TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04617

N° Portalis DBX4-W-B7I-TTQC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Mars 2025

[K] [W]

C/

[P] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Mars 2025

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 31 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [K] [W]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Hana TARDAMI de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [P] [R]

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat signé électroniquement le 08 juillet 2021, Mme [K] [W], par l’intermédiaire de son mandataire la SARL GESTRIMMONIA, a donné à bail, à Mme [P] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], avec parking lot N°60, pour un loyer mensuel de 523,58 € et 50€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [K] [W] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 juin 2024 pour un montant en principal de 1.850,41 euros.

Elle a ensuite fait assigner Mme [P] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de Justice du 10 décembre 2024 pour :

— constater la mauvaise foi de la locataire pour défaut de paiement de loyers ;

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [P] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

— et la condamner au paiement :

* de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 2.061,56 euros (quittancement de décembre inclus) avec actualisation de la somme au jour de l’audience avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

* d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux, soit la somme de 591,87 euros, révisable selon stipulations contractuelles ;

* de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 31 janvier 2025, Mme [K] [W], représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 1918,94 €. Elle sollicite de produire en délibéré un décompte actualisé dès lors que certains règlements invoqués par la défenderesse ne figure pas au décompte locatif produit. Elle s’oppose aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire demandés par cette dernière.

Mme [P] [R] comparaît en personne et reconnaît le principe de l’existence d’une dette locative mais conteste le montant demandé en ce qu’elle affirme avoir versé en août 2024 la somme de 495 euros qui n’apparait pas sur le décompte. Elle ajoute qu’elle a également réglé la somme de 347 euros par virement la veille de l’audience.

Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 80 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle expose sa situation personnelle et financière indiquant percevoir un revenu mensuel de 1360 euros en qualité d’agent polyvalent et ayant à charge sa fillle de 16 ans.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

La demanderesse a été autorisée à produire en délibéré un décompte actualisé arrêté au 31 janvier 2025 et à l’exclusion de toute somme postérieure autre que celle invoquée par la défenderesse.

Par mail en date du 12 février 2025, la demanderesse a transmis un décompte arrêté au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, Mme [K] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 juin 2024, ce qui n’est pas prescrit à peine d’irrecevabilité en application des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 concernant les personnes physiques,

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé le 08 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 2.11) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 20 juin 2024, pour la somme en principal de 1.850,41 €, loyer et charges de juin 2024 inclus.

Il ressort du décompte versé en délibéré autorisé que la locataire a réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé, en réalisant un versement de 250 euros le 09 juillet 2024, outre un versement de 495 euros le 08 août 2024 directement auprès du commissaire de justice, lequel n’a été reversé à la bailleresse que le 07 janvier 2025 (ce qui n’est pas imputable à la locataire), soit un total de 745 euros, auquel il convient d’ajouter le versement de 408 euros de la Caisse d’allocations familiales en date du 1er juillet 2024 puisqu’il concerne le mois de juin 2024, soit la période incluse dans le commandement de payer. Le total des sommes à prendre en considération au titre du commandement de payer s’élève donc à la somme de 1153 euros.

Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour apurer les causes du commandement et les autres versements de la CAF réalisés pendant cette période ne peuvent s’imputer sur des dettes de loyer plus anciennes. Celui-ci est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 août 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION:

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [K] [W] produit un décompte en délibéré autorisé démontrant que Mme [P] [R] reste devoir la somme de 1076,94 € à la date du 31 janvier 2025, soit la somme de 1571,94 euros arrêtée au 30 janvier 2025 de laquelle il est déduit la somme de 495 euros portée en compte au 10 février 2025 mais dont la locataire justifie du paiement le 08 août 2024, soit antérieurement à l’audience.

Il ne peut être pris en considération les autres sommes dès lors qu’elles sont postérieures à la date de l’audience.

Mme [P] [R] n’apporte aucun élément permettant de contester la somme telle que retenue.

Elle sera donc condamnée à payer à Mme [K] [W] cette somme de 1076,94 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Mme [P] [R] fait valoir qu’elle est en capacité de régler sa dette locative, en sus du montant du loyer et charges courantes, force est de constater que le décompte produit par la bailleresse et non contesté ne laisse pas apparaître une reprise du paiement du loyer courant.

En effet, le dernier versement du 30 janvier 2025 d’un montant de 347 euros ne couvre pas la part de loyers et charges restant à sa charge après versement des aides personnalisées au logement qui s’élèvent à la somme de 244 euros en janvier 2025, soit un montant résiduel à

régler pour la locataire de 366,80 euros.

Par ailleurs, s’il ressort du décompte locatif des efforts fournis par la locataire en septembre et octobre 2024 avec des règlements supérieurs aux loyers restant à charge après Apl, aucun versement n’a été réalisé en novembre 2024 et le versement de décembre 2024 n’a pas permis le règlement intégral des montants dus pour le mois concerné.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de Mme [P] [R] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 21 août 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Mme [P] [R] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Mme [P] [R] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, sa mauvaise foi n’étant pas établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Mme [P] [R] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Mme [P] [R], devenue occupante sans droit ni titre, sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 21 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sous déduction des prestations sociales directement versées au bailleur le cas échéant.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 31 janvier 2025 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Mme [P] [R] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er février 2025.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [P] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [K] [W], Mme [P] [R] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 08 juillet 2021 entre Mme [K] [W] et Mme [P] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], avec parking lot N°60 sont réunies à la date du 21 août 2024 ;

DEBOUTE Mme [P] [R] de sa demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Mme [P] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTE Mme [K] [W] de ses demandes de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Mme [P] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [K] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [P] [R] à verser à Mme [K] [W] à titre provisionnel la somme de 1076,94 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 31 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE Mme [P] [R] à payer à Mme [K] [W] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 21 août 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, soit la somme de 610,80 euros calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, sous déduction des prestations sociales directement versées à la bailleresse le cas échéant ;

CONDAMNE Mme [P] [R] à verser à Mme [K] [W] une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [P] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente