TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04145

N° Portalis DBX4-W-B7I-TPMK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Mars 2025

[G] [P] veuve [B]

C/

[O] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Mars 2025

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT-BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 31 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [G] [P] veuve [B]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Benoît SCHINTONE de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT-BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE,

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [K]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Serge CAPEL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 1er juillet 2022, Mme [G] [P] Vve [B] a donné à bail à M. [O] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 430 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [G] [P] Vve [B] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 mai 2024 pour la somme en principal de 3300 euros, et de justifier d’une assurance locative.

Par acte du 29 octobre 2024 Mme [G] [P] Vve [B] a ensuite fait assigner M. [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 31 janvier 2025, Mme [G] [P] Vve [B] représentée par son conseil, reprend dans ses dernières conclusions les termes de son assignation et actualise sa créance pour demander de :

— constater la validité du commandement de payer du 21 mai 2024,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de M. [O] [K] avec si besoin recours à la force publique et d’un serrurier,

— condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel de la somme actualisée de 8.330€ au titre de l’arriéré locatif, mensualité de janvier 2025 incluse,

— débouter M. [O] [K] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

— condamner M. [O] [K] au paiement de la somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle fait valoir que le locataire n’a jamais justifié de son assurance et que les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées.

S’agissant de la nullité du commandement de payer invoquée en défense, elle fait valoir que si celui-ci ne transcrit pas la mention 6° de l’article 24 de la loi de 1989 prévoyant la possibilité pour le locataire de saisir la juridiction pour demande un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, il s’agit d’un vice de forme prévu à l’article 112 du code de procédure civile et que M. [O] [K] ne démontre pas de grief. Elle affirme qu’au surplus l’acte mentionne une ancienne version de l’article 24 indiquant la possibilité pour le juge d’accorder des délais de paiement dans les conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-2 du code civil.

Elle s’oppose aux délais de paiement demandés et à la suspension de la clause résolutoire faisant valoir la mauvaise foi du locataire et sa situation personnelle, affirmant qu’elle se retrouve en difficultés financières compte tenu des impayés locatifs. Elle soutient, en outre, que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant et ne peut bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [O] [K], représenté par son conseil, se rapportant à ses conclusions déposées et y ajoutant, sollicite :

— de lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

— à titre principal et in limine litis,

* de prononcer la nullité du commandement de payer du 21 mai 2024,

* d’ordonner en conséquence le maintien de M. [O] [K] dans son logement,

* de débouter Mme [G] [P] Vve [B] de l’intégralité de ses demandes,

— à titre subsidiaire :

* l’autoriser à s’acquitter de sa dette locative par versements mensuels sur une durée de deux ans,

* juger que M. [O] [K] s’acquittera de la somme de 50 euros à compter du 05 mars 2025 en plus du paiement du loyer actuel,

* de donner acte que ce que M. [O] [K] affectera au règlement de cette dette l’arriéré de salaire qu’il doit récupérer auprès de son ex-employeur de telle sorte que le règlement de la dette locative puisse se réaliser dans le délai de 24 mois,

* d’ordonner en conséquence la suspension de la clause résolutoire et le maintien dans les lieux de M. [O] [K],

* suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai ainsi accordé ;

* de débouter Mme [G] [P] Vve [B] de l’intégralité de ses demandes,

* de juger que chaque partie supportera la charge de ses dépens et propres frais ;

* de juger qu’il n’y pas lieu, compte tenu de la précarité de M. [K], à l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il a toujours été assuré ainsi qu’il en justifie par attestations d’assurance.

Il affirme que le commandement de payer est entaché d’une irrégularité entrainant sa nullité car il ne comporte les mentions obligatoires (6° de l’article 24 de la loi de 1989).

Subsidiairement, il sollicite des délais de paiement compte tenu de sa situation financière dégradée, laquelle doit s’améliorer dans l’avenir.

Il convient de se reporter aux conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties. Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « Donner acte», ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de M. [O] [K] formulée dans ces termes qui n’est pas une prétention.

SUR LA DEMANDE D’ADMISSION A L’AIDE JURIDICTIONNELLE PROVISOIRE

En application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1991, dans les cas d’urgence, sous réserve de l’application des règles relatives aux commissions ou désignations d’office, l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président.

L’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l’intéressé, notamment en cas d’exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion.

L’aide juridictionnelle est attribuée de plein droit à titre provisoire dans le cadre des procédures présentant un caractère d’urgence dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

L’aide juridictionnelle provisoire devient définitive si le contrôle des ressources du demandeur réalisé a posteriori par le bureau d’aide juridictionnelle établit l’insuffisance des ressources.

En l’espèce, la situation personnelle de M. [O] [K] ainsi que l’urgence du litige rendent nécessaire que soit prononcée son admission provisoire à l’aide juridictionnelle, sous réserve de la décision du bureau d’aide juridictionnelle.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

* Sur l’acquisition de la clause pour défaut d’assurance

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Il résulte de ces dispositions légales que c’est le défaut d’assurance qui est sanctionné par la résiliation du bail, et non le défaut de justification de l’assurance.(CA [Localité 7], ch. 8 sect. 4, 2 mars 2023, n° 22/04198 ; CA [Localité 8], ch. civ. et com., 12 oct. 2023, n° 22/03543.)

