TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 25 Octobre 2024

AFFAIRE N° RG 20/03657 – N° Portalis DB3Q-W-B7E-NLBS

NAC : 30E

Jugement Rendu le 25 Octobre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SOCIETE SARL AUTOS PRESTIGE 91, société à responsabilité limitée au capital de 5.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 824 317 135, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Dominique POLION, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDERESSE

ET :

SOCIETE EPIM 2, société civile immobilière, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 832 968 085, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Marie-françoise PECH DE LACLAUSE, avocat au barreau de PARIS plaidant,

Monsieur [A] [F], demeurant [Adresse 3]

Défaillant,

Monsieur [G] [Z], demeurant [Adresse 1]

Défaillant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Julie HORTIN, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Julie HORTIN, Juge,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assisté de Madame Sylvie CADORNE, greffier lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 07 décembre 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 07 Mars 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04 juillet 2024. Le délibéré a été prorogé au 26 septembre 2024 puis au 25 octobre 2024.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2016, la SCI MITY a donné à bail à la Société AUTOS PRESTIGE 91, un ensemble industriel d’une surface de 262m2, situé [Adresse 2]. L’activité du preneur est une activité de garage mécanique et carrosserie automobile.

Par acte du 28 décembre 2017, la SCI MITY a cédé les locaux à la SCI EPIM 2.

Par acte du 11 juin 2020, la SCI EPIM 2 a fait délivrer à la SARL AUTOS PRESTIGE 91 un commandement de payer visant la clause résolutoire. Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [A] [F] et Monsieur [G] [Z], par actes en date des 23 et 26 juin 2020, en leur qualité de caution solidaire.

Par acte du 10 juillet 2020, la SARL AUTOS PRESTIGE 91 a fait assigner la SCI EPIM 2 devant le Tribunal Judiciaire d’Évry afin de s’opposer au commandement de payer.

Par actes du 17 juillet 2020, la SCI EPIM 2 a fait assigner devant le Tribunal Judiciaire d’Évry la SARL AUTOS PRESTIGE 91, Monsieur [F] et Madame [Z] aux fins d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du bail commercial et de condamnation de la société AUTOS PRESTIGE 91 au paiement des loyers échus (+charges) et éventuelles indemnités d’occupation.

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances le 4 janvier 2021.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 1er mars 2022, la SARL AUTOS PRESTIGE 91 sollicite du tribunal judiciaire d’Evry :

— Déclarer recevable et bien fondée la Société AUTOS PRESTIGE 91 en son opposition au commandement de payer délivrer à la requête de la SCI EPIM 2 le 11 Juin 2020 ;

— Prononcer la nullité du commandement litigieux ; Subsidiairement, suspendre tous les effets du commandement du 11 Juin 2020 et de la clause résolutoire visée dans ce commandement ;

—  Débouter la SCI EPIM 2 de toutes demandes, faute de justifier du caractère certain, liquide et exigible de sa créance à l’égard de la Société AUTOS PRESTIGE 91 ;

En tout état de cause,

—  Accorder à la Société AUTOS PRESTIGE 91 un échelonnement de paiement de toutes sommes éventuellement mises à sa charge, ce sur une durée de 24 mois, la première échéance devant intervenir dans un délai maximum de 15 jours à compter de la signification à partie du jugement à intervenir ;

—  Condamner la SCI EPIM 2 à payer à la Société AUTOS PRESTIGE 91, à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes :

— Au titre de la non-conformité des installations électriques et préjudices en résultant, la somme de 40.000 euros,

—  Au titre de l’inaccessibilité des emplacements de parking, la somme de 14.250 euros

—  Au titre de l’engorgement des canalisations, la somme de 5.000 euros,

—  Au titre des infiltrations d’eau, la somme de 1.000 euros,

—  Au titre de l’inaccessibilité des locaux aux personnes handicapées, la somme de 5.000 euros ;

—  Condamner la SCI EPIM 2, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du premier jour du mois qui suivra la signification de la décision à intervenir, à

—  Mettre aux normes l’installation électrique, par la mise en place d’une alimentation électrique propre aux locaux mis à la disposition de la SARL AUTOS PRESTIGE 91, conforme aux exigences de son activité,

—  Mettre aux normes du sol desdits locaux,

—  Procéder au marquage au sol de l’accès aux emplacements de stationnement loués à la Société AUTOS PRESTIGE 91,

— Mettre en conformité les locaux pour l’accès aux personnes handicapées

—  Justifier de sa qualité à agir ;

— Autoriser la Société AUTOS PRESTIGE 91 à consigner les loyers dus entre les mains de tel séquestre qu’il plaira au Tribunal de désigner, et ce jusqu’à constatation par un procès-verbal d’huissier contradictoirement établi de la réfection de la totalité des désordres mentionné au présent acte ;

— Condamner la SCI EPIM 2 à régler à la Société AUTOS PRESTIGE 91 la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

—  Statuer ce que de droit en ce qui concerne les dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 11 avril 2023, la SCI EPIM 2 demande au tribunal de :

A titre principal :

—  Dire la SCI EPIM 2 légitime et bien fondée en ses demandes

—  Débouter AUTOS PRESTIGE 91 de l’ensemble de ses demandes

—  Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail commercial

—  Condamner AUTOS PRESTIGE 91 et ses cautions en paiement des loyers et charges échus à la date de la résiliation judiciaire, soit une somme de 17.934,67euros

— Condamner AUTOS PRESTIGE 91 et ses cautions en paiement des loyers et charges a échoir au titre de l’indemnité d’occupation et majoration contractuelle de 50%

—  Dire que cette condamnation sera « à parfaire » au jour du départ effectif.

— Prononcer la conversion de la saisie conservatoire en date du 18.06.2020 et attribuer la somme de 7.178,54euros au Bailleur, pour distraction de sa créance locative

— Prononcer la conversion de la saisie conservatoire en date du 22.09.2020 et attribuer la somme de 1.005euros au Bailleur, pour distraction de sa créance locative

— Prononcer la conversion de la saisie conservatoire en date du 05.10.2020 et attribuer la somme de 596euros au Bailleur, pour distraction de sa créance locative

—  Autoriser le bailleur a conserver le bénéfice du dépôt de garantie, soit une somme de 4.000euros venant en déduction de la créance globale

—  Faire le compte entre les Parties

—  Prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef et ordonner, qu’il soit requis, au besoin, de la Force Publique.

— Autoriser le bailleur à faire pratiquer une saisie vente des biens meubles pour le solde de la créance locative

A titre subsidiaire :

—  Prononcer la résolution du Contrat de Bail commercial, au jour de l’assignation – soit le 17 juillet 2020

—  Condamner in solidum la Société AUTOS PRESTIGES 91 et ses cautions, en paiement des loyers échus à cette date et a échoir jusqu’au jour de son départ effectif des lieux

—  Prononcer l’attribution des saisies pratiquées au bénéfice du bailleur

—  Autoriser le Bailleur à conserver le dépôt de garantie

—  Augmenter le montant de l’indemnité d’occupation de 50%, comme il est dit au contrat de Bail

—  Faire le compte entre les Parties

—  Prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef

—  Ordonner, au besoin, la réquisition de la Force Publique

—  Autoriser le Bailleur à faire diligenter la saisie vente des biens meubles du local et affecter les produits de la vente à la distraction de sa dette

A titre infiniment subsidiaire et si le Bail devait se poursuivre :

—  Condamner in solidum la Société AUTOS PRESTIGES 91 et ses cautions au paiement intégral de la dette constatée au jour du Jugement à intervenir.

—  Prononcer l’attribution des saisies pratiquées au bénéfice du bailleur

—  Faire le compte entre les Parties

—  Débouter AUTOS PRESTIGES 91 de sa demande en échelonnement des paiements

—  Débouter AUTOS PRESTIGES 91 de ses demandes à titre de dommages intérêts

—  Débouter AUTOS PRESTIGES 91 de ses demandes au titre de la réalisation de travaux sous astreinte

—  Débouter AUTOS PRESTIGE 91 de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens

En toute hypothèse :

—  Condamner la Société AUTOS PRESTIGE 91 et ses cautions en paiement d’une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

—  Condamner la Société AUTOS PRESTIGE 91 et ses cautions aux dépens, en ce compris les frais d’huissier relatifs au commandement de payer et à l’ensemble des saisies conservatoires pratiquées

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des écritures précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 décembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience juge rapporteur du 7 mars 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Bien qu’assignés régulièrement dans le cadre de procès-verbaux de recherches infructueuses (PV 659), Monsieur [F] et Monsieur [Z] n’ont pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer à leur égard par jugement réputé contradictoire par application de l’article 473 du Code de procédure civile.

I/ Sur la poursuite du contrat de bail

A- Sur l’acquisition de la clause résolutoire invoqué par le bailleur

La SCI EPIM 2 fait valoir qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 11 juin 2020 et qu’à l’expiration du délai d’un mois, la dette locative de 15.824,49 euros n’avait pas été purgée par le débiteur. Elle en déduit que la clause résolutoire a joué de plein droit et que le bail commercial est résilié. Elle précise qu’aucun grief ne peut entacher de nullité ce commandement de payer.

La société AUTOS PRESTIGE 91 fait valoir que le commandement de payer est nul en raison de la confusion de son dispositif, de son caractère déloyal et du fait que la dette de loyer n’est pas établie. Le preneur soutient que le commandement de payer est nul dès lors qu’il fait injonction de payer immédiatement et rappelle que, si le paiement n’intervient pas dans le délai d’un mois, le bail sera résilié, car cela crée dans l’esprit du locataire une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans un délai requis.

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est admis que lorsque les mentions du commandement sont de nature à créer, dans l’esprit du locataire, une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’y apporter la réponse appropriée dans un délai requis, le commandement de payer ne peut produire d’effet.

Or en l’espèce, les mentions du commandement de payer du 11 juin 2020 en ce qu’elles font injonction de paiement à la fois immédiatement, faute de quoi le bailleur se prévaudra de la clause résolutoire insérée au bail, avant de rappeler les termes de l’article L. 145-41 du code de commerce et la clause stipulée au bail selon lesquels la résiliation du bail ne peut intervenir qu’après l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification d’un commandement de payer, ne permettent pas au preneur de prendre la mesure exacte des injonctions faites.

Par conséquent, le commandement de payer sera nul et ne pourra permettre l’acquisition de la clause résolutoire.

B- A titre subsidiaire, sur la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail

La SCI EPIM 2 fait valoir à titre subsidiaire que le locataire viole les dispositions contractuelles relatives au règlement du loyer depuis le mois d’octobre 2019. Elle demande de prononcer la résolution du contrat de bail commercial, au jour de l’assignation – soit le 17 juillet 2020.

La Société AUTOS PRESTIGE 91 conteste les sommes appelées.

L’article 1103 du Code civil précise que : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1224 du Code civil : « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Ainsi, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il est admis que la résiliation du contrat ne peut être prononcée que lorsque le manquement invoqué est suffisamment grave pour justifier que le contrat soit interrompu pour l’avenir.

Enfin, l’article 1353 du Code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, la SCI EPIM 2 invoque un manquement à l’obligation de paiement des loyers et charges, à l’appui de sa demande en résiliation judicaire.

Sur les sommes dues

La SCI EPIM 2 produit à titre de décompte un extrait de son « Grand Livre » arrêté au 29 avril 2022.

Il ressort de l’article 18 du contrat de bail que le loyer mensuel de 2700 euros est réparti de la manière suivante :

Loyer atelier principal 1750

Loyer appentis extérieur : 200 euros

Charges locatives (40+20) : 60 euros

Taxe foncière : (252 + 36) : 288 euros

TVA sur loyer et charge : 402 euros

Il ressort de ce décompte que plusieurs postes sont mentionnés au titre des loyers et charges facturés au preneur, qu’il convient de reprendre successivement, puisqu’ils sont contestés par le preneur.

Les appels de loyers :

Il convient de préciser que les loyers échus durant la période de confinement lié à la crise sanitaire du Covid sont dus, puisque qu’il est admis que cette période entraine seulement un report d’exigibilité des loyers.

Par ailleurs, il convient de noter que le montant principal du loyer a subi une augmentation. Le preneur conteste le montant de cette indexation, mais le bailleur ne précise nullement au titre de ses conclusions, le fondement et le détail de cette indexation.

Provisions sur charges et taxe foncière

Le preneur conteste les régularisations sur charges intervenues qu’il qualifie de disproportionnées et rappelle qu’aucun justificatif n’a été produit.

Il ressort de l’article 18 que des provisions sur charges à hauteur de 60 euros par mois sont inclus dans le loyer mensuel de 2700 euros. L’article 12 du contrat de bail stipule également que : « le preneur devra payer les contributions personnelles mobilières, la taxe professionnelle, les taxes locatives et autres de toute nature le concernant particulièrement, relatives aux locaux loués ou relatives à son commerce auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis. Il devra rembourser au bailleur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe d’écoulement de l’égout, la taxe de balayage, toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres. Acquitter en outre directement toutes consommations personnelles d’eau à la SCI MITY, d’électricité, selon les indications de sous-compteurs et relevés à la Société AUTO YERRES, sur présentation mensuelle ou trimestrielle ou directement à l’organisme si le contrat est indépendant tel que le contrat GDF, téléphonie ».

Il ressort donc de ces dispositions, qu’une provision sur charges est prévue à hauteur de 60 euros par mois pour les charges locatives et 288 euros par mois pour la taxe foncière, mais que toute régularisation doit intervenir sur justificatifs, or la SCI EPIM 2 ne produit aucun justificatif des charges et taxes nécessitant des régularisations.

Appel TVA :

Il ressort du contrat de bail que 402 euros sont inclus dans le loyer mensuel au titre de la TVA sur les loyers et charges.

Frais de relance

Des frais de relance de 25 euros sont inclus dans le décompte, mais le bailleur ne précise pas à quel titre ces frais sont prévus.

Il ressort de l’article 1353 du Code civil que c’est à celui qui réclame l’exécution de l’obligation de prouver son existence, or la SCI EPIM 2 ne prouve pas l’exigibilité de l’intégralité des sommes réclamées. Il convient de relever, que le décompte produit est un extrait du grand livre et donc qu’il ne peut être repris en tant que tel, dans la mesure où nul ne peut se constituer de preuve à soi-même.

Ainsi, en se basant sur le dernier décompte produit en date du 29 avril 2022 ; entre janvier 2018 et avril 2022, la société AUTOS PRESTIGE 91 était redevable de la somme de 140.400 euros (= 2.700 euros TTC TCC X 52 mensualités)

Sur les paiements réalisés

Il ressort de l’article 1353 du Code civil qu’il appartient à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement et de l’extinction de son obligation. C’est donc à la société AUTOS PRESTIGE 91 de prouver les paiements effectués. Or aucune pièce n’est produite en ce sens.

Des lors, il conviendra de reprendre les paiements comptabilisés par le bailleur au titre de l’arrêté du 29 avril 2022.

Il ressort du document produit en pièces 26-1 et 26-2 que le preneur s’est acquitté sur la période comprise entre janvier 2018 et avril 2022 des sommes de 139.421,07 euros + 12.035,62 euros soit un total de 151.456,69 euros.

Par conséquent, le solde est positif, et aucune dette locative n’a été démontrée. En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or en l’espèce, c’est à la SCI EPIM 2 sur qui repose la charge de la preuve de prouver l’existence d’une dette locative.

Par conséquent, la SCI EPIM 2 sera déboutée de sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail et en conséquence de ses demandes en paiement des sommes dues au titre des loyers et charges échus au 29 avril 2022 et au paiement d’une indemnité d’occupation. Elle sera également déboutée des demandes relatives à l’expulsion du locataire.

Le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur. Le contrat de bail n’étant pas résilié il conviendra de faire les comptes entre les parties au terme du bail.

Aucune condamnation n’ayant été prononcée à l’encontre de la société AUTOS PRESTIGE 91, la SCI EPIM 2 sera également déboutée de ses demandes à l’égard de Monsieur [F] et de Monsieur [Z], les cautions.

Enfin, aucune condamnation n’étant intervenue à l’encontre du preneur, la société AUTOS PRESTIGE 91 sera déboutée de sa demande en délai de paiement.

II / Sur les demandes reconventionnelles de la Société AUTOS PRESTIGE 91

A- Sur les demandes indemnitaires

— Sur la demande en paiement de la somme de 40.000 euros au titre de la non-conformité des installations électriques et préjudices en résultant.

La société AUTOS PRESTIGE 91 fait valoir qu’il n’existe aucun compteur électrique individualisé et qu’elle a été contrainte de remplacer en urgence un disjoncteur, alors qu’elle n’est pas en charge de l’installation, n’ayant aucun contrat avec EDF. Elle fait valoir que le bailleur s’était engagé à lui en rembourser le coût. Elle se plaint également d’un défaut du disjoncteur la privant de toute alimentation électrique sur certaines périodes. Elle affirme que certains appareils ont été endommagés.

La SCI EPIM 2 fait valoir que la spécificité de l’installation électrique était connue par le preneur lors de la prise en possession des lieux et que cette spécificité figure au contrat de bail. Elle soutient que les dysfonctionnements sont causés par une capacité électrique inférieure aux besoins du preneur.

