MINUTE N° : 25/522

JUGEMENT DU : 13 Juin 2025

DOSSIER : N° RG 22/04877 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RMMG

NAC : 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 5

JUGEMENT DU 13 Juin 2025

PRESIDENT

Madame DURIN, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 08 Avril 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

Mme [V] [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Guillaume BROUQUIERES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 301

M. [I] [F], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Guillaume BROUQUIERES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 301

DEFENDEURS

Mme [H] [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Joris MORER, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 381

M. [R] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Joris MORER, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 381

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 24 février 2017 réitéré par acte authentique le 21 juin 2017, Mme [H] [G] et M. [R] [N] (ci-après les consorts [U]) ont vendu une maison d’habitation de plain-pied sise [Adresse 3]) à Mme [V] [Z] et M. [I] [F] (ci-après les consorts [O] [X] – [F]) pour un prix total de 275 000 euros.

A partir du mois de janvier 2019, les consorts [O] [X] – [F] ont constaté de nombreuses traces d’infiltrations d’eau dans le salon au niveau du plafond, causées par le mauvais état de la toiture.

Par courrier recommandé en date du 6 mars 2019, ils ont sollicité des vendeurs une prise en partielle des travaux de rénovation de la toiture, ce qui a été refusé par courriel officiel du conseil des défendeurs.

Par exploit d’huissier en date du 9 mai 2019, les consorts [O] [X] – [F] ont saisi le juge des référés du tribunal de TOULOUSE afin d’obtenir une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire des consorts [G] – [N].

Par ordonnance en date du 13 juin 2019, le juge des référés a fait droit à leur demande et a confié cette mission à M. [P], lequel a déposé son rapport le 18 novembre 2019.

En lecture du rapport d’expertise, les consorts [O] [X] – [W] ont à nouveau saisi le juge des référés afin d’obtenir une provision.

Par ordonnance en date du 17 septembre 2020, le juge des référés leur a accordé une somme provisionnelle de 19 800 euros au titre de la reprise du toit du garage et de 3 894,31 euros au titre des frais d’expertise.

Les consorts [O] [X] – [W] ont saisi ensuite le juge de l’exécution lequel a mis en place un échéancier de paiement.

A défaut de solution amiable, les consorts [O] [X] – [W] ont assigné les consorts [G] – [N] devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE aux fins de voir leurs entiers préjudices indemnisés.

Les consorts [G] – [N] ont réglé la somme provisionnelle restant due.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2024. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie, tenue en formation juge unique, du 8 avril 2025 et a été mise en délibéré au 13 juin 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 septembre 2023, les consorts [O] [X] – [F] demandent au tribunal de :

Condamner in solidum les consorts [U] à leur verser les sommes suivantes19 800 euros au titre des travaux de reprise de la toiture assortie des intérêts au taux légal à partir du 17 septembre 2020 date de la notification de l’ordonnance de référé ; 3 894,31 euros au titre des frais d’expertise assortie des intérêts au taux légal à partir du 17 septembre 2020 date de la notification de l’ordonnance de référé ; 10 850 euros au titre du préjudice de jouissance sur la période allant de janvier 2019 à juin 2021 assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir ; 2 000 euros au titre du préjudice moral assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir ; 2 000 euros au titre de la résistance abusive assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir ; 915 euros au titre des frais d’inscription d’hypothèque judiciaire assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir. Ordonner la capitalisation des intérêts des sommes dues selon les dispositions de l’article 1343-2 du code civil. Condamner in solidum les consorts [U] au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum les consorts [U] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Guillaume BROUQUIERES, avocat au Barreau de Toulouse, en application de l’article 699 du code de procédure civile. Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 janvier 2024, les consorts [U] demandent au tribunal, au visa de :

Constater qu’ils ont versé la somme totale de 32 762,21€ soldant ainsi leur entière dette ;Prendre acte du règlement définitif de ce litige ;Rejeter en intégralité le surplus des demandes formulées par les consorts [O] [X] – [F] ;Condamner les consorts [O] [X] – [F] à leur payer la somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépensPour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la responsabilité contractuelle des consorts [U]

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1644 du code civil laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

Il incombe à l’acheteur exerçant l’une de ces options de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité.

En application de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est admis que le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause. Il en est de même du vendeur professionnel qui, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

La bonne foi étant toujours présumée, il appartient à l’acquéreur, qui entend exercer l’action rédhibitoire ou celle estimatoire, et bénéficier ainsi de la garantie du vendeur à raison des vices cachés de la chose vendue, d’établir la mauvaise foi de ce dernier en établissant qu’il avait connaissance des vices.

En l’espèce, il ressort de l’expertise judiciaire, laquelle n’est pas contestée par les vendeurs, qu’il est parfaitement explicite que la cause des désordres dénoncés par les acheteurs, à savoir les infiltrations dans l’ancien garage de la maison, et désormais leur salon, est la mauvaise réalisation des travaux de couverture réalisés personnellement par M. [N] avec des amis, sans faire intervenir d’entreprise qualifiée et assurée. En effet, il est relevé que « l’insuffisance de pente, l’absence de ventilation de la sous-face des tuiles, les défauts d’étanchéité en haut de versant et les malfaçons dans la pose des tuiles constituent des défauts rédhibitoires de conception et de réalisation. »

Ces désordres revêtent une certaine gravité puisqu’ils affectent indéniablement le clos et le couvert de la pièce.

De plus, au regard des constatations effectuées sur le toit, et de la présence de tuiles brisées non réparées, de tuiles cassées et réparées à l’aide de simple scotch, les vendeurs ne peuvent prétendre ignorer les vices qui affectaient la toiture.

En revanche, ces vices n’étaient pas apparents au moment de la vente pour les acheteurs.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de considérer que l’immeuble des consorts [O] [X] – [F] est incontestablement affecté d’un vice caché et que la responsabilité des consorts [G] – [N] à l’égard des demandeurs est engagée. Ils devront donc répondre de tous les préjudices en découlant.

Sur les demandes indemnitaires

Sur les travaux de repriseIl ressort du rapport d’expertise que le coût des travaux de reprise a été évalué à la somme totale 16 500 euros HT soit 19 800 euros TTC.

Ce montant n’est pas contesté en défense.

Par conséquent, les consorts [U] seront condamnés à verser la somme de 19 800 euros TTC aux consorts [O] [X] – [F], laquelle somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2020.

Sur le préjudice de jouissanceLes consorts [O] [X] – [F] arguent qu’ils subissent un trouble de jouissance car tous les hivers, des infiltrations d’eau apparaissent dans le salon à chaque épisode pluvieux. Ils indiquent qu’ils sont parents de deux enfants en bas âge et que cette pièce leur sert de pièce à vivre principale et qu’il est entièrement ouvert sur la cuisine attenante.

En défense, les consorts [U] font valoir que les désordres n’apparaissent que lorsque certaines conditions météorologiques exceptionnelles sont présentes (orages et fortes averses), que cette pièce de la maison est utilisée contrairement à ce qu’avancent les demandeurs comme cela a été constaté lors des opérations d’expertise judiciaire.

Sur ce,

Le tribunal note que l’expert a évalué le trouble de jouissance à la somme de 350 euros par mois depuis le mois de janvier 2019 et noté que « le salon est utilisé dans des conditions précaires puisque des infiltrations peuvent se produire lors de conditions climatiques défavorables. »

Il précise néanmoins que le danger invoqué pour les très jeunes enfants en raison de l’augmentation de l’humidité résultant des infiltrations ne justifie pas un poste de préjudice distinct au regard du positionnement du salon dans une extrémité de la maison et s’intègre dans le préjudice de jouissance susmentionné.

Afin d’évaluer ce préjudice de jouissance, le tribunal considère qu’il est justifié d’apprécier la valeur de l’usage du séjour au regard de sa fonctionnalité dans le logement, davantage qu’au regard de sa seule superficie, et du coût du loyer.

Au regard des éléments susmentionnés, si le salon était excentré, l’habitation de type T4 et d’une surface totale de 112 m2, ne dispose pas d’une autre pièce de vie pouvant faire office de salon. Le salon, dont la cuisine ouverte est attenante, constitue ainsi au-delà de son métrage la pièce principale du logement en termes d’occupation et de fonctionnalité.

Les consorts [O] [X] – [F] ont été privés de la jouissance paisible de leur séjour entre janvier 2019 (date de l’apparition des premiers désordres) et mars 2021 (date à laquelle ils ont signé la maîtrise d’œuvre pour la réfection de la toiture).

Il leur sera donc alloué la somme de 250 euros mensuelle, soit la somme totale de 7 750 euros (250 x 31).

Sur le préjudice moral Les consorts [O] [X] – [F] sollicitent la somme de 2 000 euros au regard des nombreuses procédures qu’ils ont dû mettre en œuvre. Les consorts [G] – [N] considère que ce préjudice est injustifié.

Il est incontestable que les consorts [O] [X] – [F] ont dû engager de nombreuses procédures judiciaires afin d’obtenir réparation de leurs préjudices, lesquelles procédures leur ont indéniablement causé un certain tracas et une perte de temps.

Leur préjudice moral est donc justifié et il leur sera alloué à ce titre la somme de 2 000 euros.

S’agissant enfin des demandes d’indemnisation des sommes avancées dans le cadre de l’expertise judiciaire et des frais d’hypothèque à hauteur de 915 euros, elles seront traitées dans le cadre des dépens.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La faute faisant dégénérer en abus le droit d’ester en justice est caractérisée par la mauvaise foi ou l’intention de nuire de la partie au procès.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la résistance avec laquelle les consorts [U] ont payé les sommes provisionnelles auxquelles ils avaient été condamnés par le juge des référés pendant plus de trois ans et demi, alors qu’il apparaît en procédure qu’ils possédaient d’autres biens, a un caractère abusif.

Ils seront donc condamnés à verser aux consorts [O] [X] – [F] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

**

Les consorts [U] ont versé la somme totale provisionnelle de 32 762,21 euros, laquelle est composée de 19 800 euros au titre de la reprise du toit du garage et de 3 894,31 euros au titre des frais d’expertise ainsi que des frais supplémentaires relatifs à la procédure d’exécution. Il conviendra donc de déduire la somme de 23 694,31 euros des montants dus aux consorts [O] [X] – [F].

Sur la capitalisation des intérêts

Il sera également ordonné, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts de retard dus pour au moins une année entière, qui est de droit dès lors que la demande est formée en justice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les consorts [G] – [N], parties perdantes seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance, en ce compris les frais relatifs à la présente procédure, à l’expertise judiciaire et à l’inscription d’hypothèque à hauteur de 915 euros.

M^e Guillaume BROUQUIERES, avocat, qui en fait la demande, sera admis à recouvrer les dépens dont il a fait l’avance conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner in solidum les consorts [G] – [N], parties tenues aux dépens à payer aux consorts [O] [X] – [F] la somme de 4 000 euros sur ce fondement.

En revanche leur propre demande à ce titre sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement et que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

L’exécution de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort assorti de plein droit de l’exécution provisoire, par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE Mme [H] [G] et M. [R] [N] à payer à Mme [V] [Z] et M. [I] [F] la somme de 19 800 euros TTC au titre des travaux de reprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2020 ;

CONDAMNE Mme [H] [G] et M. [R] [N] à payer à Mme [V] [Z] et M. [I] [F] la somme de 7 750 euros au titre du préjudice de jouissance, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [H] [G] et M. [R] [N] à payer à Mme [V] [Z] et M. [I] [F] la somme de 2 000 euros au titre de leur préjudice moral, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [H] [G] et M. [R] [N] à payer à Mme [V] [Z] et M. [I] [F] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année ;

DIT que la somme provisionnelle de 23 694,31 euros versée par Mme [H] [G] et M. [R] [N] à Mme [V] [Z] et M. [I] [F] viendra en déduction des sommes dues ;

CONDAMNE Mme [H] [G] et M. [R] [N] à payer à Mme [V] [Z] et M. [I] [F] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] [G] et M. [R] [N] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais relatifs à la présente procédure, à l’expertise judiciaire et à l’inscription d’hypothèque à hauteur de 915 euros ;

ADMET M^e Guillaume BROUQUIERES, avocat, qui en fait la demande, à recouvrer les dépens dont il a fait l’avance conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT