TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03760 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TL6L

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 20 Février 2025

[F] [V]

[E] [Z]

C/

[T] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Février 2025

à M^e VIALLARD

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 20 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [F] [V], demeurant [Adresse 3]

Mme [E] [Z], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Laura VIALLARD de l’AARPI LEXVIA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [T] [D], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 21 novembre 2023, Monsieur [F] [V] et Madame [E] [Z] ont donné en location à Monsieur [T] [D] un immeuble à usage d’habitation et deux emplacements de stationnement n°19 et 23 situés [Adresse 7] à [Localité 8], moyennant un loyer actuel de 747€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 17 juin 2024, en vain.

Par acte du 12 septembre 2024, dénoncé le 17 septembre 2024, par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [F] [V] et Madame [E] [Z] ont fait assigner en référé Monsieur [T] [D] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 2.613,24€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 30 août 2024,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charge,

‒ l’allocation de 1.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens.

L’affaire était appelée à l’audience du 20 décembre 2024.

Monsieur [F] [V] et Madame [E] [Z], valablement représentés, actualisent la dette à la somme de 4.650,64€ arrêtée au 19 décembre 2024 comprenant les frais de commandement de 122,78€ et de dénonciation à la CCAPEX de 32,43€ soit un arriéré locatif de 4.495,43€. Ils s’opposent aux délais de paiement sollicités par le locataire car ce dernier n’a pas repris le paiement des échéances courantes.

Monsieur [T] [D], comparant en personne, indique avoir perdu son emploi et a débuté un nouvel emploi le 25 novembre 2024 à hauteur de 1.500€ par mois et propose de reprendre le paiement des échéances courantes augmenté de 200€ par mois. Il sollicite des délais et la suspension de la clause résolutoire.

La décision est mise en délibéré au 28 février 2025.

Par notes en délibéré en date des 8 janvier 2025, Monsieur [D] a justifié du paiement de la somme de 863€ soit 400€ de plus que le loyer résiduel et par note en délibéré du 5 février 2025, il justifiait du paiement de la somme de 763,58€ soit 317,58€ de plus. Il maintenait sa demande de suspension de la clause résolutoire.

Par note en délibéré en date du 4 février 2025, le conseil des bailleurs s’opposait aux délais de paiement sollicités faisant valoir que les conditions légales pour l’octroi de délai n’était pas remplies.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 17 septembre 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 18 juin 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Monsieur [F] [V] et Madame [E] [Z] font la preuve de l’obligation dont elles se prévalent en produisant le bail signé le 21 novembre 2023, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 juin 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 17 juin 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 29 juillet 2024.

Sur la demande de délai :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi 668-2023 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023 dispose : “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Au jour de l’audience, Monsieur [T] [D] n’avait pas repris le paiement des échéances courantes ce qui est une condition préalable à l’octroi de délais de paiement, et même s’il fait fait preuve de bonne foi en reprenant le paiement des échéances et en effectuant des paiements supplémentaires, il n’est pas éligible à la suspension de la clause résolutoire, sa demande de délais de paiement sera acceptée mais sa demande de suspension de la clause résolutoire sera rejetée.

Il convient d’ordonner son expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 6] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et

R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

Sur les sommes dues par le locataire :

Monsieur [T] [D] sera condamné au paiement de la somme de 4.495,43€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 19 décembre 2024 avec intérêt à taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il sera autorisé à s’acquitter de sa dette par mensualités de 200€ par mois en plus des échéances courantes.

Il a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [V] et Madame [E] [Z] l’intégralité des sommes avancées par elles et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [T] [D] à leur verser la somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Monsieur [T] [D] , succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Constate la résiliation du bail à compter du 29 juillet 2024,

Condamne à titre provisionnel Monsieur [T] [D] à payer à Monsieur [F] [V] et Madame [E] [Z] la somme de 4.495,43€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 19 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Suspend les mesures d’exécution visant au paiement de la dette et Autorise Monsieur [T] [D] à apurer sa dette par mensualités de 200€ en plus des échéances courantes avant le 15 chaque mois dans le mois suivant la signification de la présente décision,

A défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact et après une mise en demeure restée infructueuse pendant un mois, le solde la dette deviendra de nouveau immédiatement exigible et les bailleurs pourront reprendre les mesures d’exécution destinées à son paiement,

A compter du 30 juillet 2024, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges actualisé l’indemnité d’occupation que Monsieur [T] [D] devra payer à Monsieur [F] [V] et Madame [E] [Z] et l’y condamne, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [T] [D] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués et des deux emplacements de stationnement n°19 et 23 situés [Adresse 7] à [Localité 8], et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants,

R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles

L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Déboute Monsieur [T] [D] de sa demande de suspension de la clause résolutoire faute d’avoir repris le paiement des loyers courants,

Condamne Monsieur [T] [D] à payer à Monsieur [F] [V] et Madame [E] [Z] la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [T] [D] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le Juge