Cette disposition est d’ailleurs en conformité avec l’article 4 g) de la même loi qui précise qu’est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour un motif autre que 'la non-souscription d’une assurance des risques locatifs'.

Dans ces conditions, dès lors que l’assurance contre les risques locatifs doit être effective durant toute la durée du bail, la régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire. En revanche, le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son bailleur qu’après le délai d’un mois qui lui est imparti, ne sera pas sanctionné par la résiliation de plein droit du bail.

Au cas d’espèce le locataire a produit plusieurs attestations d’assurance (pièces 1 et 2 du défendeur) démontrant que le logement est assuré par un contrat multirisque habitation depuis le 07 mars 2023 et jusqu’au 07 mars 2025.

Ces éléments permettent d’établir que l’appartement en cause était bien assuré par le locataire à la période du commandement.

En conséquence, Mme [G] [P] Vve [B] sera déboutée de sa demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

* Sur l’acquisition de la clause pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

(…)

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En application de l’article 834 du code de procédure civile “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

Et en application de l’article 835 du même code dans son premier alinéa, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.”

S’il n’appartient pas au juge des référés d’ordonner la nullité d’un commandement de payer, ou au contraire de juger régulier un tel commandement, comme le sollicitent les parties devant le juge, il est possible, en référé, en application des dispositions susvisées, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, le bail conclu le 1er juillet 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mai 2024 pour la somme en principal de 3300 euros,

M. [O] [K] soulève la nullité du commandement de payer comme ne comportant pas les mentions obligatoires prescrites par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, ce que ne conteste pas la bailleresse.

Une discussion s’est toutefois instaurée quant à savoir si l’absence cette mention fait nécessairement grief au locataire alors que la version de l’article 24 mentionnée dans le commandement de payer est celle applicable du 31 juillet 1998 au 14 décembre 2020, laquelle mentionne la possibilité de délais de paiement accordé par le juge mais ne mentionne pas la possibilité pour le locataire de solliciter des délais de paiement dans le cas où le locataire ne pouvait régler la dette dans le délai de deux mois.

Il existe ainsi une contestation sérieuse tenant à la validité de ce commandement de payer, le juge des référés n’ayant pas les pouvoirs pour apprécier la nullité formelle soulevée et l’existence d’un grief.

Il convient dès lors de dire n’y avoir lieu à référé quant à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion du locataire. Force est, en outre, de constater que la demanderesse ne sollicitait pas la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Enfin, aucune des parties n’a sollicité l’application des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile, lequel prévoit qu’à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DE LA DETTE LOCATIVE

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, Mme [G] [P] Vve [B] produit un décompte démontrant que M. [O] [K] reste lui devoir la somme de 8.330 € à la date du 13 janvier 2025, incluant le loyer de janvier 2025.

M. [O] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent, il sera condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme.

SUR LA DEMANDE DE DÉLAI DE PAIEMENT

L’article 1343-5 alinéa 1 du Code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, M. [O] [K] sollicite des délais de paiement en 24 mensualités, par mensualités de 50 euros, puis le solde lorsqu’il aura perçu un arriéré de salaire.

Néanmoins, s’il soutient que suite à son licenciement il a perdu une somme d’argent de 5.000 euros nets, laquelle lui a été confirmée par courrier de la PRO BTP en date du 23 décembre 2024, ce courrier ne fait qu’indiquer que la somme de 6.454,99 euros a été versée à la société NATALLON. Or il n’est produit aucun élément pour justifier que cette société s’est engagée à lui reverser ladite somme suite à la mise en demeure délivrée. En conséquence, la rentrée d’argent invoquée demeure à ce stade hypothétique.

Par ailleurs, M. [O] [K] fait valoir des revenus mensuels de 990,36 euros qui ne lui permettent pas, à eux seuls, de rembourser la dette en 24 mensualités.

En conséquence, M. [O] [K] sera débouté de sa demande de délai de paiement.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [O] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

En application de l’article 714-1 du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En conséquence, M. [O] [K] sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance mise à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

ADMETTONS M. [O] [K] au bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire, sous réserve de la décision du bureau d’aide juridictionnelle ;

DEBOUTONS Mme [G] [P] Vve [B] de sa demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance locative concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse sur la demande de constatation de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés et sur la demande subséquente d’expulsion ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur ces questions ;

CONDAMNONS M. [O] [K] à verser à Mme [G] [P] Vve [B] à titre provisionnel la somme 8.330 euros arrêtée au13 janvier 2025 (mois de janvier 2025 inclus) ;

REJETONS la demande en délai de paiement formée par M. [O] [K] ;

DEBOUTONS Mme [G] [P] Vve [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [O] [K] aux dépens;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

REJETTE tout autre prétention ;

Le Greffier La Vice-Présidente