TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01805

N° Portalis DBX4-W-B7J-UE3R

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 13 Novembre 2025

[P] [Z]

[N] [D]

C/

[U] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Novembre 2025

à la SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 13 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 13 octobre 2025 puis prorogée au 13 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [Z]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Blandine BELLAMY de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE,

Madame [N] [D]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Blandine BELLAMY de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE,

ET

DÉFENDERESSE

Madame [U] [F]

demeurant [Adresse 6]

non comparante ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé électroniquement les 26 et 30 mai 2023, à effet au 31 mai 2023, Madame [N] [D] et Monsieur [P] [J] [H] [Z] ont donné à bail à Monsieur [S] [L] et Madame [U] [F] , un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 8], ainsi que le parking n°17 (lot 117), pour un montant de loyer de 651,15 euros, outre une provision de charges mensuelles de 110 euros, soit un montant toutes charges comprises de 761,15 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 janvier 2024, Monsieur [S] [L] a régulièrement donné congé du bail avec effet au 17 février 2024, Madame [U] [F] restant seule titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [N] [D] et Monsieur [P] [J] [H] [Z] ont fait signifier le 6 février 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Le 9 mai 2025, Madame [N] [D] et Monsieur [P] [J] [H] [Z] ont fait assigner Madame [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection deToulouse statuant en référé à l’audience du 17 juillet 2025 en lui demandant :

— de constater que le bail liant Monsieur [P] [Z] et Madame [N] [D] à Madame [U] [F] est résilié le 6 avril 2025 par acquisition de la clause résolutoire,

— d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [F] et de tout occupant de son chef des lieux, avec si besoin le concours de la force publique,

— de fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (828,93 euros par mois à la date de l’assignation) à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dument justifiées,

— de condamner Madame [U] [F] au paiement de cette indemnité mensuelle provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux,

— de condamner Madame [U] [F] à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [N] [D] la somme provisionnelle de 3.297,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au mois de mai 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— de condamner Madame [U] [F] à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [N] [D] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juillet 2025.

Lors des débats, Madame [N] [D] et Monsieur [P] [J] [H] [Z], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes, sauf à actualiser leur créance à la somme de 3.300,12 euros selon un décompte fourni à l’audience.

Ils indiquent que Madame [U] [F] n’a pas repris le paiement du loyer dans son intégralité.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Madame [N] [D] et Monsieur [P] [J] [H] [Z].

Madame [U] [F], bien que régulièrement citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [U] [F] n’a pas déféré aux convocations des 13 juin et 02 juillet 2025 du service chargé par le préfet de la Haute-Garonne afin d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 octobre 2025, puis au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur le défaut de comparution du défendeur :

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Madame [U] [F] assignée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par Madame [N] [D] et Monsieur [P] [J] [H] [Z], par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

— Sur la recevabilité de l’action :

Madame [N] [D] et Monsieur [P] [J] [H] [Z] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 7 février 2025, de façon volontaire et non obligatoire, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 6 février 2025, pour la somme en principal de 2.304,02 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 6 avril 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Madame [U] [F], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— Sur les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par Madame [N] [D] et Monsieur [P] [J] [H] [Z] le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [U] [F] reste devoir, la somme de 3.300,12 euros à la date du 16 juillet 2025 (mois de juillet 2025 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Faute de comparaître, Madame [U] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, comme d’une éventuelle reprise du paiement intégral du loyer courant, et doit par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 3.300,12 euros, à titre provisionnel. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [U] [F] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er août 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme provisionnelle, à actualiser selon les dispositions du bail, de 838,37 euros à compter de cette date.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [U] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, effectuée de façon volontaire et non obligatoire, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [U] [F] supportera une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 06 avril 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement les 26 et 30 mai 2023, à effet au 31 mai 2023 et liant Madame [N] [D] et Monsieur [P] [J] [H] [Z] à Madame [U] [F], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 8] et le parking n°17 (lot 117) ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [U] [F] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [U] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [N] [D] et Monsieur [P] [J] [H] [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (838,37 euros par mois à la date de l’audience) ;

CONDAMNONS Madame [U] [F] à payer à Madame [N] [D] et Monsieur [P] [J] [H] [Z], à titre provisionnel, la somme de 3.300,12 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation (décompte arrêté au 16 juillet 2025, échéance de juillet 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [U] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [U] [F] à payer à Madame [N] [D] et Monsieur [P] [J] [H] [Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION