TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sébastien DENEUX ; M^e Marie-hélène [N] ; Monsieur [V] [N]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05885 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DOY

N° MINUTE :

6-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 12 mars 2025

DEMANDERESSE

La société SCF ROSA & FILS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien DENEUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0164

DÉFENDEURS

Madame [Y] [P] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-hélène FOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0019

Monsieur [V] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2024

Délibéré le 12 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 mars 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 12 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05885 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DOY

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 30 avril 2012 à effet du 1er avril 2012, la SCF ROSA & FILS, société civile familiale, a donné à bail à Madame [Y] [P] [E] et Monsieur [V] [N] un appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 4], porte de gauche.

Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2023, la SCF ROSA & FILS a fait délivrer à sa locataire un congé pour reprise au bénéfice d’un de ses associés, Monsieur [T] [K], à son bénéfice, à effet du 30 avril 2024.

Par acte d’huissier en date du 5 juin 2024, la société SCF ROSA & FILS a fait assigner Madame [Y] [P] [E] et Monsieur [V] [N] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé pour reprise, constatation du congé de Monsieur [V] [N], expulsion de la défenderesse sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dire que les meubles seront séquestrés, condamnation de la défenderesse à payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 avril 2024 de 2068 euros, outre la somme de 807 euros au titre du préjudice, ainsi que paiement de la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SCF ROSA & FILS, représentée par son conseil, a déposé des écritures à l’audience, faisant office de conclusions d’intervention volontaire de Monsieur [T] [K]. Elle sollicite à cet effet une condamnation de la somme de 4842 euros correspondant à la somme versée pour la location du logement de Monsieur [K], compensant l’absence de départ de Madame [Y] [P] [E], la société demanderesse subissant, contrairement aux déclarations de la défenderesse, un préjudice direct. Cette demande est effectuée à titre principal au bénéfice de la société et à titre subsidiaire au bénéfice de Monsieur [K]. Elle confirme solliciter l’application de la clause pénale, et ainsi une indemnité d’occupation de 2068, 26 euros, soit le double du montant du loyer. Elle s’oppose à la demande de délais jusqu’au 1er août 2025.

Monsieur [N] est absent, aucune demande n’étant, au demeurant, formé à son encontre.

Madame [Y] [P] [E] représentée par son conseil, dépose des écritures et relève, in limine litis l’incompétence du juge des contentieux de la protection concernant la demande indemnitaire de Monsieur [K]. Elle ajoute une irrecevabilité des demandes de Monsieur [K], au visa de l’article 31 du code de procédure civile, ce dernier n’étant pas le bailleur. A titre subsidiaire, elle demande le rejet de l’indemnité sollicitée par la société bailleresse, le préjudice n’étant pas démontré. Elle ne conteste pas le congé, mais, sollicite des délais pour quitter les lieux, jusqu’au 1er août 2025, arguant de sa situation personnelle et de l’état dégradé du marché locatif parisien et demande le rejet de la clause pénale, clause réputée non écrite. Elle demande également le rejet de l’astreinte. Elle sollicite que chaque partie conserve ses dépens et ses propres frais irrépétibles.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence

Selon l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire « le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.». Il ressort donc de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire que le juge du contentieux de la protection connaît, seul, des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Selon l’article R213-9-7 du même code de l’organisation judiciaire « dans les cas prévus aux articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens».

Il s’agit d’une compétence matérielle et territoriale définie de manière exclusive, qui n’offre aucun choix au demandeur. Les parties ne peuvent faire valoir un autre critère de compétence alternatif, qui plus est dans une matière soumise à l’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, la demande formée au titre du préjudice est directement liée au contentieux du bail d’habitation, le juge des contentieux de la protection est compétent.

Sur la recevabilité de l’action de Monsieur [K]

Il résulte des dispositions des articles 31, 122 et 329 du code de procédure civile que l’intervention volontaire de Monsieur [K] est irrecevable, ce dernier n’étant pas bailleur, mais associé dans la société bailleresse, cette dernière disposant de la personnalité morale.

Sur la validation du congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Quant à la forme du congé, à peine de nullité, les dispositions de l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui permettent au bailleur de donner à son locataire un congé justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement avec un délai de préavis de six mois, congé qui, à peine de nullité, doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire, lequel ne peut être que le bailleur lui-même ou l’un de ses proches limitativement énumérés, peuvent être invoquées, lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré, par la société au profit de l’un de ses associés en vertu de l’article 13 a) de cette loi.

Quant au motif du congé, il sera rappelé que depuis la loi ALLUR lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu’il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

Le congé des bailleurs a été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Il n’est pas contesté que la société demanderesse est une SCI familiale, dont Monsieur [T] [K] est associé. Il n’est pas contesté que le congé pour reprise peut bénéficier à un associé personne physique d’une SCI à caractère familial, le nom de Monsieur [T] étant précisé ainsi que les raisons de la reprise.

Dès lors, le congé délivré qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, est considéré comme régulier et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 30 avril 2024.

Monsieur [V] [N] a donné congé le 29 février 2024.

Madame [Y] [P] [E] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er mai 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [Y] [P] [E] a justifié de sa situation personnelle, et de ses démarches de relogement dans un marché contraint. Les difficultés de relogement sont ainsi avérées.

Il lui sera en conséquent accordé un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation et la demande de délais de paiement

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [Y] [P] [E] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du mois d’octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989. La société bailleresse sera déboutée de la demande de majoration de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer.

Elle sera également déboutée de sa demande au titre des indemnités liées au préjudice qu’elle estime avoir subi. Elle ne verse que le contrat de location, à effet du 22 décembre 2020, de Monsieur [K], à l’appui de cette demande. Outre le fait que Monsieur [K] reçoit les quittances de loyer et est l’unique signataire du contrat, ce qui, en soi, suffit à rejeter la demande de la société, elle ne produit aucun élément justifiant qu’elle puisse supporter un préjudice.

Sur les mesures accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

RETIENT sa competence

DECLARE irrecevable l’intervention volontaire de Monsieur [T] [K]

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [Y] [P] [E] par la société SCF ROSA & FILS d’un congé pour reprise relatif au bail concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], 3éme étage, porte de gauche sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 30 avril 2024 ;

ACCORDE à Madame [Y] [P] [E] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 1er août 2025 ;

RAPPELLE que Monsieur [V] [N] a donné congé le 29 février 2024

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [P] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCF ROSA & FILS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la société SCF ROSA & FILS de sa demande d’astreinte

CONDAMNE Madame [Y] [P] [E] à verser à la SCF ROSA & FILS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois de mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la société SCF ROSA & FILS de sa demande au titre de la clause pénale et ainsi de la majoration au double de l’indemnité d’occupation

DEBOUTE la société SCF ROSA & FILS de sa demande au titre de son préjudice

REJETTE le surplus des demandes,

DIT n’y avoir lieu à paiement d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [P] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION