Minute N° 25/00137

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 30 Avril 2025

NUMERO RG : N° RG 25/00023 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DFG

JUGE DES REFERES : Gabrielle DELCROIX, Juge

GREFFIERE LORS DES DEBATS: Mélanie MAUCLERE

GREFFIERE LORS DU DELIBERE: Mylène FAIT

Débats tenus à l’audience du : 02 Avril 2025

AFFAIRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. JPG, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie PREVOST, avocat au barreau de SAINT-OMER substitué par M^e Ludovic SARTIAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEFENDERESSE

Entreprise [X] [M], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Claire LASUEN de la SELARL SELARL CALLIEU AVOCATS, avocats au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 7 décembre 2023, la SCI JPG a consenti à Mme [X] [M] un bail commercial portant sur un local commercial et des locaux d’habitation situés [Adresse 2] à Berck (62600), moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 1350 euros payable d’avance les six de chaque mois, outre un acompte provisionnel de 200 euros.

Invoquant que Madame [M] ne règle pas des loyers et charges de manière régulière, qu’elle n’a pas réglé le dépôt de garantie ni la taxe foncière, qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 octobre 2024, lequel est demeuré infructueux dans le délai d’un mois, la SCI JPG a, par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, fait assigner Madame [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin principalement de résiliation du bail et d’expulsion des lieux loués.

Aux termes de ses conclusions, auxquelles elle s’est référée oralement à l’audience,la SCI JPG demande au juge des référés de :

— La déclarer recevable et bien fondée ;

— Constater la résiliation de plein droit du bail commercial du 7 décembre 2024, à compter du 8 novembre 2024 ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [X] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— Condamner provisionnellement Mme [X] [M] à lui payer la somme de 5 147,10 euros suivant décompte arrêté au mois de janvier 2025, outre les intérêts légaux, sauf à parfaire lors de l’audience ;

— Condamner provisionnellement Mme [X] [M] à lui payer une indemnité d’occupation à compter du 8 novembre 2024, fixée mensuellement au montant actuel du loyer jusqu’à son départ effectif des locaux, chaque indemnité mensuelle devant produire intérêt aux taux légal à compter de sa date d’exigibilité ;

— Débouter Mme [X] [M] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner provisionnellement Mme [M] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner provisionnellement me [M] aux dépens, comprenant le commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement de l’article L.145-41 du code de commerce, que Mme [M] n’a pas procédé au paiement des loyers réclamés par un commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 8 octobre 2024 dans le délai d’un mois, de sorte que le bail s’est trouvé résilié et que son expulsion devra être ordonnée.

En réponse à Mme [M], elle conteste l’existence de contestations sérieuses, en soutenant que conformément aux clauses contractuelles, il s’agit d’un bail commercial et non d’un bail mixte ; qu’elle n’a jamais adressé la moindre contestation concernant le logement antérieurement au commandement de payer qui lui a été signifié ; qu’elle a multiplié les démarches postérieurement et uniquement en réaction à la présente procédure. Elle ajoute que l’exception d’inexécution, conformément à l’article 1219 du code civil, ne peut prospérer qu’en présence de manquements suffisamment grave ; qu’en l’espèce, Mme [M] continue d’exploiter son activité d’esthéticienne dans le local loué, de sorte que les conditions de l’exception d’inexécution ne sont pas réunies ; que le rapport de la CA2BM produit par Mme [M] ne conclut pas à l’indécence du logement, seules trois photographies étant annexées, ce qui n’est pas révélateur de l’état de l’immeuble ; que Mme [M] n’entretient pas le logement, notamment en s’abstenant d’allumer le chauffage.

Elle soutient enfin avoir justifié des charges auprès de la locataire et indique que cette dernière n’est pas créancière, la dette s’élevant au 27 mars 2025 à 3 002, 30 euros.

Aux termes de ses conclusions, auxquelles elle s’est référée à l’audience, Madame [X] [M] demande au juge des référés de :

A titre principal :

— Constater l’existence d’une contestation sérieuse liée à l’insalubrité du local loué à titre d’habitation, à la taxe foncière facturée en totalité et à l’absence d’impayé ;

— Débouter la société JPG de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner la société JPG à verser à Mme [M] la somme de 1 500 euros pour procédure abusive ;

A titre reconventionnel :

— Condamner la société JPG à faire réaliser les travaux requis par la CA2BM dans un délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé ce délai de deux mois ;

— Autoriser la consignation des loyers dus par Madame [M] durant la période de réalisation des travaux auprès d’un commissaire de justice ;

— Juger que la matérialisation de la réalisation des travaux et la fin de la consignation des loyers coïncidera avec un courrier de la CA2BM constatant que le logement est habitable et que les travaux prescrits dans le courrier du 27 janvier 2025 ont été réalisés ;

En toute hypothèse :

— Condamner la société JPG aux dépens ;

— Condamner la société JPG à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Pour s’opposer aux demandes formées par la SCI JPG, elle invoque, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, l’existence de contestations sérieuses. Elle soutient, en s’appuyant sur un courrier de la CA2BM en date du 27 janvier 2025 ainsi que sur des photographies, que le local loué pour l’habitation est insalubre ; que le bailleur est tenu de respecter les obligations énoncées dans la loi du 6 juillet 1989 même dans le cadre d’un bail commercial ; qu’elle ne conteste pas la poursuite de son exploitation commerciale mais fait valoir l’impossibilité d’habiter le local loué à titre d’habitation, en raison de son asthme.

Elle produit aux débats divers justificatifs de paiement et affirme n’être redevable d’aucune somme à la SCI JPG. Elle conteste le montant de la taxe foncière dont le paiement est réclamé et soutient que les justificatifs des charges de copropriété ne lui ont été communiqués, à l’exception des factures d’électricité, qu’en cours de procédure ; qu’après déduction de ces charges des versements effectués par ses soins, elle restait devoir la somme de 699,19 euros, qu’elle a réglée, de sorte que la présente procédure est abusive.

Au soutien de sa demande reconventionnelle de condamnation de la bailleresse à réaliser des travaux, elle fait valoir que l’attestation de la CA2BM établit la nécessité de réaliser des travaux dans le local d’habitation, qu’elle ne peut plus occuper en raison de son asthme ; qu’elle a procédé à une tentative de conciliation à laquelle la bailleresse ne s’est pas présentée.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les créanciers inscrits

L’article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la demanderesse a versé aux débats un état certifié des inscriptions daté du 22 janvier 2025, dont il résulte l’absence de créancier inscrit, de sorte que l’ordonnance statuant sur la demande de résiliation du bail peut valablement intervenir.

Sur la demande de constat de la résiliation de plein droit du bail :

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Si le juge des référés du tribunal judiciaire est compétent pour constater l’acquisition de plein droit d’une clause résolutoire, c’est à la condition qu’elle ne se heurte pas une contestation sérieuse.

Il appartient au juge des référés d’apprécier si la contestation opposée par la locataire est susceptible de constituer une contestation sérieuse ou non au regard des éléments de fait.

En l’espèce, le contrat de bail commercial signé le 7 décembre 2023 contient une clause résolutoire selon laquelle “à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de cleui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la loi des parties (si les locaux loués sont soumis à ce régime), ou encore d’inexécution des obligations imposées au preneur par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit. Si dans ce cas, le preneur se refusait à quitter les lieux loués, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourrait avoir lieu sans délai en vertu d’une décision ou d’un jugement rendu par le juge statuant selon la procédure accélérée au fond ou en référé, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée aux termes des présentes”.

Par acte de commissaire de justice 8 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer à Madame [M] un commandement de payer la somme de 6 418,47 euros au titre des loyers et charges impayées, ainsi que du dépôt de garanti.

Ce commandement indique le délai d’un mois à l’issue duquel le bailleur peut se prévaloir de la clause résolutoire en l’absence de paiement de la part du preneur.

Si la validité formelle du commandement de payer n’est pas contestée, la locataire oppose une contestation tenant d’une part à l’exception d’inexécution, d’autre part à l’absence de dette au titre des loyers et charges.

Pour faire échec au jeu de la clause résolutoire insérée dans un bail commercial, le preneur peut, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, exciper d’une exception d’inexécution justifiée par la carence du bailleur dans l’exécution de ses obligations, et notamment lorsqu’il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément aux stipulations du bail.

Pour opposer l’exception d’inexécution, Mme [M] invoque l’insalubrité du local d’habitation objet du bail, en s’appuyant sur :

— un courrier de la Communauté d’Agglomération des 2 Baies en Montreuillois à la Direction Départementale des Territoires et de la Mer du Pas-de-Calais daté du 27 janvier 2025, ayant relevé des “déficiences” liées à la présence d’humidité généralisée, une aération et un moyen de chauffage insuffisants, un problème de précarité énergétique et une isolation thermique insuffisante

— une photographie non datée, représentant un carton avec des traces de moisissure ;

— un constat d’échec de conciliation en date du 26 février 2025 ;

— un certificat médical du Docteur [S] [E] du 26 février 2025, faisant état d’antécédents d’asthme.

L’ensemble de ces éléments, outre qu’ils apparaissent insuffisants pour établir le caractère indécent des locaux allégué, sont tous postérieurs au commandement de payer délivré par la bailleresse le 8 octobre 2024, de sorte qu’ils ne permettent pas de démontrer que la locataire aurait alerté la bailleresse sur l’indécence alléguée des locaux ni sollicité la réalisation de quelconque travaux antérieurement à la délivrance dudit commandement. Dès lors, ils ne permettent pas d’objectiver son intention de se prévaloir d’une exception d’inexécution antérieurement à l’action engagée en résiliation de bail, la contestation élevée ne présentant dès lors pas le caractère sérieux requis pour faire échec à la demande présentée en référé.

S’agissant de la dette de 6 418,47 euros réclamée au titre du commandement de payer du 8 octobre 2024, il ressort des justificatifs versés aux débats par Mme [M], que les règlements effectués par ses soins antérieurement à la délivrance du commandement de payer figurent dans le décompte annexé à ce commandement de payer, et qu’ils ne couvraient pas le montant total des loyers et charges dus. Par ailleurs, si la locataire soutient, en présentant un calcul arrêté au mois de mars 2025, qu’elle aurait payé l’intégralité des sommes dues, il convient de rappeler que les conditions du jeu de la clause résolutoire doivent s’apprécier au regard des éventuels paiements réalisés dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Or il ressort des éléments produits que les règlements effectués par Mme [M] n’ont pas permis de solder l’intégralité de la dette réclamée dans le commandement de payer dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater le jeu de la clause résolutoire.

Il convient donc de constater la résiliation du bail à la date du 8 novembre 2024.

Du fait de la résiliation du bail, Mme [M] doit libérer les lieux qu’elle occupe sans droit ni titre depuis le 8 novembre 2024, dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

A défaut, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [M], et de tout occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Ainsi, pour établir la responsabilité d’une personne physique ou morale, il est nécessaire de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, du fait de la résiliation du bail depuis le 8 novembre 2024, il n’existe plus de titre d’occupation permettant à Mme [M] de se maintenir dans les lieux.

Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice à la bailleresse qu’il convient de réparer, en condamnant Mme [M] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 8 novembre 2024, date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Sur la demande de paiement provisionnel des loyers :

En vertu de l’article 1728 du même code, dans un contrat de bail, le preneur est tenu d’une obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, la SCI JPG sollicite le paiement à titre provisionnel d’une somme de 5147,19 euros suivant décompte arrêté au mois de janvier 2025. Il convient d’observer qu’en réponse à la locataire, elle indique dans ses conclusions que la dette s’élève à 3002,30 euros au 27 mars 2025, sans toutefois actualiser sa demande.

Elle produit aux débats trois décomptes de la dette :

— un décompte de la dette établi par ses soins pour la période du mois de novembre 2023 au mois de janvier 2025, présentant un solde dû de 5147,19 euros ;

— un décompte établi par l’étude Axcyan, commissaire de justice, faisant état d’un solde de 3502,30 euros au 10 février 2025, et détaillant les règlements effectués par Mme [M] ;

— un décompte établi par l’étude Axcyan, commissaire de justice, faisant état d’un solde de 3002,30 euros au 27 mars 2025, et détaillant les règlements effectués par Mme [M].

Les deux décomptes établis par commissaire de justice font état d’une créance en principal de 8568,47 euros au 15 octobre 2024, laquelle n’est pas détaillée, et les élémentsproduits aux débats ne permettent pas de justifier ce montant global.

Dès lors, seul le décompte arrêté au mois de janvier 2025, pour un solde de 5147,19 euros, peut être pris en compte. Il ressort de ce décompte que les règlements effectués par Mme [M] auprès du commissaire de justice n’ont été que partiellement déduits pour un montant global de 4 441,28 euros entre le 19 novembre 2024 et le 14 janvier 2025, alors qu’il résulte des deux décomptes du commissaire de justice et des justificatifs versés par Mme [M] que ces règlements s’élèvent, sur la période visée à 4928 euros, soit un delta de 486,72 euros.

En outre, si Mme [M] indique ne plus contester, au regard des justificatifs produits par la demanderesse, le montant des sommes réclamées au titre de l’électricité (880,47 euros), du dépôt de garantie (1350 euros), des loyers et provisions de charges, elle oppose cependant que la part de taxe foncière afférente aux locaux d’habitation ne peut lui être imputée, de sorte qu’elle serait redevable uniquement de la somme de 1376,43 euros à ce titre, et qu’elle a par ailleurs réglé l’intégralité des sommes dues.

Enfin, Mme [M] justifie avoir réalisé plusieurs règlements :

—  1000 euros le 28 janvier virement bailleresse

—  300 euros le 6 février 2025 au commissaire de justice

—  200 euros le 13 février 2025 au commissaire de justice

—  1000 euros le 6 février 2025 virement à la bailleresse

—  550 euros le 6 février 2025 virement bailleresse

—  550 le 6 mars 2025

—  699,19 euros le 1er avril 2025

TOTAL 4299,19 euros

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le caractère non sérieusement contestable de la dette dont il est sollicité le paiement n’est pas établi par la SCI JPG.

Par conséquent, il convient de juger qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision.

Sur la demande reconventionnelle de réalisation de travaux et de consignation des loyers :

Les éléments produits aux débats par Mme [M] n’apparaissant pas suffisants pour établir le caractère indécent des locaux et, compte tenu de la résiliation du bail prononcée par la présente ordonnance, il convient de rejeter la demande de Mme [M] tendant à voir condamner la SCI JPG à réaliser des travaux, ainsi que la demande de consignation des loyers.

Sur la demande de condamnation pour procédure abusive :

L’article 32-1 du code de procédure civile énonce que “celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.”

En l’espèce, la demande formée par la SCI JPG étant partiellement accueillie, elle ne peut être jugée abusive, ni dilatoire.

Mme [M] sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.

Sur les dépens :

Il convient de condamner Mme [M], qui succombe en la présente instance, aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner Mme [M] à payer à la SCI JPG la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer statuant par ordonnance contradictoire en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Constate à compter du 8 novembre 2024, la résiliation du bail conclu entre les parties le 7 décembre 2023 portant sur sur un local commercial et des locaux d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 4], du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial ;

Ordonne l’expulsion de Mme [X] [M] et de tout occupant des lieux ci-dessus au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans le mois de la signification de la présente décision ;

Dit qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu appropié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [X] [M], à payer à la SCI JPG, une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, au titre de l’occupation au-delà du terme du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la SCI JPG ;

Déboute Mme [X] [M] de ses demandes tendant à enjoindre à la SCI JPG de réaliser des travaux et à se voir autoriser à consigner les loyers ;

Déboute Mme [X] [M] de sa demande de condamnation pour procédure abusive ;

Condamne Mme [X] [M] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 8 octobre 2024 ;

Condamne Mme [X] [M] à payer à la SCI JPG la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute Mme [X] [M] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES