Tribunal civil de Grenoble, 2 février 2023, n° RG 20/01198

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Texte intégral
- Parties
- Faits
- I- SUR LA RESPONSABILITÉ DE LA SCI DE LA RUE PAUL C
- A- Sur l'existence d'un vice caché
- 2- Sur la clause exonératoire de garantie
- II- SUR LA RESPONSABILITÉ DE MONSIEUR Y
- III-SUR LA RESPONSABILITÉ DE LA SOCIÉTÉ A B
- IV- SUR LA GARANTIE DES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES
- A- Sur le coût des travaux de dépollution
- VI- SUR LES RECOURS ENTRE CO-RESPONSABLES
- VII-SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE MONSIEUR Y EN DOMMAGES ET INTÉRÊTS
- VIII- SUR LES DÉPENS, L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE ET L'EXÉCUTION...
- Dispositif

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TCIVIL Grenoble 2 février 2023

Arguments

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Accepté
Existence d'un vice caché
La cour a constaté que la pollution du terrain était antérieure à la vente et que la SCI GRETIMMO n'en avait pas connaissance, remplissant ainsi les conditions de la garantie des vices cachés.
Rejeté
Clause exonératoire de garantie
La cour a jugé que la clause exonératoire ne s'appliquait pas en raison de la mauvaise foi de la SCI DE LA RUE PAUL C, qui avait connaissance de la pollution.
Rejeté
Retard dans l'exploitation du bien
La cour a estimé que la SCI GRETIMMO n'a pas justifié de promesse de bail et que les montants réclamés étaient basés sur des calculs prévisionnels non fondés.
Accepté
Responsabilité des défendeurs pour la pollution
La cour a jugé que les défendeurs étaient responsables des vices cachés et ont été condamnés à payer les frais de dépollution.

Résumé par Doctrine IA

La SCI GRETIMMO a assigné la SCI DE LA RUE PAUL C, la société A B et M. Z Y pour vices cachés et responsabilité délictuelle, suite à la découverte d'une pollution des sols bien plus importante que celle initialement estimée. Les questions juridiques portaient sur l'existence d'un vice caché, la validité d'une clause exonératoire de garantie et la responsabilité des diagnostiqueurs. Le tribunal a reconnu l'existence d'un vice caché, invalidé la clause exonératoire pour mauvaise foi de la venderesse, et condamné in solidum les défendeurs à payer 513 000 euros HT pour les travaux de dépollution, répartissant la responsabilité entre eux.

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Sur la décision

Référence :	T. civ. Grenoble, 2 févr. 2023, n° RG 20/01198
Numéro(s) :	RG 20/01198

Sur les parties

Avocat(s) :	Franck BENHAMOUMaxime ARBETDejan MIHAJLOVICRégine PAYET
Cabinet(s) :	SCP RICARDVBA AVOCATS ASSOCIESSELARL DAUPHIN & MIHAJLOVIC

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

6ème chambre civile

N° RG 20/01198 – N° Portalis DBYH-W-B7E-JRCP

N° JUGEMENT : SL/MD TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 02 Février 2023

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. GRETIMMO, dont le siège social est sis […] représentée par Maître Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocats au barreau de GRENOBLE et par M^e ROCHE du barreau de LYON D’UNE PART

E T : Copie exécutoire et copie DÉFENDEURS délivrées le :

Société MMA IARD, dont le siège social est sis […] et à : […] représentée par Maître Franck BENHAMOU de la SCP VBA AVOCATS M^e Maxime ARBET

ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE la SCP CONSOM’ACTES

Société MMA IARD SA, dont le siège social est sis […] représentée par Maître Franck BENHAMOU de la SCP VBA AVOCATS la SCP VBA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE et par M^e PACIFI du ASSOCIES barreau de LYON

S.C.I. DE LA RUE PAUL C, dont le siège social est sis […] représentée par M^e Maxime ARBET, avocat au barreau de GRENOBLE

S.A.S. A B, dont le siège social est sis […] représentée par Maître Franck BENHAMOU de la SCP VBA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE et par M^e PACIFI du barreau de LYON
Monsieur Z X (anciennement DIAGNOSTICS ET EXPERTISES IMMOBILIIERES Z Y-DEIMM), demeurant […] représenté par Maître Régine PAYET de la SCP CONSOM’ACTES, avocats au barreau de GRENOBLE D’AUTRE PART

A l’audience publique du 17 Novembre 2022, tenue à juge unique par F G, Juge, assistée de D E, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 26 Janvier 2023, prorogé au 02 Février 2023, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte de vente du 16 juillet 2018, faisant suite à la signature d’un compromis de vente du 12 février 2018, la SCI DE LA RUE PAUL C a vendu à la SCI GRETIMMO un bien immobilier cadastré […], situé sur la commune d’ECHIROLLES (38), à usage futur de carrosserie puis de concession automobile TOYOTA.

Le prix de vente a été fixé à la somme de 1 450 000 euros.

Antérieurement, Monsieur Z Y a été mandaté par la SCI DE LA RUE PAUL C pour la réalisation d’un diagnostic de pollution des sols.

Le 30 mars 2018, il a déposé son rapport mettant en évidence un état de pollution des sols et a préconisé une étude complémentaire.

La SCI DE LA RUE PAUL C a ainsi fait appel à la société A B afin d’obtenir un diagnostic environnemental plus détaillé des sols.

Le 22 mai 2018, la société A B a rendu son rapport confirmant des sources de pollution. Par une note complémentaire en avril 2018, elle a présenté un devis des coûts de dépollution pour un montant de 69300 euros HT, soit 83 160 euros TTC.

Les parties sont convenues que la SCI venderesse s’acquitterait d’un montant de 30 000 euros TTC et que la SCI GRETIMMO prendrait à sa charge un montant de 53 160 euros TTC.

Le 31 décembre 2019, la société INGEOS, mandatée par la SCI GRETIMMO, a déposé son rapport en évaluant les travaux de dépollution à la somme de 774 000 euros HT, soit 928 000 euros TTC.

La SCI GRETIMMO s’est ainsi plainte de ce que les études réalisées avant la vente étaient incomplètes, et que son bien présentait une pollution du sol beaucoup plus importante et étendue que celle exposée lors de la vente, le coût des travaux de dépollution s’avérant 14 fois plus élevé que celui estimé.

Par exploits d’huissiers de justice des 3 et 6 mars 2020, la SCI GRETIMMO a fait assigner devant le tribunal judiciaire, la SCI DE LA RUE PAUL C, la société A B, et Monsieur Z Y en responsabilité sur le fondement des vices cachés ainsi qu’ en responsabilité délictuelle et en indemnisation de ses préjudices.

Par conclusions notifiées le 22 juin 2022, la SCI GRETIMMO demande au tribunal de céans sur le fondement des articles L. 512-1-1 et suivant du Code de l’B, de l’article L 514-20 du Code de l’B, de l’article 1602, 1604 et 1611 du Code civil, des articles 1641, 1643, 1644, 1645 et 1646 du même code, de l’article 1240 du même code, 1231-1 du même code, de :

I. A titre principal, sur la mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés pour restitution d’une partie du prix de la vente

Dire et juger que les sources de pollutions concentrées mises en évidence par l’audit environnemental du 31 décembre 2019 réalisé par INGEOS, imposent selon la méthodologie nationale de 2017 sur les sites et sols pollués la réalisation de travaux de dépollution pour un coût de l’ordre de 774 000,00 € HT et de 928 000,00 € TTC, lequel est 14,5 fois plus élevé que le coût des travaux de dépollution figurant dans l’acte de vente du 16 juillet 2018 et mis à la charge de la SCI GRETIMMO (53 160,00€ TTC) pour une cession d’un montant de 1 450 000,00 euros, le coût de la dépollution du bien ayant littéralement explosé.

Dire et juger que la SCI DE LA RUE PAUL C, M. Z Y et A B ont causé un préjudice à la SCI GRETIMMO dans le retard dû à lapollution du site dans la réalisation des travaux et son exploitation à usage de concession Toyota.

Dire et juger que la société A B établissait le 22 mai 2018 pour le compte de la SCI DE LA RUE PAUL C un diagnostic environnemental de la qualité des sols réalisé en violation de la norme NF X 31-620 ne permettant pas, compte tenu de ses nombreuses lacunes, à la SCI GRETIMMO d’apprécier la réalité du risque pollution attaché à l’acquisition du site par elle acquis le 16 juillet 2018, comme le rapport INGEOS du 31 décembre 2019 permet de le constater.

Dire et juger que M. Z Y établissait le 30 mars 2018 pour le compte de la SCI DE LA RUE PAUL C un audit pollution des sols réalisé en violation de la norme NF X 31-620 ne permettant pas, compte tenu de ses nombreuses lacunes, à la SCI GRETIMMO d’apprécier la réalité du risque pollution attaché à l’acquisition du site par elle acquis le 16 juillet 2018, comme le rapport INGEOS du 31 décembre 2019 permet de le constater.

En conséquence :

Condamner in solidum la SCI DE LA RUE PAUL C, M. Z Y et A B à payer à la SCI GRETIMMO au titre de la restitution d’une partie du prix de la vente la somme de sept cent soixante-quatorze mille euros Hors Taxe (774 000,00€HT), soit à neuf centre vingt-huit mille euros TTC (928 000,00€TTC).

Condamner in solidum la SCI DE LA RUE PAUL C, M. Z Y et A B à payer en application de l’article 1645 du Code civil à payer à la SCI

GRETIMMO à titre de dommages-intérêts pour pertes de loyers compte tenu du retard de l’opération eu égard à la pollution du bien vendu la somme de six cent cinquante-huit mille deux cent quatre-vingt-deux euros, quarante et un centimes Hors Taxe (658 282,41 € HT), soit à sept cent quatre-vingt-neuf mille neuf cent trente-huit euros quatre-vingt-neuf centimes TTC (789 938,89€ TTC).

II. A titre subsidiaire sur les vices cachés, sur la mise en œuvre des exceptions de la clause exonératoire relative à la garantie des vices cachés du contrat

Dire et juger que si par extraordinaire la SCI DE LA RUE PAUL C n’était pas condamnée au titre de la garantie légale des vices cachés, elle avait la qualité de vendeur professionnel de l’immobilier et qu’elle avait connaissance du vice caché au sens de l’article 1645 du Code civil, et n’avait pas correctement informé l’acquéreur sur la qualité du bien en application de l’article L 514-20 du Code de l’B et au titre de l’article 1602 du Code civil.

Dire et juger que la société A B établissait le 22 mai 2018 pour le compte de la SCI DE LA RUE PAUL C un diagnostic environnemental de la qualité 82des sols réalisé en violation de la norme NF X 31-620 ne permettant pas, compte tenu de ses nombreuses lacunes, à la SCI GRETIMMO d’apprécier la réalité du risque pollution attaché à l’acquisition du site par elle acquis le 16 juillet 2018, comme le rapport INGEOS du 31 décembre 2019 permet de le constater.

En conséquence :

Condamner in solidum la SCI DE LA RUE PAUL C, M. Z Y et A B à payer à la SCI GRETIMMO au titre de la restitution d’une partie du prix de la vente la somme de sept cent soixante-quatorze mille euros Hors Taxe (774 000,00 € HT), soit à neuf cent vingt-huit mille euros TTC (928 000,00 € TTC).

Condamner in solidum la SCI DE LA RUE PAUL C, M. Z Y et A B à payer en application de l’article 1645 du Code civil à payer à la SCI GRETIMMO à titre de dommages-intérêts pour les pertes de loyers compte tenu des retards pris par l’opération eu égard à la pollution du bien vendu la somme de six cent cinquante-huit mille deux cent quatre-vingt-deux euros, quarante et un centimes Hors Taxe (658 282,41 € HT), soit à sept cent quatre-vingt-neuf mille neuf cent trente-huit euros quatre-vingt-neuf centimes TTC (789 938,89€

TTC).

III. A titre subsidaire, et si par impossible le Tribunal ne faisait pas droit à la demande principale sur le fondement des vices cachés

Dire et juger, en tout état de cause et à titre subsidiaire en application des articles 1611 et 1231 du Code civil, s’il était jugé que la SCI DE LA RUE PAUL C ignorait les vices de la chose, qu’elle a manqué à son obligation de délivrance conforme du bien vendu, et pour inexécution de son obligation d’information en ne communiquant pas les informations en sa possession sur l’état du bien avec toutes les conséquences en résultant pour l’acquéreur, lui causant ainsi un préjudice, d’autant que le gérant de la SCI venderesse avait été le gérant pendant des années de la société OUTILLEX implantée sur le site vendu.

Dire et juger que la société A B établissait le 22 mai 2018 pour le compte de la SCI DE LA RUE PAUL C un diagnostic environnemental de la qualité des sols réalisé en violation de la norme NF X 31-620 ne permettant pas, compte tenu de 83ses nombreuses lacunes, à la SCI GRETIMMO d’apprécier la réalité du risque pollution attaché à l’acquisition du site par elle acquis le 16 juillet 2018, comme le rapport INGEOS du 31 décembre 2019 permet de le constater.

En conséquence :

Condamner in solidum la SCI DE LA RUE PAUL C, M. Z Y et A B à payer à la SCI GRETIMMO au titre du coût des travaux à réaliser compte tenu de la pollution du bien vendu qu’elle n’aurait pas supporté si elle avait été correctement informée la somme de sept cent soixante-quatorze mille euros Hors Taxe (774 000,00 € HT), soit à neuf centre vingt-huit mille euros TTC (928 000,00 € TTC).

Condamner in solidum la SCI DE LA RUE PAUL C, M. Z Y et A B à payer à la SCI GRETIMMO à titre de dommages-intérêts pour pertes de loyers compte tenu du retard pris par l’opération eu égard à la pollution du bien vendu la somme de six cent cinquante-huit mille deux cent quatre-vingt-deux euros, quarante et un centimes Hors Taxe (658 282,41 € HT), soit à sept cent quatre-vingt-neuf mille neuf centre trente-huit euros TTC (789 938,89€ TTC).

IV. A titre infiniment subsidiaire, sur la responsabilité de la venderesse et des bureaux d’étude et si par impossible le Tribunal ne faisait pas droit aux demandes principales et subsidiaires,

Dire et juger que la SCI DE LA RUE PAUL C, au sens des articles 1602 et 1611 du Code civil, n’a pas correctement informé la SCI GRETIMMO de la réalité de la pollution frappant le bien vendu et dont elle avait pourtant connaissance compte tenu des activités industrielles développées depuis de nombreuses années par ses sociétés locataires, qu’elle a manqué à son obligation de délivrance conforme au titre de l’article 1604 du Code civil, et que la pollution du site découverte en 2019 a entraîné des retards et des coûts supplémentaires et des pertes de loyers compte tenu des retard dans l’exploitation du bien.

En conséquence,

Condamner in solidum la SCI DE LA RUE PAUL C, la société A B, M. Z Y à payer à la SCI GRETIMMO au titre des travaux de dépollution la somme de sept cent soixante-quatorze mille euros Hors Taxe (774 000,00 € HT), soit à neuf cent vingt-huit mille euros TTC (928 000,00€ TTC), sauf à parfaire, correspondant au coût de dépollution pour l’important préjudice financier subi par la SCI GRETIMMO.

Condamner in solidum la SCI DE LA RUE PAUL C, M. Z Y et A B à payer à la SCI GRETIMMO à titre de dommages-intérêts pour perte de loyers compte tenu du retard pris par l’opération la somme de six cent cinquante-huit mille deux cent quatre-vingt-deux euros, quarante et un centimes Hors Taxe (658 282,41 € HT), soit à sept cent quatre-vingt-neuf mille neuf centre trente-huit euros TTC (789 938,89€ TTC).

En outre,

Dire que les dépens seront supportés en frais privilégiés de procédure.

Condamner in solidum la SCI DE LA RUE PAUL C, la société A B et M. Z Y à payer à la SCI GRETIMMO la somme de 12 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile qu’il serait inéquitable de

laisser à sa charge compte tenu des frais de l’espèce.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

En réplique, par conclusions notifiées le 13 juin 2022, la SCI DE LA RUE PAUL C demande au tribunal judiciaire, sur le fondement des articles 1641, 1642, 1643, 1644, 1645 et 1646 du Code Civil, des articles 1189 et 1191 du même code, et de l’article L. 514-20 du Code de l’B, de :

A TITRE PRINCIPAL :

- Dire et juger que la clause contractuelle exonératoire de la garantie des vices cachés est parfaitement valide ;

- Dire et juger que cette exclusion de garantie joue pleinement au bénéfice SCI DE LA RUE PAUL C laquelle n’est d’une part, en aucun un professionnel de la vente immobilière, ni n’a, d’autre part, dissimulé le vice incriminé à la SCI GRETIMMO ;

- Constater en revanche que la SCI GRETIMMO est un professionnel des achats immobiliers et qu’elle a, selon les aveux de son propre agent, une parfaite connaissance des sites pollués et qu’à ce titre elle était tenue d’une obligation de vérification renforcée ;

- Constater d’ailleurs que le bureau d’études sol Z X a été conseillé à la SCI DE LA RUE PAUL C par l’agent immobilier de la SCI GRETIMMO ;

- Dire et juger qu’en tout état de cause le vice de pollution au cadmium et chrome dont la SCI GRETIMMO se plaint a bien été révélé par les études de pollution menées dans le cadre de la vente et que la SCI GRETIMMO, avertie sur ces questions de pollution, s’est estimée satisfaite de ces études et a levé la condition suspensive afférente ;

- Constater d’ailleurs que :

o la première étude menée par INGEOS confirmait bien les pollutions constatées aux termes des investigations de Monsieur Z X et de la société A B et son chiffrage de dépollution était en cohérence avec le chiffrage des premières études et les projections de la SCI GRETIMMO ;

o la seconde étude INGEOS n’a pas pour but de ré-investiguer sur les pollutions décelées dans les études précédentes mais de calculer le coût de traitement des déblais, induits par le projet de la SCI GRETIMMO de réaliser un niveau en sous-sol, par rapport aux pollutions précédemment constatées ;

o le différentiel de coût entre les premières études et la projection INGEOS dans le cadre de sa seconde étude résulte uniquement d’un volume plus conséquente de terre à extraire et à traiter dans des filières dédiées pour l’aménagement du projet de la SCI GRETIMMO non contractualisé lors de la

vente ;

o l’estimation des coûts de traitement des terres polluées au cadmium, chrome et hydrocarbures figurant au rapport final INGEOS de décembre 2019 ressort à un montant compris entre 329 000 € et 402 000 € HT et non pas à 744 000

€ HT, comme réclamé par la SCI GRETIMMO, lequel montant comprend en réalité d’autres coûts substantiels de dépollution d’un montant de 342 000 € sans lien direct ou indirect avec la contamination au cadmium et au chrome.

o Cette fourchette de coût comprise entre 329 000 € et 402 000 € comprend aussi les coûts de traitement des hydrocarbures non visés au rang des vices cachés dont la SCI GRETIMMO seprévaut, ce qui implique que les coûts de traitement des seules pollutions aux métaux lourds est forcément inférieure à cette fourchette de prix.

- Dire et juger en conséquence que le vice dont la SCI GRETIMMO se plaint était parfaitement connu et apparent ;

- Dire et juger au surplus que quand bien même le vice dont se plaint la SCI GRETIMMO aurait été caché lors de la vente, il n’est pas prouvé par la SCI GRETIMMO qu’il remet en cause l’usage de carrosserie du site tel que contractuellement prévu, à l’exclusion de toute autre qualité ;

- Dire et juger en conséquence que la SCI DE LA RUE PAUL C n’a pas failli à son obligation d’informations ressortant des dispositions de l’article L.514-20 du Code de l’B dans la mesure où la SCI GRETIMMO ne démontre pas :

o que le bien vendu ait accueilli, à la date de la vente, une installation classée pour la protection de l’B relevant du régime de l’autorisation ou de l’enregistrement ;

o qu’elle n’a pas été suffisamment informée des dangers et inconvénients importants qui ont résulté de l’exploitation antérieure d’activités sur ce bien ;

o que le bien vendu soit impropre à sa destination future telle que celle-ci a été précisée contractuellement par les parties.

En conséquence, sans plus ample examen :

- Rejeter l’ensemble des demandes de la SCI GRETIMMO à l’encontre de la SCI DE LA RUE PAUL C.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Si, par extraordinaire, le Tribunal de céans devait valider l’existence d’un vice caché dont la SCI DE LA RUE PAUL C devrait répondre nonobstant la clause d’exclusion contractuelle :

- Dire et juger que la SCI GRETIMMO est irrecevable en sa demande de réduction de prix dès lors que celle-ci :

o consiste en une demande de dommages et intérêts relevant des dispositions de l’article 1645 du Code Civil ;

o tient compte d’une simple estimation des coûts de dépollution qui plus est étalonnée sur la fourchette haute de l’évaluation de dépollution, laquelle peut aller du simple au double ;

o n’est en aucune façon objective compte-tenu de la qualité d’assistant à maitrise d’ouvrage de la société INGEOS aux fins de monter un dossier pour les besoins du présent contentieux ;

- Dire et juger que la SCI GRETIMMO est irrecevable en ses demandes de dommages et intérêts complémentaires :

o faute de mauvaise foi de la SCI DE LA RUE PAUL C ;

o faute de justificatif de l’ensemble de ses demandes ;

En conséquence, sans plus ample examen :

- Rejeter l’ensemble des demandes de réduction de prix et indemnitaires de la SCI GRETIMMO à l’encontre de la SCI DE LA RUE PAUL C.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

- Condamner la SCI GRETIMMO à payer aux requérants la somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la même aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 10 novembre 2021, Monsieur X sollicite du tribunal judiciaire, sur le fondement des articles 1240 et suivants du Code Civil, de :

Dire et juger qu’il n’a commis aucune faute dans l’exécution de sa mission,

Constater qu’en tout état de cause les préjudices allégués par la SCI GRETIMMO n’ont aucun lien avec la mission qui lui a été confiée

En conséquence, débouter la SCI GRETIMMO de l’intégralité de ses demandes à son encontre

Condamner la SCI GRETIMMO à lui verser des dommages et intérêts en réparation de son préjudice morale résultant d’une pour procédure à son encontre manifestement non fondée, d’un montant de 20.000 €

Condamner de même à lui verser au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, la somme de 10.000 €

La condamner encore aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 16 mai 2022, la SAS A B et son assureur, la SA MMA IARD et la SA

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, sur le fondement des articles 328 et suivants du Code de procédure civile et de l’article 1240 du Code civil, de :

DÉCLARER recevable et bien fondée l’intervention volontaire des sociétés MMA IARD SA et MMA IARD Assurances Mutuelles

DIRE ET JUGER que la société GRETIMMO ne démontre pas en quoi la société A B aurait commis une faute délictuelle à son égard,

Par voie de conséquence

REJETER l’intégralité des demandes formées par la société GRETIMMO contre la société A B

CONDAMNER la société GRETIMMO à payer aux sociétés MMA IARD SA et MMA IARD Assurances Mutuelles la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour le cas où la responsabilité de la société A B serait retenue

CONSTATER que la société A B n’est titulaire, auprès de la compagnie MMA, que d’une police d’assurance garantissant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu’elle peut encourir

CONSTATER que le préjudice revendiqué relève des dommages immatériels non consécutifs

CONSTATER que la police d’assurance RESPONSABILITE CIVILE n’est pas une assurance obligatoire

Par voie de conséquence

JUGER que la compagnie MMA est recevable et bien fondée à opposer, même au tiers, son plafond de garantie (305 000 €) et à déduire de son éventuel futur règlement le montant de sa franchise contractuelle (3 000 €)

STATUER ce que de droit s’agissant des demandes formées au titre des articles 699 et 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère aux conclusions récapitulatives des parties, et ce conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 juin 2022.

A l’audience du 17 novembre 2022, l’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les interventions volontaires des sociétés MMA IARD SA et de la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles seront déclarées recevables.

I- SUR LA RESPONSABILITÉ DE LA SCI DE LA RUE PAUL C

A- Sur l’existence d’un vice caché

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

La garantie des vices cachés suppose l’existence d’un vice caché présentant une certaine gravité, antérieur et concomitant à la vente. Le vice doit en outre rendre la chose vendue impropre à l’usage auquel elle était destinée ou en diminuer l’usage.

La pollution d’un terrain et l’étendue de cette pollution constituent des vices de la chose vendue, le bien n’étant pas conforme à l’usage auquel on le destine.

En l’espèce, sur la base des investigations complémentaires sur l’état des sols effectuées à la demande de la SCI GRETIMMO par la société INGEOS après la conclusion de la vente, la SCI GRETIMMO se plaint du niveau élevé de pollution du terrain acquis auprès de la SCI DE LA RUE PAUL C dont elle n’avait pas connaissance lors de la vente et du coût engendré par la dépollution qui est sans commune mesure avec l’estimation faite par le bureau d’études A B.

Le rapport INGEOS met en évidence une pollution conséquente du terrain aux métaux lourds que sont le cadnium et le chrome. Si les rapports Y et A B font état de présence de chrome, l’ampleur de cette pollution n’était pas connue de l’acquéreur au moment de la vente. Le vice était donc caché pour l’acquéreur, la SCI GRETIMMO qui ne pouvait en mesurer l’ampleur et ses conséquences lors de la signature de l’acte de vente.

L’étude historique des sols telle que réalisée par le bureau d’études A B fait apparaître l’exploitation sur le site d’activités industrielles polluantes relevant de la réglementation sur les Installations Classées Pour la Protection de l’B (ICPE). Le rapport INGEOS met en évidence l’occupation du site par une société SAREL entre 1975 et 1980 soumise à enregistrement. Les deux rapports des bureaux d’études Y et A B ont démontré que les sols étaient pollués, ce qui révèlent que le vice était préexistant à la vente, la SCI GRETIMMO n’ayant pas commencé son exploitation lors de la découverte du vice.

Ainsi qu’elle l’expose, l’ampleur de l’état de pollution du terrain en

a diminué son usage la contraignant à des coûts de dépollution supplémentaires bien supérieurs à ceux qui avaient été évalués par le bureau d’études A B.

Les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies.

2- Sur la clause exonératoire de garantie

Pour refuser sa garantie, la SCI DE LA RUE PAUL C invoque une clause exonératoire prévue à l’acte de vente.

L’article 1643 du Code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est de principe que la clause exclusive de garantie est privée d’efficacité lorsque le vendeur profane est de mauvaise foi, ainsi que lorsque le vendeur est un professionnel.

En page 11, l’acte de vente mentionne expressément au paragraphe « CHARGES ET CONDITIONS GÉNÉRALES », que “ l’ ACQUEREUR prend LE BIEN dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre LE VENDEUR pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.”

Contrairement à ce que soutient la SCI GRETIMMO, cette clause de non-garantie des vices cachés s’analyse en une restriction spéciale expressément apportée aux garanties « ordinaires et de droit » visées précédemment en page 3 de l’acte et est parfaitement valable.

La SCI DE LA RUE PAUL C ne peut être considérée comme un professionnel de l’immobilier au regard de son objet social qui, selon l’extrait KBIS versé au dossier, est l’acquisition d’un terrain sis à Echirolles (ISÈRE) Rue Paul C et l’édification sur ce terrain d’un immeuble et la gestion et l’administration de cet immeuble, ainsi que toutes les opérations annexes découlant de l’objet principal. L’objet de la société n’est donc pas l’acquisition d’immeubles pour leurs reventes. Si comme elle l’expose elle a détenu des titres d’une société JABI par apports en 2001, cette société dont l’activité n’était pas la vente mais la location de terrains, a été dissoute.

Cependant le compromis de vente du 12 février 2018 passé entre la SCI DE LA RUE PAUL C et la SCI GRETIMMO prévoyait une condition suspensive d’obtention d’un rapport attestant de l’absence d’une quelconque pollution ou contamination du sol et/ou du sous sol contraire à la destination envisagée de l’immeuble, « condition essentielle et déterminante du consentement des deux parties » .

Il est constant que la SCI venderesse s’est rapprochée de deux bureaux d’études aux fins de réaliser les diagnostics de pollution des sols, que deux rapports ont été établis avant la réitération de l’acte de vente faisant état d’une pollution avec un chiffrage du coûts des travaux. Si le second rapport dans l’historique du site mentionne que les lieux ont accueillis par le passé une société relevant de la classification ICPE, aucun détail n’est cependant fourni à ce titre. Le rapport effectué par la société INGEOS, après un historique précis, a mis en évidence l’occupation du site par 4 sociétés dont une, la société SAREL, qui relevait du régime de l’autorisation, deux autres la SA BOUVIER et la société OUTILLEX relevant du régime de la déclaration.

La SCI DE LA RUE PAUL C, propriétaire de la parcelle depuis les années 60, ne pouvait ignorer l’occupation du site par la société SAREL relevant de la classification ICPE, de 1975 à 1980, au regard notamment de la protestation d’un collectif pour l’ implantation de cette société polluante, tel qu’il ressort des études du rapport INGEOS.

Aux termes des dispositions de l’article L 514-20 du Code de l’B "Lorsqu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation. Si le vendeur est l’exploitant de l’installation, il indique également par écrit à l’acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L’acte de vente atteste de l’accomplissement de cette formalité. A défaut, et si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, l’acheteur a le choix de demander la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la réhabilitation du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente."

Ainsi le vendeur est tenu de prévenir l’acheteur par écrit quand le bien à céder a hébergé une société relevant de la classification ICPE et l’information doit prévenir des possibles dangers qui en résultent.

L’acte de vente de juillet 2018 rappelle les termes de l’article L514-20 du Code de l’B mais indique expressément que le vendeur déclare qu’aucune installation soumise à autorisation ou à enregistrement n’a été exploité sur le bien vendu en méconnaissance de l’occupation par la société SAREL utilisant des produits potentiellement polluant tels notamment le Chrome et le Cadnium, découvert en grande quantité par la société INGEOS. Peu importe par ailleurs que le projet initial de la SCI GRETIMMO ait évolué au regard de l’acte de vente, notamment par la création d’un sous sol, les termes de l’acte érigeant comme condition essentielle, l’absence de pollution de la parcelle sans restriction d’usage.

Des éléments du dossier, il s’avère ainsi que la SCI venderesse n’a fourni aucune information sur la société SAREL et n’a pas attiré l’attention de l’acquéreur par écrit sur cette occupation dont elle ne pouvait ignorer l’existence.

La mauvaise foi de la SCI DE LA RUE PAUL C, qui a minimisé le risque et a caché une information essentielle et utile à l’acquéreur, est établie. La clause exonératoire de garantie dont elle se prévaut insérée dans l’acte de vente ne saurait recevoir application.

La SCI DE LA RUE PAUL C sera dès lors condamnée à garantir la SCI GRETIMMO pour vices cachés.

II- SUR LA RESPONSABILITÉ DE MONSIEUR Y
Monsieur Y a été mandaté par la SCI venderesse pour établir un diagnostic des sols. Il est donc susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur auquel il n’est pas lié par un contrat.

Aux termes de l’article 1240 du Code Civil, anciennement l’article 1382 du même code, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. S’agissant d’une action en responsabilité, le demandeur à l’action est tenu de rapporter la preuve à la fois d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

La lecture du rapport de Monsieur Y établi le 30 mars 2018 révèle que sa mission consistait à statuer sur la présence ou l’absence de pollution des sols. A ce titre et contrairement à ce qu’affirme la SCI GRETIMMO, ces investigations ont permis de mettre en évidence la présence de huit métaux lourd (ETM et assimilés) notamment du chrome et du Cadnium. Il conclut ainsi à la pollution du terrain et préconise des études complémentaires.

Cependant et ainsi qu’il le rappelle dans ses écritures, les termes de sa mission consistait à procéder à une étude historique du site (A110) notamment pour déterminer si l’exploitation d’une activité soumises à ICPE avait eu lieu. Si le rapport fait état de recherches sur plusieurs bases de données non actualisées, aucun historique des activités sur le site n’est répertoriée, pas même les différentes entreprises qui se sont succédées pour l’exploitation de leurs activités. Ainsi, au regard des sources de contamination détectées, une recherche plus poussée aurait permis de découvrir qu’une société exploitante sur le site relevait des ICPE, ce qui rentrait dans la mission de Monsieur Y.

Ce manquement dans la mission qui lui avait été impartie constitue une faute ayant conduit à sous-estimer l’état de pollution du sol et les coûts de dépollution y afférent.
Monsieur Y engage par conséquent sa responsabilité délictuelle à l’égard de la SCI requérante.

III-SUR LA RESPONSABILITÉ DE LA SOCIÉTÉ A B

La société A B a été mandatée par le vendeur pour faire une étude complémentaire des sols ensuite du rapport de Monsieur Y ainsi qu’une évaluation du coût des travaux de dépollution.

En l’absence de lien contractuel avec l’acquéreur, elle est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle envers la SCI GRETIMMO par application de l’article 1240 du Code civil précité.

Si le rapport de la SAS A B confirmait l’état de pollution du sol, aucune anomalie concernant le chrome n’était mise en évidence, le Cadnium étant noté en anomalie moyenne. Il était ainsi mis en avant principalement la pollution au cuivre, aux hydrocarbures et au PolyChloroBiphénils (PBC).

L’étude historique fait trois lignes pour préciser que le site est une carrosserie et qu’aucune ICPE n’est recensée dans les bases de données. Sans aucune précision, il est mentionné que " le site a cependant accueilli dans le passé des activités et/ou structures relevant de la classification ICPE ".

L’ étude de la SAS A B apparaît ainsi insuffisante et incomplète au regard de cet élément important et des rapports INGEOS de 2019 établis un peu plus d’un an après.

La SAS A B engage dès lors sa responsabilité délictuelle à l’encontre de la SCI GRETIMMO.

IV- SUR LA GARANTIE DES MUTUELLES DU MANS ASSURANCES

Aucune condamnation n’est sollicitée à l’encontre des MMA.

La SA MMA IARD et les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ne contestent pas être l’assureur responsabilité civile de la SAS A B selon police n°144 435 158 à effet du 1er octobre 2017 et devoir servir leur garantie dans les limites de leur contrat, s’agissant d’une assurance non obligatoire en responsabilité civile par application de l’article L112-6 du Code des assurances.

[…]

A- Sur le coût des travaux de dépollution

La SCI GRETIMMO sollicite la restitution d’une partie du prix versé à la SCI DE LA RUE PAUL C correspondant au montant des travaux de 774 000 euros HT tels que préconisés par la société INGEOS en partie haute de l’estimation.

Contrairement à ce que soutient la SCI venderesse il convient d’examiner le coût total de dépollution du terrain sans le limiter aux terres contaminées au Chrome et au Cadnium.

L’estimation en partie haute apparaît toutefois disproportionnée par rapport au prix de vente.

La somme de 513 000 euros HT, soit 615 600 euros TTC, sera ainsi retenue au titre des travaux de dépollution.

B- Sur les dommages et intérêts pour le retard dans la perception de loyers

La SCI GRETIMMO demande une indemnisation de 658 282,41 euros HT au titre des pertes de loyers en raison du retard de 13 mois et demi dans la construction du bâtiment et compte tenu des délais pour réaliser la dépollution du site avant la construction de la concession TOYOTA.

La SCI GRETIMMO, qui a varié dans ses réclamations, a changé de projets depuis la vente, ce qui a retardé l’exploitation d’activité, et qui ne justifie d’aucune promesse de bail, pas plus que du montant sollicité s’agissant de calculs prévisionnels, sera déboutée de ses réclamations.

VI- SUR LES RECOURS ENTRE CO-RESPONSABLES

Dans les recours entre eux, et en fonction de leurs fautes respectives, il convient de dire que la SCI DE LA RUE PAUL C sera tenue à hauteur de 50 % pour avoir omis de préciser le passé industriel du site, la SAS A B pour avoir rendu un second diagnostic insuffisant et incomplet sera tenue à hauteur de 40 % et Monsieur Z Y à hauteur de 10 % au regard d’un diagnostic insuffisant.

VII-SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE MONSIEUR Y EN DOMMAGES ET INTÉRÊTS
Monsieur Y demande la condamnation de la SCI GRETIMMO à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de son préjudice moral.

Compte tenu de ce qui précède, Monsieur Y, qui par son étude insuffisante a manqué à son obligation, sera débouté de sa demande en dommages et intérêts formulées à l’encontre de la SCI GRETIMMO.

VIII- SUR LES DÉPENS, L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE ET L’EXÉCUTION PROVISOIRE

Les défendeurs qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI GRETIMMO les frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour les besoins de la présente instance.

Une somme de 3000 euros lui sera allouée de ce chef.

L’équité ne commande pas qu’il soit plus amplement fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa nouvelle rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire du présent jugement à l’égard des défendeurs est de droit au regard de l’assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevables et bien fondées les interventions volontaires des sociétés MMA IARD SA et de la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles,

DIT que la SCI DE LA RUE PAUL C doit sa garantie au titre des vices cachés ensuite de la vente du 16 juillet 2018,

DÉCLARE responsables la SAS A B et Monsieur Z Y sur le fondement délictuel à l’encontre de la SCI GRETIMMO,

CONDAMNE, en conséquence, in solidum la SCI DE LA RUE PAUL C, la SAS A B et Monsieur Z Y à verser à la SCI GRETIMMO au titre des travaux de dépollution la somme de 513 000 euros HT, soit la somme de 615 600 euros TTC,

DIT que la SA MMA IARD et la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles, en leur qualité d’assureurs de la SAS A B sont bien fondées à opposer leur plafond de garantie (305 000 €) et le montant de leur franchise contractuelle (3 000 €),

DÉBOUTE la SCI GRETIMMO de sa demande au titre d’une perte de loyers,

DÉBOUTE Monsieur Z Y de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral,

CONDAMNE in solidum la SCI DE LA RUE PAUL C, la SAS A B et Monsieur Z C à payer à la SCI GRETIMMO la somme de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNE in solidum la SCI DE LA RUE PAUL C, la SAS A B et Monsieur Z Y aux dépens

DIT que dans les recours entre co-responsables, la SCI DE LA RUE PAUL C sera tenue à hauteur de 50 %, la SAS A B à hauteur de 40 % et Monsieur Z Y à hauteur de 10 %,

REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LE GREFFIER LE JUGE

D E F G