TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01516

N° Portalis DBX4-W-B7J-UDAK

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 28 Novembre 2025

[G] [X], venant aux droits de Monsieur [R] [N], décédé le 29.06.2019, en sa qualité de légataire universel

C/

[E] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Novembre 2025

à M^e Sandra HEIL-NUEZ

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le vendredi 28 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 octobre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [X], demeurant [Adresse 1], venant aux droits de Monsieur [R] [N], décédé le 29.06.2019, en sa qualité de légataire universel,

représenté par Maître Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [E] [J]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Hélène GARRIGUE-BOYER, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 octobre 2021 et son avenant du 6 décembre 2021 à effet du 1er décembre 2021 pour se terminer le 30 novembre 2024, Maître [U] [P], es qualité de liquidateur de successoral du de cujus, Monsieur [R] [N], décédé le 29 juin 2019, a donné à bail à Madame [J] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 950 euros.

Le 29 février 2024, Monsieur [G] [X], venant aux droits de Monsieur [R] [N], en sa qualité de légataire universel a fait signifier à Madame [J] [E] un congé pour vendre, celui-ci prenant effet au 30 novembre 2024.

Par acte d’huissier en date du 11 avril 2025, Monsieur [G] [X], venant aux droits de Monsieur [R] [N], décédé le 29 juin 2019, en sa qualité de légataire universel a ensuite fait assigner Madame [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] pour obtenir, sous le bénéficie de l’exécution provisoire :

— la résiliation du bail de Madame [J] [E] sur la base du congé délivré les 29 février 2024 pour le 30 novembre 2024,

— son expulsion ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, à compter du 30 novembre 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux,

— sa condamnation au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

— sa condamnation au paiement d’une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du congé et de l’assignation.

L’affaire, appelée à l’audience du 3 juillet 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

A l’audience du 7 octobre 2025, Monsieur [G] [X], venant aux droits de Monsieur [R] [N], décédé le 29 juin 2019, en sa qualité de légataire universel, représenté par Maître [C] [A], maintient les demandes de son assignation. Il indique que la locataire se maintient dans les lieux, au motif qu’elle souhaite acheter le logement, ce alors qu’elle n’a pas préempté le bien pendant la période de deux mois qui lui étaient dévolus pour le faire. Il ajoute qu’aucun processus d’achat n’est justifié, aucune offre d’achat écrite n’ayant été même transmise.

Madame [J] [E], représentée par Maître GARRIGUE-[Localité 6] [M], ne conteste pas la validité du congé mais sollicite un délai d’un an afin de finaliser l’acquisition du bien. Elle indique qu’elle habite le logement avec son fils, gravement malade, ce qui explique qu’elle a mis plus de temps à initier les démarches. Elle indique avoir saisi un courtier et un notaire et être en attente d’un rendez-vous.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA VALIDITE DU CONGE

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. […] En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […] A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués."

Le bail conclu le 28 octobre 2021 et son avenant du 6 décembre 2021 et d’une durée de trois ans, devait être reconduit le 30 novembre 2024. Néanmoins, le bail comprend une clause reprenant les modalités de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 et permettant la résiliation du bail à son terme, sous réserve d’un préavis de 6 mois, par le bailleur qui souhaite reprendre son bien.

Un congé a été délivré le 29 février 2024 à Madame [J] [E], par acte d’huissier remis à personne, soit 6 mois avant le terme du bail intervenant le 30 novembre 2024.

Ce congé mentionne la raison pour lequel le bailleur donne congé, en l’espèce pour vente, et comporte une offre de vente mentionnant le prix de vente. Les dispositions de l’article 15 II ont été reproduites.

Le congé remplit en conséquence les conditions de forme et de fond prescrites par la loi et reprises dans le contrat de bail.

Il convient ainsi de valider le congé donné par Monsieur [G] [X], venant aux droits de monsieur [R] [N], décédé le 29 juin 2019, en sa qualité de légataire universel.

Compte-tenu du congé ayant pris effet au 30 novembre 2024, le bail n’a pas été renouvelé à cette date et Madame [J] [E] est depuis occupante sans droit ni titre.

II. SUR L’EXPULSION

Compte-tenu de la validité du congé, la résiliation est intervenue le 30 novembre 2024 et Madame [J] [E] est depuis occupante sans droit ni titre.

L’expulsion de Madame [J] [E] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

III. SUR LES DELAIS POUR LIBERER VOLONTAIREMENT LES LIEUX

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […] Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée”.

L’article L412-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que, “lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois”.

L’article L412-3 du Code susvisé dispose que “le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités […] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.”

Aux termes de l’article L412-4 du même code, “la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés”.

En l’espèce, Madame [J] [E] n’a pas quitté les lieux à la date de résiliation du bail, alors que [G] [X], venant aux droits de Monsieur [R] [N], décédé le 29 juin 2019, en sa qualité de légataire universel a délivré le congé plus de six mois avant sa date d’effet, ce qui lui laissait le temps de pourvoir à son relogement.

Ceci étant, Madame [J] [E] fait part de son souhait d’acheter le logement qu’elle occupe depuis 2021 et allègue de difficultés médicales rencontrées par son fils qui ont eu pour effet de la retarder dans ses démarches. Il est exposé qu’un relogement aurait des conséquences difficiles au regard du contexte évoqué.

Bien que Madame [J] [E] ne justifie pas au débat des démarches alléguées, un contact avec le notaire ayant été pris 48 heures avant l’audience, le propriétaire se dit prêt en cas d’achat à ne pas procéder à l’expulsion, tout en sollicitant un titre exécutoire.

Au vu de l’ensemble des éléments, il sera accordé à Madame [J] [E] un délai de quatre mois pour libérer volontairement les lieux.

IV. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Madame [J] [E] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 30 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, en ce compris l’indexation.

V. SUR LES DOMMAGES ET INTERETS

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En l’espèce, bien que le non respect du congé par la locataire retarde de fait la vente du bien, il n’est pas démontré, au regard du paiement des loyers, de l’existence d’un préjudice matériel spécifique en lien avec ce retard, de même que l’impossibilité de vendre un bien occupé.

Il y a donc lieu de débouter Monsieur [G] [X], venant aux droits de Monsieur [R] [N], décédé le 29 juin 2019, en sa qualité de légataire universel de sa demande en dommages et intérêts.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [J] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [G] [X], venant aux droits de Monsieur [R] [N], décédé le 29 juin 2019, en sa qualité de légataire universel, Madame [J] [E] sera condamnée à lui verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé donné par Monsieur [G] [X], venant aux droits de Monsieur [R] [N], décédé le 29 juin 2019, en sa qualité de légataire universel à Madame [J] [E] le 29 février 2024, prenant effet le 30 novembre 2024, concernant le bail conclu le 28 octobre 2021 et son avenant du 6 décembre 2021 relatif à l’appartement à usage d’habitation situé au un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 10] ;

DIT que Madame [J] [E] est occupante sans droit ni titre depuis le 30 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

ACCORDE à Madame [J] [E] un délai de 4 mois pour quitter volontairement les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à Monsieur [G] [X], venant aux droits de Monsieur [R] [N], décédé le 29 juin 2019, en sa qualité de légataire universel pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Madame [J] [E] à payer à Monsieur [G] [X], venant aux droits de Monsieur [R] [N], décédé le 29 juin 2019, en sa qualité de légataire universel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE Monsieur [G] [X], venant aux droits de Monsieur [R] [N], décédé le 29 juin 2019, en sa qualité de légataire universel, de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [J] [E] à verser à [G] [X], venant aux droits de monsieur [R] [N], décédé le 29 juin 2019, en sa qualité de légataire universel une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Candys DUQUEROIX, juge des contentieux de la protection, et par Madame RODRIGUES Maria, greffière.

La greffière, Le juge,