Il ressort de l’article 8 du contrat de bail que : « le preneur sera tenu d’effectuer dans les lieux loués pendant toute la durée du bail et à ses frais toutes les réparations et les travaux d’entretien, de nettoyage et en générale toute réfection ou tout remplacement qui s’avérerait nécessaire, seules les grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil étant à la charge du bailleur.

Le preneur devra notamment entretenir en bon état les ferrures, portes, fenêtres, devantures, verrières, installation électrique, robinetterie, appareils sanitaires, de chauffage, de gaz, canalisation etc. … lesdits entretiens étant à la charge du preneur et sous sa responsabilité.

Il prendra toutes précautions pour éviter le gel, de tous les appareils, conduits et canalisations, il supportera les frais de réparations ou de dégâts de toutes espèces, causés par l’inobservation des conditions ci-dessus. Tout excédent de consommation et toutes réparations nécessaires lui seront imputés ».

Par conséquent, l’entretien de l’installation électrique est à la charge du preneur. La société AUTOS PRESTIGE 91 n’établit pas en quoi elle ressort de l’obligation d’entretien du bailleur.

Elle sera déboutée de cette demande.

— Sur la demande en paiement de la somme de 14.250 euros au titre de l’inaccessibilité des emplacements de parking,

La société AUTOS PRESTIGE 91 fait valoir que depuis l’origine les places de parking qui lui sont réservées ont été occupées par une benne à gravât qui en a empêché l’accès.

La SCI EPIM 2 soutient que le preneur n’a pas d’accès au parking et qu’il s’agit d’une utilisation illégale.

Il ressort du contrat de bail que dans la désignation des biens loués figurent : « 4 parkings dont seront désignés les emplacements sans qu’il soit possible d’y stationner des véhicules autres que ceux liés à l’activité, représentant environ 70 m² ».

Il convient de relever que la société AUTOS PRESTIGE 91 n’établit pas au titre de ses conclusions l’identité du propriétaire de la benne. En effet, s’il s’agit d’une benne de location comme semble le suggérer l’échange de mail produit en pièce 4, un numéro de benne et la pancarte qui est visible sur les photos de l’huissier de justice, aurait dû permettre d’établir la personne qui a installé la benne.

De plus, il peut être déduit de l’échange de mail produit en pièce 4 que [D] [E], dont on ne connait pas la qualité, a mandaté une société pour créer un nouvel emplacement pour la benne, ce à quoi la société AUTOS PRESTIGE 91 a répondu le 13 novembre qu’elle la remerciait infiniment pour sa réactivité face à cette situation compliquée.

Il semble donc que la situation ait été réglée rapidement.

Par conséquent, le preneur ne démontre pas l’existence d’une faute ou d’un préjudice.

Il sera donc débouté sur ce point.

— Sur la demande en paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’engorgement des canalisations,

La société AUTOS PRESTIGE 91 fait valoir que le sol des locaux et partie commune n’est pas régulier, ce qui provoque une stagnation de l’eau.

La SCI EPIM 2 soutient que l’engorgement des canalisations est dû à l’utilisation des produits de peinture.

Il ressort de l’article 8 du bail que l’entretien des canalisations est à la charge du preneur. Il convient de relever que la société AUTOS PRESTIGE 91 n’établit pas en quoi l’engorgement des canalisations ressort de l’obligation d’entretien du bailleur.

Elle sera donc déboutée sur ce point.

— Sur la demande en paiement de la somme de 1.000 euros, au titre des infiltrations d’eau

La société AUTOS PRESTIGE 91 fait valoir que l’absence d’auvent qui interdit un point d’accès à la clientèle au rez-de-chaussée. Elle précise que les troubles n’ont pris fin qu’en février 2020.

La SCI EPIM 2 soutient que le problème a été résolu et que la réalité du préjudice n’est pas démontrée.

Il a été établi que seules les grosses réparations de l’article 606 du Code civil sont à la charge du bailleur. Par conséquent, il revient à la société AUTOS PRESTIGE 91 de démontrer que les infiltrations dues à l’absence d’auvent ressortent de cet article.

Elle sera donc déboutée sur ce point.

— Sur la demande en paiement de la somme de 5.000, au titre de l’inaccessibilité des locaux aux personnes handicapées

La SCI EPIM 2 soutient que les locaux ne sont pas accessibles aux personnes handicapées.

Il ressort des dispositions contractuelles que le bailleur n’est tenu que des grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil.

Il ressort également de l’article 6 du contrat de bail que le preneur ; « devra se conformer aux lois, prescriptions, règlements en vigueur, notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la police la sécurité, l’hygiène et les conditions de travail. Il devra en supporter les charges et les frais y afférents de façon à ce que le bailleur ne soit ni inquiété, ni recherché à cet égard ».

Par conséquent, les travaux d’accessibilité des locaux aux personnes à mobilité réduite ne sauraient être mis à la charge du bailleur.

B- Sur les demandes de mise en conformité

La société AUTOS PRESTIGE 91 formule plusieurs demandes au titre de mise en conformité.

— Mettre aux normes l’installation électrique, par la mise en place d’une alimentation électrique propre aux locaux mis à la disposition de la SARL AUTOS PRESTIGE 91, conforme aux exigences de son activité,

— Mettre aux normes du sol desdits locaux,

— Procéder au marquage au sol de l’accès aux emplacements de stationnement loués à la Société AUTOS PRESTIGE 91,

— Mettre en conformité les locaux pour l’accès aux personnes handicapées,

— Justifier de sa qualité à agir ;

— Autoriser la société AUTOS PRESTIGE 91 à consigner les loyers dus entre les mains de tel séquestre qu’il plaira au Tribunal de désigner, et ce jusqu’à constatation par un procès-verbal d’huissier contradictoirement établi de la réfection de la totalité des désordres mentionné au présent acte ;

S’agissant de la demande de procéder au marquage au sol de l’accès aux emplacements de stationnement loués à la société AUTOS PRESTIGE 91, il convient de souligner qu’au titre de l’article 10, le preneur pourra effectuer dans les lieux tous les travaux d’équipements et d’installations qui lui paraitraient nécessaires, après avoir formulé par écrit la demande au bailleur.

Par conséquent, le marquage au sol et l’identification des places de parking seront donc à la charge du preneur, s’il souhaite les réaliser.

Il a également été établi qu’aucun des désordres ne ressortait de l’obligation d’entretien du bailleur. La société AUTOS PRESTIGE 91 sera donc déboutée de ces demandes.

III/ Sur les demandes relatives aux saisies conservatoires

L’article L. 213-6 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que : « le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en œuvre ».

Il ressort de l’alinéa 1er de l’article L. 512-1 du Code des procédures civiles d’exécution, que le juge de l’exécution peut donner mainlevée de la mesure conservatoire « s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L. 511-1 ne sont pas réunies ».

Ainsi, le juge de l’exécution a compétence exclusive pour autoriser les mesures conservatoires et connaître des contestations relatives à leur mise en œuvre.

Les demandes relatives à la conversion des saisies conservatoires ressortent donc de la compétence exclusive du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evry.

IV/ Sur les demandes accessoires

A- Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI EPIM 2, partie perdante, doit donc être condamnée aux entiers dépens.

B- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, la SCI EPIM 2 indemnisera la société AUTOS PRESTIGE 91 de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros.

C- Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit s’agissant d’une instance introduite devant la juridiction du premier degré à compter du 1er janvier 2020 en application de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

En l’espèce, aucun motif ne permet de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité du commandement de payer 11 Juin 2020 ;

DÉBOUTE la SCI EPIM 2 de sa demande en résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE la SCI EPIM 2 de sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail ;

DÉBOUTE la SCI EPIM 2 de ses demandes relatives au paiement de la dette locative ;

DÉBOUTE la SCI EPIM 2 de sa demande en expulsion ;

DÉBOUTE la SCI EPIM 2 de ses demandes formulées à l’encontre de Monsieur [F] et de Monsieur [Z] en leur qualité de cautions ;

DÉBOUTE la Société AUTOS PRESTIGE 91 de ses demandes indemnitaires au titre de la non-conformité des installations électriques et préjudices en résultant, au titre de l’inaccessibilité des emplacements de parking, au titre de l’engorgement des canalisations, titre des infiltrations d’eau, au titre de l’inaccessibilité des locaux aux personnes handicapées ;

DÉBOUTE la Société AUTOS PRESTIGE 91 de ses injonctions de mise en conformité ;

DÉBOUTE la SCI EPIM 2 de ses demandes relatives à la conversion des saisies conservatoires;

CONDAMNE la SCI EPIM 2 à payer à la société AUTOS PRESTIGE 91 la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI EPIM 2 aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi fait et rendu le VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,