le présent litige ne tendant pas au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros et ne relevant pas de l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

Il en résulte que la présente procédure est recevable.

* Sur la demande de cessation des travaux de façade, de remise en état et de suppression de la boite aux lettres en fer blanc sous astreinte

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Selon les dispositions de l’article 25 B de la loi du 10 juillet 1965, est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Aux termes de l’article 2-2 « HARMONIE DE L’IMMEUBLE » du titre 1 de la quatrième partie du réglement de copropriété : «Les portes d’entrée des locaux, les fenêtres et persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons et fenêtres, même la peinture et d’une façon générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’ensemble ne pourront être modifiés, bien que constituant une partie privative, sans l’autorisation de l’assemblée générale».

Il convient, par ailleurs, de constater qu’il ressort du procès-verbal de constat par commissaire de justice en date du 26 janvier 2024 produit aux débats par le syndicat des copropriétaires que Monsieur [X] [W] a réalisé des travaux en façade de son lot, cette façade donnant sur la cour commune de la copropriété, ce qui n’est d’ailleurs nullement contesté par le défendeur.

Or, il est constant que ces travaux, qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Cela constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Il convient pour ce faire de condamner Monsieur [X] [W] à cesser sans délai les travaux de façade de son local ainsi qu’à procéder à la remise en l’état originel de la façade modifiée sans autorisation, notamment par la restitution des boiseries de façade, des fenêtres et de la porte d’entrée d’origine.

Il convient, afin que Monsieur [X] [W] ait le temps d’effectuer les travaux, de lui accorder pour ce faire un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente.

A défaut, il convient de le condamner à une astreinte de 100 euros par jour de retard.

Il convient de dire que cette astreinte courra sur un délai de 3 mois à compter de sa mise en œuvre et que le juge de l’exécution restera compétent pour liquider cette astreinte et/ou en prononcer une nouvelle.

S’agissant de la demande relative à la suppression de la boite aux lettres en fer blanc sur la boiserie du passage cocher, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires ne verse à ce titre que des photographies qu’il est impossible de dater avec certitude ; que dès lors ces photographies ne sauraient constituer des éléments suffisants permettant de constater l’existence d’un trouble manifestement illicite, dès lors que celui-ci n’est pas reconnu par Monsieur [X] [W].

Il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande à ce titre.

* Sur les demandes de suppression du branchement sur le compteur électrique de la copropriété et de remise en état du mur perçé

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de cette demande un procès verbal de constat de commissaire de justice en date du 02 septembre 2024, aux termes duquel le commissaire de justice indique que, sur la droite du lot appartenant à Monsieur [X] [W] : « un local commun acceuille diverses installations électriques, dont les différents compteurs et une prise alimentée par le compteur des parties communes. Un câble électrique est branché sur cette prise. Il émane d’un percement réalisé dans la paroi séparative avec le local objet du litige. Nous nous rendons à l’avant dudit local et rencontrons un groupe d’ouvriers auxquels nous déclinons nos noms, qualité ainsi que l’objet de notre présence. Ces derniers nous déclarent réaliser des travaux de peinture à l’intérieur du local et nous confirment s’être branchés sur les parties communes en l’absence de compteur de chantier dans le local objet des travaux ».

Il convient de constater qu’il ressort des propos receuillis par le commissaire de justice que ce percement et ce branchement ont été réalisés pour les besoins des travaux réalisés dans le local dont Monsieur [X] [W] est propriétaire et pour le lequel il est réputé être maître de l’ouvrage. Cela constitue un trouble manifestement illicite dont il doit répondre et qu’il convient de faire cesser.

Il convient, par ailleurs, de constater que Monsieur [X] [W] se contente d’affirmer aux termes de ses conclusions que le branchement évoqué n’existe plus sans produire aucun élément en ce sens.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [X] [W] à supprimer le branchement réalisé sur le compteur électrique de la copropriété et à procéder à la remise en état du mur percé à cette occasion dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la présente sous astreinte de 200 euros par jour de retard.

Il convient de dire que cette astreinte courra sur un délai de 3 mois à compter de sa mise en œuvre et que le juge de l’exécution restera compétent pour liquider cette astreinte et/ou en prononcer une nouvelle.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [X] [W] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût des constats établis les 26 janvier et 02 septembre 2024, aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

ECARTONS la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [X] [W] ;

DECLARONS recevable la présente procédure ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [W] à supprimer le branchement réalisé sur le compteur électrique de la copropriété et à procéder à la remise en état du mur percé à cette occasion dans un délai de 8 jours calendaires à compter de la signification de la présente ordonnance;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [W] d’y procéder entièrement et dont il devra faire la preuve, il sera condamné à payer une astreinte de 200 euros par jour calendaire de retard, à compter du 9ème jour calendaire suivant la signification de la présente ordonnance;

DISONS que cette astreinte provisoire courra sur un délai de 3 mois à compter de sa mise en œuvre ;

DISONS que le juge de l’exécution reste compétent pour liquider cette astreinte et/ou en prononcer une nouvelle ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [W] à cesser sans délai les travaux de façade de son local ainsi qu’à procéder à la remise en l’état originel de la façade modifiée sans autorisation, notamment par la restitution des boiseries de façade, des fenêtres et de la porte d’entrée d’origine dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [W] d’y procéder entièrement et dont il devra faire la preuve, il sera condamné à payer une astreinte de 100 euros par jour calendaire de retard, à compter du 1er jour suivant le 4ème mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que cette astreinte provisoire courra sur un délai de 3 mois à compter de sa mise en œuvre ;

DISONS que le juge de l’exécution reste compétent pour liquider cette astreinte et/ou en prononcer une nouvelle ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [W] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût des constats établis les 26 janvier et 02 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic la société CIT IMMOBILIER la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et mis à disposition le 08 octobre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,