TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03853 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TM4G

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 14 Mars 2025

[O] [L] [V] veuve [D], usufruitiere

[C] [D], nu propriétaire

[F] [U] [D], nue propriétaire

C/

[W] [C] [I] [A]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 14 Mars 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 14 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [O] [L] [V] veuve [D], usufruitiere, demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

M. [C] [D], nu propriétaire, demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Mme [F] [U] [D], nue propriétaire, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

M. [W] [C] [I] [A], demeurant [Adresse 9]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 23 novembre 2017, Madame [U] [S] veuve [D] a donné en location à Monsieur [W] [A] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 6], moyennant un loyer actuel de 1.077,74€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 19 juin 2024, en vain.

Par acte du 26 septembre 2024, dénoncé le 1er octobre 2024 par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute-Garonne, Madame [U] [V] veuve [D], en qualité d’usufruitière, Monsieur [C] [D] et Madame [F] [D], nus-propriétaires ont fait assigner en référé Monsieur [W] [A] afin d’obtenir:

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 6.402,90€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 11 septembre 2024,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens

L’affaire, après un premier renvoi, était appelée à l’audience du 7 février 2025.

Madame [U] [V] veuve [D], en qualité d’usufruitière, Monsieur [C] [D] et Madame [F] [D], nus-propriétaires , valablement représentés, actualisent leur créance à la somme de 6.557,68€ arrêtée au 5 février 2025 comprenant 310,43€ de frais de procédure soit un arriéré locatif de 6.247,25€ et indiquent que le locataire n’a effectué qu’un paiement de 5.500€ deux jours avant l’audience depuis le mois d’avril 2024. Ils maintiennent leurs demandes et propose d’adresser une note en délibéré pour vérifier l’effectivié du paiement.

Monsieur [W] [A], comparant en personne, indique avoir été victime d’une arnaque suite à la vente d’un appartement. Il était en reconversion professionnelle et exerce en qualité de professeur en science économique et sociale et avoir également un revenu en indépendant soit 1.900€ par mois. Il propose d’apurer sa dette à raison de 140€ par mois.

La décision était mise en délibéré au 14 mars 2025.

Par note en délibéré en date du 10 février 2025, le conseil des bailleurs a confirmé le paiement par le locataire de la somme de 5.500€ mais maintiennent leur demande.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 1er octobre 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 20 juin 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Madame [U] [V] veuve [D], en qualité d’usufruitière, Monsieur [C] [D] et Madame [F] [D], nus-propriétaires font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé le 23 novembre 2017, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 juin 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 19 juin 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. L’attestation d’assurance a été produite et le locataire a régualrisé la situation.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 19 août 2024.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Il résulte des débats que le locataire a repris le paiement des échéances courantes et est en capacité d’apurer sa dette à raison de 140€ par mois, ce qui est insuffisant pour apurer la dette en 36 mensualités. Il devra s’acquitter de mensualités de 174€ par mois. Il a, en outre, sollicité la suspension de la clause résolutoire pour rester dans les lieux.

Il y a donc lieu de lui accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par le locataire :

Il résulte du décompte produit à la date du 5 février 2025 que le compte du locataire présente un solde débiteur de 6.247,25€ que Monsieur [W] [A] sera condamné à payer avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision . Il convient de lui accorder des délais de paiement à raison de 36 mensualités de 174€, la dernière représentant le solde de la dette.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Madame [U] [V] veuve [D], en qualité d’usufruitière, Monsieur [C] [D] et Madame [F] [D], nus-propriétaires l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [W] [A] à lui verser la somme de 500€ sur le fondement de ce texte. Il sera autorisé à se libérer de cette somme à raison de 150€ par mois une fois apurée la dette locative.

Sur les dépens

Monsieur [W] [A], succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne Monsieur [W] [A] à payer à Madame [U] [V] veuve [D], en qualité d’usufruitière, Monsieur [C] [D] et Madame [F] [D], nus-propriétaires la somme provisionnelle de 6.247,25€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Autorise Monsieur [W] [A] à s’acquitter de sa dette en 36 mensualités de 174€ , la dernière représentant le solde de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Monsieur [W] [A] , la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

En revanche, à défaut de paiement par Monsieur [W] [A] d’une seule mensualité d’apurement de la dette à la date fixée, d’une échéances de loyer ou de charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 10 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 19 août 2024,

— Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation que Monsieur [W] [A] devra verser à Madame [U] [V] veuve [D], en qualité d’usufruitière, Monsieur [C] [D] et Madame [F] [D], nus-propriétaires et l’y condamne à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Monsieur [W] [A] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 7][Adresse 4] à [Localité 6] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne Monsieur [W] [A] à payer à Madame [U] [V] veuve [D], en qualité d’usufruitière, Monsieur [C] [D] et Madame [F] [D], nus-propriétaires la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et l’autorise à s’acquitter de cette dette par mensualité de 150€ une fois sa dette loyer apurée ,

Condamne Monsieur [W] [A] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge