MINUTE N° : 25/281

JUGEMENT DU : 27 Mars 2025

DOSSIER : N° RG 22/00818 – N° Portalis DBX4-W-B7G-QVZA

NAC: 30Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 27 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Madame SEVELY, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame BLONDE, Vice-Présidente

M^me LERMIGNY, Juge

GREFFIER : Madame GIRAUD

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 16 Janvier 2025, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par M^me SEVELY

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.S. SOGELIMTO RCS de [Localité 7] sous le n° 480 428 978 exerçant sous l’enseigne LE PERE PEINARD., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 49

DEFENDEUR

M. [K] [R]

né le 11 Juin 1940 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Pierrick BOURNET du cabinet OCCI AVOCATS, SELARL MESSAUD & PONS-TOMASELLO, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 197

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon contrat du 1er novembre 2011, Monsieur [K] [R] a consenti à la S.A.S. SOGELIMTO un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 2] et comprenant au rez-de-chaussé, « 1 pièce avec vitrine, 1 pièce avec fenêtre, escalier », au sous-sol, « 2 pièces sans fenêtre dont une aménagée en réserve » et au 1er étage de l’immeuble « 1 pièce avec fenêtre, 1 WC ou salle d’eau », le bail étant conclu pour une durée de 9 ans, prenant effet au 1er novembre 2011. La destination contractuelle stipulée dans le bail est celle de « pâtisserie, salon de thé, snack, restauration rapide, débit de boissons (licence IV au sens de l’article L3331-1 du code de la santé publique ».

Le 20 janvier 2022, La S.A.S. SOGELIMTO s’est vu délivrer, à la demande du bailleur, un commandement d’avoir à respecter les articles 2 et 3-9 du bail commercial et d’avoir à faire cesser les troubles liées à l’activité de bar musical dans le délai d’un mois suivant sa signification, l’acte visant le bail commercial du 1er novembre 2011 et la clause résolutoire, reproduite in extenso.

Par exploit d’huissier délivré le 21 février 2022, la S.A.S. SOGELIMTO a fait délivrer assignation à Monsieur [K] [R] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de l’entendre prononcer la nullité dudit commandement et dire n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire.

Suivant conclusions d’incident devant le juge de la mise en état en date du 20 août 2022, Monsieur [K] [R] a sollicité l’organisation d’une expertise judiciaire pour apprécier le niveau des nuisances sonores.

Par ordonnance du 26 janvier 2023, le juge de la mise en état a débouté le bailleur de sa demande d’expertise, considérant qu’il devait être statué au préalable sur la validité du commandement et sur la question du respect de la destination des lieux.

Entre temps, par acte d’huissier du 20 décembre 2022, la S.A.S. SOGELIMTO a fait notifier à Monsieur [K] [R] une demande de renouvellement du bail.

Par exploit du 24 août 2023, Monsieur [K] [R] a fait délivrer un commandement de payer les loyers pour la somme de 1.575,60 euros en principal, et de justifier d’une assurance locative, l’acte visa à nouveau la clause résolutoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 juin 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

Prétentions et moyens des parties

Par conclusions responsives du 08 mars 2024, et au visa des articles 1103, 1104 du code civil, L145-10, L145-41, R145-20 du code de commerce, la S.A.S. SOGELIMTO demande au tribunal de :

A titre principal,

— CONSTATER que Monsieur [R] est réputé avoir accepté le principe du renouvellement,

— CONSTATER que le bail commercial objet du présent litige s’est renouvelé par l’effet de la demande de renouvellement notifiée le 20 décembre 2022,

Par voie de conséquence,

— DIRE n’y avoir lieu à constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial renouvelé le 1" janvier 2023 et DEBOUTER par voie de conséquence Monsieur [R] de l’intégralité de demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire et en tout état de cause,

— PRONONCER la nullité du commandement d’avoir à respecter les obligations du bail signifié par la Monsieur [K] [R] à la Société SOGELIMTO par le ministère de [S] [J], Commissaire de Justice à la résidence de [Localité 7], le 20 janvier 2022,

Par voie de conséquence, DIRE n’y avoir lieu a acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial entre parties.

— DEBOUTER Monsieur [K] [R] de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial du 1er novembre 2011

— CONDAMNER Monsieur [K] [R] au paiement d’une juste somme de 4.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— La CONDAMNER à prendre en charge les entiers dépens de l’instance,

— DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions récapitulatives II, notifiées le 09 avril 2024, Monsieur [K] [R] demande au tribunal, au visa des articles 63 du code de procédure civile, R145-23 du code de commerce et des commandements délivrés à sa demande, de :

A titre principal,

DEBOUTER la SAS SOGELIMTO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

JUGER recevable la demande reconventionnelle de M. [K] [R],

JUGER que M. [K] [R] établit les manquements de la société SOGELIMTO aux charges et conditions prévues aux articles 2 (Destination) et 3-9 (Jouissance paisible) du bail signé entre les parties,

JUGER valable le commandement délivré le 20 janvier 2022,

CONSTATER l’acquisition au profit de M. [K] [R] de la clause résolutoire prévue au 7 – du bail, expressément visée dans le commandement du 20 janvier 2022,

Subsidiairement,

Eu égard aux manquements du preneur aux obligations énoncées aux paragraphes 2 (Destination), 3.8 (Assurance), 3.9 (Jouissance paisible) et 4 (Loyer) du bail précité,

PRONONCER la résiliation du bail aux torts du preneur

En tout état de cause,

ORDONNER l’expulsion de la SAS SOGELIMTO des lieux qu’elle occupe, ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

CONDAMNER la SAS SOGELIMTO au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter du 20 février 2022 et jusqu’à complet délaissement des lieux, égale au montant du loyer global de la dernière année de location, charges et taxes en sus,

— CONDAMNER la SAS SOGELIMTO à payer à M. [K] [R] la somme de 5.000 euros au titre de l’indemnité prévue à l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SAS SOGELIMTO aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement délivré le 20 janvier 2022,

Très subsidiairement, si le Tribunal ne s’estimait pas suffisamment informé,

ORDONNER avant dire droit une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira pour y procéder et lui impartir entre autres missions de :

— Visiter les lieux, décrire les ouvrages ou installations litigieux – Faire toutes mesures utiles pour apprécier le niveau des nuisances sonores alléguées au regard de la règlementation applicable, en indiquer la ou les origines

— Procéder à l’étude d’impact acoustique de l’établissement « LE PERE PEINARD » situé au [Adresse 2] pour définir sa conformité à la réglementation applicable, et notamment aux décrets n°2006-1099 du 31/08/2006 et n°2017-1244 d u 7/08/2017, durant ses périodes d’activité et en particulier lors de l’organisation de soirées musicales, et ce dans l’ensemble des locaux de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 2]

— Indiquer si les installations et appareils de diffusion de musique litigieux créent une nuisance sonore – Déterminer les solutions techniques propres à y mettre un terme, indiquer les travaux nécessaires pour y remédier aux nuisances et en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties

— Evaluer les prejudices de toute nature résultant des nuisances constatées, notamment les préjudices de jouissance subis ou pouvant résulter des travaux visant à les supprimer

— Evaluer les préjudices de toute nature, et en particulier des moins-values résultant des nuisances ne pouvant être supprimées

— Donner tous éléments techniques et de fait propres à déterminer les responsabilités encourues et à permettre d’évaluer les éventuels préjudices subis

— Fournir tous les éléments utiles à la solution du litige.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIVATION

1. Sur la demande principale aux fins de constat du renouvellement du bail commercial

Aux termes de l’article L145-10 du code de commerce, « A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.»

De jurisprudence constante, l’absence de réponse du bailleur à la demande de renouvellement dans le délai de 3 mois vaut acceptation des manquements contractuels antérieurs à la date à laquelle le bail s’était renouvelé, sauf si le bailleur avait engagé antérieurement une procédure de résiliation et n’y avait pas renoncé.

En l’espèce, la S.A.S. SOGELIMTO a notifié une demande de renouvellement du bail commercial le 20 décembre 2022, soit en cours d’instance, et alors même que :

Monsieur [K] [R] lui avait fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire le 20 janvier 2022 et que suite à la délivrance de l’assignation le 21 février 2022 aux fins d’annulation dudit commandement, il avait constitué avocat et notifié des conclusions d’incident le 1er août 2022 aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire pour mesurer les nuisances sonores, ce qui tend à démontrer qu’il n’avait pas renoncé à solliciter le bénéfice de la clause résolutoire ;

que par conclusions au fond du 22 mars 2022, le bailleur sollicitait à titre principal le bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la locataire ;

que le juge de la mise en état n’avait pas encore statué sur la demande d’expertise.

L’état de la procédure à la date de notification de la demande de renouvellement démontre donc sans aucune ambiguïté le refus du bailleur de poursuivre la relation contractuelle. Dans les trois mois qui ont suivi cette notification, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise et renvoyé les parties à la mise en état. Quand bien même l’avocat du bailleur a-t-il adressé ses conclusions le 22 mars 2023, soit après l’expiration du délai de 3 mois, il ne peut être valablement soutenu que l’absence de réponse du bailleur à la demande de renouvellement dans le délai de 3 mois valait acceptation des manquements contractuels antérieurs à la date à laquelle le bail s’était renouvelé, alors que le bailleur avait engagé antérieurement une procédure de constat d’acquisition de la clause résolutoire et qu’il n’existait absolument aucun élément permettant de présumer qu’il y avait renoncé.

La S.A.S. SOGELIMTO se prévaut de jurisprudences non transposables en l’espèce, dès lors que Monsieur [K] [R] n’a jamais notifié son accord sur le principe du renouvellement sous réserve du respect des clauses ou fixation du nouveau loyer. Il ne peut non plus lui être fait grief d’avoir procédé à la révision du loyer dès lors que la S.A.S. SOGELIMTO se maintenait dans les lieux et que le tribunal n’avait pas encore statué sur le sort du bail commercial, toujours en cours.

La S.A.S. SOGELIMTO ne peut pas plus soutenir que Monsieur [K] [R] se trouvait « ouvert aux négociations » et donc à la poursuite du bail en se prévalant de sa pièce n°4, celle-ci étant la copie d’un mail que [V] [U], représentant de la société, a lui-même adressé à Monsieur [K] [R] en réponse à un courrier de celui-ci (non communiqué aux débats). Or il répond précisément en ces termes : « néanmoins, je maintiens mon souhait de voir le bail de mon établissement être renouvelé », ce qui tend donc à démontrer que Monsieur [K] [R], pour sa part, lui avait précisément fait part de son refus de renouvellement. Ce refus s’induit au surplus de l’ensemble des courriers produits par Monsieur [K] [R], lesquels corroborent le refus du bailleur de poursuivre la relation contractuelle, la S.A.S. SOGELIMTO ayant même pris acte en 2021 de l’impossibilité de poursuivre l’exploitation du local et n’ayant sollicité le renouvellement du bail que pour mieux vendre le fonds de commerce : « Mais si nous ne pouvons plus exploiter ce lieu, le bon sens commande que vous nous refassiez un bail, comme je vous l’ai si souvent demandé, afin que nous puissions céder le fonds » (mail de [V] [U] du 12 décembre 2021).

Il y aura donc lieu de dire que le bail ne s’est pas renouvelé par acceptation tacite du principe du renouvellement, suite à la demande de renouvellement du bail commercial notifiée par la S.A.S. SOGELIMTO, celle-ci n’ayant manifestement été délivrée, en cours d’instance, que pour tenter de faire échec au commandement d’avoir à respecter le bail, dans l’hypothèse où le tribunal ne ferait pas droit à sa demande d’annulation dudit commandement.

2. Sur la validité du commandement d’avoir à respecter les clauses du bail, signifié le 21 janvier 2022

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce dans sa rédaction applicable au contrat de bail, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.»

La clause résolutoire, qui doit préciser les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du bail, s’applique pendant toute la durée contractuelle du bail, comme durant sa tacite prolongation.

En l’espèce, la S.A.S. SOGELIMTO sollicite la nullité du commandement au visa de nombreux arrêts de jurisprudence.

Elle reproche au commandement une rédaction générale et imprécise. Elle relève ainsi qu’il lui est reproché des “troubles anormaux de voisinage” affectant les habitants de l’immeuble, lesquels seraient soit-disant imputables à “l’organisation d’événements festifs de type concerts, DJ”. Si elle ne conteste pas que la clause 3.9 relative à l’obligation de jouissance paisible des lieux et reprise in extenso dans le commandement prévoit que le preneur ne pourra faire usage “d’aucun appareil bruyant”, elle relève qu’il n’y a pas de règlement intérieur reprenant cette interdiction, mais surtout que Monsieur [K] [R] n’expliciterait pas quels “appareils bruyants” seraient concernés en l’espèce, ni en quoi la réglementation sur l’environnement sonore ne serait pas respectée alors qu’elle justifierait pour sa part être en règle au vu des études d’impact réalisées. La S.A.S. SOGELIMTO relève enfin que Monsieur [K] [R] ne précise pas les travaux nécessaires pour remédier aux troubles qui lui sont reprochés

En réponse, Monsieur [K] [R] soutient que le commandement est régulier, qu’il reproduit in extenso les clauses visées 2 et 3.9 avant de préciser le manquement reproché à la bailleresse :

Cette mention suffit selon lui à décrire précisément les deux griefs, d’une part le manquement au respect de la destination des lieux (clause 2) et d’autre part les nuisances sonores caractérisant un manquement à l’obligation de jouissance paisible (clause 3.9).

Il ajoute que l’acte contient l’injonction d’avoir à cesser les troubles dans le délai d’un mois pour se conformer aux obligations du bail, ce qui est suffisamment explicite et dénué d’équivoque.

Le tribunal ne peut que constater que :

le commandement vise expressément le bail commercial du 1er novembre 2011 et la clause résolutoire,

la clause résolutoire est reproduite in extenso et sa régularité n’est ni contestée, ni contestable.

La clause vise expressément la possibilité de mise en oeuvre “en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail”.

Le commandement reproduit ensuite in extenso les deux clauses concernées par les manquements comme suit :

“ Votre bail stipule :

2. Destination des lieux loués : le preneur utilisera les lieux loués pour leur partie commerciale à usage exclusif de pâtisserie, salon de thé, snack, restauration rapide, débit de boisson (Licence IV). La partie habitation sera réservée à son habitation personnelle. Il ne pourra, à peine de résiliation du présent acte modifier, changer ou compléter de destinations sous aucun prétexte, par substitution ou addition d’autres activités prétexte pris des usages locaux.

3-9. Le preneur devra jouir des lieux paisiblement et plus généralement veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit troublée en aucune manière par son fait, le fait de ses employés, des personnes de sa maison ou de ses clients ;

En particulier, il s’engage à n’utiliser dans les lieux loués aucun appareil électrique ou autre susceptible de perturber les émissions téléphoniques ou de de télévision sans avoir muni lesdits appareils de dispositifs permettant d’éviter tout trouble pour le voisinage. Il devra se soumettre aux règlements dudit immeuble pour le bon ordre, la propreté et le service, notamment n’avoir aucun animal, et ne faire emploi d’aucun appareil bruyant ou dangereux, tant de jour que de nuit. Si l’immeuble est en copropriété, il s’engage à respecter le règlement de copropriété de l’immeuble dont il a reçu un exemplaire et toutes les décisions qui seraient prises à compter de ce jour par l’assemblée générale des copropriétaires relativement à l’usage de l’immeuble. Si l’immeuble fait l’objet d’un règlement intérieur, il s’engage, en outre, à respecter ce règlement dont il déclare avoir pris connaissance.

En conséquence, il devra satisfaire aux observations ou injonctions du bailleur, du gérant, du mandataire ou du syndic. Enfin il ne devra rien déposer, même momentanément dans les parties communes de l’immeuble (bicyclette, colis …). Aucun fait de tolérance de la part du bailleur, quelle qu’en soit la durée, ne pourra créer un droit en faveur du preneur, ni entraîner aucune dérogation aux obligations qui incombent à celui-ci en vertu du bail, de la loi ou des usages, à moins de consentement exprès et par écrit du bailleur”.

Il ne peut être de bonne foi reproché à l’huissier d’avoir souligné dans la clause 2 “aucun appareil bruyant”, ce qui n’ajoute pas au texte de la clause, n’en modifie ni le sens, ni la portée et vise simplement à attirer l’attention du preneur sur le manquement concerné.

Ces rappels étant faits, l’huissier expose ensuite clairement les griefs du bailleurs : “Or ce bar est en réalité un bar musical qui ouvre à partir de 17h et jusqu’à une heure avancée de la nuit pouvant aller jusqu’à 3h du matin, et dans lequel sont organisés de nombreux évènements festifs (concerts, DJ) qui troublent de manière anormale le voisinage et surtout les habitants de l’immeuble ».

Enfin, l’acte contient le commandement d’avoir à faire cesser les troubles dans le délai d’un mois, et précise que : « Faute pour vous de vous exécuter dans le délai imparti, le demandeur souhaite par le présent acte mettre en jeu la clause résolutoire contenue dans votre bail. A défaut de satisfaire au présent commandement, je vous précise que le requérant sera fondé à engager une procédure de résiliation judiciaire de votre bail à votre encontre ».

Il n’existe là encore aucune imprécision, ni ambiguïté sur les manquements visés, l’activité de bar musical étant suffisamment explicite et la référence à des événements de type concerts ou DJ impliquant par elle-même des “appareils bruyants” de type instruments ou sono, ce que la S.A.S. SOGELIMTO ne peut feindre d’ignorer.

Enfin, il ne peut être fait grief au commandement de ne pas préciser les mesures précises que la demanderesse devait prendre pour se conformer aux conditions du bail, dès lors qu’il ne lui était pas demandé de faire des travaux d’insonorisation ou d’aménagement particulier mais tout simplement de cesser son activité de bar musical et de respecter la destination des lieux stipulée dans le bail.

Le commandement litigieux étant ainsi régulier en la forme, la demande d’annulation de la S.A.S. SOGELIMTO sera rejetée et le tribunal examinera au fond la demande reconventionnelle aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

3. Sur la demande reconventionnelle aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 20 janvier 2022

Sur le fond, la mise en œuvre de la clause résolutoire suppose que le bailleur démontre que sont réunies les conditions suivantes :

une infraction à une stipulation expresse du bail ;

que l’infraction soit visée par la clause résolutoire ;

que la clause résolutoire soit invoquée de bonne foi par le bailleur compte tenu de la nature des faits reprochés et du délai imparti au preneur qui peut également tenter de s’en exonérer en invoquant la force majeure ;

que le manquement ait perduré au-delà d’un mois après un commandement ou mise en demeure.

A défaut pour le preneur de régulariser sa situation dans le délai, la clause résolutoire est acquise de plein droit, le juge ne pouvant que la constater, même si la sanction apparaît disproportionnée eu égard à la gravité du manquement.

En l’espèce, Monsieur [K] [R] reproche à la S.A.S. SOGELIMTO d’avoir continué, à l’issue du délai d’un mois visé dans le commandement, d’exercer une activité de “bar musical”, en violation de la destination des lieux stipulée dans le bail, et d’avoir manqué également à son obligation de jouissance paisible, cette activité générant des nuisances sonores dans l’immeuble. Il relève que la S.A.S. SOGELIMTO reconnaît elle-même “diffuser de la musique amplifiée” alors même qu’elle n’a reçu aucune autorisation de modifier la destination des lieux et que le bail lui interdisait expressément toute modification de la destination “à peine de résiliation” et “sous aucun prétexte”.

En ce qui concerne les nuisances sonores, il soutient produire suffisamment d’éléments démontrant leur persistance encore à ce jour. Il reproche à la S.A.S. SOGELIMTO de ne produire qu’une étude d’impact non contradictoire et peu pertinente. Il ajoute que la S.A.S. SOGELIMTO ne justifie pas respecter la réglementation prevue par le décret du 07 août 2017, prévoyant notamment un isolement acoustique.

Pour faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire, la S.A.S. SOGELIMTO conteste quant à elle les nuisances sonores, faisant principalement valoir l’étude d’impact réalisée en juillet 2021 par le bureau SYNACOUSTIQUE, le fait que l’appartement anciennement occupé par la locataire qui se plaignait des nuisances est désormais libre et que les autres locaux seraient vides.

Il n’est pas contesté que la destination du local loué était strictement définie comme suit : “usage exclusif de patisserie, salon de thé, snack, restauration rapide, debit de boisson (licence IV)”. Le bail précise ensuite expressément que le locataire “ne poura, à peine de résiliation du present bail, modifier, changer ou completer de destinations sous aucun prétexte, par substitution ou addition d’autres activités, prétexte pris des usages locaux”. Cette destination tend à corroborer la volonté du bailleur de n’autoriser qu’une activité de jour et paisible.

Or il n’est pas plus contesté que depuis sa prise à bail, et comme elle le reconnaît elle-même dans ses écritures, la S.A.S. SOGELIMTO “diffuse au sein de son établissement de la musique amplifiée” et ce juqu’à des heures tardives.

Monsieur [K] [R] produit des extraits du compte Facebook du [Localité 6] peinard corroborant l’organisation, depuis des années, de soirées dansantes et de rendez-vous mensuels de “musique House et Acid, en passant par la techno ou encore la tech house, où tous les styles électroniques joués de manière progressive et crescendo pour un résultat que vous connaissez tous !”

Le preneur ne conteste pas vraiment qu’à aucun moment cette nouvelle activité n’a été autorisée, quand bien même le bailleur, qui n’habite pas sur place, aurait-il été tolérant les premières années. En tout état de cause, dès lors que Monsieur [R] a enjoint à la S.A.S. SOGELIMTO de respecter la detination des lieux et les normes sonores selon courier du 19 septembre 2020, à la suite des plaintes des occupants de l’immeuble du [Adresse 5], le preneur n’ignorait pas qu’il ne respectait pas la destination des lieux définie dans le contrat de bail et qu’il s’exposait aux sanctions prévues dans ledit bail.

La S.A.S. SOGELIMTO a été mise en demeure de cesser son activité de bar musical par LRAR du 20 octobre 2021, tout aussi vainement. Il ressort même des échanges entre Monsieur [K] [R] et Monsieur [U], gérant de la société, qu’en 2021, loin de vouloir cesser cette activité non autorisée, la S.A.S. SOGELIMTO a toujours affirmé sa détermination à la poursuivre, ayant toujours soutenu être même dans l’obligation de la poursuivre pour des raisons impérieuses de “rentabilité”, allant même jusqu’à reprocher à Monsieur [K] [R], qu’elle comparait aux “voyous d'[T] [D]”, de ne pas vouloir lui louer des locaux supplémentaires afin de lui permettre d’étendre sa surface commerciale et de créer une nouvelle salle totalement insonorisée (mail du 12 décembre 2021).

La délivrance du commandement de respecter les clauses du bail est donc intrevenue le 20 janvier 2022, à l’issue de plusieurs mois de discussion, pendant lesquels le preneur a toujours revendiqué son obligation d’exercer l’activité même qui lui était reprochée.

Or son refus de respecter la clause du bail relative à la destination des lieux loués, assumé et revendiqué avant la délivrance du commandement, est resté intact après cette délivrance.

La poursuite de l’activité de bar musical à l’expiration du délai d’un mois suivant la délivrance du commandement est en effet suffisamment démontrée par les pièces produites : captures écrans de la page Facebook du [Localité 6] peinard en date du 14 décembre 2022. Il est également produit l’avis du Petit Futé 2023 qui décrit le [Localité 6] peinard comme un lieu “planqué dans le discret quartier des Chalets” qui attire depuis quinze ans “les fêtards toulousains et les amateurs de mousse”, ajoutant que “dès la fin de la journée, c’est très vite bondé. Alors la salle déborde sur le trottoir dans une ambiance de fête de village… On papote, on sirote, on grignote, on vapote, c’est peinard ! Le plus futé pour vos soirées : tous les mardis, c’est Afterwork drum ! Soirées à themes, quiz et blind test”. Sont également produites des annonces d’événements musicaux en 2024. En tout état de cause, la S.A.S. SOGELIMTO ne conteste pas elle-même la poursuite de la diffusion de “musique amplifiée” ou l’organisation de soirées, ce qui constitue la part la plus lucrative de son activité.

Monsieur [K] [R] en déduit par ailleurs que la persistance de l’activité de bar musical emporte nécessairement celle des nuisances sonores, ce que conteste la S.A.S. SOGELIMTO en se prévalant d’une étude d’impact acoustique or celle-ci est non contradictoire et antérieure à la délivrance du commandement, donc inopérante. Au surplus, elle a été réalisée un soir entre 22h30 et 23h30, les portes de l’établissement fermées, sans qu’il soit mentionné le tenue d’un événement musical ou la présence d’un DJ. Aucune investigation n’a été réalisée dans l’appartement situé au-dessus du local exploité par la S.A.S. SOGELIMTO (loué à usage de bureau), ni dans l’appartement donné à bail à la S.A.S. SOGELIMTO, ni dans l’appartement en demi sous-sol loué à l’étudiante qui s’était plainte du bruit. Par ailleurs, si le bureau d’études conclut au respect des normes sonores à la date du 29 juillet 2021, force est de constater que c’est expressément à la seule condition que l’exploitant ne change pas de système de sonorisation et que les appartements de l’immeuble restent conformes à leur destination actuelle (donc inoccupés le soir, soit vides, soit à usage de bureaux). En tout état de cause, les conclusions de l’étude permettent d’autant moins de démontrer l’absence de nuisances sonores après le commandement que le bureau d’études lui-même concluait tout de même que le système actuel ne permettait pas de garantir le respect des nouvelles normes issues du décret du 7 août 2017, ce que n’ignorait pas Monsieur [U], gérant de la société, puisqu’il resort des échanges entre les parties que le preneur avait parfaitement conscience de la nécessité de réaliser des travaux et reprochait précisément à Monsieur [K] [R] de ne pas lui louer un local supplémentaire au niveau des caves pour lui permettre de “créer un caisson totalement isolé acoutisquement, qui protègerait l’autre appartement et permettrait de poursuivre mes activités”.

Pour autant, sauf à inverser la charge de la prevue, il y a lieu de rappeler que c’est à Monsieur [K] [R] qu’il appartenait de démontrer la réalité des nuisances. Or il ne produit aucune attestation de riverain ou locataire gênés par les nuisances et l’expertise judiciaire qui aurait seule pu lui permettre de justifier du non-respect des normes légales de manière contradictoire lui a été refusée par le juge de la mise en état.

Mais il importe peu en réalité que pour démontrer la persistance des nuisances sonores après la délivrance du commandement, Monsieur [K] [R] se fonde sur les mêmes éléments que ceux sur la base desquels il démontre la poursuite de l’activité non autorisée de “bar musical”, dès lors que ce non-respect de la destination du local caractérise à lui seul un manquement de nature à justifier l’acquisition de la clause résolutoire. Quand bien-même y aurait-il eu en effet une tolérance initiale du bailleur quant à l’organisation de soirées, le preneur ne peut lui imposer une modification de la destination des lieux au seul motif que ce serait le seul moyen de conserver une activité “rentable” et “lucrative”.

La détermination du preneur à poursuivre une activité non autorisée par le bail caractérise un manquement manifeste à l’obligation de respecter la destination du local et donc à la clause 2 du bail.

Ainsi, et sans qu’il soit nécessaire d’ordonner une expertise acoustique ou d’examiner le commandement pour non-paiement des loyers, comme sollicité à titre subsidiaire par la bailleur, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire était acquise le 20 février 2022.

Le bail se trouvant résilié automatiquement par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la S.A.S. SOGELIMTO est devenue occupante sans droit ni titre des locaux à compter de cette date, date d’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement du 20 janvier 2022. Elle est donc redevable à compter de cette date d’une indemnité d’occupation.

Il sera donc fait droit à la demande d’expulsion et à la condamnation de la S.A.S. SOGELIMTO à payer à Monsieur [K] [R] une indemnité d’occupation à compter de cette date et jusqu’à liberation des lieux (remise des clés), ainsi qu’il sera dit au dispositif.

4. Sur les frais du procès

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. SOGELIMTO, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

L’équité commande de condamner la S.A.S. SOGELIMTO à payer à Monsieur [K] [R] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de la S.A.S. SOGELIMTO à ce titre.

5. Sur l’exécution provisoire

Il sera en tant que de besoin rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa redaction applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Au regard de l’ancienneté du litige et des manquements de la demanderesse, sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire et en premier ressort,

DIT que le bail commercial du 1er novembre 2011 consenti par Monsieur [K] [R] à la S.A.S. SOGELIMTO, exerçant sous l’enseigne LE PERE PEINARD, prise en la personne de son représentant légal, s’est prolongé tacitement, et rejette la demande de celle-ci tendant à voir constater le renouvellement du bail commercial par acceptation tacite de sa demande de renouvellement notifiée le 20 décembre 2022 ;

REJETTE la demande de la S.A.S. SOGELIMTO, prise en la personne de son représentant légal, aux fins d’annulation du commandement d’avoir à respecter les obligations du bail, qui lui a été signifié par Me [J], commissaire de justice, à la demande de Monsieur [K] [R] le 20 janvier 2022 ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’article 7 du bail commercial dès le 20 février 2022 et dit que le bail étant résilié de plein droit, la S.A.S. SOGELIMTO est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNE, en tant que de besoin et à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la S.A.S. SOGELIMTO des lieux objet du bail commercial situés [Adresse 2] et comprenant au rez-de-chaussé, « 1 pièce avec vitrine, 1 pièce avec fenêtre, escalier », au sous-sol, « 2 pièces sans fenêtre dont une aménagée en réserve » et au 1er étage de l’immeuble « 1 pièce avec fenêtre, 1 WC ou salle d’eau »,, ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

CONDAMNE la S.A.S. SOGELIMTO, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Monsieur [K] [R] une indemnité d’occupation à compter du 20 février 2022 et jusqu’à libération des lieux (avec remise des clés) égale au montant mensuel du dernier loyer indexé, taxes et charges comprises ;

CONDAMNE la S.A.S. SOGELIMTO, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens, comprenant le coût du commandement d’avoir à respecter les obligations du bail signifié au preneur le 20 janvier 2022 ;

CONDAMNE la S.A.S. SOGELIMTO, prise en la personne de son représentant légal, à payer à Monsieur [K] [R] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette la demande de la S.A.S. SOGELIMTO au même titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter ;

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE