TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 14]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 24/03139

N° Portalis DBX4-W-B7I-THG2

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 20 Décembre 2024

[K] [W]

[Y] [N]

C/

[Z] [U]

[H] [U]

[F] [X]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Décembre 2024

à la SCP MONFERRAN ESPAGNO SALVADOR

Copie certifiée conforme délivrée le 20/12/24 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 20 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [K] [W],

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

Monsieur [Y] [N],

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [U]

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparant en personne

Monsieur [H] [U],

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [X],

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Monsieur [Z] [C], muni d’un pouvoir

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 29 septembre 2022, Monsieur [Y] [N] et Madame [K] [W] ont donné en location à Monsieur [H] [C] et Monsieur [Z] [C] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°60 situés [Adresse 11]A46 à [Localité 15], moyennant un loyer actuel de 723,76€ provision sur charges comprise.

Par acte du 28 septembre 2022, Madame [F] [X] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [Z] [C] pour le montant total du loyer dans la limite de 9 ans.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire et mise en demeure de justifier de l’occupation du logement était délivré le14 mars 2024, dénoncé à la caution le 25 mars 2024, en vain .

Par actes des 27 juin et 2 juillet 2024, dénoncé le 27 juin 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [Y] [N] et Madame [K] [W] ont fait assigner en référé Monsieur [Z] [C], Monsieur [H] [C] ainsi que Madame [F] [X] en qualité de caution de Monsieur [Z] [C] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement solidaire à titre provisionnel de la somme de 3.358,22€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 6 mai 2024,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 1.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des locataires et de la caution aux dépens

L’affaire, après un premier renvoi, était retenue à l’audience du 15 novembre 2024.

Monsieur [Y] [N] et Madame [K] [W], valablement représentés, actualisent leur créance à la somme de 1.122,78€ arrêtée au 12 novembre 2024 et ne s’opposent pas aux délais sollicités par les locataires qui ont repris le paiement des échéances courantes et ont effectué des paiements supplémentaires pour réduire leur dette.

Monsieur [Z] [C], comparant en personne et muni d’un pouvoir de représentation pour Madame [F] [X], propose d’apurer la dette à raison de 200€ par mois.

Monsieur [H] [C], assigné selon les modalités prévues aux articles 656 et 658 du Code de procédure civile, n’a pas comparu.

La décision était mise en délibéré au 20 décembre 2024.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 27 juin 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 15 mars 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Monsieur [Y] [N] et Madame [K] [W] font la preuve de leur créance en produisant le bail signé le 29 septembre 2022, l’engagement de caution signé le 28 septembre 2022, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 mars 2024 dénoncé à la caution le 25 mars 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 14 mars 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la Loi n°668/2023 du 27 juillet 2023 alors que le contrat est antérieur et c’est donc le délai de deux mois qui s’applique, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 14 mai 2024.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Il résulte des débats que les locataires ont repris le paiement des loyer et ont effectué des paiements supplémentaires. Ils sont en capacité d’apurer leur dette à raison de 200€ par mois. Ils ont, en outre, sollicité la suspension de la clause résolutoire pour rester dans les lieux.

Il y a donc lieu de leur accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par les locataires et la caution :

Monsieur [Z] [C], Monsieur [H] [C] ainsi que Madame [F] [X] en qualité de caution de Monsieur [Z] [C] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 1.122,78€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 12 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision .

Il convient de leur accorder des délais de paiement à raison de 6 mensualités de 200€, la dernière représentant le solde de la dette.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [N] et Madame [K] [W] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [Z] [C], Monsieur [H] [C] ainsi que Madame [F] [X] en qualité de caution de Monsieur [Z] [C] à leur verser la somme de 500€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens

Monsieur [Z] [C], Monsieur [H] [C] ainsi que Madame [F] [X] en qualité de caution de Monsieur [Z] [C], succombant au principal, supporteront solidairement les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne solidairement Monsieur [Z] [C], Monsieur [H] [C] ainsi que Madame [F] [X] en qualité de caution de Monsieur [Z] [C] à payer à Monsieur [Y] [N] et Madame [K] [W] la somme provisionnelle de 1.122,78€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 13 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Autorise Monsieur [Z] [C], Monsieur [H] [C] ainsi que Madame [F] [X] en qualité de caution de Monsieur [Z] [C] à s’acquitter de leur dette en 6 mensualités de 200€, la dernière représentant le solde de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus et que, si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Monsieur [Z] [C], Monsieur [H] [C] ainsi que Madame [F] [X] en qualité de caution de Monsieur [Z] [C], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

En revanche, à défaut de paiement, par Monsieur [Z] [C], Monsieur [H] [C] ainsi que Madame [F] [X] en qualité de caution de Monsieur [Z] [C], d’une seule mensualité d’apurement de la dette, de loyer ou charge à la date fixée, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 8 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 14 mai 2024,

— Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation que Monsieur [Z] [C], Monsieur [H] [C] ainsi que Madame [F] [X] en qualité de caution de Monsieur [Z] [C] devront solidairement verser à Monsieur [Y] [N] et Madame [K] [W] et les y condamne solidairement, à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Monsieur [Z] [C] et de Monsieur [H] [C] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et l’emplacement de stationnement n°60 situés [Adresse 13][Adresse 9] à [Localité 15] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne solidairement Monsieur [Z] [C], Monsieur [H] [C] ainsi que Madame [F] [X] en qualité de caution de Monsieur [Z] [C] à payer à Monsieur [Y] [N] et Madame [K] [W] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [Z] [C], Monsieur [H] [C] ainsi que Madame [F] [X] en qualité de caution de Monsieur [Z] [C] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge