N° RG 25/00083 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TUZB

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/00083 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TUZB

NAC: 54G

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELAS [M] CONSEIL

à M^e Flavie DE MEERLEER

à la SCP BARBIER ET ASSOCIES

à la SELARL CLF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE

Mme [X] [U], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Eric-Gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

SCCV SEILH 1, représentée par son gérant, M. [J] [G], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

SARL ABC ARCHITECTURE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Benoît CHEVREL-BARBIER de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

SARL SUBRA CALMONT SANITAIRE THERMIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Eric AGAMI de la SELARL AGAMI & ASSOCIES AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant et Maître Flavie DE MEERLEER, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 01 juillet 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 29 août 2025 au 12 septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement en date du 29 mars 2023, la SCCV SEILH 1 a procédé à la vente d’une villa sise [Adresse 5] à Madame [X] [U].

La livraison est intervenue le 16 octobre 2024, assortie de nombreuses réserves.

Par courrier du 14 novembre 2024, Madame [X] [U] a adressé à la SCCV SEILH 1 un récapitulatif des 65 réserves listées par ses soins.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 janvier 2025, enregistré sous le n° 25/00083, Madame [X] [U] a assigné la SCCV SEILH 1 devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir principalement l’octroi d’une provision en réparation de ses préjudices.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, enregistré sous le n° 23/00393, la SCCV SEILH 1 a appelé en la cause la SARL ABC ARCHITECTURES et la SARL SUBRA CALMONT SANITAIRE THERMIQUE.

Les affaires ont fait l’objet d’une jonction suivant ordonnance du 28 mai 2025.

L’affaire jointe a été évoquée à l’audience du 01 juillet 2025.

Madame [X] [U], dans ses dernières conclusions, demande au juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1231-1 et 1642-1 et suivants du code civil, de :

condamner la SCCV SEILH 1 à lui verser une provision de 88.420,69 euros, en ce compris 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant les frais de constat de commissaire de justice et d’expertise amiable,rejeter la demande d’expertise judiciaire dépourvue de motif légitime.

De son côté, la SCCV SEILH 1 demande à la présente juridiction, de :

principalement :

débouter Madame [X] [U] de l’intégralité de ses demandes de condamnations, l’intégralité des créances étant sérieusement contestées,reconventionnellement :

juger recevable la demande d’expertise formée par elle sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile,désigner tel expert avec la mission de constater l’existence du dégât des eaux et d’éventuels désordres, déterminer les causes et responsabilités, déterminer et chiffrer les coût de la remise en état, ainsi que les préjudices des parties,déterminer les éventuelles réserves encore à la charge de la SCCV SEILH 1,mettre à la charge de Madame [X] [U] les frais de consignation d’expertise,à titre infiniment subsidiaire :

condamner la SARL SUBRA CALMONT SANITAIRE THERMIQUE à la relever et à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,en tout état de cause :

condamner Madame [X] [U] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SARL ABC ARCHITECTURES demande à la présente juridiction de lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à la mesure d’instruction sollicitée, sous les plus expresses protestations et réserves quant à la mise en jeu de sa responsabilité.

Enfin, la SARL SUBRA CALMONT SANITAIRE THERMIQUE demande au juge des référés, de :

principalement :

débouter Madame [X] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,débouter la SCCV SEILH 1 de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,ordonner sa mise hors de cause concernant la demande d’expertise judiciaire,subsidiairement :

prendre acte de ses protestations et réserves concernant la demande d’expertise judiciaire,en tout état de cause :

condamner Madame [X] [U] et la SCCV SEILH 1 à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie, il sera renvoyé à ces dernières conclusions versées au soutien des débats oraux, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025 prorogé au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur l’objet du litige

L’article 4 du code de procédure civile énonce : « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant ».

Se plaignant d’un retard de livraison de l’immeuble qu’elle a acquis en vente en l’état futur d’achèvement, outre des réserves à la livraison, des non-conformités aux prévisions contractuelles et l’inachèvement du logement à raison de l’absence des éléments d’équipement indispensables selon elle à son utilisation, Madame [X] [U] a assigné le promoteur vendeur devant le juge des référés.

Elle sollicite l’octroi d’une provision dont le montant est ainsi détaillé :

17.460 euros au titre des 5 % du prix de vente prévu à l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation, qu’elle n’a pu consigner,32.544 euros au titre des travaux réparatoire suite au dégât des eaux survenu à la suite du raccordement de la pompe à chaleur réalisé par la SARL SUBRA CALMONT SANITAIRE THERMIQUE,1.322,60 euros au titre des travaux réalisés par ses soins en amont du dégât des eaux,515,46 euros au titre de la surconsommation d’électricité induite par l’excès d’humidité,20.858,88 euros au titre des pénalités de retard de livraison arrêté au 28 mai 2025,5.728,20 euros au titre des loyers honorés jusqu’au mois d’avril 2025,2.852,91 euros au titre du règlement des intérêts intercalaires du prêt immobilier arrêté à la date du 28 mai 2025,2.138,64 euros au titre des frais kilométriques générées par l’impossibilité d’emménager au sein du logement livré arrêté au 28 mai 20255.000 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice de jouissance subi, ajouté d’un préjudice moral,soit un total de 88.420,69 euros.

* Sur la demande de provision

Au soutien de ses prétentions, Madame [X] [U] se fonde sur l’article 835 du code de procédure civile qui dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

De même, elle invoque la garantie des vices et défauts de conformité apparents d’un immeuble à construire. Parmi les textes qui régissent le régime juridique applicable aux vente en l’état futur d’achèvement :

l’article 1642-1 du code civil énonce que « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »,

l’article 1648 de ce même code prévoit que « (…) Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ».

Enfin, elle s’appuie sur l’article 1231-1 du code civil qui énonce : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

* Sur la demande au titre des règlements des 5 % du prix de vente

Il est tout à fait exact que l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation prévoit que 5 % du solde du prix de vente peut être consigné par l’acquéreur en cas de contestation sur la conformité de l’ouvrage avec les obligations contractuelles.

Cependant à ce stade du litige, il semble que les points listés dans le procès-verbal de livraison, complété par la lettre du 14 novembre 2024 ne soient que des réserves mineures apparentes et non pas des défauts de conformité.

Surtout, la conséquence juridique de l’invocation de ce texte, ne peut pas résider dans l’octroi d’une provision par laquelle le vendeur « rétrocéderait » à l’acquéreur une partie du prix de vente déjà entièrement honoré. Elle aurait dû se manifester par une prétention de Madame [X] [U] qui enjoindrait la SCCV SEILH 1 à consigner la somme correspondante auprès de la Caisse des Dépôts et des Consignations.

Telle n’est pas la prétention sollicitée et conformément à l’article 5 du code de procédure civile, la présente juridiction ne peut aller au-delà des demandes qui fixent sa saisine.

Le juge des référés n’a donc pas d’autre choix que de rejeter cette demande au titre du règlement des 5 % du prix de vente, les obligations de paiement et de consignation n’étant pas de même nature.

La demande d’octroi d’une provision à hauteur de 17.460 euros au titre des 5 % du prix de vente prévu à l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation, sera rejetée.

* Sur le dégât des eaux

La pompe à chaleur initialement prévue n’était pas installée. Sa mise en service a été effective en date du 30 octobre 2024, mais de manière inefficace puisqu’un dégât des eaux en est résulté suite à un problème de raccordement de celle-ci. Ce n’est que le 08 novembre 2024 que les réparations ont été réalisées.

Les parties divergent sur les conséquences de ce sinistre.

Selon Madame [X] [U], la maison a été rendue inhabitable du fait de la prolifération de moisissures sur l’ensemble des murs du rez-de-chaussée de sa maison. Elle ajoute qu’il convient de changer l’intégralité des cloisons endommagées par les remontées d’humidité par capillarité, lesquelles ont affaibli et contaminé les murs. Outre un chiffrage du changement des cloisons, elle verse aux débats des procès-verbaux de commissaire de justice, un rapport d’expertise amiable du Cabinet MAILLARD daté du 09 novembre 2024 et une attestation établie par l’entreprise WERENOV31.

De son côté, la SCCV SEILH 1 se contente de procéder par affirmation en déniant que les cloisons aient été endommagés par infiltration d’eau au point qu’il faille les changer. Elle critique les différents éléments probatoires versés en demande sans toutefois participer à la manifestation de la vérité technique. Il est d’ailleurs étonnant que ce soit elle qui sollicite une expertise judiciaire pour mieux mesurer les réelles conséquences de ce dégât des eaux alors qu’elle a été passive dans la prise en charge des conséquences de ce sinistre.

Le fait est que la preuve est libre en la matière et que le défaut de contradiction du rapport d’expertise amiable est suppléé par d’autres modes de preuve. Les documents versés aux débats sont éclairants et ils concordent quant aux fait que ces cloisons des murs du rez-de-chaussée sont affectées de nombreuses moisissures visibles et étendues. Elles apparaissent fortement endommagées par remontées d’humidité par capillarité. Il n’est pas sérieusement contestable que les désordres provoqués par ce sinistre non pris en charge par le vendeur et son assureur, ne permet plus aux cloisons murales fragilisées et contaminées par un excès d’humidité, d’assumer la destination qui est la leur. Elles ne permettent pas à la propriétaire d’habiller dans les lieux ni d’achever les sols de sa maison tant que les cloisons des murs désormais défectueuses n’auront pas été changées.

Il n’est pas nécessaire d’ordonner une expertise judiciaire, qui n’aurait en outre vocation qu’à suppléer une défaillance de participation probatoire de la SCCV SEILH 1 et de la SARL SUBRA CALMONT SANITAIRE THERMIQUE dans la prise en charge de ce sinistre.

Il n’y a donc aucune contestation sérieuse à refuser à Madame [X] [U] son droit à obtenir une provision. Celle-ci est destinée à compenser le coût de prise en charge de ce sinistre et de réparation de celui-ci au regard des travaux de remédiation à mettre en place selon chiffrage non sérieusement contesté versé aux débats en pièce n°9 de son bordereau des pièces jointes.

Les sommes de 32.544 euros au titre des travaux réparatoire suite au dégât des eaux survenu à la suite du raccordement de la pompe à chaleur réalisé par la SARL SUBRA CALMONT SANITAIRE THERMIQUE et de 1.322,60 euros au titre des travaux réalisés par ses soins en amont du dégât des eaux, non sérieusement contestables, lui seront provisionnellement allouées.

* Sur le retard de livraison

Alors que le délai prévisionnel de livraison était contractuellement fixé au plus tard au 31 mars 2024 (page n°5 de l’acte notarié du 23 mars 2023), un protocole d’accord transactionnel intervenu le 09 juillet 2024 est venu modifier cette obligation à la charge du vendeur.

Cette transaction, conforme à l’article 2044 du code civil, prévoit notamment que les parties et en particulier la SCCV SEILH 1 « (…) accepte de modifier l’acte de VEFA signé avec Madame [U] en livrant, avant le 15 octobre 2024, une maison avec une dalle brute, sans les équipements et prestations listés ci-dessous (…) ».

Cette clause, valant avenant au contrat initial, vient clairement repousser la date contractuelle de livraison en la prévoyant « avant le 15 octobre 2024 ». Or, il est constant que le bien immobilier était livrable avant et que la livraison est intervenue le 16 octobre 2025, semble-t-il à la demande de Madame [X] [U].

Le procès-verbal daté du 16 octobre 2024 comportent de nombreuses réserves listées par l’acquéreur. Au delà du sol brut convenu par les parties moyennant un décote du prix de vente, il se déduit de ce document que l’ouvrage a été livré sans un certain nombres d’éléments d’équipement. C’est notamment le cas de la pompe à chaleur qui était manquante. Or, cet équipement est indispensable à son utilisation et à sa destination d’habitation.

Il en découle que le principe de retard de livraison doit être acté et ne représente pas une contestation sérieuse.

Nonobstant ce défaut qui concerne la présence d’éléments d’équipement indispensables à l’habitabilité du bien, les véritables raisons pour lesquelles Madame [X] [U] n’a pas pu jouir de son bien immobilier suite à la livraison sont relatives aux conséquences du dégât des eaux non pris en charge par son responsable, ce qui a automatiquement suspendu la mise en œuvre de la levée des autres réserves et les obligations découlant de la garantie de parfait achèvement.

Il paraît en effet logique que les cloisons murales soient préalablement changées avant que les travaux du sols du rez-de-chaussée soient engagés et les réserves levées.

Dès lors, la situation ne correspond pas à un retard de livraison en tant que tel, que le contrat lui-même ne sanctionne pas, mais d’une jouissance entièrement troublée. Madame [X] [U] ne peut à la fois solliciter une provision au titre d’un retard de livraison et le fait d’avoir été contrainte de supporter des frais de logement indus, ces deux aspect représentant les deux mêmes composantes d’un unique préjudice de défaut de jouissance.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande à hauteur de 20.858,88 euros au titre des pénalités de retard de livraison arrêté au 28 mai 2025.

En revanche ne sont pas sérieusement contestables les sommes directement engagées et justifiées en lien avec l’impossibilité d’occuper et de jouir de la maison, à savoir :

515,46 euros au titre de la surconsommation d’électricité,5.728,20 euros au titre des loyers honorés jusqu’au mois d’avril 2025,2.852,91 euros au titre du règlement des intérêts intercalaires du prêt immobilier arrêté à la date du 28 mai 2025,2.138,64 euros au titre des frais kilométriques générées par l’impossibilité d’emménager au sein du logement livré arrêté au 28 mai 2025,300 euros au titre des frais engagés par l’expert amiable.

Enfin, il sera alloué à Madame [X] [U] une provision de 1.000 euros par avance sur l’indemnisation de son préjudice moral.

Si la SARL SUBRA CALMONT SANITAIRE THERMIQUE est assurément responsable du sinistre, c’est bien la SCCV SEILH 1 qui persiste à refuser d’en traiter les conséquences qu’elle cherche à différer et contribue de ce fait à la progression du préjudice au gré du temps qui s’écoule.

Au regard des prétentions sollicitées par Madame [X] [U] et dirigées contre la seule la SCCV SEILH 1, celel-ci lui sera redevable de la somme de 46.401,81 euros.

La SARL SUBRA CALMONT SANITAIRE THERMIQUE sera condamnée relever et à garantir la SCCV SEILH 1 à hauteur de la moité de cette somme dans le cadre de ce qui pourrait manifestement apparaître comme un partage de responsabilité et ce, sous réserve d’une meilleure appréciation par le juge du fond.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SCCV SEILH 1 et la SARL SUBRA CALMONT SANITAIRE THERMIQUE qui succombent, seront condamnées in solidum aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût de l’assignation et des deux procès-verbaux de constat conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la partie demanderesse qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice dans le cadre d’une instance longue qui pourrait ne pas être encore terminé compte tenu de la persistance des réserves à lever et, qui aurait dû assurément trouver une solution, sinon commerciale, du moins amiable.

La SCCV SEILH 1 sera condamnée à verser à Madame [X] [U] la somme de 2.000 euros de ce chef.

La SARL SUBRA CALMONT SANITAIRE THERMIQUE sera quant à elle condamnée à verser la somme de 1.000 euros à la SCCV SEILH 1 en suivant la même logique que précédemment.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS la SCCV SEILH 1 à payer à Madame [X] [U] la somme provisionnelle de 46.401,81 euros (QUARANTE SIX MILLE QUATRE CENT UN EUROS ET QUATRE VINGT UN CENTIMES) à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices matériels, de jouissance et moral ;

DISONS que la SARL SUBRA CALMONT SANITAIRE THERMIQUE sera condamnée à relever et à garantir la SCCV SEILH 1 de cette condamnation prononcée à son encontre à hauteur de la moitié du montant, soit la somme de 23.200,90 euros (VINGT TROIS MILLE DEUX CENT EUROS ET QUATRE VINGT DIX CENTIMES) ;

CONDAMNONS la SCCV SEILH 1 à payer à Madame [X] [U] la somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL SUBRA CALMONT SANITAIRE THERMIQUE à payer à la SCCV SEILH 1 la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes, dont les demande d’expertise judiciaire, de restitution des 5 % du prix de vente et d’indemnités de retard ;

CONDAMNONS in solidum la SCCV SEILH 1 et la SARL SUBRA CALMONT SANITAIRE THERMIQUE aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût de l’assignation ayant introduit la présente instance, ainsi que les frais des procès-verbaux du 15 novembre 2024 (pour 337,50 euros) et 28 avril 2025 (pour une somme figurant sur l’original de l’acte) ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition le 12 septembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,