MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 23/03636 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SGD5

NAC : 74C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 01 Septembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [N] [P], demeurant [Adresse 3]

Mme [T] [L], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 503

DEFENDERESSE

S.N.C. [Localité 8] PAUL VALERY, RCS [Localité 7] 883 204 653., dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e François SEIGNALET-MAUHOURAT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 456, et par Maître Vianney LE COQ de KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant.

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

M. [N] [P] et Mme [T] [L] ont acquis le 17 mai 2016 une maison d’habitation située [Adresse 1], cadastrée préfixe [Cadastre 6] section AS numéro [Cadastre 5].

La Snc [Localité 8] Paul Valéry a acquis le 11 juin 2021 la parcelle voisine, située [Adresse 1] et figurant au cadastre sous les références préfixe [Cadastre 6] section AS numéro [Cadastre 2]. Conformément au permis de construire accordé par la commune de [Localité 8] selon arrêté du 16 septembre 2020, elle a démoli la maison se trouvant sur cette parcelle et fait édifier un immeuble de neuf logements.

Le chantier a débuté le 1er juillet 2021.

Par ordonnance du 21 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— donné acte à M. [P] et Mme [L] qu’ils ne s’opposent pas à laisser l’entreprise mandatée par la Snc [Localité 8] Paul Valéry à accéder à leur terrain pour la réalisation des enduits du mur pignon de l’immeuble d’habitation construit en limite de propriété,

— dit que l’arrachage préalable de la haie séparative sera limitée à la longueur du mur pignon de l’immeuble projeté [et que] que les travaux d’arrachage et d’enduit seront cantonnés à une durée de 4 semaines consécutives,

— dit que la Snc [Localité 8] Paul Valéry devra communiquer les plannings et horaires d’intervention à M. [P] et Mme [L] au moins 1 semaine à l’avance,

— dit que la Snc [Localité 8] Paul Valéry réalisera un constat d’huissier contradictoire à ses frais avant et après travaux afin de s’assurer qu’aucun dommage n’a pu être causé par ces travaux d’enduisage,

— dit que cette servitude du tour d’échelle devra pouvoir être mise en place dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, à défaut une astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de ce délai est ordonnée à la charge de M. [P] et Mme [L] et durant 3 mois, sauf prorogation après liquidation par le juge de l’exécution,

— condamné la Snc [Localité 8] Paul Valéry à porter et à payer à M. [P] et Mme [L] la somme de 3000 euros à titre de provision sur leur préjudice,

— débouté M. [P] et Mme [L] du surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 code de procédure civile ,

— condamné la Snc [Localité 8] Paul Valéry aux entiers dépens.

Par acte du 4 septembre 2023, M. [P] et Mme [L] ont fait assigner la Snc Toulouse Paul Valéry devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir celui-ci la condamner à réparer les préjudices qu’ils ont subis en contrepartie de l’arrachage de leur haie et de l’octroi de la servitude de tour d’échelle et à mettre fin au préjudice qu’ils subissent en ordonnant la démolition de la construction, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience du 1er septembre 2025, est intervenue le 19 décembre 2024.

Prétentions des parties

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 14 mai 2024, M. [P] et Mme [L] demandent au tribunal de :

Vu le code civil, et notamment l’article 2224 du code civil ;

Sur la servitude de tour d’échelle :

— juger que M. [P] et Mme [L] ont subi des préjudices liés à l’impossibilité de remplacement à l’identique, aux frais liés à la plantation d’arbustes, aux passages et à la présence d’ouvriers, d’engins sur leur terrain, aux désagréments causés par cette occupation humaine et par la présence d’échafaudage, à la nécessité d’être présent pour ouvrir et fermer quotidiennement le portail aux ouvriers et enfin à la perte globale de quiétude ;

— en conséquence, condamner la Snc [Localité 8] Paul Valéry à verser la somme globale de 10 000 euros au titre de l’ensemble des préjudices subis en contrepartie de l’arrachage de leur haie et de l’octroi de la servitude de tour d’échelle réclamée,

Sur le trouble anormal du voisinage du fait de l’immeuble lui-même :

— juger que l’immeuble litigieux entraîne nécessairement un préjudice de vue, une perte d’ensoleillement et de luminosité, une perte d’intimité et de quiétude, et une perte de valeur vénale ;

— juger que le chantier en cause génère des salissures et nuisances sonores et olfactives ;

— juger que l’immeuble engendre des nuisances sonores compte-tenu des terrasses/ balcons voués à être occupés en façade Est et Ouest ;

— juger que l’ensemble de ces éléments relèvent clairement du trouble anormal de voisinage susceptible de fonder une action en démolition et/ou dommages et intérêts,

En conséquence,

— ordonner à la Snc [Localité 8] Paul Valéry la démolition de la construction sous 30 jours, ceci assorti d’une astreinte de 600 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— à défaut, condamner la Snc [Localité 8] Paul Valéry à payer à M. [P] et Mme [L] une somme de 66 000 euros au titre des dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices ;

— débouter la Snc [Localité 8] Paul Valéry de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la Snc [Localité 8] Paul Valéry à leur payer une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Snc [Localité 8] Paul Valéry à supporter les entiers dépens, en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

En réponse, suivant conclusions signifiées le 17 janvier 2024, la Snc Toulouse Paul Valéry demande au tribunal de :

Vu la théorie des troubles anormaux du voisinage,

— débouter M. [P] et Mme [L] de toutes leurs demandes ;

— juger que M. [P] et Mme [L] ont commis une résistance abusive à la demande de servitude de tour d’échelle et condamner in solidum M. [P] et Mme [L] à payer la somme de 6 385,91 euros correspondant aux frais engagés par la SCCV suite à leur refus abusif d’accorder une servitude de tour d’échelle ;

— à titre subsidiaire, réduire la demande de réparation à de plus justes proportions, et dire qu’il

y a lieu d’écarter l’exécution provisoire au vu des circonstances de l’affaire ; – condamner M. [P] et Mme [L] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1. Sur la demande en réparation du préjudice lié à la servitude de tour d’échelle

Création prétorienne, la servitude de tour d’échelle consiste dans le droit du propriétaire de disposer d’un accès temporaire au fonds d’une propriété contiguë à la sienne pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de son bien, travaux impossibles à réaliser autrement qu’en accédant au fonds voisin.

Les travaux envisagés ne doivent pas causer au fonds voisin un préjudice excessif ou disproportionné et les éventuels dommages engendrés par eux doivent donner lieu à indemnisation.

Au cas présent, le juge des référés a organisé une servitude de tour d’échelle selon les modalités précisées ci-dessus, afin de permettre à l’entreprise mandatée par la Snc [Localité 8] Paul Valéry d’accéder sur le terrain de M. [P] et Mme [L] pour la réalisation des enduits du mur pignon de l’immeuble d’habitation construit en limite de propriété.

Il ressort des conclusions de la défenderesse, non contestées sur ce point, que les travaux d’enduisage se sont tenus sur douze jours en octobre 2022, soit à une période de l’année où l’usage d’une piscine n’est pas habituel.

Bien que débiteurs de la charge de la preuve, M. [P] et Mme [L] ne démontrent pas que cette occupation, limitée dans le temps et circonscrite dans l’espace, nécessaire à la réalisation des travaux profitant à la Snc [Localité 8] Paul Valéry, leur a causé un préjudice de jouissance.

Dans ces conditions, la somme de 3 000 euros accordée à titre provisionnel par le juge des référés pour réparer l’arrachage de la haie, lequel arrachage était circonscrit à la longueur du mur pignon, apparaît satisfactoire pour réparer le préjudice de M. [P] et Mme [L].

Le montant des dommages et intérêts dus par la Snc [Localité 8] Paul Valéry à M. [P] et Mme [L] sera donc fixé à 3 000 euros, montant au paiement duquel la défenderesse sera condamnée, étant immédiatement précisé que les sommes déjà versées à titre provisionnel par elle se déduiront de la condamnation.

2. Sur la demande en réparation du trouble anormal du voisinage

Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

En matière immobilière, ce principe s’applique tant pour les troubles causés par le chantier de construction que pour ceux qui résultent de la construction réalisée.

* S’agissant des troubles causés par le chantier :

Si un dégagement excessif de poussière du fait d’un chantier et des nuisances sonores, salissantes ou olfactives sont susceptibles de caractériser un trouble anormal de voisinage indemnisable, M. [P] et Mme [L] ne démontrent pas, ainsi qu’ils l’allèguent, que le chantier entrepris par la Snc [Localité 8] Paul Valéry ait été à l’origine de telles nuisances.

* S’agissant des troubles résultant de la construction réalisée :

M. [P] et Mme [L] versent aux débats un rapport d’expertise non judiciaire dressé par MM. [O] et [R] [M], experts judiciaires, dont il ressort que :

— la mise en œuvre du projet de construction de la Snc [Localité 8] Paul Valéry a impliqué la création d’un mur plein d’environ 15 m de largeur par 8,70 m de hauteur, implanté sur la limite séparative de la propriété de M. [P] et Mme [L], à environ 4,50 m de la piscine et à environ 16 m de la construction ; ce mur est situé plein Sud par rapport à la construction et la piscine.

— cette réalisation a entraîné :

* d’une part : une importante perte d’ensoleillement de la piscine et de sa terrasse,

* d’autre part: une perte de luminosité de la cuisine et de la salle à manger en rez-de-chaussée et des chambres 2 et 3 en étage – pièces qui disposent de vues directes sur ledit mur,

* enfin, une modification de l’environnement général de la propriété avec notamment la suppression d’une clôture en haies vives.

Les experts estiment que le préjudice subi par la propriété étudiée peut être estimé à 12 % de la valeur vénale (550 000 euros) soit à la somme 66 000 euros.

Il doit ici être observé qu’à aucun endroit, cette expertise privée n’évoque la perte d’intimité alléguée en demande, les photographies du projet versées aux débats n’établissant pas la création de vue sur le fonds de M. [P] et Mme [L].

Au surplus, il est de jurisprudence constante que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non-judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de l’ensemble de celles-ci et que l’expert mandaté à titre privé soit inscrit sur la liste des experts judiciaires.

Si une telle expertise constitue un moyen de preuve recevable, que le tribunal ne peut refuser d’examiner, elle ne peut fonder la décision que si elle est corroborée par d’autres éléments.

Or, au cas présent, M. [P] et Mme [L] ne versent aux débats aucun élément de preuve corroborant la réalité du trouble qu’ils déplorent et l’évaluation de leur préjudice.

En conséquence, le tribunal rappelant qu’il ne lui incombe pas de suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve, les demandeurs doivent être regardés comme n’établissant pas le bien-fondé de leurs demandes tendant à la démolition de la construction de la Snc Toulouse Paul Valéry et, à titre subsidiaire, la condamnation de cette dernière à leur verser des dommages et intérêts.

3. Sur la demande reconventionnelle

Il est sollicité par la Snc [Localité 8] Paul Valéry la condamnation de M. [P] et Mme [L] à lui verser la somme de 6 385,91 euros correspondant aux frais qu’elle dit avoir engagés suite à leur refus abusif d’accorder une servitude de tour d’échelle, à savoir :

—  2 085,91 euros TTC correspondant à la mise en place d’une étanchéité provisoire,

—  4 300 euros correspondant aux honoraires d’avocat qu’elle a exposés pour la procédure de référé.

Toutefois, d’une part, si la Snc [Localité 8] Paul Valéry verse bien aux débats une facture de la société La Façade Garonnaise du 15 décembre 2021 d’un montant de 2 085,91 euros TTC correspondant à la fourniture et la mise en oeuvre d’un enduit pour imperméabilisation sur le côté intérieur du mur pignon, elle ne justifie pas que cette prestation ait été rendue nécessaire par le refus de M. [P] et Mme [L] de lui consentir une servitude de tour d’échelle.

D’autre part, les frais de procès non compris dans les dépens, parmi lesquels comptent les honoraires d’avocat, ne constituent pas un préjudice réparable et ne peuvent être remboursés que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (2 Civ., 8 juillet 2004, pourvoi n°03 15.155).

En conséquence, la demande reconventionnelle de la Snc [Localité 8] Paul Valéry sera rejetée.

4. Sur les frais du procès

M. [P] et Mme [L], qui succombent principalement, seront condamnés aux dépens.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la Snc [Localité 8] Paul Valéry la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer la défense de ses droits. En conséquence, M. [P] et Mme [L] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Leur propre demande à ce titre sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et il n’est pas justifié de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne la Snc [Localité 8] Paul Valéry à verser à M. [N] [P] et Mme [T] [L] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices occasionnés par le tour d’échelle incluant l’arrachage de la haie,

Dit que la provision déjà versée par la Snc [Localité 8] Paul Valéry viendra en déduction de ladite condamnation,

Déboute M. [N] [P] et Mme [T] [L] du surplus de leurs demandes au titre des préjudices subis en contrepartie de l’arrachage de la haie et de l’octroi de la servitude de tour d’échelle,

Déboute M. [N] [P] et Mme [T] [L] de leurs demandes tendant à la démolition de la construction de la Snc [Localité 8] Paul Valéry et, à titre subsidiaire, à la condamnation de cette dernière à leur verser des dommages et intérêts,

Déboute la Snc [Localité 8] Paul Valéry de sa demande indemnitaire,

Condamne in solidum M. [N] [P] et Mme [T] [L] aux dépens,

Condamne in solidum M. [N] [P] et Mme [T] [L] à verser à la Snc [Localité 8] Paul Valéry la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [N] [P] et Mme [T] [L] de leur demande au titre des frais irrépétibles,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Le Greffier, La Présidente,