N° RG 24/07957 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M7NW

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/07957 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M7NW

Minute n°

Copie exec. à :

— M^e Laurent FREUD

— M^e Audrey PALLUCCI

Le

Le greffier

M^e Laurent FREUD

M^e Audrey PALLUCCI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 03 MARS 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la société SOGELYM DIXENCE PROPERTY MANAGEMENT,

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 433.972.577. pris en son établissement secondaire sis [Adresse 2] [Adresse 3] à [Localité 3], elle-même représentée par son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27

DEFENDERESSE :

S.C.I. [H], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 482 792 082, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Laurent FREUDL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 192

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Mars 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

La SCI [H] est propriétaire du lot n° 217 (un local) représentant 499/10000èmes des parties communes de la copropriété [Adresse 6]

Par assignation délivrée le 30 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a attrait la SCI [H] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin qu’il la condamne, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement de la somme de 32 767,21 € à titre d’arriérés de charges de copropriété outre la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts.

La clôture a été prononcée le 21 octobre 2025, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 6 janvier 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 3 mars 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— juger la demande recevable et bien fondée ;

— constater la déchéance du terme ;

— condamner la SCI [H] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

* 37 580,21 € au titre des charges de copropriété et des frais, augmentée des intérêts au taux légal à compter des échéances respectives, subsidiairement à compter du 2 août 2023, date de la première mise en demeure ;

* 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;

* 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— débouter la SCI [H] de l’intégralité de ses conclusions, fins et prétentions ;

— subsidiairement, en cas d’octroi de délais de grâce, juger que faute de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut de paiement d’un seul terme de charges courant ou de toute autre somme due au titre des charges pendant la durée des délais de paiement accordés, l’intégralité des montants restants dus deviendra immédiatement et sans autre formalité exigible ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la SCI [H] reste redevable d’un arriéré important malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées et l’absence de contestations émises quant aux montants dus, soit la somme totale de 37 580,21 € constituée de 35 169,44 € d’arriéré de charges selon décompte arrêté au 8 septembre 2025, 410,77 € de frais et 2 000 € de dommages et intérêts. Il ajoute que cette carence dans le paiement des charges lui occasionne un trouble de trésorerie manifeste.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement, il soutient que la SCI [H] ne justifie pas de sa situation d’impécuniosité, et que si tel était avéré l’octroi de délais sur 24 mois lui imposerait de régler une mensualité trop importante outre les charges courantes, étant par ailleurs relevé qu’une autre instance en paiement de charges pour des places de parking est actuellement pendante devant le tribunal de proximité de Schiltigheim portant sur un montant de 7 633,61 €, et que la SCI [H] n’a plus effectué aucun versement depuis le mois de juin 2022.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 7 octobre 2025, la SCI [H] demande au tribunal de :

— déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables, en tous les cas mal fondées ;

— le débouter de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions ;

— octroyer à la défenderesse un délai de 24 mois à compter de la signification du jugement à intervenir afin d’apurer l’arriéré ;

— statuer ce que de droit quant aux frais de l’article 700 du code de procédure civile et aux éventuels frais de l’instance ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, elle expose faire l’objet de difficultés financières en raison d’importants budgets de travaux votés dans l’immeuble, et de litiges locatifs ayant conduit ses locataires à quitter les lieux sans que des successeurs ne leur aient été rapidement trouvés.

Elle indique ne pas être opposée à la demande en paiement, mais solliciter l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, expliquant ne plus disposer d’aucune réserve de trésorerie, après s’être toujours régulièrement acquittée des sommes appelées à son égard, mais précisant que de nouveaux locataires devraient bientôt entrer dans les lieux.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motivation

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « juger », « dit », « constaté » ou « donné acte » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

Par ailleurs, si la SCI [H] demande dans le dispositif de ses dernières conclusions que les demandes du syndicat des copropriétaires soient déclarées irrecevables, elle ne développe aucune fin de non-recevoir dans la partie discussion, étant par ailleurs relevé que selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

I) Sur la demande principale

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— une copie du livre foncier ;

— les appels de charges et travaux ;

— les relevés individuels de charges ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 juillet 2019, 26 novembre 2020, 30 juin 2021, 5 décembre 2022, 23 mai 2023 et 18 juin 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé et adoption du budget prévisionnel de l’exercice suivant, ainsi que l’adoption de travaux ;

— un extrait de compte concernant la période du 7 septembre 2020 au 8 septembre 2025 ;

— les mises en demeure des 2 août 2023 et 6 mars 2024 ;

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que la SCI [H] reste devoir la somme de 35 169,44 €, de laquelle il convient toutefois de retirer un montant de 60 € (30 € x 2) correspondant à des frais de mise en demeure et qui ne constituent donc pas des charges de copropriété, mais des frais de recouvrement et qui seront à ce titre examinés ci-après.

S’agissant du surplus, les montants réclamés sont expressément admis par la SCI [H] qui indique dans ses conclusions qu’elle n’est pas opposée à la demande du syndicat des copropriétaires, souhaitant seulement bénéficier de délais de paiement.

Il y a donc lieu de condamner la SCI [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 35 109,44 € à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 8 septembre 2025, 3ème appel inclus.

S’agissant des intérêts moratoires, si la partie demanderesse est fondée à obtenir sur les sommes réclamées des intérêts de retard, ils ne sauraient courir avant mise en demeure soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1344 et 1344-1 du code civil.

Dès lors, les intérêts réclamés seront calculés, non à compter des échéances respectives, ni de la mise en demeure du 2 août 2023 faute de preuve de réception de celle-ci par le débiteur, mais à compter de l’assignation valant mise en demeure soit le 30 août 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

A cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne font pas partie des dépens, ces sommes devant être mises à sa charge en application de l’article 10-1. A l’inverse les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 4], 4ème ch., 10 févr. 2014, n° 12/02567 : JurisData n° 2014-002745).

De plus les frais d’assignation sont inclus dans les dépens, les honoraires d’avocat sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, et les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ne sont pas imputables au seul copropriétaire concerné dans la mesure où ils font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 4], 4ème ch., 8 avr. 2013, n° 11/07453 : JurisData n° 2013-007140).

En tout état de cause, les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic, de sorte qu’il ne peut être mis à la charge du copropriétaire défaillant des frais de remise à l’avocat et des frais de remise au commissaire de justice après sommation de payer du seul fait qu’ils soient prévus dans le contrat de syndic (3e Civ., 11 déc. 2012, n° 11-27.621).

En l’espèce, sont produites les mises en demeure des 2 août 2023 et 6 mars 2024. Ces frais sont justifiés, et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que le montant mis en compte, soit 30 € par mise en demeure, soit mis à la charge de la SCI [H], conformément au coût retenu dans le contrat de syndic.

Toutefois, force est de constater que le contrat de syndic produit par le syndicat des copropriétaires ne concerne que la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, dont sont donc exclues les deux mises en demeure en question.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire le contrat de syndic permettant de justifier la facturation de ces deux mises en demeure, la demande en paiement au titre de ces frais, dont le coût individuel ne peut être évalué à plus de 6 €, sera par conséquent accueillie à hauteur totale de 12 € (6 € x 2).

Concernant les frais de constitution du dossier transmis à l’avocat mis en compte par le syndicat des copropriétaires, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant enfin de la demande au titre de l’inscription d’hypothèque légale, le syndicat des copropriétaires produit la facture afférente établie par le commissaire de justice le 12 juillet 2024 pour un montant de 91,57 €, de sorte qu’il sera fait droit à cette demande.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le caractère répété et ancien du manquement de la SCI [H] dans le paiement de ses charges, caractérisant une résistance abusive dans l’exécution de ses obligations, entraîne pour le syndicat des copropriétaires un préjudice, en ce qu’il engendre un manque récurrent de trésorerie pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs, que ne couvrent pas les paiements ponctuels partiels que le copropriétaire a pu faire.

A cet égard, si la SCI [H] se prévaut notamment de difficultés financières pour faire face à ses obligations, force est de constater que les résiliations de bail dont elle se prévaut, qui lui ont été opposées par ses locataires, datent du 25 août 2024 pour Mme [R] soit de façon concomitante à la délivrance de l’assignation le 30 août 2024, et du 15 octobre 2024 pour Mme [Z] soit plusieurs mois après, de sorte que ces événements ne permettent aucunement expliquer l’arriéré substantiel déjà constitué lors de la délivrance de l’acte introductif d’instance.

Ce préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, distinct de celui résultant du simple retard, sera réparé par l’allocation d’une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts.

II) Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI [H] ne produit aucun bilan ni élément comptable de nature à justifier de ses difficultés financières actuelles, qu’elle met pourtant en avant pour légitimer les retards de paiement qu’elle accuse dans le règlement des charges de copropriété. De plus, les relevés de compte bancaire produits ne concernent que le mois de septembre 2025 et ne sont dès lors pas suffisamment probants.

De même, la SCI [H] soutient que sa situation financière devrait connaître une amélioration à court terme, toutefois là encore elle ne justifie d’aucun élément en ce sens, et ce alors qu’elle indique qu’elle ne bénéficierait actuellement d’aucune trésorerie lui permettant d’apurer sa dette dans des délais convenables, et que le règlement des échéances courantes n’est pas assuré.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement formulée par la partie défenderesse, cette dernière ne paraissant pas raisonnablement en situation de faire face à un échelonnement des paiements sur 24 mois.

III) Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SCI [H], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la SCI [H] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] la somme de 35 109,44 € (trente-cinq mille cent neuf euros et quarante-quatre centimes) au titre des charges de copropriété pour la période du 7 septembre 2020 au 8 septembre 2025, appel du 3ème trimestre inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2024 ;

CONDAMNE la SCI [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] la somme de 12 € (douze euros) au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la SCI [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] la somme de 91,57 € (quatre-vingt-onze euros et cinquante-sept centimes) au titre du coût de la requête en inscription d’hypothèque légale ;

CONDAMNE la SCI [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] la somme de 1 000 € (mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par la SCI [H] ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

MET les dépens à la charge de la SCI [H] ;

CONDAMNE la SCI [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8] une indemnité de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY