TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02091

N° Portalis DBX4-W-B7J-UGSR

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 14 Octobre 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, prise en la personne de son représentant légal

C/

[P] [F]

[H] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 14 Octobre 2025

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 14 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [F]

demeurant [Adresse 7] – [Localité 6]

comparant en personne

Madame [H] [S]

demeurant [Adresse 7] – [Localité 6]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé signés le 14 avril 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à Monsieur [P] [F] et Madame [H] [S] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°13 situés [Adresse 7] à [Localité 6] moyennant un loyer actuel de 682,72€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 4 septembre 2024, en vain.

Par acte du 7 mars 2025, dénoncé le 11 mars 2025, par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner en référé Monsieur [P] [F] et Madame [H] [S] afin d’obtenir:

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement solidaire et à titre provisionnel de la somme de 1.689,30€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 7 mars 2025,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 800€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des locataires aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 9 septembre 2025.

La SA CDC HABITAT SOCIAL, valablement représentée, actualise sa créance à la somme de 2.963,71€ arrêtée au 9 septembre 2025 et s’oppose à l’octroi de délai de paiement dans la mesures où les locataires n’ont pas repris le paiement des échéances courantes. Concernant les désordres dans le logement, ils ne justifient d’aucune démarches autre que des appels téléphoniques et en tout état de cause cela ne justifie pas d’arrêter le paiement des loyers sans autorisation judiciaire. Elle propose d’adresser un décompte en délibéré pour vérifier le paiement du loyer courant allégué par les locataires.

Monsieur [P] [F] et Madame [H] [S], comparant en personne, indiquent qu’ils subissent une infiltration d’eau dans leur logement qui provoque des moisissures et malgré leurs appels au bailleurs, rien n’a été fait. Ils indiquent avoir cessé de payer le loyer pour cette raison et avoir repris le paiement de l’échéance d’août juste avant l’audience. Ils précisent être suivis par une assistante sociale qui va les aider à déposer un dossier de surendettement et vont engager une procédure pour être indemnisé des infiltrations et de la moisissure.

La décision était mise en délibéré au 14 octobre 2025.

Par note en délibéré en date du 23 septembre 2025, le conseil du bailleur confirme le paiement d’un montant de 641€ soit 20€ de plus que le loyer résiduel en date du 9 septembre 2025 et maintient ses demandes faisant valoir que les locataires ont payé le jour de l’audience et non avant l’audience. Elle actualise sa créance à la somme de 2.549,13€ arrêtée au 9 septembre 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 11 mars 2025, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CAF a été saisie le 5 juin 2024 par courrier recommandé avec accusé de réception dont copie est versée au débat, plus de deux mois avant l’audience.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA CDC HABITAT SOCIAL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant les bauxsignés le 14 avril 2023, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 4 septembre 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 4 novembre 2024.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023 dispose : “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Il résulte des débats que Monsieur [P] [F] et Madame [H] [S] ont repris le paiement de la dernière échéances et vont pourvoir apurer la dette locative.

Il y a donc lieu de leur accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par le locataire :

Monsieur [P] [F] et Madame [H] [S] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 2.549,13€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 9 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il convient de leur accorder des délais de paiement à raison de 36 mensualités de 50€ la dernière échéance sera augmentée du solde de la dette.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT SOCIAL l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [H] [S] à lui verser la somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Monsieur [P] [F] et Madame [H] [S], succombant au principal, supporteront les dépens, comprenant le commandement de payer.

DÉCISION :

Statuant publiquement par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [H] [S] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 2.549,13€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 9 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Autorise Monsieur [P] [F] et Madame [H] [S] à s’acquitter de leur dette en 36 mensualités de 50€ la dernière échéance sera augmentée du solde de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Monsieur [P] [F] et Madame [H] [S], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

En revanche, à défaut de paiement, par Monsieur [P] [F] et Madame [H] [S], d’une seule mensualité d’apurement de la dette ou de paiement d’une échéance de loyer ou charge à la date fixée, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 10 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 4 novembre 2024,

— A compter du 4 novembre 2024, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SA CDC HABITAT SOCIAL par Monsieur [P] [F] et Madame [H] [S] et les y condamne solidairement, à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Monsieur [P] [F] et Madame [H] [S] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux loués et l’emplacement de stationnement n°13 situés [Adresse 7] à [Localité 6] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [H] [S] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur [P] [F] et Madame [H] [S] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge