TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/03876 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TNCZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 11 Avril 2025

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

C/

[O] [Z] divorcée [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Avril 2025

à S.A. PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 11 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social, dont le siège social est [Adresse 9]

représentée par Mme [F] [Y], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Mme [O] [Z] divorcée [B], demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 février 2023, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Mme [O] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au logement 8 étage 1[Adresse 1], avec garage n°9008, pour un loyer mensuel de 369,20 € pour le logement et 45€ pour le garage, outre 136,37 € de provision sur charges.

Suivant décision de la commission de surendettement des particuliers de la Haute Garonne en date du 22 décembre 2023, Mme [O] [Z] a bénéficié d’un effacement de la dette locative à hauteur de 1350,96 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 juillet 2024 pour un montant de 2599,55 € en principal.

La SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Mme [O] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de Justice du 25 septembre 2024 afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [O] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

— et de la condamner au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2024 à la somme de 2711,80 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux,

*de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Ccapex, du coût de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

A l’audience du 18 février 2025, la SA PROMOLOGIS, valablement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3898,75 euros. Elle précise que les parties sont en accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et un échelonnement du paiement de la dette locative par mensualités de 105 €, en plus du loyer et des charges courantes mais que le versement de 100 euros invoquée par la locataire ne figure pas à son décompte locatif produit.

Mme [O] [Z] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 105 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle précise avoir réglé également la somme de 100 euros, laquelle n’a pas été prise en compte. Elle expose exercer dorénavant un emploi en CDI lui procurant un revenu mensuel de 1400 euros et que son conjoint ne travaille pas.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

LA SA PROMOLOGIS a été autorisée à produire en délibéré et avant le 28 février 2025 la confirmation de l’encaissement de la somme de 100 euros invoquée par la défenderesse.

Par courriel du 21 février 2025, la SA PROMOLOGIS a transmis un décompte démontrant le règlement de cette somme et précisant que la demande en paiement s’élevait donc à la somme de 3739,79 €.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 08 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 février 2023 contient une clause résolutoire (article 4-7-1) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 16 juillet 2024 pour la somme en principal de 2599,55 €.

Mme [O] [Z] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1000 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 septembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS produit en délibéré autorisé un décompte démontrant que Mme [O] [Z] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite de 55,15 € qui relèvent des dépens ci-après, la somme de 3684,6 € à la date du 18 février 2025, incluant le quittancement de janvier 2025 .

En outre, l’effacement de la dette ordonnée par décision de la commission de surendettement des particuliers de la haute Garonne en date du 22 décembre 2023 pour un montant de 1350,96 a bien été déduit au 02 février 2024.

Mme [O] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à payer à la SA PROMOLOGIS cette somme de 3684,6 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2711,80 € à compter de la date de l’assignation (25 septembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des débats que les parties se sont accordées sur un plan d’apurement autorisant Mme [O] [Z] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en versements mensuels de 105 €, soit 35 mensualités de 105 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette.

Il y a donc lieu d’accorder à Mme [O] [Z] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu’elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, la demande de Mme [O] [Z] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Mme [O] [Z] et à l’accord de la bailleresse, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Mme [O] [Z] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Mme [O] [Z] pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [O] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Mme [O] [Z] sera condamnée à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2023 entre la SA PROMOLOGIS et Mme [O] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au logement 8 étage [Adresse 2] [Adresse 4], avec garage n°9008 sont réunies à la date du 17 septembre 2024;

CONDAMNE Mme [O] [Z] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 3684,6 € (décompte arrêté au 18 février 2025, incluant le quittancement de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024 sur la somme de 2711,80€ et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISE Mme [O] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 105 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [O] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [O] [Z] soit condamné à payer à la SA PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

CONDAMNE Mme [O] [Z] à payer à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La Vice-Présidente