MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 28 Mai 2025

DOSSIER : N° RG 24/04859 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TK4J

NAC : 30F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 28 Mai 2025

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 05 Mars 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [G], RCS [Localité 4] 507 401 446, prise en la personne de son Directeur, M. [V] [G], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Béatrice LAUNOIS-CHAZALON de l’AARPI LAUNOIS-ROCA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 452

DEFENDERESSE

Mme [F] [O] épouse [N], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Annick AMIGO-BOUYSSOU de la SELARL COTEG AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 324

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 22 juillet 2008, Mme [F] [O] épouse [N] et M. [M] [N] ont donné à bail un local commercial d’environ 360 m² situé [Adresse 1] à [Localité 6] à la SARLU [G], immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 507 401 446 aux fins d’exercice d’une activité de carrosserie, tôlerie, peinture, réparation et vente de véhicules d’occasion. Le bail commercial a été conclu pour une durée de neuf ans, soit du 1er septembre 2008 au 31 août 2017 puis a été renouvelé tacitement. Le loyer était de 10 000 euros par an indexé sur l’indice national du coût de la construction.

Par courrier du 21 décembre 2022, M. et Mme [N] ont donné congé au preneur pour le 31 août 2023, invoquant leur souhait de vendre le bien immeuble au prix de 162 000 euros.

Par l’intermédiaire de son conseil, la SARLU [G] a adressé aux époux [N] une lettre recommandée avec avis de réception reçue 15 mai 2023 afin de solliciter le versement d’une indemnité d’éviction de 60 000 euros. Après avoir quitté les lieux, la SARLU [G] a renouvelé sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction par lettres recommandées avec accusé de réception des 24 novembre 2023 et 8 janvier 2024.

M. [N] est décédé le 7 septembre 2024.

Par acte du 1er octobre 2024, la SARLU [G] a assigné Mme [F] [O] veuve [N] devant le tribunal judiciaire de Toulouse.

Elle sollicite de :

A titre principal,

— condamner Mme [O] au paiement de l’indemnité d’éviction d’un montant de 60 000 euros ;

A titre subsidiaire,

— désigner un expert judiciaire aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction à la suite du congé sans offre de renouvellement, à la charge de Mme [O] ;

En tout état de cause,

— condamner Mme [O] à restituer le dépôt de garantie de 750 euros ;

— condamner Mme [O] aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2024, Mme [O] demande au tribunal de :

À titre principal,

— débouter la SARLU [G] de sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction ;

— débouter la SARLU [G] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

— condamner la SARLU [G] à lui verser la somme de 8 493 euros au titre de la dette de loyers ;

A titre subsidiaire,

— designer le cas échéant un expert aux entiers frais du demandeur ;

— prononcer la compensation de l’indemnité d’éviction avec la dette de loyers de 8 493 euros ;

En tout état de cause,

— condamner la SARLU [G] aux entiers dépens et au règlement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 décembre 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 5 mars 2025 et mise en délibéré au 14 mai 2025, prorogé au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur l’indemnité d’éviction

Selon l’article L145-14 du code de commerce, « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

En ce qui concerne le droit à l’indemnité d’éviction :

Mme [O] soutient que la SARLU [G] ne peut revendiquer d’indemnité d’éviction car elle n’a pas été évincée du local commercial, ayant formulé une offre d’achat de ce local le 5 janvier 2023.

Toutefois, il ressort de cette offre d’achat au prix de 158 000 euros, produite par Mme [O], qu’elle comportait une clause de réserve, relative à l’obtention d’un prêt bancaire. Or, Mme [O] indique elle-même, dans l’assignation, que M. [G] s’est vu refuser la demande de prêt relative à l’acquisition du local, ce que confirme un courriel de la société Banque populaire occitane, en date du 25 janvier 2023, produit par la SARL [G]. Au demeurant, Mme [O] ne soutient aucunement qu’un contrat de vente de ce local aurait été formé.

Dès lors, l’acquisition n’a jamais eu lieu et la SARLU [G], qui a quitté le local commercial le 31 août 2013 à la demande des bailleurs, en a bien été évincée.

En conséquence, la SARLU [G] a droit à l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce.

En ce qui concerne le montant de l’indemnité d’éviction :

Mme [O] fait valoir que la SARLU [G] n’a pas droit à une indemnité de perte de fonds, mais seulement à une indemnité de transfert.

Toutefois, elle n’établit pas, ainsi qu’il lui incombe, que la SARLU [G] était en mesure de transférer son fonds de commerce le 31 août 2013 dans des locaux répondant à ses besoins, excluant toute perte de clientèle et présentant les mêmes avantages.

Dès lors, en application de l’article L. 145-14 du code de commerce, la SARLU [G] a droit à une indemnité de perte de fonds.

Il ressort des pièces du dossier que la valeur locative de marché d’un local de 360 m² dédié à l’entretien automobile (catégorie ATE2) s’élevait à 25 524 euros (70,9 x 360) à [Localité 5] en 2023, alors que le loyer payé par la SARLU [G] s’élevait à 10 200 euros, soit un différentiel de loyer de 15 324 euros.

Compte tenu de la faible attractivité de l’emplacement, situé dans une zone faiblement urbanisée, à l’écart du centre-ville de [Localité 5] et des zones d’activité commerciale, il y a lieu de fixer le coefficient de commercialité à 1,5.

Ainsi, la valeur du droit au bail s’élèvait à 22 986 euros en 2023.

Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que l’excédent brut d’exploitation de la SARLU [G] s’élevait à – 1 059 euros pour l’exercice clos le 31 décembre 2020, – 2 493 pour l’exercice clos le 31 décembre 2021 et – 12 164 euros pour l’exercice clos le 31 décembre 2022.

Au regard de l’absence de rentabilité de l’exploitation, la valeur du fonds est limitée à celle du simple droit au bail.

La SARLU [G] n’invoque aucun autre préjudice causé par son éviction.

En conséquence, et sans qu’il soit besoin d’ordonner une expertise judiciaire, il y a lieu de fixer l’indemnité d’éviction à 22 986 euros et de condamner Mme [O] à verser cette somme à la SARLU [G].

2. Sur la restitution du dépôt de garantie

Le contrat de bail du 22 juillet 2008 stipule que le dépôt de garantie, d’un montant de 750 euros, « sera remboursable après le départ du preneur, sous réserve d’exécution par lui de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état locatif des locaux loués ». Le titre IV du contrat de bail stipule encore que le « locataire entretiendra les lieux loués en bon état, en effectuant au fur et à mesure qu’elles deviendront nécessaires toutes les réparations auxquelles il est tenu aux termes du présent bail, de manière à restituer les lieux loués en bon état en fin de bail ».

Il ressort des nombreux clichés photographiques produits par Mme [O] que le local commercial donné à bail à la SARLU [G] a été laissé par celle-ci à son départ dans un état de saleté et de dégradation avancé, qui imposera à Mme [O] des frais de remise en état supérieurs au montant du dépôt de garantie.

Dès lors, il y a lieu de débouter la SARLU [G] de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

3. Sur la dette de loyers

Le contrat de bail du 22 juillet 2008 stipule qu’à compter « du 1er septembre 2011 et, pour chacune des années suivantes à cette même date du 1er septembre, le loyer variera automatiquement sans que le bailleur (ou le preneur) ait à formuler de demande particulière à cette fin. Cette variation annuelle et automatique sera proportionnelle à la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE (base 100 au quatrième trimestre 1953). L’indice de référence est celui du 1er trimestre 2008 – valeur 1497 (…). Si, pour une raison quelconque l’une ou l’autre des parties négligent de se prévaloir du bénéfice de la présente clause, le fait de payer ou d’encaisser le loyer à l’ancien taux ne saurait être, en aucun cas, considéré comme une renonciation implicite à invoquer le jeu de l’indexation. Pour pouvoir être prise en considération, cette renonciation devra résulter d’un accord écrit ».

Il est constant que le loyer révisé s’élevait depuis de nombreuses années à 10 200 euros par an, sans avoir fait l’objet de la variation prévue par la clause précitée.

Mme [O] a sollicité le paiement des arriérés de loyer résultant de l’application de cette clause pour la première fois dans ses conclusions notifiées le 5 décembre 2024.

Dès lors, elle est fondée à obtenir le paiement des arriérés de loyer résultant de l’application de cette clause à compter du 1er janvier 2020.

Au premier trimestre 2018, l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE valait 1671. Au premier trimestre 2019, il valait 1728.

Ainsi, du 1er septembre 2019 jusqu’au 31 août 2020, le loyer aurait dû être fixé à 10 200 x 1728/1671 = 10 547 euros ; au titre de la période du 1er janvier 2020 au 31 août 2020, Mme [O] qui aurait dû percevoir 7 031 euros n’a perçu que 6 800 euros en l’absence de mise en œuvre de la clause d’indexation, soit un manque à gagner de 231 euros.

Au premier trimestre 2020, l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE valait 1770.

Ainsi, du 1er septembre 2020 jusqu’au 31 août 2021, le loyer aurait dû être fixé à 10 547 x 1770/1728 = 10 803 euros ; Mme [O] qui aurait dû percevoir 10 803 euros n’a perçu que 10 200 euros, soit un manque à gagner de 603 euros.

Au premier trimestre 2021, l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE valait 1822.

Ainsi, du 1er septembre 2021 jusqu’au 31 août 2022, le loyer aurait dû être fixé à 10 803 x 1822/1770 = 11 120 euros ; Mme [O] qui aurait dû percevoir 11 120 euros n’a perçu que 10 200 euros, soit un manque à gagner de 920 euros.

Au premier trimestre 2022, l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE valait 1948.

Ainsi, du 1er septembre 2022 jusqu’au 31 août 2023, le loyer aurait dû être fixé à 11 120 x 1948/1822 = 11 889 euros ; Mme [O] qui aurait dû percevoir 11 889 euros n’a perçu que 10 200 euros, soit un manque à gagner de 1 689 euros.

Il résulte de tout ce qui précède que la dette de loyer de la SARLU [G] à l’égard de Mme [O] pour la période du 1er janvier 2020 au 31 août 2023 s’élève à 3 443 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SARLU [G] à verser cette somme à Mme [O].

4. Sur la compensation

L’article 1347-1 du code civil dispose que « Sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre ».

En application de ces dispositions, il y a lieu d’ordonner la compensation entre la créance de la SELARL [G] à l’égard de Mme [O], d’un montant de 22 986 euros, et la créance de Mme [O] à l’égard de la SELARL [G], d’un montant de 3 443 euros.

5. Sur les frais d’instance

Il y a lieu de condamner Mme [O], partie perdante, aux dépens.

En revanche, il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire droit aux demandes des parties présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

CONDAMNE Mme [O] à verser à la SARLU [G] une somme de 22 986 euros à titre d’indemnité d’éviction,

DÉBOUTE la SARLU [G] de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE la SARLU [G] à verser à Mme [O] une somme de 3 443 euros au titre des loyers impayés,

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties,

DIT qu’en conséquence, Mme [O] devra verser à la SARLU [G] une somme de 19 543 euros,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, y compris les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] aux dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,