CG/MLP

Jugement N°

du 21 OCTOBRE 2025

Chambre 6

N° RG 25/00722 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KFXH

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 6]

c/

S.C.P. BTSG

M^e Marie-françoise VILLATEL

Copie électronique :

— M^e Marie-françoise VILLATEL

Copies :

— M^e Marie-françoise VILLATEL (ccc)

— SCP BTSG (ccc)

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

JUGEMENT

rendu le VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— Le Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 6] sise [Adresse 7] – [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL IMMOBILIER GERGOVIA

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Marie-françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

— La S.C.P. BTSG, prise en la personne de Me [D] [R], mandataire judiciaire ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI CARLINA par suite d’un jugement rendu le 30 janvier 2025 par le Tribunal Judiciaire de Paris ayant prononcé la conversion des opérations de redressement judiciaire en liquidation judiciaire de la SCI CARLINA

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 23 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Carlina est propriétaire du lot n°0522 au sein de la copropriété « [Adresse 6] » située [Adresse 7] au [Localité 4].

Suivant ordonnance du 9 octobre 2014, le juge des référés a condamné la SCI Carlina à la déchéance des provisions à échoir résultant du budget prévisionnel 2014 et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » la somme de 66.536,43 euros au 24 octobre 2014 au titre des provisions sur charges impayées, outre celle de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant ordonnance du 7 février 2017, le juge des référés a condamné la SCI Carlina à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » la somme de 142.791,10 € au titre des provisions sur charges demeurées impayées et des quatre provisions sur charges de l’exercice 2017, ainsi que la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement du 25 avril 2023, la présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond a :

— Condamné la S.C.I. CARLINA à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 6] » située au [Localité 4], représenté par son syndic, la S.A.R.L. IMMOBILIER GERGOVIA, la somme de 79.305,68 € correspondant au décompte des charges de copropriété en date du 22 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 janvier 2023,

— Condamné la S.C.I. CARLINA à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 6] » située au [Localité 4], représenté par son syndic, la S.A.R.L. IMMOBILIER GERGOVIA, la somme de 56.970,24 € au titre des trois dernières provisions sur charges de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires,

REJETTE toutes autres demandes,

— Condamné la S.C.I. CARLINA à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 6] » située au [Localité 4], représenté par son syndic, la S.A.R.L. IMMOBILIER GERGOVIA, la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné la S.C.I. CARLINA aux entiers dépens comprenant l’ensemble des sommes dues en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint de l’absence de paiement des charges courantes par la SCI Carlina.

Suivant jugement du 11 mai 2023, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte au profit de la SCI Carlina.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 13 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » a déclaré sa créance.

Suivant jugement du 30 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Paris a prononcé la conversion des opérations de redressement judiciaire de la SCI Carlina en liquidation judiciaire.

Par acte du 7 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] », représenté par son syndic en exercice, la SARL Immobilier Gergovia, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond la SCP BTSG prise en la personne de maître [R] [D] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Carlina aux fins suivantes :

— Condamner la SCP BTSG prise en la personne de maître [R] [D] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Carlina, à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 69.448,80 € correspondant à ses charges de copropriété demeurées impayées pour le bâtiment principal postérieurement au redressement judiciaire, selon décompte arrêté au 30 juillet 2025, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente assignation en justice,

— Condamner la SCP BTSG prise la personne de maître [R] [D] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Carlina à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 599,96 € correspondant à ses charges de copropriété demeurées impayées pour le bâtiment C postérieurement au redressement judiciaire, selon décompte arrêté au 30 juillet 2025, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente assignation en justice,

— Condamner la SCP BTSG prise en la personne de maître [R] [D] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Carlina à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire que les frais et dépens seront à la charge de la liquidation judiciaire de la SCI Carlina représentée par la SCP BTSG prise en la personne de maître [R] [D],

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 23 septembre 2025, les débats se sont tenus.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » a repris le contenu de son assignation.

La SCP BTSG ès qualités de liquidateur de la SCI Carlina n’a pas comparu.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article L.641-3 du code de commerce, « Le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premier et troisième alinéas du I et par le III de l’article L.622-7, par les articles L.622-21 et L.622-22, par la première phrase de l’article L.622-28 et par l’article L.622-30. Le juge-commissaire peut autoriser le liquidateur ou l’administrateur lorsqu’il a été désigné à payer des créances antérieures au jugement, pour retirer le gage ou la chose légalement retenue ou encore pour lever l’option d’achat d’un contrat de crédit-bail. […]. Les créanciers déclarent leurs créances au liquidateur selon les modalités prévues aux articles L.622-24 à L.622-27 et L.622-31 à L.622-33. […] ».

L’article L.641-13 I du même code prévoit néanmoins que « Sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :

— si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L.641-10 ;

— si elles sont nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours décidée par le liquidateur (…)

En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l’article 622-17 »

L’article L.622-21 du même code, auquel l’article L.641-3 précité renvoie, prévoit quant à lui que le jugement d’ouverture d’une procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L.622-17 du même code et tendant, notamment, à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

L’article L.622-22 du même code dispose enfin que les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à sa déclaration de créances et que celles-ci sont reprises de plein droit lorsque le mandataire judiciaire, et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé, en application de l’article L.626-25 du code de commerce, sont dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture ou de prononcé de la liquidation judiciaire, autres que celles mentionnées au I de l’article L.641-13 du code de commerce, sont soumises aux dispositions de l’article L.622-24 du même code, auquel l’article L.641-3 précité renvoie, et doivent faire l’objet d’une déclaration de créance. Elles sont également soumises à l’arrêt des poursuites individuelles.

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 69.448,80 € au titre des charges de copropriété impayées pour le bâtiment principal et de la somme de 599,96 € au titre des charges de copropriété impayées pour le bâtiment C selon décompte arrêté au 30 juillet 2025 pour une période postérieure au redressement judiciaire.

Les charges de copropriété sont payables par trimestre.

Une procédure de redressement judiciaire a été ouverte au profit de la SCI Carlina par jugement du 11 mai 2023.

Le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance à hauteur de 169.585,15 € le 13 juin 2023.

Cette créance était arrêtée au mois de juin 2023 et comprenait la provision sur charges au titre du 2ème trimestre de l’année 2023 (avril – mai – juin) et les avances travaux appelées jusqu’au 1er juin 2023.

Un avis d’inscription sur l’état des créances a été remis au syndicat des copropriétaires le 21 octobre 2024 l’informant de l’inscription de sa créance déclarée à hauteur de 150.514,00 €.

La procédure de redressement judiciaire ayant été ouverte le 11 mai 2023, soit après que les charges de copropriété pour la période du 1er avril au 1er juin 2023 inclus soient devenues exigibles, les créances échues antérieurement à la date du redressement judiciaire sont donc celles appelées le 1er avril 2023 (comprenant les charges jusqu’au mois de juin 2023 inclus). Les créances échues postérieurement sont celles nées à compter du 1er juillet 2023.

Par jugement du 30 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Paris a prononcé la conversion de la procédure de redressement judiciaire ouverte au profit de la SCI Carlina en liquidation judiciaire.

Cette conversion ne conduit pas à l’ouverture d’une nouvelle procédure collective.

Cependant, au regard des objectifs distincts poursuivis par ces deux procédures collectives, il convient de distinguer deux types de créances échues postérieurement à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire au titre des charges de copropriété et avances de travaux :

— les créances échues au cours de la procédure de redressement judiciaire, soit du 1er juillet 2023 jusqu’au 31 mars 2025,

— les créances échues après conversion de la procédure de redressement judiciaire en procédure de liquidation judiciaire, soit à compter du 1er avril 2025.

Les créances échues après la conversion de la procédure de redressement judiciaire en procédure de liquidation judiciaire correspondent aux charges de copropriété et avances travaux appelées à partir du 1er avril 2025.

Contrairement à la procédure de redressement judiciaire, la procédure de liquidation judiciaire n’a pas pour finalité de permettre la poursuite de l’activité. Elle est destinée, selon l’article L.640-1 du code de commerce, « à mettre fin à l’activité de l’entreprise ou à réaliser le patrimoine du débiteur par une cession globale ou séparée de ses droits ou de ses biens ».

Pour cette raison, l’article L.641-13 I énonce deux cas limitatifs dans lesquels une créance peut être dispensée de l’obligation de déclaration à la procédure collective lorsque le créancier est une personne morale :

— soit la créance est née pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l’activité autorisé en application de l’article L.641-10,

— soit la créance est née en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité ou en exécution d’un contrat en cours décidée par le liquidateur.

Les créances de charges de copropriété nées postérieurement au jugement d’ouverture d’une liquidation judiciaire au profit d’une SCI ne constituent pas des créances inhérentes à la liquidation judiciaire qui seraient nées pour assurer son bon déroulement. Le syndicat ne peut donc exiger leur paiement à l’échéance en ce qu’elles seraient nées pour les besoins du déroulement de la procédure (Com., 14 novembre 2019, pourvoi n°18-17.812).

Pour être dispensée de l’obligation de déclaration à la procédure collective, la créance de charges de copropriété doit donc :

— soit être née pour les besoins du maintien provisoire de l’activité autorisé par le tribunal en application de l’article L.641-10,

— soit être née en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l’activité.

Dans les deux cas, l’activité doit être maintenue.

En l’espèce, les charges de copropriété impayées, dont le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement, peuvent relever des créances nées en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur au sens de l’article L.641-13 I précité.

Néanmoins, le demandeur ne fournit aucun élément établissant que la SCI Carlina exerce toujours son activité dans le lot dont elle est propriétaire.

Il ne produit pas davantage le jugement de conversion de la procédure de redressement judiciaire en liquidation judiciaire par lequel le maintien de l’activité aurait pu être autorisé par le tribunal en application de l’article L.641-10 du code de commerce.

Il n’est donc pas établi, en l’état, que la créance de charges de copropriété échue postérieurement au jugement de liquidation judiciaire entre dans la catégorie des créances postérieures éligibles au traitement préférentiel de l’article L.641-13 I précité.

Dans ces circonstances, la présente juridiction ne peut pas déterminer si cette créance échappe à la procédure de déclaration et à la règle de l’arrêt des poursuites individuelles et, ainsi, dire si le syndicat des copropriétaires est en droit d’en exiger le paiement à échéance auprès du liquidateur judiciaire de la SCI Carlina.

Or, le principe de l’interdiction des poursuites individuelles constitue une fin de non-recevoir devant être relevé d’office par le juge.

Il y a ainsi lieu d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter le demandeur à fournir toutes explications sur ce moyen d’irrecevabilité de la demande ainsi qu’à produire, notamment, le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 30 janvier 2025 ayant prononcé la conversion des opérations de redressement judiciaire de la SCI Carlina en liquidation judiciaire, et à actualiser ses demandes.

Toutes les demandes, ainsi que les dépens, seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

ORDONNE LA REOUVERTURE DES DEBATS,

INVITE le demandeur à fournir toutes explications sur le moyen tiré de l’irrecevabilité des demandes au visa de l’article L.622-21 du code de commerce, ainsi qu’à produire, notamment, le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 30 janvier 2025 ayant prononcé la conversion des opérations de redressement judiciaire de la SCI Carlina en liquidation judiciaire, et à actualiser ses demandes,

RENVOIE l’affaire à l’audience du mardi 18 novembre 2025 à 10 h 30 en salle A du Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand,

DIT que la notification de la présente décision par greffe vaudra convocation à l’audience,

RESERVE toutes les demandes, ainsi que les dépens.

La Greffière, La Présidente,