TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02595

N° Portalis DBX4-W-B7I-TD3Y

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 31 Mars 2025

L’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE GARONNE

C/

[O] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Me [Localité 10]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 31 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffier lors des débats et de Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE GARONNE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [O] [D],

demeurant [Adresse 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Maître Bouchra MAJHAD, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat à effet au 23 novembre 2018, l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne a donné à bail à Madame [O] [D] et Madame [L] [D] ou [W] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 435,17€ provision sur charges non comprise.

Suite au départ de Madame [L] [D] ou [W], un avenant au contrat de location a été établi le 6 juillet 2023 et Madame [O] [D] est devenue seule locataire à compter du 11 juin 2023.

Le 12 décembre 2023, l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne a fait signifier à Madame [O] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne a ensuite fait assigner Madame [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion au besoin avec l’assistance de la force publique, et la condamnation au paiement de diverses sommes.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire était retenue et plaidée à l’audience du 4 février 2025, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

L’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne, représenté par son conseil sollicite :

— de déclarer acquis le jeu de la clause résolutoire,

— de condamner Madame [D] à payer la somme provisionnelle de 2555,96€, représentant les arriérés de charges et de loyers mensualité de décembre 2024 comprise,

— de dire que Madame [D] s’en acquittera sur 24 mois en plus du loyer et des charges courants par versement de la somme mensuelle de 100€ avant le 5 de chaque mois,

— de dire que le défaut de paiement d’une mensualité entraînera la déchéance du terme de la totalité du solde restant dû,

— de dire que si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités ci-dessus la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

— de dire que le défaut de s’acquitter d’un seul versement la clause reprendra son plein effet,

— fixer l’indemnité provisionnelle d’occupation au montant du loyer et des charges conventionnels, soit la somme de 633,40€, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [D] à payer la somme de 500€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonce à la Préfecture.

Madame [O] [D], représentée par son conseil sollicite de :

— dire et juger que le jeu de la clause résolutoire est suspendu et de débouter l’OPH 31 de sa demande d’expulsion,

— de dire et juger qu’elle sera autorisée à s’acquitter du paiement de la dette de 2555,96€ avec un échelonnement de 24 mois à hauteur de 100€

— de débouter l’OPH 31 de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de sa défense, elle expose avoir perdu son travail en janvier 2024 et s’être trouvée sans revenu ce qui explique sa dette locative. Elle fait cependant valoir avoir retrouvé un emploi et avoir repris le paiement du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu à effet au 23 novembre 2018 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2242,49€ a été signifié le 12 décembre 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [O] [D] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 février 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE produit un décompte du 28 janvier 2025 démontrant que Madame [O] [D] reste devoir la somme de 2555,96€, mensualité de décembre 2024 comprise.

Madame [O] [D] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2555,96€.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience, des justificatifs versés sur sa situation personnelle et professionnelle et du plan d’apurement de la dette mis en place par Madame [O] [D] et accepté par son bailleur, elle apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier. Elle sera donc autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande conjointe de l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne et de la locataire, et cette dernière ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [O] [D] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Madame [O] [D] pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 8] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [O] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne, Madame [O] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2018 modifié par avenant du 6 juillet 2023 entre l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne d’une part et Madame [O] [D] d’autre part concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 9] sont réunies à la date du 13 février 2024 ;

CONDAMNONS Madame [O] [D] à verser à la L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE à titre provisionnel la somme de 2555,96 euros (décompte arrêté au 28 janvier 2025, incluant la mensualité de décembre 2024) ;

AUTORISONS Madame [O] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 100 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [O] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [O] [D] soit condamnée à verser à l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de 633,40€ ;

CONDAMNONS Madame [O] [D] à verser à l’Office Public de l’Habitat de Haute-Garonne une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,