MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 23/02417 – N° Portalis DBX4-W-B7H-R6AX

NAC : 56C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 01 Septembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [C] [R]

né le 17 Janvier 1992 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Mme [G] [O]

née le 23 Février 1992 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Emilie TOUSSAINT de la SELARL CABINET SAMALENS TOUSSAINT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 175

DEFENDERESSE

S.A.R.L. HORIZON CONSEIL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître André THALAMAS de la SELARL T & L AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 327

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Suivant arrêté du 14 avril 2017, la Sarl Horizon Conseil Immobilier a bénéficié d’un permis de construire en vue de l’édification d’un immeuble de 19 logements sur le territoire de la commune de [Localité 5], au [Adresse 3].

M. [B] [P] et Mme [V] [L] ont contesté cette autorisation d’urbanisme par le biais d’un recours gracieux adressé au maire de la commune de [Localité 5].

Les parties ont conclu un accord transactionnel le 7 août 2017, au terme duquel la Sarl Horizon Conseil Immobilier a pris divers engagements sur la propriété de Mme [L], sise [Adresse 2], parmi lesquels :

— celui de planter une haie d’arbres de type cyprès ou eucalyptus d’une auteur de 5 m et à une distance de 1 mètre par dérogation à l’article 671 du code civil, de manière à limiter les vues directes sur le fonds,

— celui d’entretenir les arbres plantés et de les maintenir à une hauteur minimal de 5m et à remplacer, dans un délai raisonnable, ceux qui viendraient à mourir par des arbres d’une hauteur comparable,

— celui d’insérer cette clause dans le règlement de copropriété de façon à la rendre opposable au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires.

En contrepartie, M. [P] et Mme [L] se désistaient du recours initié à l’encontre du permis de construire du 14 avril 2017 et renonçaient à toute forme de recours ultérieur à l’encontre de ce permis.

Ce protocole transactionnel n’a jamais été enregistré aux services fiscaux.

Selon acte du 13 décembre 2019, Mme [L] a vendu son bien immobilier sis [Adresse 2], à M. [C] [R] et Mme [G] [O].

Courant janvier 2020, la Sarl Horizon Conseil Immobilier a planté sur le terrain de M. [R] et Mme [O] une haie de cyprès d’une hauteur de 5 mètres le long du mur longeant leur fonds.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 19 février 2021, M. [R] a mis en demeure la Sarl Horizon Conseil Immobilier d’avoir à entretenir la haie, conformément aux termes du protocole du 7 août 2017 et à remplacer les arbres morts.

En réponse, par courrier du 24 mars 2021, la Sarl Horizon Conseil Immobilier s’est engagée à intervenir pour entretenir la haie et remplacer les arbres morts dans le courant du mois d’avril 2021.

La Sarl Horizon Conseil Immobilier ne s’est toutefois pas exécutée.

M. [R] et Mme [O] se sont rapprochés du syndic de copropriété de l’immeuble sis au [Adresse 3]. Par courrier du 22 mars 2022, ce dernier les a informés que le protocole d’accord, qui avait été signé entre M. [P] et Mme [L] ainsi que le promoteur, était inopposable au syndicat des copropriétaires faute d’avoir été repris dans le règlement de copropriété ou dans les actes de vente des différents copropriétaires .

Par acte du 1er juin 2023, M. [R] et Mme [O] ont fait assigner la Sarl Horizon Conseil Immobilier devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir cette juridiction la condamner à réparer leurs préjudices sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience du 1er septembre 2025, tenue à juge unique, est intervenue le 19 décembre 2024.

Prétentions des parties

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées le 13 mai 2024, M. [R] et Mme [O] demandent au tribunal de :

A titre principal

Vu l’article 1240 du code civil

— condamner la Sarl Horizon Conseil Immobilier à leur régler la somme de 23 920,50 euros en réparation du préjudice qu’ils subissent,

A titre subsidiaire

Vu les articles 1106 et 1222 du code civil

— condamner la Sarl Horizon Conseil Immobilier à leur régler la somme de 19 728,00 euros correspondant à l’avance des sommes nécessaires à l’exécution des engagements contractuels unilatéralement pris par cette société aux termes de son courrier du 24 mars 2021,

— condamner la Sarl Horizon Conseil Immobilier à leur régler la somme de 4 192,50 euros en réparation du préjudice de jouissance que leur cause l’inexécution de cet engagement contractuel,

En toute hypothèse

— débouter la Sarl Horizon Conseil Immobilier de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la Sarl Horizon Conseil Immobilier à leur régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sarl Horizon Conseil Immobilier à supporter les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Emilie Toussaint, pour ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

En réponse, suivant conclusions signifiées le 10 juin 2024, la Sarl Horizon Conseil Immobilier demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1240, 2224 et 2240 du code civil

Vu l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme

Vu l’article 700 du code de procédure civile

— rejeter la demande présentée par M. [R] et Mme [O],

— condamner M. [R] et Mme [O] à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

1. Sur les demandes de M. [R] et Mme [O]

1.1 Sur la validité de la transaction du 7 août 2017

Aux termes de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction en vigueur du 19 août 2013 au 1er janvier 2019, applicable à la cause, toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du code général des impôts.

La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition. L’action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l’obtention de l’avantage en nature.

Les acquéreurs successifs de biens ayant fait l’objet du permis mentionné au premier alinéa peuvent également exercer l’action en répétition prévue à l’alinéa précédent à raison du préjudice qu’ils ont subi.

Ce texte, contrairement à sa version applicable à compter du 1er janvier 2019, ne vise pas les transactions visant à empêcher les recours futurs ni les intentions de former un quelconque recours, mais seulement 'toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours'.

Or, il n’est pas démontré qu’à la date de la transaction du 7 août 2017, une procédure administrative avait été engagée par Mme [L]. Au contraire, la convention ne fait état que d’un recours gracieux formé le 12 juin 2017.

Mme [L] n’ayant pas à l’époque du protocole déjà saisi le juge administratif, la formalité de l’enregistrement ne s’imposait donc pas et le grief de la Sarl Horizon Conseil Immobilier tiré de l’absence d’enregistrement prévu à l’article L.600-8 du code de l’urbanisme doit être écarté.

Par conséquent, cette transaction n’était pas soumise à l’obligation d’enregistrement prévue par le texte précité, et demeure parfaitement valable en l’état.

1.2 Sur la responsabilité de la Sarl Horizon Conseil Immobilier

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, après que M. [R] lui a fait observé qu’en n’entretenant pas les arbres plantés, elle n’avait pas respecté le protocole du 7 août 2017 conclu avec son vendeur, la Sarl Horizon Conseil Immobilier s’est engagée le 24 mars 2021 directement auprès des demandeurs à assurer l’entretien de la haie et le remplacement de dix arbres morts (‘nous accusons réception de votre courrier en lettre recommandée reçu le 12 mars 2021 dans lequel vous nous demandez d’entretenir votre haie et de changer les 10 arbres qui sont morts. Cette intervention se fera dans le courant du mois d’avril 2021'). Elle n’a toutefois pas respecté cet engagement contractuel, ce qui a causé à M. [R] et Mme [O] un préjudice qu’elle doit être condamnée à réparer, sans pouvoir utilement exciper, ainsi qu’elle le fait, de l’absence de cause au motif du non respect des contraintes issues de l’article L. 600-8 du code de l’urbanisme, ce moyen ayant été écarté.

En application du principe de réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Le devis de la société ID Verde produit aux débats par M. [R] et Mme [O] n’est pas utilement critiqué par la Sarl Horizon Conseil Immobilier, sauf à :

— soustraire l’arrosage automatique qui constitue une amélioration,

— ramener à 10 le nombre de pieds de végétaux, nombre correspondant à celui des arbres morts selon les pièces versées aux débats.

La Sarl Horizon Conseil Immobilier sera donc condamnée à verser à M. [R] et Mme [O] la somme de 9 513 euros TTC en réparation de leur préjudice matériel.

En revanche, la somme de 4 800 euros au titre du coût de l’arrosage en période sèche n’est pas justifiée.

N’est pas plus justifiée l’octroi d’une indemnité de 4 192,50 euros au titre de la réparation du préjudice de jouissance, M. [R] et Mme [O] n’établissant pas même la valeur locative de leur bien, contestée en défense.

2. Sur les frais du procès

La Sarl Horizon Conseil Immobilier, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

M^e Emilie Toussaint, avocate qui en a fait la demande et qui peut y prétendre, sera admise au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à M. [R] et Mme [O] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, la Sarl Horizon Conseil Immobilier sera condamnée à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa propre demande à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

Condamne la Sarl Horizon Conseil Immobilier à verser à M. [C] [R] et Mme [G] [O] la somme de 9 513 euros TTC à titre de dommages et intérêts,

Déboute M. [C] [R] et Mme [G] [O] du surplus de leurs demandes indemnitaires,

Condamne la Sarl Horizon Conseil Immobilier aux dépens,

Admet M^e Emilie Toussaint au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la Sarl Horizon Conseil Immobilier à verser à M. [C] [R] et Mme [G] [O] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Sarl Horizon Conseil Immobilier de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier, La Présidente,