MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 26 Mai 2025

DOSSIER : N° RG 23/00934 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RVKG

NAC : 50C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 26 Mai 2025

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier lors des débats

Madame CHAOUCH, Greffier lors du prononcé

DEBATS

à l’audience publique du 07 Mars 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré au 12 mai 2025 puis prorogé à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

Mme [U] [T] [F]

née le 06 Janvier 1956 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 93

DEFENDEUR

M. [N] [S]

né le 30 Mars 1955 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean IGLESIS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 106

EXPOSE DU LITIGE

Suivant promesse de vente du 30 mars 2016, Madame [U] [F] a acquis de Monsieur [L] [K] une maison d’habitation située à [Localité 3], sous la forme d’une vente en viager.

Monsieur [K] est décédé le 1er juin 2016, avant la réitération de l’acte de vente, laissant pour légataire universel Monsieur [N] [S].

Suivant jugement du 28 mars 2017, le tribunal judiciaire de Toulouse a débouté Madame [F], qui entendait faire valoir son droit de propriété sur le bien, de ses demandes, estimant que le décès de Monsieur [K] avant la réitération de l’acte authentique avait rendu la vente caduque. Toutefois, ce jugement a été infirmé par un arrêt de la cour d’appel de [Localité 6] en date du 10 février 2020, jugeant que l’acte sous seing privé valait vente, et ordonnant à Monsieur [S] de procéder à sa réitération en la forme authentique.

Le 19 février 2021, Madame [F] a fait dresser un procès verbal de constat de l’état des lieux par huissier.

Estimant que le bien avait été dégradé entre le moment de la vente et la date de son entrée en possession, Madame [F] a fait assigner Monsieur [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de désignation d’un expert judiciaire, lequel, suivant ordonnance du 30 juin 2021, a rejeté sa demande faute de motif légitime.

Par un arrêt du 10 mai 2022, la cour d’appel de [Localité 6] a infirmé cette décision, et ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [C] aux fins de description des travaux à mener pour remettre les lieux en leur état d’origine.

Monsieur [C] a déposé son rapport le 30 novembre 2022.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 28 février 2023, Madame [U] [F] a fait assigner Monsieur [N] [S] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir le condamner à réparer ses préjudices matériels résultant des frais de remise en état à engager, outre son préjudice de jouissance, et des demandes accessoires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2024, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 7 mars 2025.

A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 12 mai 2025, échéance prorogée au 26 mai 2025.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 22 avril 2024, Madame [U] [F] demande au tribunal, au visa des articles 1710 et 1792-6 et suivants du code civil et des articles 1641 et suivants du même code, de bien vouloir :

— Condamner Monsieur [S] en réparation des préjudices matériels de Madame [F], au paiement des sommes suivantes :

*2 191,40 €HT soit 2 410,54€ TTC au titre de la remise en état d’habitabilité de la chambre,

*5 768,07 € soit 6 344,88 € TTC outre la somme retenue par l’expert de 503,91 € TTC au titre de la remise en état d’habitabilité de la cuisine,

*1 604,64 € HT soit 1 765,10 € TTC, au titre de la reprise du plafond du couloir et pose de lambris, tel qu’existant à l’origine,

*1 579,60 € HT soit 1 737,56 € TTC au titre de la remise en état d’habitabilité du salon,

*2 279€ HT soit 2 506,90€ TTC au titre des frais de déplacement du compteur électrique,

* 380,63 € HT soit 418,69 € TTC au titre de la reprise du wc ;

— Condamner Monsieur [S] au paiement d’une somme de 25 200 € en réparation du préjudice de jouissance de Madame [F] à compter de sa prise de possession du 14 février 2021, jusqu’au 30 novembre 2022, date du dépôt de rapport d’expertise, soit sur une durée de 21 mois ;

Si le tribunal suit le raisonnement de Monsieur [S] selon lequel Madame [F] aurait dû prendre possession des lieux à compter de l’arrêt du 10 février 2020, fixer le préjudice de jouissance à la somme de 39 600€ à compter de l’arrêt du 20 février 2020 jusqu’à la date du rapport, soit sur une durée de 33 mois ;

— Condamner Monsieur [S] au paiement de la somme de 932 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022 outre la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont s’est acquittée Madame [F] en exécution de l’ordonnance de référé du 30 juin 2021 infirmée par l’arrêt de la cour en date du10 mai 2022;

— Condamner Monsieur [S] au paiement de la somme de 23 190 € en réparation du préjudice de la requérante ;

— Condamner Monsieur [S] au paiement d’une somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire et juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement ;

— Le condamner aux entiers dépens, en ceux compris les frais d’expertise.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 7 septembre 2023, Monsieur [S] demande au tribunal, au visa des articles 1710 et 1792-6 et suivants du code civil, de bien vouloir :

— Homologuer le rapport d’expertise judicaire en son option n°1, à savoir :

• Enjoindre à Monsieur [S] de reposer ou faire reposer le WC et l’évier,

• Donner acte à Monsieur [S] de son accord sur la somme de 3696,05 euros au titre des travaux, arbitrés par l’expert et se décomposant comme suit :

— WC : 0€

— Couloir : 585,41€ TTC

— Cuisine et placard couloir : 2229,93€TTC

— Séjour et tableau électrique : 877,71 € TTC

— Débouter Madame [F] de l’intégralité de ses autres demandes ;

— Dire et juger que chacune des parties conserve ses frais de défense et dépens exposés à sa charge ;

Dire qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

I / Sur les travaux de remise en état du bien vendu

A titre liminaire, à l’exception des travaux réclamés pour la remise en état de la chambre, il convient de constater que le principe du droit à réparation de Madame [F] n’est pas contesté, de sorte que les parties ne s’opposent que sur le coût des travaux à réaliser pour remettre les lieux dans l’état qui pouvait en être attendu par l’acquéreur au regard des dispositions contractuelles.

Par conséquent, le tribunal examinera successivement les travaux dont Madame [F] revendique la prise en charge par Monsieur [S], étant rappelé que la charge de la preuve du préjudice et de son montant incombent à Madame [F] en application de l’article 1353 du code civil.

1/ Sur la chambre

Madame [F] estime qu’une estrade a été retirée par Monsieur [S], et que cette opération rend la chambre inhabitable, en ce que le sol est désormais brut et nécessite un réagréage, la création d’un niveau et l’installation d’un carrelage.

Monsieur [S] répond qu’il n’a réalisé aucune modification dans cette pièce, qui ne présente aucune dégradation.

*

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire et des procès verbaux de constat versés aux débats par Madame [F] que la chambre était équipée d’une estrade en bois de quelques centimètres de hauteur courant le long du placard encastré dans le mur, et supportant le lit. Il apparaît en outre que cette estrade a été retirée par Monsieur [S], de sorte que la partie du sol qu’elle recouvrait apparaît désormais en béton brut, le reste du sol de la pièce étant carrelé.

L’expert judiciaire a estimé que la chambre n’avait subi aucune dégradation, l’estrade constituant selon lui un meuble.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît toutefois que l’estrade constituait en l’espèce un immeuble par destination au sens de l’article 525 alinéa 1 du code civil, son retrait ayant nécessairement conduit à sa détérioration, s’agissant d’un élément sur mesure installé à perpétuelle demeure et tenant lieu de revêtement de sol sur la zone où elle était installée.

Or, le compromis de vente prévoit, en pages 7 et 8, que “le vendeur s’interdit de démontrer tous éléments ayant la qualification d’immeuble par destination, notamment et sans que cette liste soit exhaustive et dans l’hypothèse où ces biens ci-après existent :

— les glaces scellées dans les murs,

— les cheminées et leurs inserts,

— les radiateurs,

— la robinetterie, les sanitaires (lavabo, baignoire, wc),

— les revêtements de sol, douilles électriques,

— ainsi que les portes et leurs poignées.”

Dans ces conditions, c’est à bon droit que madame [F] revendique la prise en charge du coût de la restauration de l’estrade en bois au titre de la remise en état de la chambre.

Pour le chiffrage de ces travaux, elle produit plusieurs devis, et demande la prise en compte du moins-disant, à savoir le devis de l’entreprise Dacuna fixant un prix de 2 191, 40€ HT.

Force est de constater que ce devis a pour objet la réfaction de la totalité du sol de la chambre, avec la dépose du carrelage d’origine, la préparation du sol (couche primaire d’accrochage puis enduit de lissage de sol) et l’installation d’un carrelage sur la totalité de sa surface, soit 16 m².

La remise en état des lieux supposerait pourtant la mise en place d’une estrade en bois remplaçant le matériel retiré par Monsieur [S].

Aucun élément ne permet de considérer que ces travaux, que madame [F] a omis de faire chiffrer, auraient eu un coût supérieur à l’installation d’un carrelage, ragréage du sol inclus, et il ressort des photographies que l’estrade occupait au plus la moitié de la surface de la chambre.

Par conséquent, il sera considéré que le coût de la restauration de la chambre dans son état antérieur par l’installation d’une estrade en bois similaire à celle qui s’y trouvait est équivalent au coût de l’installation d’un carrelage neuf sur sol préparé sur la moitié de sa surface, soit une somme de 1 095, 70 € HT.

Monsieur [S] sera donc condamné à payer à Madame [F] une somme de 1 095, 70 € HT au titre de la remise en état de la chambre.

2/ Sur la cuisine

Madame [F] affirme que les entreprises concernées ont refusé de reposer les meubles entreposés dans une autre pièce de la maison, dont elle indique qu’il ne s’agit pas des meubles de la cuisine d’origine de sorte qu’en tout état de cause, leur installation ne la remettrait pas dans la situation antérieure à l’intervention de Monsieur [S]. Elle demande la réfaction du carrelage compte tenu de son état dégradé.

Elle rappelle que la cuisine était fonctionnelle, et ne consiste plus qu’en une pièce dépouillée de tout élément. Elle soutient que le principe de réparation intégrale de son préjudice exclut que soit prise en compte une notion de vétusté des éléments supprimés. Elle souligne qu’elle n’a d’autre choix que de faire préparer les surfaces sol, murs et plafond, pour réaliser les travaux.

Monsieur [S] demande la validation de l’avis de l’expert judiciaire et se propose de réinstaller l’évier.

*

L’expert judiciaire a décrit précisément les travaux à réaliser pour remettre les lieux en état, qu’il s’agisse des murs, des sols, et des meubles et autres équipements (évier).

Madame [F] ne produit aucun élément au soutien de son allégation selon laquelle les meubles entreposés dans une autre pièce de la maison ne sont pas ceux qui se trouvaient dans la cuisine, alors que l’expert est affirmatif sur ce point. Il sera donc retenu que les meubles retrouvés sur place sont bien ceux que Monsieur [S] a retiré de la cuisine existante, de sorte qu’il n’y a pas lieu de chiffrer la fourniture de meubles neufs.

De même, alors qu’il était interrogé sur ce point dans le cadre de sa mission, l’expert n’a pas retenu que le plafond installé par Monsieur [S] ne pouvait pas être conservé. L’affirmation de Madame [F] selon laquelle il est nécessaire de refaire ce plafond est infirmée par l’expert judiciaire, puisqu’il a eu connaissance de la note technique de Monsieur [M] mais a retenu le maintien du plafond en l’état.

Contrairement à l’affirmation de Madame [F], les chiffrages de l’expert judiciaire s’appuient sur les devis qu’elle lui a soumis, et qui lui permettaient en l’espèce une analyse précise des besoins pour la remise en état des lieux.

Enfin, concernant l’intervention directe de Monsieur [S] pour la réalisation de certains travaux de reprise, elle sera exclue faute pour lui d’établir qu’il dispose de compétences suffisantes pour les réaliser lui-même.

Dans ces conditions, l’évaluation des travaux à mener fixée par l’expert sera entérinée.

Par conséquent, Monsieur [S] sera condamné à payer à Madame [F], au titre de la remise en état de la cuisine, une somme de 2 537, 71 € HT correspondant à :

-242, 78 € HT pour la restauration de la cloison du placard, y compris finitions,

-216, 58 € HT pour le remplacement de la plaque de plâtre altérée,

-68, 12 € HT pour la peinture du placard,

-217, 50 € HT pour les portes coulissantes du placard,

-147, 20 € HT pour la peinture du plafond,

-880, 12 € HT pour la réfaction du carrelage,

-235, 41 € HT pour la restauration de la porte,

-280 € HT pour la repose de l’évier et fournitures,

-250 € HT pour la repose des meubles existants.

La taxe sur la valeur ajoutée sera appliquée à ces sommes en fonction des taux applicables à chacun de ces postes au jour du présent jugement.

3/ Sur le couloir

Madame [F] indique que le plafond du couloir était orné d’un lambris, que Monsieur [S] a remplacé par du placoplâtre sans respecter les règles de l’art. Elle indique qu’elle souhaite voir restaurer un plafond en lambris, et propose un devis à ce titre.

Monsieur [S] demande que le chiffrage de l’expert soit entériné.

*

L’expert judiciaire a retenu les travaux nécessaires pour une remise en état du plafond du couloir en placoplâtre, prenant acte du fait que Madame [F] avait indiqué qu’elle ne souhaitait pas restaurer le lambris existant au moment de la vente.

Pour autant, Madame [F] est en droit, au regard des termes contractuels selon lesquels “le vendeur s’engage, jusqu’au jour de l’entrée en jouissance, à n’apporter aucune modification dans le bien vendu par rapport à son état actuel”, d’exiger la restauration du lambris, au même titre que celle des revêtements de sol.

En l’occurrence, l’expert judiciaire n’a pas fait état d’une surévaluation de ces travaux dans les devis qui lui ont été soumis.

L’entreprise Dacuna a retenu un coût de 1 604, 60 € HT, l’entreprise AR Rénovation a chiffré les mêmes travaux à hauteur de 1 375 € HT, l’entreprise [Z] à 722 € HT. Le devis de l’entreprise OK GO ne distingue pas entre les zones cuisine et couloir, ce qui ne permet pas de le retenir au titre des travaux du plafond du couloir.

Au regard de ces éléments, il sera retenu que la restauration du lambris au plafond du couloir, après suppression du placoplâtre, représente un coût de 722 € HT.

Par conséquent, Monsieur [S] sera condamné à payer à Madame [F] la somme de 722 € HT au titre des travaux de remise en état du couloir.

4/ Sur le salon

Madame [F] indique que Monsieur [S] a démoli le mur séparant la cuisine du salon, l’a remplacé par une poutre habillée de placoplâtre, et a reconstruit un mur. Elle conteste l’évaluation faite par l’expert judiciaire des travaux de finition à réaliser.

Monsieur [S] demande la validation du chiffrage de l’expert judiciaire.

*

L’expert judiciaire a précisément détaillé les travaux de finition à réaliser dans le salon. Il a rejeté le devis établi par l’entreprise Dacuna, dont la prise en compte est revendiquée par Madame [F], mais qui retient des prix forfaitaires pour chaque opération à réaliser. Il a fixé des coûts tenant compte des surfaces à reprendre, et donc mieux ajustés à la réalité des travaux à mener.

Il est notable que l’évaluation faite par l’expert se rapproche de celle de l’entreprise [Z], après exclusion des postes inutiles (300 € pour la création d’un coffret placo et 70,88 € pour la fourniture de plinthes alors que les anciennes plinthes ont été stockées dans la maison).

Dans ces conditions, il y a lieu de valider la proposition de chiffrage établie par l’expert judiciaire, et de condamner Monsieur [S] à payer à Madame [F] la somme de 615, 77 € HT au titre des travaux de remise en état du salon.

5/ Sur le compteur électrique

Madame [F] fait remarquer qu’alors que le compteur électrique était encastré dans le mur du salon, il est désormais posé en relief sur le mur. Elle estime que le chiffrage proposé par l’expert pour le coffrage du compteur n’est pas justifié, alors qu’elle soumet aux débats plusieurs devis.

Monsieur [S] estime les devis de la demanderesse disproportionnés, et demande la validation de l’avis de l’expert judiciaire.

*

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que Monsieur [S] n’a pas dégradé ni modifié l’installation électrique, mais a simplement re-positionné le compteur électrique sur le mur qu’il a refait.

A la lecture du devis de la société C2G Elec proposé par Madame [F], il apparaît que le poste relatif au déplacement du tableau électrique s’élève à 188 €, et que le solde, soit 1 830 €, correspond à l’installation d’une “armoire et protections de marque Legrand”, ce qui correspond au remplacement du compteur par un tableau électrique moderne.

Ce devis ne correspond donc pas à une remise en état du bien mais à une amélioration du système électrique.

Quant au devis de la société OK GO, il vise une mise en sécurité de l’installation électrique pour 450 € et le déplacement du tableau électrique et repose dans le placard de la cuisine pour 1 750 €, somme qui ne contient aucun détail et apparaît, pour le simple déplacement du compteur, manifestement disproportionnée.

Dans ces conditions, l’évaluation proposée par l’expert à hauteur de 200 € TTC, si elle est forfaitaire, se rapproche largement l’évaluation faite par la société C2G Elec. Elle sera donc entérinée.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [S] doit être condamné à payer à Madame [F] une somme de 200 € HT (plus proche de l’évaluation de la société C2G Elec que la somme de 200 € TTC) au titre de la remise en état du compteur électrique.

6/ Sur le wc

Madame [F] refuse que Monsieur [S] procède à la réinstallation de la cuvette de toilettes qu’il a retirée, et conteste le chiffrage retenu par l’expert.

Monsieur [S] se propose de venir remettre la cuvette en place, ou de valider la somme retenue par l’expert.

*

Compte tenu de l’absence de certitude quant aux compétences de Monsieur [S] en matière de construction, il y a lieu de rejeter sa proposition de venir réinstaller la cuvette des toilettes qu’il a retirée.

Par conséquent, c’est à bon droit que Madame [F] réclame une indemnité permettant de couvrir le coût de l’intervention d’un professionnel.

L’expert judiciaire propose de retenir une somme de 290 € TTC. Contrairement à l’affirmation de Madame [F], il a bien prévu le coût de la livraison et de la pose, et non seulement de la cuvette.

La comparaison entre son évaluation et celle de la société [Z], moins disante parmi les devis proposés par Madame [F], tient uniquement au coût de la cuvette, la pose étant chiffrée en des termes similaires.

Or, il est constant que l’ancienne cuvette aurait pu être remise en place, et donc qu’elle était encore à la disposition de Monsieur [S], de sorte que la validation de la proposition de ce dernier aurait évité le coût d’une nouvelle cuvette.

Dans ces conditions, le chiffrage de l’expert, qui retient le coût le plus bas au titre de la cuvette neuve, sera validé.

Monsieur [S] sera donc condamné à payer à Madame [F] une somme de 263, 63 € HT (soit 290 € TTC) au titre de la remise en état des wc.

II / Sur le préjudice de jouissance de Madame [F]

Madame [F] estime subir un préjudice lié à la perte de jouissance de l’immeuble, inhabitable en l’état, depuis le 14 février 2021, date à laquelle elle a récupéré les clés. Elle retient une valeur locative de 1200 € par mois. Ce n’est que subsidiairement qu’elle demande la prise en compte de la date du 10 février 2020 comme point de départ de son préjudice.

Monsieur [S] répond que rien n’interdisait à Madame [F] de disposer du bien dès le 10 février 2020, et qu’elle a seule fait le choix de différer le paiement du prix de plus d’un an. Il estime que la durée de l’expertise est imputable à la mauvaise foi de la demanderesse, qui a revendiqué des sommes sans commune mesure avec les travaux à réaliser.

Il souligne que l’habitabilité de l’immeuble dépend de la réfaction de la toiture et du système électrique, qui ne présentent aucun lien avec sa propre intervention dans les lieux.

*

Si Madame [F] a droit à réparation intégrale de ses préjudices, il lui appartient de démontrer la réalité de ceux-ci et de les chiffrer à partir d’éléments objectifs.

En l’occurrence, l’expert judiciaire observe que, contrairement à l’affirmation de Madame [F], le bien ne pouvait être habité immédiatement lorsqu’elle en a récupéré les clés en février 2021, au regard de l’état de la toiture et du système électrique. Il estime que des travaux devaient être menés et évalue leur durée à 8 à 10 mois.

Ces travaux sont sans relation avec la modification des lieux par Monsieur [S], dont il est constant qu’il n’est pas intervenu sur le système électrique ni sur la toiture.

Aussi, le préjudice de jouissance imputable à Monsieur [S] n’a débuté qu’en janvier 2022.

En outre, il est notable que le coût des travaux de remise en état suscités par l’intervention de Monsieur [S] est largement inférieur au montant de la rente annuelle viagère que Madame [F] s’était engagée à payer à Monsieur [K], soit une somme de 9 600 €, ce qui permet de considérer qu’elle disposait incontestablement des capacités financières lui permettant de faire face aux travaux sans attendre l’issue de l’instance.

Ainsi, il sera retenu que le préjudice de jouissance de Madame [F] imputable à Monsieur [S] a cessé au jour du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, soit le 30 novembre 2022, date à laquelle elle était libre d’engager les travaux de reprise, de sorte que leur défaut ne ressortait plus que de sa propre volonté.

Par ailleurs, il est constant que Madame [F], qui a acheté ce bien en viager à un homme de 78 ans en 2016, n’avait pas pour intention de l’habiter avant son départ à la retraite, étant observé qu’elle est née en 1956. De fait, elle n’invoque, ni, a fortiori, ne justifie, d’aucun projet d’emménagement dans les lieux pour y fixer son habitation principale. Elle ne fait pas davantage état d’un projet tendant à mettre le bien en location.

Dans ces conditions, son préjudice de jouissance imputable à Monsieur [S] sera limité à la période du 1er janvier 2022 au 30 novembre 2022, et à la moitié de la valeur locative du bien, soit 600 € par mois.

Monsieur [S] sera donc condamné à payer à Madame [F] une somme de 6 600 € en réparation de son préjudice de jouissance imputable aux modifications qu’il a apportées au bien vendu en violation du contrat de vente.

III / Sur les demandes en remboursement des sommes payées par Madame [F]

A/ Sur la taxe foncière de l’année 2021

Madame [F] indique qu’elle a payé à Monsieur [S], à sa demande, la somme de 932 € au titre de la taxe foncière de l’année 2021, et que par la suite, le Trésor public lui a demandé de procéder à ce même paiement, de sorte qu’elle a exposé cette somme deux fois.

Monsieur [S], qui demande le rejet de l’ensemble des prétentions de Madame [F], produit la taxe sur les logements vacants de l’année 2021, d’un montant de 846 €.

*

La charge de la preuve incombe à Madame [F], qui produit un courrier de son avocat adressé au conseil de Monsieur [S], dans lequel le rédacteur rapporte que sa cliente s’est vue indiquer par l’administration fiscale que la somme de 932 € initialement réclamée à Monsieur [S], et qu’elle lui a remboursée, lui a finalement été dégrevée, l’administration fiscale réorientant sa demande vers Madame [F], qui a dû s’en acquitter.

Pour autant, force est de constater que Madame [F], si elle produit l’avis d’imposition qui lui a été adressé, ne verse pas aux débats de preuve du paiement dont elle demande remboursement à Monsieur [S], ni du fait qu’il aurait été dégrevé de cet impôt par l’administration fiscale, ses seules affirmations, même rapportées par son avocat, étant insuffisantes à constituer la preuve de son paiement et de son caractère infondé.

Madame [F] sera donc déboutée de sa demande.

B/ Sur le remboursement des frais irrépétibles exposés devant le juge des référés

Madame [F] revendique le remboursement de la somme de 1000 € à laquelle le juge des référés l’a condamnée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par ordonnance du 30 juin 2021 la déboutant de sa demande d’expertise judiciaire.

Monsieur [S] prétend au rejet de cette prétention, mais n’a formulé aucun moyen ni argument au soutien de sa demande.

*

Il ressort de la lecture de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 6] du 10 mai 2022 statuant sur appel de l’ordonnance du 30 juin 2021 que la cour a infirmé cette ordonnance “en toutes ses dispositions”, et donc a notamment infirmé la condamnation de Madame [F] à payer une somme de 1000 € à Monsieur [S] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette décision vaut condamnation de Monsieur [S] à rembourser cette somme, l’obligation de restitution des sommes payées en exécution de l’ordonnance infirmée résultant de plein droit de cette infirmation, de sorte que Madame [F] dispose déjà d’un titre exécutoire, auquel sont rattachées diverses voies de droit pour en obtenir l’exécution forcée.

Par conséquent, et alors que l’arrêt de la cour d’appel revêt l’autorité de la chose jugée, la présente juridiction ne saurait réitérer cette condamnation.

Madame [F] sera donc déboutée de sa demande en remboursement de la somme de 1000 € payée en exécution de sa condamnation par l’ordonnance du juge des référés du 30 juin 2021.

IV / Sur la demande formée au titre d’un vice caché

Madame [F] fait valoir que la toiture doit être refaite au regard de la présence d’amiante et de traces d’une infestation passée d’insectes xylophages. Elle estime que les constatations de l’expert judiciaire sont incomplètes en ce qu’il n’a relevé que le caractère fuyard de l’ensemble, lequel, selon elle, relève d’un défaut d’entretien imputable à Monsieur [S] depuis la vente de l’immeuble.

Elle soutient que seuls les travaux de Monsieur [S] ont rendu la maison inhabitable, la réfection totale du toit n’étant pas une nécessité pour investir les lieux, ce dernier n’ayant d’ailleurs pas envisagé d’engager de tels travaux.

Elle considère que la présence d’amiante et l’ancienne infestation par des termites constituent des vices cachés lui imposant des travaux supplémentaires. Elle observe que selon le diagnostiqueur qu’elle a fait intervenir, l’amiante était visible à l’oeil nu, sans accès au toit.

Elle fait valoir que Monsieur [S] n’a pas pu ignorer les dégradations faites par les termites lorsqu’il a refait le plafond du couloir et de la cuisine.

Elle affirme qu’elle ne se serait pas engagée dans l’acquisition du bien si elle avait eu connaissance de l’existence d’amiante dans la toiture ou de l’ancienne infestation par les termites.

Monsieur [S] demande le rejet des prétentions de Madame [F], sans développer de moyens ni d’arguments concernant le vice caché allégué.

*

Concernant les infiltrations d’eau en toiture, Madame [F] estime qu’elles sont imputables à Monsieur [S] au regard d’un défaut d’entretien de la chose depuis le décès de Monsieur [K], et cite l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 6] du 10 février 2020 qui renvoie aux dispositions contractuelles selon lesquelles les dépenses exposées pour l’entretien du bien vendu restent à la charge de Monsieur [S] jusqu’à la signature de l’acte authentique.

Elle invoque donc la responsabilité contractuelle de Monsieur [K], qu’elle juge défaillant dans l’exécution de son obligation d’entretien du bien vendu.

Toutefois, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les infiltrations constatées trouvent leur origine dans l’état de vétusté de la toiture, que Monsieur [C] qualifie de “très conséquent”, justifiant son remplacement complet.

Il est par ailleurs constant que Monsieur [S] n’est pas intervenu sur la toiture.

Alors qu’il a été débiteur de l’obligation d’entretien de la toiture à compter de juin 2016, et jusqu’en février 2021, soit pendant cinq ans, l’état de vétusté avancée de la toiture ne résulte manifestement pas d’un manquement de Monsieur [S], s’agissant d’un désordre qui s’est développé, par hypothèse, dans une temporalité plus longue.

Madame [F] n’invoque aucune faute de Monsieur [K], que Monsieur [S] aurait à supporter en sa qualité de légataire universel.

En tout état de cause, Madame [F] ne se prévaut, au titre des désordres à l’origine de la nécessité de refaire la toiture, que de la présence d’amiante et de la détérioration du bois par le passé par des insectes xylophages, indiquant que par ailleurs, l’état général de la toiture n’imposait pas sa réfection complète comme le suggère l’expert judiciaire.

Dans ces conditions, il ne sera pas mis à la charge de Monsieur [S] le coût de la reprise de la toiture à raison des infiltrations constatées par l’expert judiciaire.

Concernant la présence d’amiante et la détérioration de la toiture par une infestation passée par des termites, ces deux désordres n’ont pas été constatés par l’expert judiciaire.

Pour autant, Madame [F] rapporte la preuve de la présence d’amiante par la production d’un rapport de diagnostic technique établi par une société Juris diagnostics immobiliers, évoquant la présence de matériaux et produits contenant de l’amiante après analyse en laboratoire, à savoir des plaques (fibres-ciment) en toiture, pour lesquelles il est recommandé une évaluation périodique.

Ce même rapport établit que la panne faîtière en bois de la charpente présente des dégradations liées à la présence de termites.

L’article 1641 du code civil dispose : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”

Comme elle le rappelle dans ses écritures, Madame [F] doit rapporter la preuve du caractère occulte du vice, de son antériorité à la vente, et de sa gravité.

En l’occurrence, l’antériorité à la vente est établie dès lors que la toiture lui est antérieure, et que l’amiante est présente dans ses éléments constitutifs, les traces du passage des termites étant par ailleurs anciennes.

Quant au caractère occulte du vice, il n’est pas sérieusement contestable s’agissant des dégradations du bois par les termites, lesquelles n’ont été constatées que sur la panne faîtière, et à l’occasion d’une étude approfondie liée à l’établissement d’un devis de reprise.

S’agissant de la présence d’amiante, Madame [F] affirme que les plaques de fibro-ciment étaient visibles de l’extérieur, de sorte que Monsieur [K], puis Monsieur [S], ne pouvaient en ignorer l’existence.

Toutefois, alors qu’il est constant que Monsieur [S] est profane en matière de construction, l’argument selon lequel les plaques de fibro-ciment étaient visibles pour lui implique qu’elles étaient de même visibles pour Madame [F].

Par conséquent, Madame [F] n’établit pas le caractère occulte de la présence d’amiante en toiture, et ne peut invoquer la garantie des vices cachés à l’égard de ce désordre, l’article 1642 du code civil rappelant que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Quant à la gravité du vice caractérisé par la présence passée d’insectes xylophages, Madame [F] ne la caractérise pas. En effet, aucune pièce ne permet de considérer que l’état de la panne faîtière lié aux dégradations opérées par les termites imposait son remplacement et rendait l’immeuble impropre à sa destination.

De même, il n’est pas établi que l’état de cette panne faîtière diminuerait l’usage du bien, en l’espèce imposerait un coût de reprise tel, que Madame [F] n’aurait pas acheté la maison, ou en aurait donné un moindre prix, si elle l’avait connu.

En effet, Madame [F] a acheté le bien en viager, ce qui implique qu’elle acceptait un aléa quant au coût total de l’opération. Dans ce contexte, une variation de 23 190 € (le coût des travaux de réfection de la toiture), soit deux ans et demi de rente viagère, n’était pas de nature à la désintéresser du bien, d’autant que la reprise de la toiture d’un bien ancien constitue un poste de travaux ordinaire, qu’elle devait nécessairement envisager dans l’hypothèse où Monsieur [K] serait décédé plus tardivement.

De manière surabondante, il sera rappelé que compte tenu du décès de Monsieur [K] avant même la réitération de la vente, Madame [F] a acquis un bien initialement évalué entre 230 000 € et 250 000 € selon ses propres pièces (annonce immobilière du 8 mars 2016, mandat de vente sous forme de viager du 23 février 2016, courrier électronique de M.[E], SAS Intégral immobilier) au prix de 76 000 €, ce qui fait obstacle à l’hypothèse selon laquelle si elle avait su qu’elle aurait à refaire la toiture à neuf, elle n’aurait pas acquis le bien.

Il résulte de ce qui précède que les conditions d’application de la garantie des vices cachés invoquée par Madame [F] ne sont pas réunies, tant concernant la présence d’amiante en toiture, laquelle ne répond pas au critère du caractère occulte du vice, que la dégradation passée de la toiture par des insectes xylophages, laquelle ne répond pas au critère de gravité du vice.

Elle sera donc déboutée de sa demande au titre du coût de réfection de la toiture.

V / Sur les demandes accessoires

L’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] succombe à l’instance dès lors qu’il est condamné au paiement d’une somme totale de 12 034, 81 € à Madame [F], les travaux à réaliser s’élevant à une somme de 5 434, 81 €. Toutefois, force est de constater que cette dernière sollicitait le paiement d’une somme totale de 64 629, 25 €, dont 39 429, 25 € de travaux, de sorte que ses demandes n’ont été accueillie qu’à moins de 20 %. En outre, la valeur de la somme qui lui est allouée correspond à moins de deux années de rente viagère, dans un contexte où le décès rapide de Monsieur [K] l’a dispensée du versement de toute rente.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de mettre une fraction des dépens à la charge de Madame [F].

Par conséquent, les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre Monsieur [S] et Madame [F].

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, au regard de l’ancienneté de la vente et de la solution apportée au litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [N] [S] à payer à Madame [U] [F] une somme de 1 095, 70 € au titre des travaux de remise en état de la chambre ;

Condamne Monsieur [N] [S] à payer à Madame [U] [F] une somme de 2 537, 71 € au titre des travaux de remise en état de la cuisine ;

Condamne Monsieur [N] [S] à payer à Madame [U] [F] une somme de 722 € au titre des travaux de remise en état du couloir ;

Condamne Monsieur [N] [S] à payer à Madame [U] [F] une somme de 615, 77 € au titre des travaux de remise en état du salon ;

Condamne Monsieur [N] [S] à payer à Madame [U] [F] une somme de 200 € au titre des travaux de remise en état du compteur électrique ;

Condamne Monsieur [N] [S] à payer à Madame [U] [F] une somme de 263, 63 € au titre des travaux de remise en état des wc ;

Dit que les sommes de 1 095, 70 €, 2 537, 71 €, 722 €, 615, 77 €, 200 € et 263, 63 € sont exprimées hors taxes et que la taxe sur la valeur ajoutée leur s’y ajoutera au taux en vigueur pour chaque type de travaux au jour du présent jugement ;

Condamne Monsieur [N] [S] à payer à Madame [U] [F] une somme de 6 600 € au titre de son préjudice de jouissance ;

Déboute Madame [U] [F] de sa demande au titre du remboursement de la taxe foncière pour l’année 2021 ;

Déboute Madame [U] [F] de sa demande au titre du paiement de la somme de 1000 € réglée en exécution de l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse du 30 juin 2021 ;

Déboute Madame [U] [F] de sa demande au titre des travaux de reprise de la toiture ;

Dit que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront supportés par moitié par Madame [F] et par moitié par Monsieur [S] ;

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 26 mai 2025.

Le Greffier, La Présidente,