Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 31 mars 2025, n° 24/04519

TJ Toulouse 31 mars 2025

Arguments

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Accepté
Notification du commandement de payer
Le tribunal a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, car le commandement de payer a été signifié et le délai de paiement n'a pas été respecté.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a ordonné l'expulsion des locataires, considérant qu'ils n'avaient pas respecté le délai de paiement et étaient donc occupants sans droit ni titre.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
Le tribunal a constaté que les locataires devaient une somme pour loyers et charges impayés, et a ordonné leur paiement.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a jugé que l'indemnité d'occupation était due pour compenser l'occupation des lieux sans droit ni titre.
Accepté
Démarches judiciaires nécessaires
Le tribunal a accordé une indemnité au titre de l'article 700 pour couvrir les frais engagés par la société dans le cadre de la procédure.
Accepté
Partie perdante
Le tribunal a condamné les défendeurs aux dépens, conformément aux règles de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 31 mars 2025, n° 24/04519
Numéro(s) :	24/04519
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	16 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas LARRAT
Cabinet(s) :	SCP G.L. LARRAT D'AVOCATS
Parties :	La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04519

N° Portalis DBX4-W-B7I-TSVK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 31 mars 2025

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

[W] [F] épouse [M]

[X] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e LARRAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 31 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière lors des débats et de Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Madame [W] [F] épouse [M],

demeurant [Adresse 6]

Non comparante, ni représentée

M. [X] [M],

demeurant [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 6 mars 2014 prenant effet au 7 mars 2014, la SA [Adresse 8] a donné à bail à Madame [W] [F] épouse [M] un appartement à usage d’habitation (n°26) situé [Adresse 1] à [Localité 11] pour un loyer mensuel de 507,09 euros et une provision sur charges mensuelle de 89,30 euros.

Le 8 juillet 2024, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [W] [F] épouse [M] et Monsieur [X] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, la SA [Adresse 8] a ensuite fait assigner Madame [W] [F] épouse [M] et Monsieur [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, ainsi que l’évacuation de tous les biens meubles des lieux au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— le constat de la mauvaise foi de Madame [W] [M] et Monsieur [X] [M] et par voie de conséqeuence de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code de procédures civiles d’exécution

— leur condamnation solidaire au paiement :

* de la somme de 812,21 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

* d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,

* des entiers dépens, en ce compris le coût des commandements visant la clause résolutoire en date des 8 avril 2024 et 8 juillet 2024.

A l’audience du 4 février 2025, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 716,47 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise.

Convoqués par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du Commissaire de justice le 20 septembre 2024, Madame [W] [F] épouse [M] et Monsieur [X] [M] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA [Adresse 8] justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 3 avril 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 6 mars 2014 prenant effet au 7 mars 2014 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 820,23 euros a été signifié le 8 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [W] [F] épouse [M] et Monsieur [X] [M] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 580 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 septembre 2024.

Madame [W] [F] épouse [M] et Monsieur [X] [M] sont depuis occupants sans droit ni titre.

Il sera demandé à Madame [W] [F] épouse [M] et Monsieur [X] [M] de quitter les lieux dans un délai de deux mois, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ne justifiant nullement de la mauvaise foi qu’elle invoque. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à ces derniers pour organiser leur départ et assurer leur relogement. L’expulsion de Madame [W] [F] épouse [M] et Monsieur [X] [M] sera donc ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA [Adresse 8] produit un décompte du 27 janvier 2025 démontrant que Madame [W] [F] épouse [M] et Monsieur [X] [M] restent devoir la somme de 630,2 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (77,53 euros) ainsi que les frais d’assurance (8,80 euros = 4 x 2,20) non justifiés au dossier .

Madame [W] [F] épouse [M] et Monsieur [X] [M] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 630,2 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024 sur la somme de 812,21 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Madame [W] [F] épouse [M] et Monsieur [X] [M] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 9 septembre 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [W] [F] épouse [M] et Monsieur [X] [M] , parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 8 juillet 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Madame [W] [F] épouse [M] et Monsieur [X] [M] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 mars 2014 prenant effet au 7 mars 2014 entre la SA [Adresse 8] et Madame [W] [F] épouse [M] concernant un appartement à usage d’habitation (n°26) situé [Adresse 1] à [Localité 11] sont réunies à la date du 9 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [W] [F] épouse [M] et Monsieur [X] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [W] [F] épouse [M] et Monsieur [X] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA [Adresse 8] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [F] épouse [M] et Monsieur [X] [M] à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 630,2 euros (décompte arrêté au 27 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024 sur la somme de 812,21 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS in solidum Madame [W] [F] épouse [M] et Monsieur [X] [M] à payer à la SA [Adresse 8] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Madame [W] [F] épouse [M] et Monsieur [X] [M] à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [W] [F] épouse [M] et Monsieur [X] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 8 juillet 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,